以稳如泰山运营拓展融资幅员 新城控股落地年内第二笔中票 (稳如泰山的稳)

9月25日，新城控股（601155.SH）成功发行2025年度第二期中期票据，发行规模9亿元，认购倍数1.5倍，期限为5年，票面利率为3.29％，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级，并取得中债增全额担保。

据悉，新城控股于往年8月已成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，总认购倍数达2.28倍，票面利率仅2.68%。此次中期票据的再度发行，是公司往年以来在国际市场取得的第二笔融资打破。

值得一提的是，两天前的9月23日，在新城控股及其母公新城展开的担保下，新城控股全资子公司新城全球有限公司宣布，公司成功发行1.6亿美元的优先担保票据，发行期限2年。此外，早在6月，新城展开还成功发行3亿美元初级无抵押债券，并成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。

在业内看来，新城控股往年在境内外融资举措频频、融资才干继续恢复，一方面源于房企全体融资环境的改善，另一方面则是公司自身中心业绩向好、商业势能一直增长所构筑的行业决计。

依据2025年半年报，上半年新城控股成功营业支出221亿元，归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元；毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点；公司在手现金余额102.96亿元，在手现金富余；净负债率为52.44%，继续坚持较低水平；运营性现金流净额为15.12亿元。

商业方面，新城控股上半年成功商业运营总支出为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及控制业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%优化至77.06%，毛利率抵达71.20%；此外，吾悦广场出租率稳如泰山坚持在97.81%的高位水平，成为行业运营效率标杆。

中国银河在近期研报中剖析指出，新城控股2025年上半年公司销售均价提高，全口径资金回笼率逾越100%，成功高效应用；商管强者恒强，商业支出同比双位数增长，出租率维持高位；控制负债规模，融资渠道迟滞。

