中秋假期新房日均销售面积较去年同期降低约29% 9月底政策优化预期增强 中指研讨院 (中秋房子宣传语)

中指研讨院最新数据显示，中秋假期（9月15日至9月17日）时期，全国25个代表城市的新房日均销售面积较去年同期降低约29%，显示出市场成交量的清楚下滑。虽然房企积极去化库存，部分中央政府也推出了支持政策以提振市场生动度，但受台风、民众出游志愿增强等多重原因叠加影响，少数城市售楼处到访量平平，成交量未能抵达往年中秋假期的水平。

详细到城市，上海豪宅市场坚持较高关注度，但受台风影响，全体市场表现普通。广州、杭州、成都、天津中心区项目到访量尚可，而深圳、苏州、南京等地的市场表现相对平淡，客户张望心境较重。

在二手房市场方面，状况则相对绝望。中秋假期时期，重点城市的二手房成交套数普遍增长。北京、深圳、杭州、佛山等城市在以价换量的战略下，二手房市场生动度坚持良好，尤其是多少钱降至心思预期的“老破小”房源，吸引了刚需客户的入市。

展望未来，中指研讨院估量，每年9月底是楼市政策密集出台的时期，估量放宽中心城市的限制性政策将成为需求端优化的关键方向。各地在降低房贷利率、增加买卖税费等方面仍有进一步伐整的空间，同时购房补贴力度也有望加大。在去库存方面，遭到收卖多少钱、资金本钱、房源错配等原因影响，中央国企收储落地节拍较慢，未来若在收买存量房用途范围、收买对象范围、金融支持等方面启动优化，市场决计有望失掉修复。

中指研讨院剖析称，目前“金九”传统旺季的末尾相对平淡，居民支出预期等终年原因尚未有清楚改善，张望心境依然较重。新房市场遭到供应缩量的影响，运转承压，而重点城市的二手房市场在“以价换量”的战略下坚持了肯定的生动度。估量随着9月底楼市政策的优化，四季度市场成交有望上升。

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多地楼市松绑政策

叠加微观经济下行、疫情重复、房企爆雷等要素影响，房地产市场“寒意阵阵”。 传统“金三银四”的房地产市场旺季，楼市的表现甚是惨淡。

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从外地实践动身完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场颠簸安康开展。

5月23日，国务院召开常务会议指出，在坚持“房住不炒”的基础上，支持各地从外地实践动身完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场颠簸安康开展。

房地产市场新一轮宽松周期中，“松绑”成为多地楼市调控的关键词。 2022年以来，全国已有80多个城市出台了与房地产相关的优化政策，二季度房地产政策进一步出现宽松趋向，如央行降低首套房存款利率下限，购房补贴、清闲落户限制以及限购、限售政策松绑等。

随同更多的城市末尾清闲限购、限售、房贷利率下调等政策抚慰楼市复苏，楼市“量价回温”将在下半年逐渐恢复。

解码楼市“松绑”政策

“2020年疫情出现以来，中国是全球抗疫最成功的国度。 但是，往年3月份末尾疫情重复，中国受此影响较大。 同时，中国经济从去年末尾出现下行趋向，在这个大背景下，想要改动势头，要求破费很鼎力气。 ”中原地产首席剖析师卢文曦接受《中国房地产金融》采访时表示。

房地产是经济中的中心一环，受经济下行与疫情重复影响，楼市数据正在出现一些变化，从销售端到信贷端出现低迷现象。

5月16日，国度统计局发布2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售数据，往年前4个月，商品房销售面积万平方米，同比降低20.9%，其中，住宅销售面积降低25.4%。 商品房销售额亿元，降低29.5%，其中，住宅销售额降低32.2%。

从区域来看，东部、中部、西部和西南部销售（金额和面积）同比跌势均较1-3月份加大。 其中，东部地域受疫情影响，销售降幅仅次于西南地域，但仍是拉动全体销售的主力军。 1-4月份，东部地域合计销售万平方米，占全国销售面积近四成，但同比跌幅到达28%，而销售金额跌幅则超越三成。

