非开发业务强化业绩韧性 龙湖披露中期业绩预告 (非开发银行什么意思)

8月15日，龙湖集团公布2025年中期业绩预告。

公告显示，由于行业下行形成地产开发业务的结算毛利率降低，龙湖集团估量2025年上半年剔除公允值变化等影响后之股东应占中心溢利将录得约70%左右的降低。此外，龙湖集团亦在公告中披露了包括运营性业务坚持增长、含资本性支出的运营性现金流为正、主动压降负债规模、优化债务结构等关键运营信息。

内行业深度调整背景下，各上市房企陆续披露2025年半年度业绩预告，连续去年的趋向，盈余仍是往年上半年的支流趋向。Wind数据显示，截至8月15日，共有74家房企公布2025年上半年业绩预告，估量发生盈余的公司有46家，占比逾越六成。

对此，摩根士丹利在此前公布的行业中期业绩预览报告中表示，虽然流动性风险有所缓解，但由于地产开发利润率下滑，估量中国开发商上半年的业绩将继续令人绝望。

值得留意的是，虽然开发业务结算毛利率阶段性承压，龙湖集团仍是行业为数不多仍坚持正向盈利的公司。

“虽然龙湖的开发业务盈利承压，但运营性业务的盈利表现抵消了该部分的影响。”摩根大通剖析师以为，龙湖的这一业绩不太会让市场异常。

据龙湖集团最新公布的运营数据公告，截至2025年7月末，龙湖运营性支出继续增长至约164.7亿元（含税），其中，运营业务支出约87.6亿元（含税），服务业务支出约77.1亿元（含税）。

龙湖的非开发业务继续奉献稳如泰山现金流，优化了其展开韧性。穆迪在7月公布的行业报告中就表示，“不时增长的运营性支出优化了开发商的盈利稳如泰山性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的运营性支出，在过去几年中，它们在同一评级类别中表现出更高的盈利才干和更稳如泰山的杠杆水平。”大华继显剖析师则指出，龙湖具有弹性的运营性业务是其中终年的关键驱动力，估量龙湖的资产负债表将继续坚持弹性，净负债率坚持稳如泰山。

在此次业绩预告中，龙湖集团亦表示，截至2025年6月30日，其运营业务及服务业务坚持增长，继续为集团奉献稳如泰山利润；选集团含资本性支出的运营性现金流为正，负债规模稳步压降，债务结构继续优化。同时，龙湖坚决实行一切债务的延迟或按时兑付，截至目前，其2025年年内到期的境内信誉债已一切出借终了。

新加坡星展在研报中估量，龙湖保管现金流和去库存的战略有助于降低债务，2026年终龙湖或许会重启土地投资，新项目将能够放慢地产开发业务利润率的修复进程，因此对龙湖坚持“买入”评级。

面向未来，龙湖集团在公告中表示，将不时聚焦以客户为中心的产品力和服务力优化，积极推进开发业务存货去化以及运营业务、服务业务的稳步增长，以正向运营性现金流推进各航道业务的可。

业绩增长难掩隐忧 房企下半年夯实主业各有招

房地产行业基本面浮出水面。 Wind数据显示，2019年上半年，申万二级行业119家房地产开发企业算计成功营业总支出9128.61亿元，成功净利润1205.36亿元，较2018年同期区分增长23.80%和19.57%。 少数房企上半年坚持营业支出和净利增长。 Wind数据显示，上述119家房地产开发企业中，有73家公司成功营业支出同比增长，有72家公司成功归属于上市公司股东净利润同比增长。 但从房企半年报来看，房企对融资收紧、去库存等要素影响后续业绩十分关注，并各有各的招数。

增强销售结转成业绩增长主因

龙头房企业绩继续增长。 半年报数据显示，往年上半年有18家房企上半年营业支出超越100亿元，去年同期则为14家。 详细看，绿地控股上半年成功营业支出达2014.45亿元，为A股房企之最。 万科、保利区分为1393.20亿元和711.41亿元，位居二、三位。 上半年，绿地、万科和保利营收同比区分增长27.59%、31.46%和19.49%；归属于上市公司股东的净利润区分为89.87亿元、118.4亿元和99.55亿元，同比增长区分为48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分强调销售结转，这也成为企业坚持营收规模的关键要素。 万科上半年成功结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；成功结算支出1329.9亿元，同比上升32.2%。 碧桂园上半年结转回款资金也表现出色，权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%。 绿地控股则称，公司放慢结转节拍，上半年共结转支出901亿元，同比增长26%；结转项目毛利率平均到达27.97%，比去年同期参与1.86个百分点，继续坚持优化态势；结算利润相应大幅增长，为公司全体业绩增长发扬了基石性作用。