值得一提的是，依附于良好的业绩表现以及安保稳如泰山的财务结构，往年6月，国际信誉评级机构穆迪公司还宣布将新城展开评级展望上调至正面。

“国度队”信誉兜底，“发债+信誉维护”助推房企融资

在龙头房企率先试点后，信誉维护工具能扩围到更多民营房企中吗？能否处置民营房企当上方临的信誉难题？继碧桂园、美的置业、龙湖集团之后，随着新城控股和旭辉控股的加盟，首批5家“民营房企发债试点”企业全部显露真容。 5月24日，新城控股发布2022年第一期中票发行募集说明书，本次首期发行10亿元，期限为“2 1”年，由中债信誉增进公司和上海银行结合创设信誉风险缓释凭证，成为中债民企支持工具推出的首单房企信誉风险缓释凭证。 继新城控股后，新京报记者得知，旭辉集团正在开放发债额度，也将尝试“发债 维护工具”的形式，目前正在按方案启动中，将于近期正式发行。 随着上述5家房企陆续“尝鲜”信誉维护工具，这种新的融资形式能否在民营房企中推而广之？“国度队”背书，提振市场投资决计据新城控股披露的2022年第一期中票发行募集说明书，本次债券注册金额30亿元，往年首期发行10亿元，期限为“2 1”年，中诚信国际信誉评级有限责任公司给予发行人主体常年信誉等级及债项评级均为AAA。 据中债信誉增进公司官方信息，5月24日，中债信誉增进公司和上海银行结合创设信誉风险缓释凭证，该凭证总金额不超越1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超越10亿元，这是中债民企支持工具推出的首单房企信誉风险缓释凭证。 与此前龙湖、美的置业、碧桂园所尝试的信誉风险缓释合约不同，此次新城控股选择的信誉维护工具为信誉风险缓释凭证，且由“国度队”启动背书。 克而瑞机构指出，上述前三家房企采用的信誉风险缓释合约属于信誉维护合约（合约类），买卖双方合约达成前签署主协议，协商分歧后提交合约申报，不能在二级市场流通转让；而新城控股选择的信誉风险缓释凭证由创设机构创设，可启动银行间市场买卖。 那么，此次为新城控股中票提供“保险”的中债信誉增进投资股份有限公司，真实身份如何？其为新城控股中票“保驾护航”有怎样的特殊意义？据公司官方引见，中债信誉增进投资股份有限公司是我国首家专业债券信誉增进机构。 2009年9月，在中国人民银行的指点下，该公司由中国银行间市场买卖商协会结合中国石油自然气集团有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、中国中化股份有限公司、北京国有资本运营控制有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产控制有限公司共同发起成立。 由此可以看出，中债信誉增进投资股份有限公司的设立就是为了满足我国开展直接债务融资工具、处置低信誉级别发行体特别是中小企业融资困境的市场需求。 IPG中国首席经济学家柏文喜评价称：“新城控股发行了第三方增信的中票，而且创设增信工具的是中债信誉增进公司和上海银行，前者‘国度队’的背景十分明晰，说明国度队曾经出手为优秀的民营房企提供增信支持来处置融资疑问，促进楼市回暖和房地产行业复苏的意图曾经十分清楚了。 这就相当于运用政策性工具，让国度队自掏腰包来加保险，协助企业降低融资本钱和提振市场投资决计。 ”“债券发行 信誉维护”形式陆续落地加上新城控股及旭辉的发债方案，目前，民营房企曾经陆续落地了5单信誉维护工具。 此前，龙湖集团率先试水“公司债 信誉维护工具”的新形式。 5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债，发行规模为5亿元，期限3 3年，发行利率4%，该债券为民营房企公司债券首单创设信誉维护合约。 与此同时，5月20日，龙湖集团与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项方案”（简称“龙湖供应链ABS”）配套成功成功簿记，宣告首单民营房企信誉维护凭证成功设立。 该供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级利率3.50%，基础资产为供应链抢先306家中小供应商对龙湖的应收账款；对应信誉维护凭证名义本金4000万元，被维护标的发行规模4亿元。 5月20日，美的置业成功发行2022年（第一期）公司债券，发行规模10亿元。 美的置业称，在上海证券买卖所指点下，中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券为本期债券创设信誉维护合约，提供了相应的增信支持，也是首批“民营房企信誉维护工具”加持下的单期最大发行规模。 最终，本期债券吸引了多家机构积极认购，认购倍数达1.36倍，票面利率为4.5%。 5月20日晚间，碧桂园地产宣告已成功2022年第一期公司债券簿记建档任务。 该笔债券简称“22碧地01”，由中国证券金融股份有限公司与中信建投证券创设信誉维护合约，吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构积极介入招标，票面利率4.5%。 关于信誉维护工具的成效，克而瑞机构剖析称，信誉维护工具能将信誉风险与市场风险分别，到达风险分散的目的，降低全体的市场系统性风险。 关于房企而言，信誉维护工具的经常使用将有效扩展优质房企直接融资的规模；同时，还能提高债券的信誉等级，降低债券的发行本钱。 能否助力民营房企打破信誉困境？那么，监管层为何在此时助力龙头民营房企尝鲜“发债 维护工具”的形式？理想上，信誉维护工具“出山”的背景正是基于当下民营房企发债难的困境。 自去年至今，少部分民营房企出现了债券违约的现象，进而引发了民营企业发债的信誉危机，令其融资难度陡增。 从目前来看，信誉维护工具的试点房企均为龙头民营房企，且均有较好的评级背景、财务稳健。 今后，在龙头房企率先试点后，信誉维护工具能够扩围到更多民营房企中吗？会否处置民营房企当上方临的信誉难题呢？对此，克而瑞剖析师房玲、易天宇剖析称：“此次信誉维护工具对应标的企业仅为一般优质房企，政策的信号意义仍大于实践拉举措用，然后续的创设机构的继续动力也需观察。 尤其是以后行业风险仍未出清，叠加疫情影响等要素下销售疲软，市场决计短时期难以加快回归。 未来民营房企融资难的疑问能否失掉实际处置，仍有待观察下一步的政策引导及市场走向。 ”柏文喜则以为，这些外部增信工具确实是急民营房企之所急，处置了民营房企在资本市场融资的信誉缺失疑问，为民营房企债券融资提供了必要的信誉维护和增级，实践上也就是对民营房企发债的一种信誉“兜底”措施。 所以虽然目前信誉维护工具所触及的项目规模都相对较小，但却反映出以后政策层面所释放的积极与务虚信号。 “试图以创新金融工具协助民营房企处置流动性困境的努力自然值得奖励，不过市场的真正回暖还要求买房者的积极介入，如何尽快恢复市场决计，让楼市交投生动起来，才是促启动业复苏所要思索的中心疑问。 ”柏文喜补充道。

