运营性现金流为正 龙湖中期业绩前瞻 (运营性现金流净额)

8月15日，龙湖集团公布2025年中期业绩预告。

公告显示，由于行业下行形成地产开发业务的结算毛利率降低，龙湖集团估量2025年上半年剔除公允值变化等影响后之股东应占中心溢利将录得约70%左右的降低。此外，龙湖集团亦在公告中披露了包括运营性业务坚持增长、含资本性支出的运营性现金流为正、主动压降负债规模、优化债务结构等关键运营信息。

值得留意的是，虽然开发业务结算毛利率阶段性承压，龙湖集团仍是行业为数不多仍坚持正向盈利的公司。“虽然龙湖的开发业务盈利承压，但运营性业务的盈利表现抵消了该部分的影响。”摩根大通剖析师以为，龙湖的这一业绩不太会让市场异常。

内行业深度调整背景下，各上市房企陆续披露2025年半年度业绩预告，连续去年的趋向，盈余仍是往年上半年的支流趋向。Wind数据显示，截至8月15日，共有74家房企公布2025年上半年业绩预告，估量发生盈余的公司有46家，占比逾越六成。

绩优股是什么意思(绩优股搞笑一家人)

绩优股是指业绩优秀且比拟稳如泰山的公司股票。 这些公司经过长时期的努力，具有较强的综合竞争力与中心竞争力，内行业内有较高的市场占有率，构成了运营规模优势，利润稳步增长，市场知名度很高。 以下是关于绩优股的详细解释：

