华夏北京保证房REIT收盘价下跌5.12% (北京华夏保险公司)

媒体讯： 12月10日，华夏北京保证房中心租赁住房关闭式基础设备证券投资基金（简称“华夏北京保证房REIT”）公布买卖状况提醒性公告。

公告显示，该基金于2024年12月10日的收盘价为3.410元，较前一买卖日下跌5.12%。截至本公告公布之日，本基金投资的基础设备项目运营稳如泰山，基金投资运作失常，运营控制机构履职失常，无应披露而未披露的严重信息，基金控制人将严峻依照法律法规及基金合同的规则启动投资运作，实行信息披露任务。

华夏北京保证房REIT表示，该基金持有的公租房资产包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目，算计2168套可出租房间，总面积达112796.30平方米。截至目前，已出租房间数为2054套，出租面积106942.83平方米，出租率抵达94.81%。2024年第三季度的租金收缴率为97.75%。

华夏北京保证房REIT由华夏基金控制有限公司担任基金控制人，中国股份有限公司作为基金托管人。基金合同自2022年8月22日失效，场内简称为“京保REIT”，扩位证券简称为“华夏北京保证房REIT”，代码为。

保租房REITs是什么，保租房REITs前景怎样？

保租房REITs是什么，保租房REITs前景怎样?

8月16日，首批保证性租赁住房REITs正式出售，三只产品或引发约1219.18亿元的机构资金抢购。 至此，已上市公募REITs的底层资产，新增了保证性租赁房项目。 那么今天小编在这里给大家整理一下保租房REITs的相关知识，我们一同看看吧!

1220亿机构资金疯抢首批保租房REITs

8月16日，华夏北京保证房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保证性租赁住房REITs正式出售。 依据公告测算，三只产品估量募资总额约38亿元。 至此，我国公募REITs产品数量行将扩募至17只。

日前，三只产品网下询价认购任务已完毕。 网下询价结果显示，首批保租房REITs再次掀起机构投资者“疯抢”。 三只产品拟认购份额数量均超越100倍，其中，红土深圳安居REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下出售份额数量的133.03倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录。 依据三只产品公告的网下拟认购规模测算，将有约1220亿元的机构资金抢购上述保租房REITs新品。

此次产品的出售不但引来巨量资金，而且取得了少量机构投资者喜爱。 其中，介入红土深圳安居REIT的投资者为83家，配售对象为252个，华夏北京保证房REIT和中金厦门安居REIT区分取得71家和68家机构投资者的有效报价。 投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。

资产趋于多元，10余省市放慢“试水”

此次以保租房为底层资产的发行上市公募REITs，标志着我国公募REITs掩盖的基础设备类型及底层资产正放慢扩容的一大特点。 此外，包括海南、浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等10余个省市相继提出，支持展开保证性租赁住房REITs试点。

去年首批公募REITs发行上市以来至今，相关产品掩盖的基础设备类型，从一年前的产业园、高速公路、仓储物流曾经扩展到保证性租赁住房、清洁动力。 这些底层资产有些纯市场化运作，有些与民生亲密关联，有些受政策强监管，试点资产类别多元化特点清楚。

值得一提的是，公募REITs触及的资产将不只限于以上已有类别。 依据国务院相关文件，未来盘活存量资产重点方向还将进一步扩展至旅游景区、老旧厂房、文明体育场馆、以及国有企业兴办的酒店、疗养院等新型基础设备。

目前，底层资产的扩容任务正减速推进。 以景区等旅游基础设备为例，据陕西省政府披露，往年7月13日，陕西省发改委结合西部证券召休会议讨论了陕西华山景区REITs项目相关内容，并表示要“将本项目做本钱行业基础设备公募REITs的标杆和示范项目”。 无独有偶，据中邮证券披露，往年6月该公司已中标重庆武隆喀斯特5A景区基础设备公募REITs项目。