成见 | “第二支箭”射向混改房企

近期“第二支箭”政策框架下发债的房企终于出现新颖面孔，预示着第二批中债增发债曾经在减速落地。 依据中国银行间市场买卖商协会11月22日披露，万科已表达了280亿元储架式注册发行意向，待实行外部股东大会决策后正式报送;同时，金地集团也递交了150亿元储架式注册发行开放。 买卖商协会表示，这是继龙湖集团等三家民企展开储架式注册发行任务后，混合一切制房企初次提出储架式注册发行意向。 其续称，这标明近期“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行“失掉市场普遍认可”。 这一切始于相关部门对 房地产 企业在内的民企发债融资支持力度增强。 买卖商协会11月8日明白，继续推进并扩展民营企业债券融资支持工具(即“第二支箭”)，估量可支持约2500亿元民企债券融资，后续可视状况进一步扩容。 11月9日，中债增便迅速发布《关于接纳民营企业债券融资支持工具房企增信业务资料的通知》。 “第二支箭”是2018年央行会同有关部门从信贷、债券、股权三个渠道采取“三支箭”政策组合支持民企拓展融资的一部分。 其中，“第二支箭”由央行再存款提供资金支持，经过担保增信、创设信誉风险缓释凭证(CRMW)、直接购置债券等方式，向民企提供发债融资支持。 而往年“第二支箭”启用并扩展，相关部门从试点到落地已走过8个月光景。 3月，《政府任务报告》提出，完善民企债券融资支持机制;5月，中债增在买卖所、买卖商协会区分推出信誉违约互换(CDS)、信誉风险缓释凭证;8月起，买卖商协会先后两次组织民营房企举行座谈会，推行中债增担保支持发债试点。 由此可见，结构性货币政策在调理房地产市场流动性时的慎重性与渐进性。 实践上，在“第二支箭”扩展之前，无论是信誉风险缓释凭证还是中债增担保发债，惠及企业仅集中在龙湖、美的置业、新城控股、旭辉、碧桂园及出色等几家民企身上，其他大部分房企与之无缘。 据天风证券统计，往年招商银行、民生银行、中债增等机构发行了7笔民营房企维护工具，对应22美的置业MTN002等7只、共60亿元中票或公司债;8月至10月首批中债增担保发行债券共6只，发行额也仅有68亿元。 关于上述现象，天风证券剖析，中债增提供担保的同时，要求提供充足的反担保，而关于以后危如累卵的民营房企而言，提供充足的反担保物自身就或许比拟困难。 同时，提供充足反担保物意味着实践的政策支持力度有所削弱。 一位房地产市场人士则向观念新媒体解释了另一层要素：第一批中债增试点时，房企即使能提供担保物，取得的发债额度也不多，关于主体流动性的改善有限，这造成部分具有资历发债的企业却步。 比如，重庆龙湖企业拓展有限公司于8月25日发行22龙湖拓展MTN001，这被誉为“民营房企第一单全额担保债券”，但规模仅有15亿元。 同期被列入第一批中债增试点的企业中，包括金地、远洋最终均未启动融资。 金地则于10月底向投资者解释，暂时没有经常使用中债增融资工具首先是由于公司是一家比拟优秀的混改企业;第二，从目前来看经常使用中债增有一些相关的不要钱并且担保比例，也有一定争议。 与之构成鲜明对比的是，自买卖商协会11月8日宣布“第二支箭”继续推进并扩容以来，龙湖于11月10日迅速成为首个储架式注册发行取得受理的民企，5天后便取得经过。 至11月16日，该公司便已动用所注册的200亿元额度，开放发行首期不超越20亿元中票。 依样画葫芦的还有美的置业、新城控股，这两家民企各提交150亿元储架式注册发行额度开放后，也区分在11月16日、11月17日落实首笔中票融资，触及金额30亿元、20亿元，远超中债增首批试点时的融资规模。 安康证券在研报中指，本轮“第二支箭”政策力度估量更大，支持目的有2500亿元，2018-2019年则仅有1600亿元(最终只支持500亿元)。 报告还指出，本轮关键经过担保而非信誉风险缓释凭证启动增信，还经过直接购置方式支持民企债，因此力度清楚超越上一轮。 在此趋向下，尤其思索到房地产行业流动性仍偏紧的大背景，万科、金地正式介入储架式注册发行亦是契合企业开展规律的决策。 观念新媒体了解，万科所表达意向的280亿元额度创下目前“第二支箭”扩容的最高纪录，该额度是其2021年向股东大会开放新增300亿元融资额度(大部分已经常使用)，以及往年11月21日拟新增500亿元融资额度中的一部分。 房地产市场人士向观念新媒体表示，金地介入发债或许正是受政策支持力度更大所吸引，同时中债增对民营房企增信服务费降低一半左右至0.8%/年，这相同一定水平上消弭了企业对相关不要钱的担忧。 至于万科，该人士则以为，储架式注册发行可以不选择中债增提供增信服务，因此万科或许不会经常使用这一工具。 此前一个星期，深圳常务副市长黄敏曾表示，万科是深圳国有资本体系的关键一员，市政府支持万科常年稳如泰山安康开展。 “第二支箭”是11月以来为稳如泰山房地产结构性货币所推出的政策之一，此外包括金融16条、保函置换预售监管资金等政策继续落地。 11月21日，央行、银保监会在座谈会上继续强调，要用好“第二支箭”支持民营房企发债融资，这令行业末尾看到融资环境边沿宽松的曙光。 但上述政策大多面向优质房企，即使中债增等机构遴选企业也基本是财务总体安康、面临短期困难类型，实践上支持已违约房企进一步发债的意义较小。 即使如此，取得中债增担保，企业仍能掌握住更多生机。 截至目前，买卖商协会披露万科、金地等五家房企的储架式注册发行额度已达930亿元，平均每家注册186亿元。 若后续未扩容，“第二支箭”剩余额度将被其他房企争夺，包括旭辉、碧桂园、中南树立、德信、雅居乐、新希望地产等，时期拖越久，情势就越急切。 就像在电影《东邪西毒》中，欧阳锋劝导年轻的洪七那样：“你虽然思索一下，但是要快一点，要知道，肚子很快又会饿的。 ”