一、绩优股的关键特征

二、如何挑选绩优股

三、绩优股的基本条件

综上所述，绩优股是投资者在选择股票时的关键参考对象，其稳如泰山的业绩和优秀的基本面为投资者提供了较高的安保保证和收益预期。

roic目的是什么意思

一、何以灵魂:ROIC是高质量开展阶段A股的估值锚高水平的ROIC是高质量开展的内在要求，ROIC(框架)中心之处在于它界定了未来市场将给予怎样的公司利润估值 ，给予怎样的业绩增长估值，这使其成为高质量开展阶段A股成熟牛(基本面)的灵魂目的。 1. 高质量开展阶段，率比速更关键，ROIC 是估值锚在高质量开展阶段，率先提出率比速更关键，淡化相对增速，强化利润率与报答率。 在高质量开展阶段我国经济增速趋向性放缓是肯定事情，可预见未来难以奢望回到中高速阶段。 那么，在这 GDP 增速继续放缓的大背景下，也不能奢望与之严密相关的 A 股全体营业支出能够有很清楚的增长，未来一个很有或许是的理想是A股的营收增长将维持一个中低速形态。 即使存在的一些营收高增速增长范围，以为也是结构性的，无法能是片面性的。 同时，在高质量开展阶段，企业营收和利润扩张的逻辑也将转 变:依托资产扩张 → 依托毛利率扩张 → 依托企业运营控制才干。 这点可以从 1950s-2000年美股大企业 营业支出与收益增长相关变化中失掉正面印证。 因此，在高质量开展阶段，速比率更关键，淡化相对增速，强化利润率与报答率。 从上述公式当中，可以看出ROIC目的出现变化的中心选择要素为销售活动净利率变化与净运营资产周转率的变化。 不美观出，ROIC是测度一家企业所能运用投入到企业的资金发明的价值，也是权衡一家企业内生增长的中心目的，与高质量开展理念高度分歧。 因此，ROIC 将成为高质量开展阶段的估值锚，这点可以从美股的数据中失掉一定支撑。 援用麦肯锡的数据，发现无论前期营业支出增长多么高的公司，最终会随着时期趋于收敛，约在5%左右。 因此，为前期的高增长支付高估值清楚是不划算的。 同时，发现ROIC在此环节中则趋于相对稳如泰山，说明将ROIC作为高质量开展阶段的估值锚是合理的，为高ROIC付出高估值溢价也是相对稳妥的。 2. ROIC-WACC 界定给予怎样的利润和增长估值ROIC-WACC 价值剖析框架:计量企业价值变化的目的是企业的市场参与值，即特定时点的 企业资本(包括一切者权益和债务)的市场价值与占用资本的差额。 这个差额是企业活动发明 的，是用市场价值权衡的企业价值参与额。 即企业市场价值参与额=企业资本市场价值-企业 占用资本。 企业的市场参与值还可以分为权益的市场参与值和债务的市场参与值两部分。 通常，债务参与值是由利率变化惹起的。 假设利率水平不变，债务参与值为零。 在这种状况下， 企业市场参与值等于权益的市场参与值，企业的市场参与值最大化等于权益的市场参与值最 大化，也就是股东财富最大化。 那么，市场参与值的计算公式可以表达如下:市场参与值= (投资资本报答率-资本本钱) x 投资资本+ (资本本钱-增长率)由上述公式可以看出 ，影响企业价值发明的要素关键投资资本报答率、资本本钱、增长率。 投资资本报答率反映企业的盈利才干，由投资活动和运营活动选择，提高营运才干有助于增 加市场参与值;资本本钱是经过加权平均资本本钱计算的，反映权益投资人和债务人的希冀 值，由股东和债务人的希冀以及资本结构选择;增长率关键是由外部环境和企业的竞争才干决 定。 当投资资本回 报率(RO IC)大 于资本本钱( WACC)时， 提高增长率使 市场参与值变 大。 当投资资本回 报率(ROIC)小于资本本钱( WACC)时， 此时提高增长率反而使市场 参与值变小。 而这就是ROIC框架在高质量开展阶段 A 股成熟牛(基本面)的灵魂之处。 换句话说， ROIC-WACC 框架界定给予怎样的利润和增长估值。 当 ROIC-WACC 大于 0 时，其利润及 业绩增长才是有意义的，市场给予正面估值;当 ROIC-WACC 小于 0 时，其利润及业绩增 长是有意义的，市场应该不给估值甚至给予负面估值。 从市场全体来看，这个通常曾经失掉 一定水平的验证。 