关于目前不时扩容的公募REITs资产类型，在8月13日首届大湾区基础设备REITs高峰论坛上，金杜律师事务所合伙人李文敏以为，公募REITs扩容扩募应该有四个外形：一是资产的类型，业态的开放;第二是主体的开放，包括原始权益人、运营控制机构;第三是资产的法律外形的开放;第四个是运营控制形式的开放。

风险收益有效平衡市场投资需求

公募REITs市场运转一年多以来的另一大特点是，风险收益特征与市场需求婚配度高：底层资产的运营表现、基金分红基本契合市场预期，出现溢价。

券商中国记者依据存续产品发布的公告及相关平台统计，在14只产品中，11只产品发布分红率，平均现金分派率为5.92%，平均分红率为2.95%。 从市场表现来看，截至8月14日，首批公募REITs产品上市平均涨幅25.58%。 流动性相对较高，日均换手率2%左右，高于境外多地REITs市场。

“目前全市场14单外面6单是不动产的，8单是收益权，目前不动产上市股票的平均涨幅大约是35%-40%，表现还是十分不错。 特许运营权平均涨幅15%左右，总体来说还是不错的。 ”戴德梁行资产证券化业务担任人杨枝在首届大湾区基础设备REITs高峰论坛上表示。

杨枝指出，无论是不动产或收益权，目前14单的获批产品都采用了100%的现金流折现法即收益法，这一点基本上和海外的REITs坚持分歧规范。 就此，杨枝总结了采用收益法影响估值三个中心要素：一是收益的上下;二是收益期的长短;三是评价师选定的折现率。

契合市场需求的政策正有序推出

虽然我国公募REITs阅历时期较短，但在过去一年来，关于公募REITs的配套政策正在紧锣密鼓地出台，在资产转让程序、税务活动、扩募资产等范围的政策迎来不少打破。

往年5月，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩展有效投资的意见》提到，国企发行公募REITs触及国有产权非地下协议转让的，按规则报同级国有资产监视控制机构同意。 剖析人士以为，这样的规则很大水平上简化了重组环节中的程序，也参与了买卖确实定性。

此外，往年1月财政部和税务总局出台相关税务政策，为公募REITs所做的资产重组提供了相关所得税的递延活动政策。 在递延活动政策出台以来，处置了一些原始权益人、所得税及递延等疑问。

但是，我国公募REITs这个重生市场也仍有很大的政策完善空间。 部分业内人士也对未来政策范围打破与创新有所等候。

在首届大湾区基础设备REITs高峰论坛上，毕马威中国税务合伙人李晨关注到目前该范围的税收痛点。 李晨指出，就往年财政部与税务总局出台的相关税收政策而言，政策出台后，也有项目遇到实践疑问，如战略配售主体为非原始权益人能否适用活动?以及实践监管与税收活动政策之间也存在一定的矛盾，相关活动政策仍有进一步完善空间。

就目前实践项目中遇到的疑问，中航证券资管开展部担任人彭雷_对公募REITs开展环节中的信息披露制度，提出了部分可讨论的疑问：即公募REITs项目依据资产的运营权、产权等特点，能否应该对后续运营环节跟申报环节的信息披露有所差异，相关制度规范也有待明晰。

机构探求多样化金融支持

从首批公募REITs解禁的机构投资者类型，可以直接看出机构资金从一末尾对性能首批公募REITs的决计和深度。

依据华泰固收的数据，解禁的机构投资者中，保险、产业资本占比拟高，区分为31.28%及27.72%;券商自营、基金及子公司专户、券商资管也有较高比例，此外还有一些银行及理财子、信托、私募等多类型机构。

在上述诸多机构中，银行理财和券商对REITs的介入途径尤为多样化。 在以战略配售和网下出售两种方式介入对REITs投资的基础上，银行理财还发行了专属主题理财富品来纵深介入REITs掘金。 而券商不只仅是生动的投资买卖机构，还担任REITs市场关键的承做和承销机构，深化介入到REITs场内做市、基金通做市、大宗买卖等流动性服务中。

