如何左右开弓 甩卖 王健林 万达广场！险企钟情商业地产 (如何左右开弓写作业)

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地产的寒意犹在，从商业地产到商圈经济都在遭到影响，这让地产大佬背负着微小的压力。

为了缓解资金流动性压力，王健林正在对全国各地的万达广场“清仓大甩卖”。

其实，早在2006年前后，险企就末尾涉足规划房地产范围。不过早前险资更热衷于举牌上市房企的股权，在一些知名房企的面前经常可以看见险资的身影。

近一段时期以来，险资投资房地产的风向在悄然转变，从原先的优质上市房企股权转而“落子”规划不动产，从接盘王健林旗下的万达广场可见一斑。近期，接盘方就有险企“攒动”，包括、阳光保险、大家保险等。

业内人士以为，在房企业绩不及预期，销售回暖进程放缓之下，以后不动产价值被低估，投资性价比显现。险资购入不动产，也有助于缓解房企流动性压力，保养不动产市场的稳如泰山，发扬险资经济“减震器”和社会“稳如泰山器”的作用。

接盘一直

7月第一周，山东和广东各有1家万达广场的股权出现变卦，险资从王健林手中“接盘”万达广场项目。

7月7日，天眼查显示，东莞厚街万达广场投资有限公司出现工商变卦，原全资股东大连万达商业控制集团股份有限公司分开，新增苏州联商陆号商业控制有限公司为股东并全资持股，同时，法定代表人及多位关键人员也出现了变卦。股权穿透图显示，苏州联商陆号商业控制有限公司控股股东为阳光人寿。

再早几天，烟台芝罘万达广场有限公司也出现工商变卦，原全资股东大连万达商业控制集团股份有限公司分开，新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）、坤元辰兴（厦门）投资控制咨询有限公司为股东，区分持股约99.99%、0.01%，同时多位关键人员出现变卦。

股权穿透图显示，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华保险、中金资本运营有限公司区分持股99.99%、0.01%，坤元辰兴（厦门）投资控制咨询有限公司2位自然人股东也在中金相关公司任职。

值得一提的是，新华保险和中金经过成立投资公司收买烟台芝罘万达广场有限公司的股权并不异常。新年伊始，新华保险就宣布与中金资本共同设立100亿元基金，由中金资本担任基金的投资、控制及运营，以股权及适用法律支持的其他方式，直接或直接地关键投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人成功投资报答。

依据地下信息，『A智慧保』梳理了往年以来王健林旗下万达广场的股权变卦，触及合肥万达广场商业展开有限公司、北京万达广场实业有限公司、呼和浩特万达广场投资有限公司等。其中，合肥万达广场商业展开有限公司和北京万达广场实业有限公司新股东中出现险资身影，前者为阳光保险，后者为新华保险。

在万达广场项目之外，阳光保险还“热衷”于接盘万达其他资产，去年以来，先后接手了位于合肥、太仓、湖州、广州、上海的5家万达商管子公司。

除了阳光保险，大家保险也介入王健林旗下万达广场的“收买潮”，去年5月，大家保险将万达旗下上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场3个资产包直接支出囊中；10月，大家保险又联手横琴人寿接盘了位于上海的周浦万达广场项目。

“横扫”面前

经济企稳上升环节中，险企在“扫货买楼”上表现得可谓积极。除了上述各险企钟情于万达商业地产项目外，还有更多的险企正在“横扫”。

比如，中邮人寿以买卖价42亿元左右接盘北京市东城区的中粮·置地广场项目；国寿以超39亿元总价买出生茂珠海综合体项目51%股权；安康人寿成功收买基汇资本的物流资产，包括位于广东江门的两个物流园及陕西西咸新区的物流园；华泰资产“输血”万科全资子公司，签署一笔40亿元不动产债务投资方案协议等。

在外资市场特立独行的友邦人寿表现得也异常积极。友邦人寿以买卖总对价近24亿元成功对北京向阳区凯德·星贸项目控股权的收买。该公司还于2022年12月以约50亿元投得上海实森置业有限公司90%股权以及其100%股东借款债务。上海实森拥有上海市虹口区北外滩89邻居土地经常经常使用权，为该地产项目开发树立主体。买卖成功后，友邦人寿将控股上海实森，从而取得上海北外滩89邻居地产项目。该项目已于2023年1月5日正式揭牌为“友邦金融中心”。