从投资数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，为往年以来初次负增长。 其中1-4月份，土地置办面积同比大幅降低46.5%，而房屋新开工面积和完工面积同比区分降低了26.3%和11.9%。 房地产开发景气指数延续4个月跌破荣枯线，4月份数值为95.89，较一季度继续下行。

房地产市场投资、销售、新开工数据片面出现下行趋向，房地产市场“松绑”迫在眉睫。 在3月1日之前，关键以三四线城市为主，经过对需求端的政策启动调整，包括以降低首付比例、购房补贴、下调存款利率等为主。 进入二季度房地产销售继续低迷，房地产市场遇冷，中国各地因城施策优化楼市调控的力度和频次清楚放慢，房地产政策进一步宽松，更多热点城市参与了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。

依据机构不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。 尤其4月以来，各地出台政策的节拍清楚放慢，4月有超70城出台政策百余次，清楚高于1至3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，城市向热点一二线、长三角等热点区域扩围。

从本轮调控政策的内容看，包括降低首付比例、发放购房补贴、清闲落户限制，以及放宽限购、限贷、限售，和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等方式启动政策“松绑”等。

与过去政策“松绑”有所不同的是针对生育二胎、三胎家庭开放购房限制和参与补贴，提振住房消费。

第一类，降低首付比例，关键是指商业银行向购房者下调首付比例，有助于降低买房人购房门槛。 如佛山、驻马店、丽水将首套房最低首付款比例降为20%；石家庄、南宁、常州、银川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

第二类，金融端政策改善，经过房贷利率下调、房贷额度参与、住房公积金首付比例、购房补贴等方式放宽。

5月15日，央行发布《关于调整差异化住房信贷政策有关疑问的通知》，其中对首套住房商业性团体住房存款利率下限调整为不低于相应期限存款市场报价利率减20个基点。

在易居研讨院智库中心研讨总监严跃进看来，利率下限支持进一步下调，这使得商业银行存款的空间更大，有助于后续更好地促进房贷实践存款利率的下调。

“房贷利率政策性下调，有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率本钱较低的优势，奖励房企积极销售，充沛带动房地产买卖行情的生动。 也有助于进一步降低购房者的本钱，客观上可以进一步促进购房者购房压力的增加。 ”严跃进表示，一些市场买卖行情疲软的城市，将基于差异化的信贷政策工具，积极展开更宽松的房贷政策。

5月20日，5年期以上存款市场报价利率(LPR)超预期下调15个基点至4.45%后，全国各城市房贷利率随之下调。 据不完整数据统计，截至发稿前，有超越20个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率。

此外，公积金存款比例调整、额度调整也是金融端关键一环。 如南宁将首套房公积金存款最高额度从60万元提高至70万元，二套房从50万元提高到60万元；福州针对第二次开放住房公积金存款，将首付款比例从40%下调到30%。

第三类，针对二孩、三孩家庭出台购房支持政策。 包括四川成都、福建福州、山东淄博、广东东莞等城市放宽多孩家庭购房数量限制及相关扶持政策。

成都多孩家庭可在现有限购套数基础上新购置1套住房，即成都市户籍二孩及以上家庭限购套数由2套参与为3套，非本市户籍二孩及以上家庭限购套数由1套参与为2套。

山东淄博对生育二孩、三孩家庭，区分以商品房买卖合同成交总价款1%、2%的规范给予补贴，最高区分不超越2万元、3万元。 福州关于生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，初次开放住房公积金存款，在契合其他住房公积金存款的条件下，其住房公积金存款额度按公式测算时另加10万元，且最高可贷额度由目前的双职工80万元、单职工50万元，调整为双职工按100万元、单职工按70万元执行。

第四类，清闲落户条件，经过对户籍制度的调整，放宽户籍外人口落户条件，吸引外来人口安居置业。 特别是面向新市民、外来务工者等特定群体提供支持，吸引人才安居落户，释放消费潜力。

