6月城投拿地占比升至54% (城投拿地说明什么?)

2024年6月出让金

同比下滑52%

2024年6 月城投拿地占比攀升至54%。 回想历史，由于 年末 土拍市场往往存在冲量需求，城投拿地占比多提高至50%以上，其中最高的是2022年四季度，城投拿地占比升至65%。 2024年6月城投拿地占比54%，较5月提高7个百分点，发生“年中城投拿地占比超50%”状况， 上一次性性年中发生城投拿地占比逾越50%为“2022年5月的53%”。 累计来看，2024年1-6月城投拿地占比40%。

计算出让金同比，2024年6月出让金2026亿元，同比下滑52% ，降幅基本持平5月（53%）。累计来看，1-6月出让金10387亿元，同比下滑35%，在2021-2023年延续3年同比下滑的基础上，2024年1-6月进一步下滑。

扣除城投拿地后，6月非城投拿地938亿元，同比下滑65% ，降幅较5月收窄2个百分点。累计来看，1-6月非城投拿地6020亿元，同比下滑27%。

31个省市中

福建表现相对较好

6月仅有8个省市出让金同比为正，其中单月出让金高于100亿元的仅有福建。 31个省市中，西藏有数据，22个省市6月出让金同比为负，仅剩8个省市出让金同比为正，其中海南、山西、新疆、甘肃、黑龙江6个省市的出让金均不逾越60亿元，体量偏低。 福建6月出让金163亿元，同比增长43%，城投拿地占比41%，表现相对较好，关键由厦门带动。 重庆6月出让金70亿元，同比增长76%，但城投拿地占比偏 高，占83%。

累计数据来看，1-6月仅有3个省市出让金同比为正，区分为海南、福建、青海 ，其中海南、青海出让金体量偏小。 福建1-6月出让金533亿元，同比增长12%，城投拿地占比33%，在31个省市中表现最好。 除3个出让金同比为正的省市外，西藏有数据，27个省市出让金同比下滑，降幅高于35%的省市有13个。

1-6月出让金同比为负的27个省市中，河北、北京、上海、陕西表现相对好一些。 这4个省市1-6月出让金规模高于500亿元，同比降幅小于25%，城投拿地占比在35%以内。河北关键是由保定、邯郸带动；陕西关键是由西安带动。

北京、杭州、上海、厦门等地

仍有洼地价成交地块

市场全体偏冷，但部分城市仍发生低价地块成交。 6月单月来看，共5块土地成交价超30亿元，算计成交374亿元，其中 北京 成交255亿元、 厦门 成交88亿元、 佛山 成交31亿元。值得一提的 是， 6月13日，北京首宗住宅+产业+配套组合用地成交，尽管溢价率为0，但是地价算计112亿元，是北京历年成交总价最高的地块 ，拿中央为中建一局、北京向阳城发集团及江苏绿建结合体。

累计来看，1-6月共有23块土地成交金额逾越30亿元，算计成交1108亿元。分城市来看， 北京 占比最高，成交469亿元，占比42%，其次为 杭州、上海、厦门 区分红交230亿元、139亿元、120亿元，占比在11%-21%之间。 深圳、广州、苏州、佛山占比在3-5%之间。

附录：重点省市土地市场表现

浙江： 2024年6月城投拿地占比62%，非城投拿地关键在杭州、金华、嘉兴

福建： 2024年6月城投拿地占比41%，非城投拿地关键在厦门

山东： 2024年6月城投拿地占比46%，非城投拿地关键在青岛、济南

湖北： 2024年6月城投拿地占比84%，非城投拿地关键在武汉

安徽： 2024年6月城投拿地占比47%，非城投拿地关键在合肥

江苏： 2024年6月城投拿地占比60%，非城投拿地较分散

河北： 2024年6月城投拿地占比29%，非城投拿地较分散

广东： 2024年6月城投拿地占比57%，非城投拿地关键在广州

四川： 2024年6月城投拿地占比73%，非城投拿地关键在成都

江西： 2024年6月城投拿地占比90%，非城投拿地较分散

河南： 2024年6月城投拿地占比41%，非城投拿地较分散

陕西： 2024年6月城投拿地占比37%，非城投拿地关键在西安

湖南： 2024年6月城投拿地占比67%，非城投拿地关键在长沙、郴州

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自卖自买、虚拟买卖！楼市，被点名了！

楼市观察：自购自卖，虚拟买卖提醒的新意向

近日，国度审计署的一则通报震动了地产界，提醒了部分地域的惊人行为——70个地域经过自买自卖国有资产及虚拟买卖的方式，虚增财政支出861.3亿元，其中67.5%的违规操作出现在县级地域。 这一现象在2022年土地市场中尤为清楚，国有房企如央企和中央城投简直占据了拿地的主导位置，民营企业则相对边缘化。