也有一些企业因销售结转状况不佳业绩出现一定下滑。 以招商蛇口为例，上半年，公司成功营收166.87亿元，同比增加20.49%；成功归母净利润48.98亿元，同比增加31.17%。 营收与业绩下滑关键是当期结转面积及结转单价同比增加所致。 截至2019年上半年，公司预收账款及合同负债共1111.03亿元，较2018年末的753.49亿元增长清楚。

融资收紧和去库存影响后续业绩

虽然少数房企在上半年依然坚持着营收和利润的增长，但从房企半年报来看，房企对融资收紧、去库存等要素影响后续业绩十分关注。

融资收紧方面，在多家房企半年报中有提及。 万科称，下半年全体经济仍将面临诸多风险和应战。 融资方面，随着金融监管继续收紧，房企融资将面临一定压力。 保利地产称，2019年终，行业资金遭到社会融资规模参与及信贷时节性宽松要素的影响，资金面略有反弹，但至6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控影响，资金面进一步承压。 财信开展则称，随着房企融资继续收紧，房地产企业的融资本钱也在不时上升，从而对公司的资金发生不利影响。

国都证券最新研报以为，受制于当期融资渠道额度收紧，房企自筹资金方面下滑较多。 随着以后房贷利率的优化，估量后续团体按揭也将继续回落，从而带动企业到位资金小幅回落。

因此，降低负债率成为房企上半年运营任务的主旋律。

龙头房企方面，万科称，公司在手现金充足，净负债率坚持低位。 万科在手现金1438.7亿元，远远高于一年内到期有息负债。 龙湖则表示，截至报告期末，公司在手现金580.7亿元，净负债率为53.0%。 碧桂园在手现金余额2228.4亿元，关于短期有息债务的掩盖比例到达2倍，拥有极好的财务安保“护城河”。

中小房企也留意降低负债，以坚持公司开展的韧性。 以世茂房地产为例，报告期末，公司账面现金约为522.34亿元，未动用银行及金融机构融资额度约为400亿元。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩会上表示，下半年对小房企来说压力较大；对大房企来说，假设负债率较高，压力也较大，世茂集团会慎重投资。

在去库存方面，东吴证券以为，8月份，房地产新开工面积曾经到达了完工面积的3.25倍，大大超越了过去几年的水平。 若完工面积继续跟不上新开工面积，少量的房地产无法按时出售，地产开发商难以及时回笼资金，那么或许要面临流动性缺乏的风险。

中金公司测算，8月第三周，其监测的10个重点城市推盘量同比降幅扩展，这10个重点城市共有61个项目收盘，累计新推房源套，同比降低33%；8月份累计推盘量同比降低23%。

一些公司在半年报中对推盘销售的预期不容失望。 财信开展称，不扫除现有项目及新增项目所在区域会出台相关进一步的限购限贷政策，届时或许对公司的房地产项目销售形成一定影响。 同时，公司在重庆郊县项目周边竞品较多，由于人口效应，加快去库存需做出较大努力。 大悦城也表示，往年上半年，三四线城市受棚改政策影响较大，同时受制于前期需求过度释放，去化状况有所降低，成交逐渐疲软。

房企下半年各有招数

关于楼市下半场怎样走？梳理房企半年报发现，不同公司也有不同看法，使出不同招法。

一些房企将继续夯实房地产主业。 万科表示，公司将牢牢掌握运营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续安全和深化既定任务思绪。 坚持积极销售，积极回款；放慢常年库存去化；优化运营性业务表现；提高资金经常使用效率；实施清产核资。

保利地产则称，公司作为龙头企业，将仰仗着在融资、拓展、运营控制、品牌等方面的专业实力，积极捕捉区域市场的结构性时机，继续安全行业位置，扩展市场影响力，成功运营稳健增长。