2019年上证综指涨幅超越20%，估值修复的面前是年终以来，在ROIC 逐季上升与 WACC 逐季下滑的趋向下，ROIC-WACC 继续扩展，Q3 为0.91，环比Q2的0.30继续扩展，随同着 A 股盈利在2019年年中末尾出现“弱复苏”。 这点在美股 2008 年之后的去杠杆环节中表现的尤为清楚，高ROIC带来了高ROE，且ROIC不会遭到回购的搅扰。 以标普500为例，在美股2008年去杠杆之后，ROE的上升关键是靠 ROIC 在作为支撑。 要求提示的是少量股份的回购或分红可以使得 ROE 常年坚持在高 位，而 ROIC 则更着重于企业自身应用其所拥有的资源发明的价值，且美股回购关于 ROIC 作用有限，要素在于 ROIC 的分母是净运营资产，并不受回购的影响。 详细而言，假设企业 加大回购，则分母项当中虽然总资产和增加，但由于回购要求消耗企业可支配现金即金融资 产，因此分母项两项变化相互抵消，回购不会“人为”关于 ROIC 目的发生抬升效果。 在高 ROIC 的前提下，拥有超额现金和低负债水平往往意味着企业盈利才干较强，所以 ROE也不会低，典型如白酒行业。 2. ROIC与ROA:ROIC比ROA更准确掌握了运营性负债同时，有一个代表性的比拟是 ROA 与 ROIC，由于 ROA(这里关键指税后息前 ROA)与 ROE 的差异也是杠杆。 但以为相比 ROA，从财务通常上看，ROIC 愈加准确评价掌握 了 经 营 性负债的作用与意义。 首先，来看，两者在公式上的差异:不美观出，两者的差异关键在分母端，ROIC 的分母端没有金融资产和运营性负债。 这会造成两者怎样的区别呢?这里，就援用论文《能否采用债务融资取决于 ROA 还是 ROIC》 一个例子来说明:假定有 A、B、C 三个处于同行业的公司，总资产均为 1000 万元且资金结构分歧，均有运营性负债200万元，金融性负债300万元，股东权益500万元，企业所得税税率为 25%， 金融负债利息率为 10%。 可计算失掉采用融资负债和不采用融资负债状况之下三家企业可成功的 ROE 水平，如图 20 和图 21 所示:假设说 ROA(本文特指税后 ROA)比 ROIC 更优，那么通常上我们就能够运用 ROA 来进 行债务融资决策，详细 而言，当以下两 种判别中有一种 成立时就可以进 行融资决策:1)当 ROEROA 时，即企业股权投资经过融资可以取得相对的超额收益;2)当 ROARd 时， 即企业的运营活动获利才干大于融资本钱时，企业启动债务融资是有利的。 ROA 的案例判别:ROIC 的案例判别:相同在前文案例背景下，若依据 ROIC 启动决策，则则能失掉到较为准确的结果。 投资者的投入。 三、以后 ROE 和 ROIC 背叛缘于去杠杆，ROE 在稳杠杆后将企稳上升从以后数据来看， ROIC出现探底上升趋向，ROE仍处于下探阶段。 以全部A股(非金融 石油石化)为口径启动计算，2019 年以来 ROIC 目的出现了一定水平地探底上升，尤其以 归母利润为统计口径来看，2019Q3ROIC(TTM)由 Q1 的 4.10%上升到了 4.63%，而与之 相对应的是 ROE 目的依然维持下滑的趋向。 同时，我们以利润总额为口径的测度结果来看， ROIC 基本维持走平趋向，ROE(TTM)仍处于降低趋向。 把视角拉长一些，对 A 股历史上 ROE 和 ROIC 的相关做一个梳理:不美观出， 2005年以来A股ROE与ROIC出现出较为分歧的变化，且和净利润增速存在 高度契合的相关。 那么，为何 2019 年以来 A 股出现的 ROE 与 ROIC 的背叛，这种背叛是如何发生的，应该如何了解这种背叛?这个背叛又 将继续多久?为了回答以上这些疑问，首先关于 2005 年以来全A出现的三次较为典型的 ROE 与 ROIC 的背叛启动回忆:四、未来行业比拟关键不是盈利增速上传，而是 ROIC 上升要求明白的是 ROIC 不只在高质量开展阶段存在严重的通常意义，同时也具有很强的投资实 践价值。 这点在美股上表现得比拟清楚，而且效果要相对好于 ROE。 而在 A 股市场，希望能够量体裁衣，经过基于 ROIC 目的的剖析框架来处置行业比拟的疑问，进而对投资实战起到一定协助。 