面对各地地产商寂静一片，险企似乎成了大救星。

华创证券研报指出，“险企不动产投资方式包括股票、债券、非标资产、直接物业投资等，我们以为险企经过直接物业投资来投资不动产，终年稳如泰山的租金支出与险企资金属性更为婚配，肯定水平上能够减小资负久期缺口”。

险企加大对不动产的功才干度，有自身资产端战略的考量：近两年房地产市场低迷“跌”出来的“高性价比”；“低利率”叠加“资产荒”的环境下，作为中长线资金、防止短期收益的险资和不动产投资自然适配。此前性能较少，如今遇到了价值洼地，或许是险资规划的好机遇。

确实，与国际水平相比，我国险企关于不动产的性能依然处于较低水平。副总裁刘晖曾在业绩会上引见称，目前国际关键机构对不动产资产性能比例普通只需3%—4%，行业全口径不动产资产也只需1万多亿元，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。

在A股上市险企2024年一季报中，披露了有关不动产投资的状况。一季报显示，截至2024年3月末，中国安康保险资金投资组合中不动产投资余额为2064.35亿元，在总投资资产中占比 4.2%。该类投资以物权投资为主（包括直接投资及以项目公司股权方式投资的持有型物业），采纳本钱法计量，在不动产投资中占比79.8%，关键投向商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业，以婚配负债久期，历史业绩稳如泰山；除此之外，债务投资占比16.2%，其他股权投资占比4%。

也有业内人士表示，与其他资产相比，不动产还自然具有抵抗通胀、抵御坚定、分散风险的特征，短期市场或许存在坚定，但在全体组合中性能肯定的实物资产，更有利于险资取得终年稳健报答。

投资“解药”

理想上，除了险企在积极寻觅新的投资方向外，监管层面也为险企性能不动产发明了条件。

在2010年之前，险企能够投资的范围较为有限，关键包括银行存款、政府债券和金融债券等信誉评级高、收益率低以及投资风险十分低的金融产品。2010年，原保监会公布《保险资金投资不动产暂行方法》，开放保险不动产投资，使得险资可投资范围扩展至以商业地产、办公地产、养老社区等为代表的不动产范围。

2012年7月，为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资控制风险，原保监会公布《关于保险资金投资股权和不动产有关疑问的通知》。在不动产投资方面，上述《通知》依据同质性准绳，改良了基础设备与不动产金融产品投资比例的计算方法，介入保险公司的操作空间；结合微观调控和市场展开要求，明白了保证房树立和养老项目有关事项，支持保险资金采纳多种投资方式，支持国度严重民生和展开工程。

由于不动产属于另类投资，投资数额大、期限长、信息不透明，容易出现市场风险、操作风险和品德风险。原保监会2012年的《通知》在安闲管制的同时，着重增强了风险管控。

时隔多年，2018年5月，原保监会又公布《关于保险资金介入长租市场有关事项的通知》，进一步支持险资经过地产基金等方式投资长租公寓。

2023年9月，“一行一局一会”召开的金融机构座谈会也标明，支持房地产企业经过资本市场所理股权融资，并推启动业并购重组。而在近期召开的第十五届论坛上，金融监管总局担任人指出，推进保险机构坚持终年投资、稳健投资、价值投资，探求展开长周期考核，努力打造中心竞争力。

在看来，优质不动产项目不只需望为险企奉献稳如泰山的租金支出现金流，同时项目自身或拥有肯定的增值潜力。“延展资产久期，强调资产负债婚配”是险企投资的关键目的之一，一方面各大险企纷繁增强终年利率债性能以拉终年间久期，另一方面险企在慎重评价的前提下也有望介入未上市股权、投资性不动产等另类投资来提高终年投资报答率。政策托底下部分优质房地产项目有望迎来新的展开机遇，从而有助于优化险资投资组合表现。

总体而言，当下优质投资项目紧缺，且不动产多少钱相较前两年下滑不少，从长周期视角来看，投资不动产具有较为客观的收益报答水平。但是，国际房地产范围的风险尚未出清，险资在投资不动产时，仍要求评价收益与风险，灵敏调整投资战略应对市场变化，做到“该出手时就出手”。

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