一些房企轻装上阵，以轻资产面对市场应战。 大悦城控股8月30日晚发布公告称，将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权，注入大悦城商业并购改造基金。 大悦城表示，本次买卖可以成功轻重并举的“大资管”开展战略，充沛应用地产基金成功资本循环闭环，降低融资本钱，助力公司长足开展。

此外，一些房企还放慢向园区开发企业转型。 以万业企业为例，公司加大转型力度，以设立半导体产业园基地为依托，积极展开“集成装备+中央”形式的创新探求，力图成功半导体双向产业结构的优化更新，全方位推进产城融合开展，在保证稳健消化房产存量的同时确保转型软着陆。

龙湖是不是要破产了

龙湖集团并未破产。

龙湖集团近期发布的2024年中期业绩报告显示，公司在财务和业务运营上均展现出稳健的态势。 上半年，龙湖集团成功营业支出468.6亿元，其中运营及服务业务支出为131亿元，同比增长7.6%，显示出其多元化业务板块的稳健增长。 同时，公司的股东应占溢利为58.7亿元，虽然较去年同期有所降低，但仍坚持在一个相对稳如泰山的水平。 此外，龙湖集团的毛利额为96.4亿元，毛利率为20.6%，中心税后利润率和中心权益后利润率也均坚持在合理区间。

在财务结构方面，龙湖集团继续优化债务结构，有息负债总额较年终增加52亿元，一年内到期的短期债务占比仅为15.7%，平均合同借贷年期延伸至9.19年。 这些举措不只降低了公司的融资本钱，也增强了财务稳如泰山性。 同时，龙湖集团在手现金为500.6亿元，净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，均处于行业较低水平，显示出公司良好的偿债才干。

业务运营上，龙湖集聚会焦开发、运营、服务三大板块，涵盖地产开发、商业投资、资产控制、物业控制及智慧营建等多航道业务。 其中，运营及服务业务在中心权益净利中的奉献占比到达80%以上，成为公司利润的关键来源。 特别是商业投资和物业控制业务，成功了支出的稳步增长和利润奉献度的逐年优化。