1. 中短期基于 ROE-ROIC 静灵活框架:2. 中常年基于 ROIC-WACC 为中心的财务剖析矩阵中期来看，以为运营性净现金流是主导行业比拟的中心变量，而企业资本开支与自在现 金流的变化具有一定的前瞻性(运营性净现金流 -资本支出 =自在现金流 ,)。 那么，如何评价 资本开支的有效性与自在现金流的富余水平就显得尤 其关键。 因此，我们创新性地引入以价 值发明( ROIC-WACC)和增长率(销售增长率 -可继续增长率)为中心的财务战略矩阵对行 业启动剖析。 那么，什么是以价值发明和增长率为中心的财务战略矩阵财务战略矩阵呢?在财务战略矩阵中，纵轴 ROIC-WACC 表示市场价值参与值，横轴表示可继续增长率与销售增长率之间的差 额。 ROIC- WACC 0 表示发明价值; ROIC- WACC0 表示损害价值。 销售增长率-可继续增 长率 0 表示现金充足;销售增长率-可继续增长率0 表示现金剩余。 1、当 ROIC- WACC0 且销售增长率-可继续增长率0 时，处于 I 象限，表示该行业在发明价值但这时现金是充足的。 2、当 ROIC- WACC 0 且销售增长率-可继续增长率0 时，处于 II 象限，表示该行业业务在发明价值同时现金是剩余的，这是最佳形态。 3、当 ROIC- WACC 0 且销售增长率一可继续增长率0 时，处于 III 象限，表示该行业业务 在损害价值但幸亏现金还算剩余，周转得过去。 4、当 ROIC- WACC 0 且销售增长率-可继续增长率 0 时，处于 IV 象限，表示该行业的业 务在损害价值并且曾经没有现金周转，这种状况最风险。 不美观出，从好坏水平来看，第二象限》第一象限》第三象限》第四象限。 ROIC以全部投资资本作为分母，以息前税后利润(NOPLAT-是指扣除与中心运营活动有关的所得税后公司中心运营活动发生的利润)替代净利润做分子。 其详细公式可表达为:投资者关于 ROIC 略感生疏是正常的，由于 ROIC(投入资本报答率)这一目的是从控制用 财务报表当中衍生出来。 与财务剖析会计报表有所不同，控制用财务报表侧重外部控制视角， 在于针对企业运营控制遇到的特定疑问启动剖析研讨，以便向企业外部各级控制人员提供预 测决策和控制考核所要求的信息资料，其详细目的关键为企业外部控制服务。 因此，控制用 财务报表基于运营性活动启动编制。 基于此视角下，控制用资产负债表、利润表均会出现一 定地变化。 在详细测算环节中，市场上关于 ROIC 的测算有两种方案，关键的差异在于关于分子项的取 舍上 。 由于存在少数股东所拥有的权益，以归母净利润动身，假设是对板块和行业计算，那 么关于税和利息的剥离难度较大，其中一种妥协的处置方式直接将归母净利润目的作为分子。 第二种计算方法从整个企业兼并报表的利润总额动身，首先反推出企业EBIT，之后再减去所得税即失掉调整后的息前税后利润，这是相对严谨的计算方式。 股权融资本钱拆解:关键分为股利报酬率、买卖费用和融资费用。 详细而言，可将股权融资的本钱分为股票股利、买卖费用、公司控制及负动力本钱和广告效应带 来的负本钱(后两项为隐构本钱，占比拟小且难以计量，此处疏忽)。 此处关键思索前两项 显性本钱，即股 权融资本钱 =股利 +买卖费用 =募集资金×(股利报酬率 +买卖费用率 )。 股利 报酬率即普通股每股股利与每股市价的比，实践操作环节中可应用市盈率启动推算:股利报酬率=每股股利/每股市价 =(每股收益/每股市价)×(每股股利/每股收益) =(1/市盈率)×(每股股利/每股收益)买卖费用率包括了 IPO 发行费用率和再融资费用率。 其中，发行费用率=发行费用÷(募 资总额-发行费用)参考先人关于上市公司股权融资本钱的研讨，本文针对行业股权融资本钱测算时关键集中在 再融资费用率。 (有说法以为上市后上市公司股权融资本钱不应该包括 IPO 费率。 同时，在 行业角度测算时，少数 IPO 公司发行费率关于行业全体股权融资本钱影响不大。 )因此，IPO 发行费用率取 1%固定值;再融资费用率取改行业增发企业费用率的中位数。 债务融资本钱:本文债务融资本钱取财务费用/有息负债(全体法)。