山西太原在新一轮调控中，指出新市民、青年人来太原任务生活并购置首套新建商品住房的无需再提供落户、社保、征税等相关证明。 海南海口支持引进人才刚性住房需求，指出落户海南省的引进人才购置住房，自落户之日起享用本地居民同等候遇。

广东中山市出台政策，表示凡持有大专以上（含大专）学历证书、专业技术资历、职业资历或职业技艺等级证书的非中山户籍人才，支持购置1套新建商品住房，2年内不得上市买卖。

第五类，限购、限贷、限售政策的调整，这是具有风向标的，意味房地产片面清闲的信号。

原有政策普通是限制购房者的买房资历，如经过调理二套房存款比例来差异调理市场热度，还经过户籍政策、社保交纳政策来限制购房人的资历。 限贷政策关键是“存款”资历疑问，即认定首套房存款的资历。 限售政策是限制卖房人网签买卖年限，从而调整二手房买卖频次。

此次政策清闲调整，经过调整认定首套房的资历、户籍制度、社保交纳期限，包括取消“认贷又认房”，对拥有一套住房并已结清相应购房存款的家庭，再次开放存款购置普通商品住房，银行业金融机构执行首套房存款政策，即调整以“认贷不认房”来判定能否契合首套房存款资历疑问。

3月1日，河南郑州市发布“18条楼市新政”，打响清闲限购第一枪，首套房存款结清，购置二套房按首套房存款执行。 同时，掩盖支持合理住房需求、改善住房市场供应、加大信贷融资支持等多个方向。 尔后，全国浙江衢州，福建福州、厦门等地在限购限贷限售层面陆续松绑，这标志着本轮房地产政策片面末尾“松绑”。

“这一套‘组合拳’式的政策打上去，对市场而言必需会有效果。 ”卢文曦表示，一切的政策出台以后，都要求市场来评价一下，短期内效果或许不会太清楚，但到往年三季度末四季度时，会看到市场的拐点。

楼市松绑转向：超越26座省会城市出台新政

郑州作为省会城市中第一个启动楼市“松绑”，宣告此轮调控从三四线转向二线及新一线城市，其中省会城市成为以后楼市宽松的“主力军”。

4月11日、21日，5月9日，苏州调整楼市相关政策，二手房限售期从5年调整为3年，新房限售从3年调整为2年、非苏州本市户籍居民延续交纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等外容。 非苏州本市户籍居民延续交纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏务工人群的购房门槛。 同时认定的人才家庭可享用本市户籍购房资历，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。

“苏州此次政策宽松进一步说明以后政策面以清闲为主，意味着从二线城市末尾进入到新一线城市。 ”严跃进表示，政策“松绑”的最大意义是，政策掩盖面不时增强，意味一线城市或强二线城市迎来“松绑”举措。

《中国房地产金融》统计，截至5月底，至少有郑州、南昌、福州、武汉、成都、西安、南京、天津、哈尔滨、兰州、石家庄、银川、贵阳、昆明、沈阳、南宁、合肥、长春、长沙、广州、海口、杭州、太原、重庆、济南、上海等26座省会城市翻开政策工具箱出台房地产新政。

4月9日至5月13日，南京先后六次“松绑”楼市政策。 4月9日，溧水率先清闲限购，宣布非本地户籍可凭身份证直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明。 5月13日，松绑限售政策，由取得不动产证满3年方可买卖，调整为自合同备案之日起满3年，让很多属于限售期之内的房屋提早上市。 5月13日，限购松绑，二孩以上多孩家庭参与一套购房资历。 5月30日，限购政策再松绑，开出购房证明的外地户籍家庭可以购置2套房。 此外，区域开放限购，除了鼓楼、秦淮、玄武、建邺四区之外，其他区全部划入非限购区（在非限购区内南京户籍购房套数不限）。