数据显示，去年房企拿地的格式中，央企和国企占比高达53%，城投占比32%，算计占比到达85%，而民企仅占9%。 但是，这些巨头的资金并非有限，他们相同要求慎重评价风险。 城投公司的债务担负已不堪重负，继续兜底卖地将加剧其债务压力，使得市场行为变得愈加复杂。

审计署6月26日发布的报告点名批判了中央城市的土地买卖数据操纵行为。 审计报告显示，18个省本级和36个市县共54个地域的财政控制存在疑问，触及违规组织财政支出、虚增土地支出等行为。 这些行为不只是为了赞美数据，还存在返点操作，使得市场的真实状况变得难以捉摸。

在审计署的严厉监视下，估量未来城投等国资企业的虚伪买卖行为会有所收敛，从而或许造成新一轮的卖地流拍潮。 与此同时，市场自身的压力也在加剧，新房销售不畅，二手房供应过剩。 以武汉为例，贝壳平台数据显示，2至3月日均成交量曾高达300套，而5月下滑到每日仅约100套，市场冷却清楚。

易居研讨院的报告显示，13个重点城市的二手房挂牌量创历史新高，且增速清楚，武汉的增速位居全国第二。 这标明市场供需失衡，房屋供应过剩，房企在这样的市场环境下，即使资金充足，也会愈加慎重看待拿地决策。

此外，房地产企业债务风险的加剧也不容无视。 克而瑞数据显示，房企商票逾期状况参与，部分企业甚至面临退市风险。 河南建业的违约事情更是警示了行业内的财务困境。 在这样的背景下，房企普遍采取战略收缩，更多关注生活而非扩张。

财政数据显示，往年前5个月的土地经常使用权出让支出大幅下滑20%，预示着全年卖地支出或许远低于预期。 这无疑对地产市场前景提出了新的应战。 在这样的大环境下，每一笔买卖都显得尤为关键，真实性和可继续性成为了市场的关键考量。

总的来说，自卖自买和虚拟买卖的现象提醒了楼市的隐忧，估量未来市场将愈加注重基本面和可继续开展，而非短期的数据操纵。 关于投资者和购房者而言，了解这些面前的逻辑，才干在风云变幻的市场中作出明智的决策。

2022年楼市销售额或达14万亿元房地产行业走过坎坷曙光已现

2022年，房地产行业极为不易。 业内估量，全国新建商品房成交规模延续5年到达17亿平方米以上之后，2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。

这一年，郑州打响二线城市救市第一枪、杭州等39城清闲限购、济南等111城清闲限贷??楼市新政接二连三；11月份，“金融16条”、再融资重启等政策出台，助力房地产行业迎来黎明。 作为经济支柱产业，房地产行业的韧性犹在。

“市场自身压力比拟大的状况下，我们要求树立决计。 ”在万科近日召开的暂时股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，政策面向好的力度、广度片面超出了预期，对行业未来开展注入生机，微光在逐突变成曙光。

逾300城超千条新政

稳销售提决计

在“房住不炒”定位下，2022年全年，各地“因城施策”空间逐渐翻开，中心在于稳市场预期、成功行业软着陆，而不是一味抚慰市场非理性回暖。

自郑州打响二线城市救市“第一枪”末尾，各地相关政策陆续出台。回忆2022年，据克而瑞统计，39城清闲限购，宁波、佛山更是片面取消限购；80多个城市首套房最低首付比例曾经降至两成；57城执行认房不认贷，促进置换需求入市；7城清闲限价，西安明白取消二手房指点价发布机制；170城财税抚慰托市，包括减免住房转让税费、发放财政补贴抚慰购房需求等；243城清闲公积金存款??

另据中指研讨院监测数据显示，2022年以来，全国已有超300省市(县)出台楼市新政超千条，优化频次达近年峰值。

“往年以来，多地将房地产调控政策与人才、人口、租赁等政策相结合，如多孩家庭住房扶持、‘一人购房全家帮’的公积金购房、租赁破限购、支持集中购房等政策。 ”中指研讨院指数事业部市场研讨总监陈文静向《证券日报》记者表示，目前这些创新型政策在二、三线城市普及后，已向热点城市延伸。