龙头房企短债压力曝光：76家房企一年内有2.5万亿债要还

一年内到期要还的短期债务，毫无疑问是企业最大的压力。

随着楼市的企稳，加上政府坚持“房住不炒”的主基调，房地产行业的融资监管趋严，优化债务结构、降负债成为房企财务中作的重中之重。 一方面进一步降低短期债务占比，另一方面控制和降低融资本钱，才干为“活下去”做预备。

南都大数据研讨院调研房企的负债状况，76家房企一年内到期的有息负债超越2.5万亿，约占有息负债总额的35%。 依照7%的的平均融资本钱来计算，每年要还的利息超1700亿。

短债TOP10出炉，总计超 1.2万亿

一年内到期有息负债超越1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园区分高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。 一年内到期有息负债超越500亿-1000亿元的有6家，区分为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。

可以看到，富力是其中销售规模最少的一家，却高顶748亿的短期负债，压力不小。 富力地产董事长李思廉表示未来会继续减轻负债，公司土地储藏仍将以旧改转化为主。 中期财报显示，上半年在土地上的破费仅约60亿元，而2019年和2018年区分为约250亿元人民币和370亿元人民币。 估量未来6到12个月内还将继续增加土地收买，并减速库存增添和新产品推出，以坚持营运现金流来归还债务。 富力董事长助理陈志濠也称，集团未来9个月将处置250亿~350亿元债务，超越一半会有重组布置，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及开展中项目的股权，以优化减债速度。

年终，融创董事长孙宏斌曾提出的2020年融创要做三件事情——“降融资本钱，优化资产结构，慎重拿地、拿对中央、拿对时期”。 半年报来看，融创短期债务1406.23亿元，可支配现金852.3亿元，并不能掩盖全部短期债务。 孙宏斌曾表示，未来将淡化销售规模目的，利润与降负债变成第一位。 并且为了失掉更多现金流，会处置一部分资产。

30家短债在100亿-300亿，占比最多

超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。 其中，一年内到期有息负债超越300亿-500亿元的有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。

一年内到期有息负债超越100亿-300亿的房企有30家，代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。 此外，还有20家房企的短债规模不超越100亿元，如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。

最高翻4倍！超八成房企短债在参与

南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长，占比高达80%。

分区间来看，12家房企的一年内到期有息负债比去年同期参与100%以上，三盛控股以高达483.78%创下最高增幅。

三盛控股有息负债及一年内的短期负债都出现翻倍增长。 三盛控股在母公司的战略驱动之下，减速全国化扩张。 上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地，总地价约27.54亿元，是其2019年全年长三角区域地下拿地总价的4倍缺乏。 规模做大的同时，负债也在无法防止地攀升。 截至上半年，有息负债101.39亿元，一年内到期的负债约为72.91亿元，一年后到期的负债约为40.84亿元，现金及现金等价物（包括活期存款及受限制存款）仅有约19.46亿元，并不够归还。

往年上半年，华润置地的短期债务到达411.25亿元，同比去年大幅增长。 由于2019年有息负债中仅6.5%的负债是要求一年内归还，而往年这一比例提高到了25%。 不过时末公司超越6百亿的资金储藏足以掩盖公司短期债务的数额，现金短债比为1.47，短期无清楚的偿债压力。

过去几年合景泰富采取较保守的买地战略，土储和项目树立不时增多，加上存货和投资性物业规模较大，也直接影响了多项财务目的。 截至往年上半年末，合景泰富一年内到期负债较2019年底下跌40.9%至334.3亿元，期末非受限现金较期初增加28.8亿元至486.1亿元。

此外，一年内到期的有息负债同比增幅50%-100%的有9家，代表房企有远洋、绿城、新城、旭辉等。

从去年末尾，新城控股甩卖了不少资产，负债疑问有所缓解。 往年上半年，新城控股的短期债务到达375.81亿元，占比到达较高水平，债务结构有一定的改良空间。 思索到期末公司账面的货币资金及受限制现金达649.95亿元，短期无清楚偿债压力。

旭辉上半年严控债务总量规模，有息负债增长11.08%，处于合理水平。 但是一年内到期的短期债务同比参与53.3%，增幅较大。 “控制层不时希望以更少的本钱去撬动更大的资源，旭辉的开展形式是规模、利润和财务稳健平衡开展。 ”旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉希望将净负债率维持在70%以下。

借助大股东中交信誉背书，绿城融资渠道迟滞，因此上半年全体有息负债都在参与。 截至2020年半年底绿城有息负债为1118.52亿，较期初增长17%。 其中一年期短债347.9亿，同比增93.7%。 但其持有现金628.5，现金短债比到达1.8，净负债率也只要为66%，风险可控。

一年内到期的有息负债同比增幅30%-50%的有12家，代表房企有招商、万科、奥园、中南、佳兆业、保利、金茂等。

面对“后疫情”时期的应战，万科为了坚持稳健的财务状况，还是下了一些功夫的。 上半年公司继续坚持运营性现金流为正，虽然一年内到期的有息负债总和到达968.2亿元，但持有货币资金1942.9亿元远高于一年短债。