除了直接性能，值得一提的是，有银行曾经末尾量身定制REITs并购存款产品，直接介入REITs市场。

这么做的是邮储银行，该行向中铁建重庆投资集团有限公司发放首笔公募REITs并购存款。 作为国金中国铁建REIT的关键原始权益人及战略投资者，中铁建重庆投资集团有限公司需出资认购国金中国铁建REIT项目51%份额,合计24.44亿元。 邮储银行重庆分行向中铁建重投提供金额5亿元、期限7年的并购存款，作为其认购资金的一部分，有效缓解了其战配份额内的筹资压力，释放资本金占款。 要求指出的是,这一形式适用于强主体资质、底层资产优质及可供分配收益率较高的REITs。

★保证性租赁住房REITs获批是新发力点吗?

★关于REITs试点稳步推进,项目开展如何?

★什么是保租房REITs,保租房REITs有什么用?

华润有巢REITs回复要点，基金控制人不再兼任，运营稳健缺乏3年契合要求

关于《关于华夏基金华润有巢租赁住房封锁式基础设备证券投资基金上市及中信证券-华润有巢租赁住房基础设备1号资产支持专项方案资产支持证券挂牌转让开放受理反应意见》的回复一、关键反应疑问（一）关于项目合规性。 请基金控制人充沛论证底层资产能否契合《地下募集基础设备证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）款所规则的条件，并请律师就此宣布明白意见，同时配套完善相关信息披露和风险提醒。 回答:基础设备项目契合《地下募集基础设备证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）款所规则的条件。 底层资产为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均运营满1年，已发生继续稳如泰山的现金流，投资报答良好，并具有继续运营才干、较好增长潜力。 国度政策层面，国务院办公厅已明白项目运营时期准绳上不低于3年，关于已成功常年稳如泰山收益的项目，可适当降低运营年限要求。 省级政策层面，上海市住建委和房管局发布的《上海市保证性租赁住房租赁控制方法（试行）》规则，面向社会供应的保证性租赁住房多少钱应在同地段同质量市场租赁住房租金的九折以下，多少钱调整应契合相关规则，以保证投资者利益。 基础设备项目照应国度召唤，顺应社会开展趋向，多少钱较市场化租金有一定优势。 项目具有较好增长潜力，区位良好，市场需求旺盛，未来增长潜力较强。 法律顾问以为，虽项目运营时期未满3年，但作为保证性租赁住房项目，具有强化民生保证的关键作用，依据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩展有效投资的意见》规则，在满足发行要求、契合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵敏合理确定运营年限。 （二）关于基础设备项目估值。 请基金控制人结合项目历史运营状况、市场状况、威望数据等，说明估值模型中出租率、租金增长率等关键假定参数及估值的合理性，同时配套完善相关信息披露和风险提醒。 请控制人进一步评价疫情对估值的影响，设置有效措施实际保证投资者利益，并启动充沛风险提醒。 回答:基础设备项目在启动估值时，充沛思索了保证性租赁住房行业政策、基础设备项目所在区域的市场供求相关、威望统计数据和企业客户租金活动条款等要素，具有合理性。 思索项目保证性租赁住房政策和多少钱调整的特点、周边市场和同类项目的租金增长状况以及运营环节中租赁合同期限与调价周期存在的时滞、新冠疫情潜在影响等，从慎重、保守的角度调整了租赁住房部分2024-2025年的增长率，下调至2%；2026年、2028年、2029年和2031年的增长率调整为2.5%。 同时，租金增长率在延续增长且累计到达5%的2027年和2030年调整为0%。 折现率的合理性基于项目运营运营风险的降低，采用3.43%的风险报酬率，折现率由6.5%调整为6.25%，具有合理性。 新冠疫情的影响评价和应对措施包括：估值参数调整更为保守，设置合理的基金份额持有人大会审议机制，以及业绩保证布置，如在新冠疫情相关政策减免租金造成项目公司支出增加时，原始权益人/运营控制机构、基金控制人、方案控制人将采取减免时期部分基金控制费、专项方案控制费和运营控制费的措施，以缓释项目公司支出的影响。 此外，基金在决策机制、扩募布置等方面进一步研提风险防范措施，完善对外部运营控制机构的奖励约束机制，提出有效措施防范同业竞争和利益抵触，保证基金份额持有人利益。 （三）关于基金经理。 依据申报资料，本产品基金经理兼任其他已上市REITs项目基金经理，请结合专业人员装备状况，充沛论证本产品基金经理的专业胜任才干及兼任布置的合理性。 回答：依据基金实践投资运营控制需求，本基金的拟任基金经理调整为李兮先生、苗晓霖女士和吴耀文先生，截至本回复出具之日，上述三位基金经理未担任其他基础设备基金的基金经理，已取得基金基金经理的任职资历。 经过调整基金经理，确保了基金的专业化控制和风险控制才干，满足了基金控制的要求。 （四）关于利益抵触与防范布置。 请基金控制人在决策机制、扩募布置等方面进一步研提风险防范措施，完善对外部运营控制机构的奖励约束机制，提出有效措施防范同业竞争和利益抵触，保证基金份额持有人利益。 回答:为防范潜在的利益抵触以及未来或许发生的同业竞争与利益抵触，基金控制人采取了以下措施。 首先，在基金控制人控制同类型基础设备基金的利益抵触剖析及风险防范措施方面，经过对项目区位、面向客群、投资及扩募范围和运营控制机构等启动剖析，明白指出与华夏北京保证房REIT之间不存在严重利益抵触或竞争相关。 其次，为防范未来或许发生的利益抵触，基金控制人与有巢深圳及其关联方签署了防止同业竞争的承诺函，明白承诺将在基础设备基金存续时期内公允看待基础设备项目和竞争性项目，防止利益抵触。 此外，基金控制人与运营控制机构签署的《运营控制服务协议》中，详细规则了运营控制机构的服务要求、权益义务限制、监视、审核及催促机制以及运营控制费相关的奖励与考核措施。 经过片面的权益义务约束，促使运营控制机构合法合规、勤勉尽责地为基础设备项目提供运营控制服务。 最后，基金控制人设立了完善的监视、审核及整改机制，确保运营控制机构的履职行为契合法律法规和协议商定，及时发现并处置违约状况，以维护基金份额持有人的利益。