5月16日、31日，成都半个月内两次发布房地产新政清闲楼市，居民拟在市中心购房，其郊区的住房不再归入到家庭住房总套数计算；最近两年没有住房买卖的则可以认定为无房户。 这一政策调整，释放了近郊区县人口对中心城区的购房需求，以及中心城区人口对近郊的购房需求。 31日，继续加码清闲政策，包括二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购置1套住房；居民自愿将自有住房用于保证性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保证性租赁住房相关政策规则且5年内不上市买卖，并归入成都市保证性租赁住房控制服务平台控制的，可一次性性新增购置一套住房。 此外，双职工首套住房存款最高额度提高至80万。

随着疫情失掉控制，上海房地产政策末尾出现松动。 4月13日，上海临港新片区控制委员会发布新政，对重点支持单位任务的人才失掉购房资历时期缩短，由过去“需在新片区任务满一年以上”缩短为3-6个月。 5月29日，上海发布《上海市放慢经济恢复和重振执行方案》，触及房地产方面，表示将完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

严跃进以为，省会城市房地产调控政策清闲具有一定的风向标意义，关于其所在省份、都市圈的房地产市场预期转变有较大影响。 从城市群房地产多少钱表现来看，5月珠三角城市群新建住宅多少钱环比由下跌0.08%转为微涨0.05%；长三角城市群新建住宅多少钱环比微涨0.04%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。 京津冀城市群新建住宅多少钱环比亦微涨0.04%。

但是，从目前状况看，楼市政策“松绑”并没有让市场加快回暖起来。 机构百城新建住宅多少钱环比微涨，但房地产市场全体表现照旧低迷，少数项目多少钱持平或降价促销。 5月新房多少钱环比下跌的城市数量高达45个，较去年同期参与28个；其中，共14个二线城市新建及二手住宅多少钱环比均下跌，较4月参与6个，共34个城市新建及二手住宅多少钱环比均下跌，其中二线城市占比超40%，包括武汉、重庆、郑州等。

CRIC亦监测到相同的趋向，从“五一”假日成交备案数据和成交量来看，50个重点监测城市累计成交44.75万平方米，同比降低80%，日均成交量较2022年4月日均降幅为75%，市场全体仍延续下行。

政策松绑为何不及预期？贝壳研讨院以为疫情冲击、地缘抵触等给国际经济增长带来更多不确定性，大环境景气度低迷，务工压力清楚加大，居民预期支出降低，举债购房的志愿不强。 房企流动性风险未实质性改善，购房者关于新房项目交付质量打折扣、延期交付，甚至烂尾的担忧未失掉缓解，购置新房照旧慎重。 新房去化慢，房企拿地积极性难恢复，土地市场难升温，最终造成市场全体决计缺乏，张望心情减轻。

“从房地产‘松绑’政策来看，本轮政策实质上与之前的政策差异不大，但是我们面对的环境比以前更艰辛一点，所以也要求更有力的政策支持。 ”卢文曦表示。

“以后疫情等外部环境会削弱市场修复力度、延伸修复时期。 现阶段稳如泰山居民支出预期，修复市场决计是燃眉之急。 除了中央的购房政策支持外，稳务工、稳消费等微观举措也是关键。 ”贝壳研讨院指出。

机构估量，6月中央政府将继续放慢推进因城施策，包括限购清闲城市进一步增多，二线城市多孩家庭参与限购套数，首套房贷比例、二套认定规范等也有望进一步松动，少数城市房贷利率有望向全国下限回归。 重点城市有望成功筑底，少数城市下半年缓慢恢复，或将出现出重点一二线城市企稳带动更多城市恢复、改善性需求释放带动更多刚需入市的特征。

国务院审议经过优化营商环境条例草案 不动产注销、买卖和缴税将一窗受理

国庆假期刚完毕后的第一个任务日，国务院在改善营商环境方面又出台了严重举措。

10月8日，李克强总理掌管召开国务院常务会议，审议经过《优化营商环境条例（草案）》，以政府立法为各类市场主体投资兴业提供制度保证；讨论经过《中华人民共和国档案法（修订草案）》。