对比其他国资企业，越秀负债水平清楚偏低，在中央国企中表现较好。 越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示，“目前，公司现金流稳如泰山，结合投资和开发状况控制投资强度和开发进度，境内外两个融资平台保证资金充足。 ”

佳兆业将到来期债务中，一年内到期的债务占比26%，5年以内常年到期债务占比约71%，5年以上的到期债务占比3%。 控制层中期业绩发布会上也表示，下一步不只要确保按时供货，还要缩短销售回笼的时期，同时优化投资拓展的质量，赚取合理的利润，以及较强的现金流，增强回款，用可以用的资金去扩展投资，成功规模、利润和现金流的平衡。

一年内到期的有息负债同比增幅低于30%的有19家，代表房企有富力、绿地、龙湖、中梁、世茂、融创、恒大等。 这其中，龙湖、世茂为代表，基本坚持着良好的负债结构；富力、恒大为代表，在降负债上取得些许效果。

短债无忧！这13家房企成功降杠杆

南都大数据院监控其中65家房企的同比数据（部分房企数据不全），同比来看，只要13家房企的一年内到期的有息负债同比负增长。 其中降幅最大的有五矿、佳源、绿地香港、碧桂园等。

随着五矿地产成功落实收买母公司资产之交易，规模将失掉迅速优化、缓解因项目数量较少造成的增长压力。 相较于2019年，上半年短期负债压力有所减缓。 2019年，五矿地产现金短债比仅有0.53，而2018年同期为3.55，同比高出7倍之多。 一年内到期短债为72.626亿港元，依照财报披露的现金量及存款状况（38.5亿港元），完全不够偿这些短期债务。 但是截至往年上半年，一年内到期的短期负债同比大降69.9%，现金短债比提高至1.25。 公告指出，随同着国际疫情影响水平的减小，五矿将继续努力抓住包括在线营销在内的多元营销方式、进一步促进销售、努力抓住现金回款，增加现金流压力

目前在三道红线当中，绿地香港三项目的均未踩线。 上半年继续增强现金流管控，销售回款率高达92%，公司账面现金存量103.33亿，完全掩盖短期有息负债。 同期，负债总额为917亿元，同比增长11%，净负债率从去年底的18%升至38%；总现金与短期负债的比值从去年的2.11降至1.86。 有效有息本钱则常年维持在6%以下。 董事会秘书雷雨表示，由于绿地香港的负债水平内行业中处于较低的水平，因此未来将过度参与负债，并开启多元化的融资渠道。

在此前的规模扩张时代,正荣地产曾因追求业绩高增长，2018年跨越千亿门槛后，正荣推出2019-2021年“新三年战略”,加鼎力度去杠杆,由高增长向高质量开展转型。 截至中期正荣的账面现金为398亿元，有息负债为636亿元。 其中短期负债占30%，较2019年末降低4个百分点，银行存款、非银借款、公司债和优先票据区分占51%、9%、7%、33%。 债务结构继续优化，短债占比仅30%，相较2019年的34.2%大幅降低。

行业观察 ：放慢回款迎偿债高峰

经过监测典型房企的有息负债总额及一年内到期的有息负债，可以看出，房企负债全体照旧坚持高位，考验着大家的资金链。 2020年，房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期。

研讨员以为，面对到来的还款高峰期，房企想要回款关键有两种方式，一个是融资，为了应对还债高峰期，越来越多的房企将放慢融资脚步。 但是，“345融资规则”酝酿了将近两年时期，目前已在部分重点房企推行，未来会依据执行状况，完善和扩展适用范围。 这意味着，房地产金融政策依然从严不容失望。

另一个是销售、少拿低价地。 如何减速销售回款，抢占更多的市场份额，是疫情常态化之下，房企的重中之重。 诚如房企高管所言，“拿错地是很痛苦的一件事情”。

筹划：林广

牵头人：王艳玲

研讨员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

出品：南都大数据研讨院 规模上市房企研讨课题组