“第二支箭”减速 新城控股150亿储架式注册发行获受理

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

关于优质民营房企而言，预料之中的利好正在逐渐落地。 11月17日，买卖商协会宣布受理新城控股（）150亿元储架式注册发行，目前正依照相关自律规则展开注册评议任务。 中债增进公司也受理了新城控股增信业务意向。

据新城控股11月11日公告，该公司拟向银行间买卖商协会开放新增150亿元中票的注册额度，同时还提示了投资者二级市场买卖风险。

新城控股150亿储架式注册发行开放并非房企“第二支箭”首单落地，此前的11月14日，买卖商协会也受理了美的置业150亿储架式注册发行；11月15日，龙湖200亿中票已成功注册。

买卖商协会表示，坚决贯彻落实支持房地产市场颠簸安康开展政策部署，依照市场化、法治化准绳，规范有序推进房地产企业注册发行任务，经过产品创新满足市场多元化投融资需求，不时丰厚完善市场风险控制工具，保养房地产企业债券融资稳如泰山。

下一步，买卖商协会将在人民银行的指点下，组织中债增进公司扎实推进“第二支箭”政策落实，做好包括民营房企在内的民营企业债券融资服务。

监管层风险把控的同时，不忘减速优质民营房企融资需求落地，这与民营房企在三季度的运营数据有转好趋向不无相关。 从2022年三季报来看，新城控股运营状况有清楚转好趋向。 该公司前三季度营业支出617.54亿元，归母净利润33.49亿元；归母净利润率5.42%，同比上升0.03个百分点，EPS1.48元。 其中第三季度单季成功营业支出189.51亿元，归母净利润3.4亿元；归母净利润率1.79%,EPS0.15元。

财报显示，新城控股多年来的商业规划也末尾初见成效。 前三季度，该公司商业运营总支出为71.95亿元，同比增长18.13%。 三季度末，持有物业数量从去年同期的126座上升至134座，全体出租率为95.12%。 三季度新开门7座吾悦广场，多散布于中原三四线城市。 此外，新城控股年内已无到期境内外地下市场债券及票据。

相关部门减速行业决计修复环节中，优质民营房企发债开放减速推进落地，嗅觉灵敏的资本市场也早有反响。 据统计，近5个买卖日的龙虎榜显示，机构净买入前三名区分为新城控股、万科A、神州数码。