面对市场上关于龙湖集团破产的谣言，公司也及时启动了造谣并采取了法律手腕保养自身权益。 这些执行进一步证明了龙湖集团稳健的运营状况和积极应对市场应战的才干。

综上所述，龙湖集团并未破产，且在以后复杂的市场环境下依然坚持着稳健的运营态势和良好的财务状况。

『韭菜坪酒店活动』谁在逆市规划长租公寓

虽然爆雷不时，但依然有企业逆市规划长租公寓市场。 自往年疫情以来，部分十强房企和机构运营方逆市末尾加码长租公寓业务。 “做大物业为的是估值，加码长租公寓更有利于长线业务的规划和消化持有型物业的资金压力。 ”知情人士泄漏，龙湖、旭辉、万科等优质企业在这一板块的融资本钱曾经降至4%左右，疫情后较为宽松的融资环境为持有型物业的开展奠定了基础；此外，少量一线城市配建的持有型地块或实验的乡村群体树立用地项目也倒逼开发商去做好长租公寓这一业务线。 另一维度，为了应对市场或许出现的下行风云，部分企业和机构在长租公寓板块逆市规划的同时，也在启动着结构性调整：收缩部分风险较大城市的业务，改动过去规范化装修、一次性性签署常年合同的方式，部分企业末尾做“轻”长租公寓业务：寻觅房况较好的房源，不启动大规模投入，降低持有本钱，提高企业内的运转效率，降低客单本钱与租客租金，最终提高风险应对的才干。 万科龙湖旭辉领跑朗诗寓合景中骏跟上数据显示，截至三季度末，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓规模继续领跑增长，聚焦开门转化的同时，新增控制规模继续跟进。 朗诗寓、合景泰富、中骏方隅新增开门均超1000间。 以龙湖冠寓为例，中报数据显示，截至2020年6月底，冠寓累计开门房间数量达7.9万间，开门超越6个月的房源出租率为88.6%；上半年成功物业投资业务不含税租金支出33.6亿元，其中租赁住房占比到达21.8%。 按此计算，目前龙湖冠寓营收规模约7.3亿元。 受疫情影响，2020年上半年冠寓单房营收约元，环比涨幅约19%。 龙湖集团(港股)在2020年中期业绩报告中还提及，“冠寓作为主航道业务之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开门运营，未来也将随着市场的需求增长稳步推进”。 并表示，商业运营及租赁住房两项业务的投入及开展，将为该集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。 万科泊寓方面，中报数据显示，截至2020年6月底，万科房地产开发销售相关业务占比有所降低，多元化业务占比小幅优化。 其中长租公寓业务半年营收超越10 亿元，占多元化业务营收比例约1/3。 租金方面，2020年上半年，泊寓租金支出高达 10.5亿元，清楚高于其他企业。 期内，新增开门1.89万间，月均开门超越3000间。 旭辉领寓相关担任人在接受记者采访时直言，房企系长租公寓首先在品牌背书上有相对优势，接触一手物业资源的时机较其他机构型要大，自持物业的奉献才干也强。 同时依托房企多产业链支撑和协同，可以从项目顶层设计、产品打造、品牌树立、运营控制、系统支持、社区服务等多个方面，提供包括公寓、物业、商业等不同业态的租赁社区全模块、全链条综合服务方案，用资产控制的思想和才干，协助业主成功资产价值最大化。 出租率全体好转质量和效率成活下去关键若从出租率角度来看，在上半年行业全体拓店节拍放缓的背景下，万科泊寓及龙湖冠寓均坚持了较高的出租水平。 克而瑞数据显示，2020年上半年，万科泊寓开门6个月以上项目出租率攀升至 93.7%，居行业前列；拉长时期线看冠寓，2017-2020年冠寓项目全体出租率出现不时增长趋向，其中尤以2019年增速最为清楚。 据最新发布的三季报，期内万科租赁住宅业务新增开门0.85万间；截至2020年9月底，累计开门约13.58万间，成熟期项目的出租率为95.3%。 理想上，“有野心”的企业末尾筹谋新一轮开展面前，是转暖的市场。 据克而瑞数据，往年三季度，房企系长租公寓全体精耕运营规模拓展恢复增长，环比增长5.6%；新开门规模增长6.2%，与二季度持平；运营商长租公寓方面，在往年三季度积极调整运营状况后，全体开门规模环比小幅下跌4.1%。 从运营商规模榜TOP 10企业排名来看，魔方、乐乎、世联红璞位居前三。 有行业人士指出指出，部分战略上主动规划长租公寓赛道的房企系品牌，经过几年的沉淀和开展，规模与运营质量均稳步优化。 内行业依然以追求规模扩张为主的阶段，一些企业已着力转型优化运营质量和运营效率。 “三季度，收并购事情频频落地，关键出现在头部企业之间，由于头部规模型企业拥有相对稳如泰山、优秀的运营控制团队，能支撑逆市中的规模化扩张。 ”结构性调整曾经在路上扩张之外，长租行业有目共睹的还有表现行业开展信号的结构性调整，如：缩减在管房源规模以及调整城市规划。 以万科泊寓为例，据其2020年中报披露，虽然在拓房数量及租金支出两大目的上，泊寓在房企系长租企业阵营中位次靠前，但聚焦到城市规划上，2020年上半年泊寓城市扩张战略上有所收缩，从2019年中期的35城降至33城。 有收缩举措的还有我爱我家旗下长租公寓业务线——相寓。 据该集团往年5月举行的2019年度业绩说明会上泄漏， 2019年相寓在管规模增加了约3万套，要素在于“基于市场的主动收缩”，并称相寓此次规模缩减使得单套房支出和毛利率有所优化。 我爱我家北京公司总经理高晓辉在接受记者采访时也直言，“经过研判租赁市场的变化趋向，相寓自2019年终末尾就主动调整规划，降低不良库存，坚持以运营周转效率为中心战略，聚焦租赁需求稳如泰山优化的区域”。 有行业人士剖析指出，企业依据市场启动结构性调整是战略开展肯定，也是企业启动精细化本钱控制的要求。 “从时期维度来看，市场呈清楚周期性变化，旺季和旺季，市场需求和租赁人群会出现阶段性变化。 应依据出房状况来选择收房速度，将库存维持在安康水平。 同时，疫情也倒逼企业不时优化规划、减缓新拓房源速度以及迭代产品外形。 ”