此次会议审议经过的《优化营商环境条例（草案）》，距离该行政法规初次出如今往年5月地下的国务院2019年立法任务方案中仅仅5个月。 这样的速度和效率，充沛表现出中央政府在改善营商环境方面的决计和意志。

针对以后我公营商环境的“短板”和“痛点”，此次经过的条例草案提出了不少针对性举措，如严控新设行政容许，严禁违犯法定权限、程序对市场主体和运营者团体的财富实施查封、扣押等行政强迫措施，树立健全知识产权侵权惩罚性赔偿制度等。

条例草案前后历时仅5个月

“法治是最好的营商环境”。 此次国务院常务会议指出，贯彻党中央、国务院部署，制定专门行政法规推进市场化法治化国际化营商环境树立，是深化革新开放、促进公允竞争、增强市场生机和经济内生动力、推进高质量开展的关键举措。

近年来，国际不少省份陆续以推进中央性营商环境法规制定任务为打破口，努力从法治层面打造良好营商环境，从而为各类市场主体对等竞争、蓬勃开展发明愈加有利的条件。 据不完全统计，目前已有天津、黑龙江、山东、山西、辽宁、吉林、河北、陕西等地出台或预备出台中央版优化营商环境条例。

而在国度层面，往年5月初对外发布的国务院2019年立法任务方案初次提出制定《优化营商环境条例》，并明白由国度发改委、商务部、财政部、市场监管总局四个部门共同起草。 往年6月5日召开的国务院常务会议也明白：“深化‘放管服’革新，制定《优化营商环境条例》，降低创业创新本钱。 ”

7月14日，国度发改委网站就《优化营商环境条例（征求意见稿）》地下征求意见。 国度发改委资讯发言人孟玮对此解读称，为对标全球一流规范和国际先进水平，同时聚焦市场主体反映剧烈的市场准入限制、中央维护隐性壁垒、监管不公执法不力、融资难融资贵等突出疑问，征求意见稿提出一系列制度性处置方案。

在密集征求各界意见，听取企业、专家、行业协会商会代表建言献策的基础上，《优化营商环境条例（草案）》终于在国庆假期后召开的第一次性国务院常务会议上审议经过。

会议指出，草案围绕市场主体需求，聚焦转变政府职能，将近年来“放管服”革新中行之有效的阅历做法上升为法规，并对标国际先进水平，确立对内外资企业等各类市场主体一视同仁的营商环境基本制度规范。

明白要求严控新设行政容许

此次审议经过的《优化营商环境条例（草案）》有哪些创新点和亮点？从会议披露的草案有关内容看，其中很多都是针对此前各类市场主体反映的“难点”疑问，提出针对性处置方案。

例如，往年6月末，在十三届全国人大常委会第十一次性会议就全国人大常委会执法审核组关于审核中小企业促进法实施状况的报告启动专题讯问时期，全国人大常委会委员吕薇在发言中表示：有些企业反映，有部门放权不彻底，把原来的职能转移给中介服务机构，而这些中介服务机构又以评价、评级、咨询、评审等名义设置各种门槛，而且不要钱比拟高，变相参与了企业本钱，降低了效率。

此次审议经过的草案，对委员反映的这类现象明白回应称，要严厉责任清查。 对政府及其任务人员相关违法违规和不作为乱作为行为、公用企事业单位乱不要钱、行业协会商会及中介服务机构违法评选认证和强迫市场主体接受中介服务等，要依法追责。

草案还明白，要更鼎力度放权。 继续放宽市场准入，实行全国一致的市场准入负面清单制度，推进“证照分别”，压减企业兴办和注销手续，各地要向社会地下企业兴办触及的证照、办税、银行开户、接入电力等的操持时限，超越时限的，操持单位要地下说明理由。

实行不动产注销、买卖和缴税一窗受理、并行操持。 进一步精简行政容许和审批，对确需保管的容许、证明等事项推行告知承诺制。 严控新设行政容许，凡要新设的，必需严厉依法依规审查论证和同意。

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