华夏北京保证房reit代码

中国青年报客户端北京8月16日电（中青报·中青网记者 赵丽梅）作为首单公共租赁住房REIT项目，今天起至明天，华夏北京保证房REIT（场内简称：京保REIT 代码）正式出售，出售多少钱为2.510元/份，按产品5亿份的出售份额数量计算，估量募集资金总额为12.55亿元，其中群众投资者出售的初始基金份额数量为0.6亿份，拟募集1.506亿元。

8月13日，华夏北京保证房REIT网下询价结果出炉，介入询价的网下拟认购份额是网下出售份额的113倍，超百倍的询价数量，表现出机构投资者对具有保证性质的租赁住房REITs的支持和认可。

据项目相关担任人引见，在网下询价阶段，华夏基金经过上交所REITs询价与认购系统共收到71家网下投资者控制的211个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为158.72亿份，为初始网下出售份额（1.4亿份）数量的113.37倍。 剔除有效报价后，本次网下出售有效报价投资者数量为69家，控制的配售对象数量为209个，有效认购数量总和为157.2亿份。

群众投资者可以经过场内或场外方式认购基金份额。 投资者场内认购是经过具有基金销售资历的上交所会员单位认购时，单笔最低认购金额为1000元，超越1000元的应为1元的整数倍；投资者场外认购即经过基金控制人直销机构（包括直销柜台及电子买卖平台）及代销机构认购时，每次最低认购金额为1000元。

据悉，京保REIT的原始权益人北京保证房中心有限公司是北京最大的住房保证政策实施和落地平台。 京保REIT的底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，是北京市具有代表性的公共租赁住房项目，两个项目总修建面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。