此外，需求端政策优化调整还包括放宽新房摇号、奖励棚改房票安排等，供应端举措包括清闲预售取证、清闲预售资金监管、清闲土拍条件、支持房企融资等。

更关键的是，近期召开的中央经济任务会议强调“保交楼、保民生、保稳如泰山”，既是对民生的呵护，也是保市场主体，稳预期，缓解置业者担忧心情，进而带动企业端投资扩表。

“重点城市调控政策有进一步放宽空间，如调整认房又认贷、放宽限购、降低首付比例等。 ”诸葛找房数据研讨中心初级剖析师关荣雪向《证券日报》记者表示，估量2023年的房地产市场仍将以稳为主，宽松性政策效应逐渐发酵，市场将会从底部缓慢上升。

这时期，仍需有效防范化解优质头部房企风险，降低行业全体负债水平，要做到这一点，金融服务必需跟上。

“三箭齐发”稳融资

减速风险出清

行将过去的2022年，理财富品违约、债务展期、交流要约等流动性风险事情仍时有出现，房地产行业全体偿债压力不减，百强房企中有约40家出现债务违约，监管层屡次提及，有效防范化解房地产范围风险。

如此背景下，房地产融资政策渐进式松绑，从年终明白并购贷不再计入“三道红线”到8月份中债增增信支持房企发债，9月份，监管指示银行新增6000亿元房地产融资，直至10月份支持部分涉房企业A股融资，调整广度与力度不时加大加深。

“上半年，公司现金流关键来自销售回款、资产变现取得的大批现金以及其他渠道等，融资占比极低。 ”某房企融资部门人士向《证券日报》记者表示，下半年，得益于政策支持，行业全体融资环境有所改善，但受制于金融机构的慎重战略以及企业自身资产抵押增信等难题，靠拓宽融资渠道充盈现金流仍不易。

据中指研讨院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比降低51.7%；估量2022年全年非银融资约达9000亿元，同比降低50%。 随之而改动的是房企融资结构。

“信誉债占非银融资半壁江山，同比优化22.5个百分点；ABS融资占比达三成以上，同比优化8.5个百分点。 ”中指研讨院企业事业部研讨担任人刘水向《证券日报》记者表示，海外债以及信托融资占比大幅降低，其中海外债占比仅为2.3%，同比降低14.1个百分点。

“境外债成为往年房企非银融资‘顶梁柱’。 ”关荣雪称。

同策研讨院资深剖析师肖云祥向《证券日报》记者表示，前期房企在多元化融资渠道发力，如ABS、绿色债、保租房以及产业园REITs等，但以优质房企、央企国企以及城投公司为主，民营房企在境内外融资皆较为困难。

好在2022年末的政策暖意令行业振奋。 分水岭出如今11月份，支持房企融资态度出现基本转变，纾困方向从此前“优质项目”转换至“项目与企业并存”，这被业内看作是房企穿过至暗，迎来黎明的关键转机点。

11月11日，央行、银保监会出台“金融16条”；11月28日证监会发布“新5条”支持房地产股权融资；12月21日，证监会再发文，支持契合条件的房企“借壳”已上市房企。

这时期，在实操层面，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”。 截至目前，60余家银行向房企授信总额度超越4.8万亿元；8家民营房企储架式注册发行债券1210亿元；超32家上市房企披露股权融资意向或方案，华夏幸福等出险房企亦在其列。

时隔多年重启股权融资及借壳上市，多类型房企及上下游相关企业均有望受益。 多位剖析师及房企相关人士皆向《证券日报》记者表达了相似看法，“一方面有利于降低行业全体负债水平及融资本钱，改善现金流；另一方面，出险房企可借此进一步成功‘保交楼’及债务重组目的，未出险房企可缓解偿债压力，优质房企则迎来收买扩表时机。 ”

展望后市，估量会有更多房企启动业务重组、资产换仓，放慢行业风险出清。 此外，随着销售企稳，有望为企业带来第二次生长机遇，行业集中度将进一步优化，构成新的竞争格式。

大开发时代完毕

向新开展形式转型

在将稳地产列入“防范化戒严重经济金融义务”之际，面对现时的行业剧变以及未来行业出清后重新树立的行业竞争格式，房企掌舵人亦需重新谋篇规划，勉力前行。

“行业难关已过，曙光已现。 未来确实会有一些应战和压力。 ”万科总裁祝九胜在上述暂时股东大会上表示，中常年来看，万科有三件事要常年坚持：第一，要稳健运营；第二，一定要坚持开发业务在第一阵营；第三，要真正成功从房地产开发转向不动产开发、运营、服务偏重，坚决坚决成功转型。

