需延迟知悉风险介入竞买 雷区 普通司法拍卖房屋活动存在 最高检

据最高人民检察院信息，检察机关依法增强民事执行法律监视促进司法拍卖房屋规范执行。

司法拍卖房屋作为财富处置变现的关键形式，直接相关群众合法财富权利。检察办案发现，以后普通司法拍卖房屋活动存在“雷区”，要求高度警觉并延迟做好防范。

一、竞买人恶意串通、低价竞买破坏司法拍卖次第。 有的竞买人为以较低多少钱竞得拍卖房屋，与他人恶意串通，损害产权人或其他竞买人的利益。如一同民间借贷纠纷执行案，某饮用水公司与某物资公司均报名参与司法拍卖。拍卖今天，某饮用水公司提出弥补某物资公司100万元，劝其分开拍卖，某物资公司赞同。最后，某饮用水公司以1217万元起拍价成功竞拍案涉房屋。检察机关收到相关线索后，经考察核实，以两公司恶意串通低价竞拍为由，倡议法院重新拍卖。法院采用检察倡议偏重新组织司法拍卖，案涉房屋最终以2493万元的多少钱成交，有效维护了房屋产权人、债务人等合法权利。

二、被执行人虚拟租赁相关阻碍拍卖以逃避债务。 近年来，有的被执行人为逃避债务、阻碍执行，运行“买卖不破租赁”制度，与他人恶意串通，经过倒签合同、混合打款、虚伪诉讼等手段，捏造虚伪租赁相关，商定较长的租赁期限并延迟收取租金，阻碍房屋拍卖的失常启动。如一同金融借款合同纠纷执行案件，拍卖房产存在“租赁期限10年以上”“租金一次性性性支付”等异常情形。检察机关查明，被执行人娄某与涉案房屋承租人恶意串通，经过签署虚伪租赁协议、伪造租金支付流水等形式，捏造租赁相关，且娄某借用案外人名义介入竞拍，希图继续控制经常经常使用涉案房屋。检察机关依法监视，并向公安机关移送娄某涉嫌拒不执行判决、裁定罪恶线索，娄某被清查刑事责任，涉案房屋被依法处置。

三、税费数额不明白易引发争议。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干疑问的规则》第三十条规则：“因网络司法拍卖自身构成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规则，由相应主体承当；没有规则或许规则不明的，人民法院可以依据法律准绳和案件通常状况确定税费承当的相关主体、数额。”通常中，有的法院在拍卖时势前提示“一切税费由买受人承当”，有的则标注“过户触及的相关税费，请各竞买人自行向相关职能部门咨询确认”。有的竞买人拍卖前未详细了解涉案房屋税费及担负状况，拍卖前面对超出预期的税费又心生悔意，形成引发不用要的纠纷。如某农商支行与某修建公司借款合同纠纷执行案，执行法院依法对某修建公司名下的不动产予以司法拍卖，并在拍卖公告中声明，“标的物转让注销手续由买受人自行料理，买卖环节中出现税费依照税法等相关法律法规和政策的规则，由买受人承当。”买受人陈某以1487.6万元多少钱竞得，后在料理过户注销手续时，税务局告知应缴征税费800余万元。陈某以买卖税费过高为由提出异议。执行法院审查后以为，尽管各方当事人均表示拍卖程序契合法律规则，但对税费数额存在严重曲解，依照相关规则裁定撤销拍卖。

四、涉案房屋腾退难影响买受人经常经常使用。 2019年12月，最高人民法院公布《关于在执行任务中进一步强化好意文明执行理念的意见》，《意见》明白提出，拍卖财富为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法担任腾退，不得在公示信息中载明“不担任腾退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院公布《关于进一步完善执行权制约机制增强执行监视的意见》，重申该要求。但司法通常中，法院依法依规腾退房屋面临许多难题，有时竞买人不得不延期收房。如一同开放交付司法拍卖房屋执行监视案，谢某在某网络司法拍卖平台上以421.3万元竞得涉案房屋，但寓居该房屋的第三人季某宏以年龄较大、执行不便为由拒绝搬离。检察机关倡议法院对涉案房屋依法采取相应的执行措施，促进谢某与季某宏达成和解协议，季某宏主动搬离案涉房屋。

结合监视办案，检察机关提示：介入竞买司法拍卖房屋时，应事前了解相关流程和手续，详读公示信息，片面知悉房屋存在的各类风险，在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下参与竞买。