“对美的置业来讲，我们不是第一次性感遭到刺骨寒意，行业出清是一个必经环节，同时蕴藏时机。 ”美的置业控制层人士向《证券日报》记者表示，未来，公司调整开展战略，不再单一追求规模，降低负债，放慢速度，逐渐优化利润水平，要以开发链业务为主轴，继续推进房地产相关多元化业务，深化面向未来的房地产科技才干，即智能化和装配式修建，坚持继续而稳如泰山的增长动能。

稳健型房企制定新开展目的的面前，预示着房地产行业需放慢向新开展形式颠簸过渡。

“大开发时代曾经落幕，‘千亿房企’已从高峰时辰的42家跌至如今的缺乏20家，靠‘高负债、高杠杆、高周转’的‘旧三高’形式扩规模时代曾经完毕，探求新开展形式是前行必经之路，比如可以思索加码规划长租房、保证房、城市更新以及绿色科技等范围。 ”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向《证券日报》记者表示，更关键的是，中国拥有全球最大的寓居服务业市场，规模超越30万亿元，相关企业可围绕这一范围规划，走多元化开展路途。

“往年简直没有拿地，但投决会依然开得很频繁，由于投拓条线的人在忙着上任代建项目。 ”某房企控制层向《证券日报》记者表示，这是公司未来需鼎力拓展的关键业务线之一。

“代建市场需求端正在繁殖新诉求，比如城投公司、资产控制公司旗下项目要求代建企业接手，其市场规模庞大。 ”肖云祥称，随着存量时代来临以及行业进入专业化开展时代，房企业务战略重心正逐渐从重资产运营向轻资产运营转移，资产控制、物业服务等是探求新开展形式的重点范围。

在刘水看来，新开展形式触及租赁，物业控制、商业控制、代建等轻资产方向，以及城市更新盘活存量市场，另外，仓储物流及产业园区REITs、不动产私募投资基金等也是关键新范围。

值得一提的是，资本正在助力房地产行业迈向新开展时期，比如树立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的REITs市场，曾经初步取得成效。 截至目前，已有4只保租房公募REITs上市，首单生物医药产业园REITs已于12月27日上市，首单民企仓储物流公募REITs已获批??在业内看来，丰厚REITs底层资产，有利于构建“租购并举”的住房开展新形式。

走过2022年，行业迎来真正的拐点，展望2023年，可以期许的是，出险房企将继续有序出清，企业运营有望逐渐回归正轨，并减速向新形式转型，筑牢房地产行业未来安康开展的根基。

城投地铁草根房企三大拿地新权利崛起

10月25日，无锡成功第四批次集中供地，也成为22个城市中首个成功第四批次集中供地的城市。

目前，全国22城中已有15城成功三批次集中供地，除了部分城市加增第四批集中供地外，各大热点城市的集中供地陆续进入序幕。

值得关注的是，在往年的土拍中，央企、国企依然唱主角，除此之外，还涌现出三大拿地的新权利——城投平台、地铁集团、“草根”房企，由此也构成了往年拿地企业的新格式。

城投平台：何去何从？

10月25日，无锡第四批次集中供地宣告完毕，此次推出的13宗地块全部底价成交，成交总价163.78亿元，全体土地市场热度依然维持在低位。

值得一提的是，往年以来，无锡集中供地不时以城投等中央国资作为主力军，在一批次、二批次、三批次供地中中央国资拿地金额占比区分为92%、55%、89%，而央企、国企在四批次之前还尚未在无锡拿地。 但是，无锡四批次土拍中中央国资拿地金额占比大幅降低至33%，与此同时，绿地香港、保利、朗诗等国企和民企得以入场，成为此次无锡土拍的新特征。

中指研讨院土地事业部担任人张凯以为，此次无锡中央国资拿地金额增加，与不久前财政部印发《财政部关于增强“三公”经费控制严控普通性支出的通知》相关，其中提到“严禁经过举债储藏土地，不得经过国企购地等方式虚增土地出让支出，不得巧立项目虚增财政支出，补偿财政支出缺口”。 可见，该政策关于限制中央国资托底拿地起到了一定的约束效果。

不只是无锡，理想上，往年以来，除了央企、国企外，城投成为拿地中的新主角。 依据中泰证券研报，2022年1-9月，城投拿地金额占全疆土地出让金比重为11.77%。 江西城投拿地占比最高，为26.59%，江苏、湖南、四川、重庆4个省份城投拿地占比在15%-25%之间。 全国范围内，甘肃嘉峪关市、湖北黄石市等5个地级市城投拿地占比在50%以上；四川遂宁市、湖南岳阳市等18个地级市城投拿地占比在30%-50%之间；江苏盐城市、常州市，湖北宜昌市、浙江绍兴市、广西柳州市等30个地级市城投拿地占比在20%-30%之间。

一方面，在土拍市场降温的状况下，城投拿地的状况增多；另一方面，城投平台拿地多是为了给市场“托底”。 据中指研讨院统计，城投拿地后真正入市率仅为9%。 不过，在“不得经过国企购地等方式虚增土地出让支出”的要求收回后，城投拿地的趋向能否依然继续尚未可知。

地铁集团：隐形“地主”

往年9月，在深圳第三场土地出让中，深圳地铁以底价摘得坪山G-8011、G-8012、G-0046地块，共破费60.38亿元。

相同，在9月完毕的杭州第三批集中供地中，杭州地铁以底价拿下2宗地块，耗资40余亿元。 据中国指数研讨院统计数据，杭州地铁往年累计权益拿地金额已达51亿元。

不止是深圳地铁、杭州地铁，广州地铁、南京地铁等地铁集团也在往年的土拍市场上积极拿地，成为继中央城投平台后，土拍中新晋的拿地权利。

据中指研讨院统计的数据显示，往年前9个月，权益拿地金额TOP100的企业中，就有8家地铁公司上榜，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额为585亿元。

重新增货值来看，2022年1-9月，广州地铁以542亿元新增货值排名全国房企第14位，深圳地铁（468亿）排名第15位，广州地铁、深圳地铁的新增货值均超越龙湖集团、中国金茂。

广东省城乡规划院住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉表示，地铁企业之所以越来越成为中央土地市场的“生力军”，一方面，由于区域综合开发逐渐成为土地出让的重点；另一方面，也由于热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产业务给地铁树立“输血”曾经成为地铁开发的关键支撑。 此外，地铁公司的实力相对雄厚，拿下地块、地铁开放后再卖房子，溢价会比拟高。

但客观来看，地铁公司缺乏成熟的开发、运营和操盘阅历，在大举拿地后，后续如何操盘、能否引入房企协作依然值得关注。

“草根”房企：重出江湖

在央企、国企唱主角的土地市场中，以前销售额排名靠前的民营房企增添拿地力度。 以克而瑞2021年销售额排行榜TOP30房企为例，曾经生动在拿地市场TOP10-TOP30内的房企大多在往年的土地出让中偃旗息鼓，诸如融创中国、绿地控股、旭辉集团、阳光城、正荣地产、融信地产、世茂集团等曾经拿地保守的房企，当下或资金链紧张，或曾经“爆雷”。

在这些规模化房企隐身后，一些中央性的、曾经寂寂无名的小微房企末尾重出江湖。 过往，在规模房企抢地的剧烈竞争下，土地多少钱高攀，这些小微房企被挤出市场，而往年土地市场降温，拿地门槛降低且竞争者有所增加，这些“草根”房企迎来了一显身手的时机。

比如，在上海第三批集中供地中，上海外乡房企宝华地产以56.045亿元、溢价率9.46%的代价，将桃浦科技智慧城015-01地块顺利支出囊中。 不只如此，往年7月，宝华还以总价约11.72亿元竞得上海普陀区1宗地块。 自此，宝华也成为在上海近两轮集中供地土拍中唯逐一家均有地块入账的民营房企。

上海宝华地产成立于2002年，算是一家老牌的沪上房企，开发有几十个大型房地产项目，累计成功开发总量近千万平方米。 近年来其开发有宝华城市花园、浦东紫薇花园等住宅产品，风行一时。 此次宝华地产拿地距离上次在浦东拿地曾经时隔两年，补仓志愿剧烈。

但是，从宝华地产的生长途径来看，这家房企扎根上海并未走全国化扩张的路途，且规模有限，目前从地下渠道查不到其详细的销售额。

除了上海宝华地产外，在近两批次的上海供地中，上海本地房企上海恒文、上海佳运、上海大豪、上海同润等也各有斩获，这些中小房企此前也鲜有在上海地下市场拿地。

不止是上海，在杭州、合肥、南京等地一些外乡中小房企也末尾反攻拿地。 例如，原先深耕芜湖的伟星置业转战合肥市场，两年累计拿地金额超百亿元，而杭州众安集团也豪掷近50亿元在杭州补仓。

梳理这些中小房企共同特征可以发现，此类“草根”房企大多是外乡房企，规模不大，在一个城市的部分区域深耕，拥有成熟的代表作品，也具有剧烈的补仓愿望。 同时，这些外乡房企大少数并未走全国化扩张的规模化路途，绝大部分并未上市。

这也说明，在后规模时代，在“大而强”的房企丧失之时，曾经“小而美”的房企得以再度浮出水面，迎接市场新的机遇和考验。