广东惠东农商银行因其他原告 9月25日在惠东县人民法院审理 (广东惠东农商银行官网首页)

据媒体信息显示，广东惠东乡村商业银行股份有限公司（以下简称“广东惠东农商银行”）因其他原告，于2024年9月25日在惠东县人民法院开庭审理【案号：（2024）粤1323执恢216号】。

另据天眼查统计，2024年1月以来，广东惠东农商银行原告屡次。从案件案由来看，关键以其他、商品房预售合同纠纷等为主。

地下资料显示，广东惠东农商银行成立于2013年，位于惠州市，是一家以从事货币金融服务为主的企业。企业注册资本112899.7391万人民币，实缴资本60973.5841万人民币，法定代表人为周海鹏。

风险方面共发现企业有裁判文书3条，涉案总金额5.86097万元；开庭公告127条，立案信息2条。

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裁判要旨房屋未阅历收或许验收不合格的，不得交付经常使用。 但购房人实践收房的，未验收合格的房屋的交付行为有效。 案情简介2009年4月6日，王云安与日照港房开公司签署团购预定协议：王云安认购日照港房开公司开发的城市景色小区20号商住楼一栋（简称“案涉房屋”），总房款算计为6544万元；交房时期为2011年8月1日，逾期超越30日起日照港房开公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金。 2010年10月28日，案涉房屋取得商品房预售容许证；至2011年3月5日，分部分项验收合格。 2011年9月9日，经日照港房开公司赞同，王云安进场装修。 2015年6月4日，案涉房屋取得树立工程施工完工规划验收合格证，于当月11日经过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的完工验收，于2015年8月31日成功完工备案。 双方至今未签署正式商品房买卖合同，也未操持楼房交接验收手续；王云安未取得房产证。 双方因纠纷成讼。 其中，王云安诉讼恳求，日照港房开公司支付其逾期交房违约金1156.2万元（自2011年9月1日计算至2013年12月31日）。 日照港房开公司抗辩，2011年3月5日分项分部验收合格已到达交房规范，王云安于2011年9月9日进场装修可证明天照港房开公司实行了交房义务，即使存在逾期交房，也只需承当9天的逾期交房违约责任。 诉讼中，王云安自认自2014年1月1日实践经常使用房屋。 本案历经一审（日照中院）、二审（山东高院）及再审（最高法院）；最高法院认定，日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时期为2014年1月1日；并再审讯决，维持原审法院判决支持的逾期交房违约金（自2011年9月1日起至2013年12月31日止）。 实务指南本案争议焦点之一为日照港房开公司向王云安逾期交房的详细日期，且争议体如今计算逾期交房违约金的截止日期。 王云安自认自2014年1月1日实践经常使用房屋，即主张2014年1月1日为交房日期。 日照港房开公司抗辩，2011年3月5日分项分部验收合格已到达交房规范，王云安于2011年9月9日经公司赞同进场装修可证明公司实行了交房义务，即2011年9月9日为交房日期。 最高法院一锤定音，以为交房条件是“阅历收合格”，交房行为是“转移占有”；并认定交房日期为2014年1月1日，支持王云安的主张。 笔者以为，日照港房开公司的抗辩，错认交房条件与交房行为，惨白有力。 首先，关于交房条件。 2011年3月5日的分项分部验收合格，并非2015年6月11日的五方验收合格，并合法定交房条件，详细裁判观念参见本号《房产裁判指南》往期文章，不再赘述。 其次，关于交房行为。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干疑问的解释》的规则，对房屋的转移占有，视为房屋的交付经常使用。 王云安进场装修并非双方商定或赞同的交房方式，案涉房屋并未移转占有，并非交房行为。 因此，法院依据查明理想及自认规则，认定交房日期为2014年1月1日，并作为计算开发商逾期交房违约金的截止日期，并无不妥。 本案是刀光剑影，化于有形。 假定王云安变卦诉讼战略，并未自认2014年1月1日实践经常使用房屋；而是主张案涉房屋直至2015年6月11日才经五方验收合格并具有法定交房条件，之前的交房行为有效；且案涉房屋不时未交付经常使用，逾期交房违约金应计算至双方实践操持交房手续之日止。 则案情为之一新，争点为之一变。 笔者以为，此为本案隐藏的严重争议疑问，即未验收合格的房屋的交付行为能否有效。 本案中，最高法院虽点到了交房条件与交房行为，但侧重在于不采用开发商的抗辩，对两者之间的因果相关着墨不多。 但从裁判结果上看，最高法院认定交房日期为2014年1月1日，明明白白，并未因此时案涉房屋尚不契合法定交房条件而否认交房行为的效能，即变相供认了未验收合格的房屋的交房行为有效。 司法实务中，未验收合格的房屋的交付行为能否有效，存在“有效说”与“有效说”的争议，且争议庞大（参见关联案例），甚至在同一高院（如河南高院、广西高院）居然有截然相反的裁判观念，亟待最高法院出台司法解释或指点性案例予以一锤定音；其中，“有效说”更尊重当事人意思自治，是以后的主流裁判观念：甲、有效说。 详细理由：《城市房地产控制法》、《修建法》的相关规则，未阅历收合格的房屋不得交付经常使用，属于管理性强迫性规则，而非效能性强迫性规则；其立法目的是增强对房地产开发项目工程完工验收环节的规范与控制，而非否认未操持完工验收手续的商品房交付行为的效能。 且房屋交付属于当事人意思自治范围。 房屋交付时虽不契合交房条件，但买受人实践收房的，应视为对开发商交房行为的认可，买受人有权继续恳求开发商依约完善交房条件。 乙、有效说。 详细理由：房屋未经五方验收合格的，并不契合法定交房条件，交付行为有效，且在此日期之前即使买受人在交房手续上签字亦不能视为有效交房。 裁判理由本院以为，一、关于二审讯决对日照港房开公司承当逾期交房违约责任的认定能否适当的疑问。 本案王云安、日照港房开公司对日照港房开公司逾期交房的理想并无争议，双方争议的是日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的详细时期和违约责任的承当比例疑问。 （一）关于日照港房开公司逾期向王云安交付案涉房屋的详细时期疑问。 《中华人民共和国城市房地产控制法》第二十七条规则：“房地产开发项目的设计、施工，必需契合国度的有关规范和规范。 房地产开发项目完工，阅历收合格后，方可交付经常使用。 ”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干疑问的解释》第十一条规则：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付经常使用，但当事人另有商定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付经常使用前由出卖人承当，交付经常使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无合理理由拒绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付经常使用之日起由买受人承当，但法律另有规则或许当事人另有商定的除外。 ”前述法律和司法解释对房屋交付的条件和房屋的交付经常使用予以了明白规则。 本案中，案涉城市景色小区20号商住楼于2015年6月4日取得树立工程施工完工规划验收合格证，于当月11日经过日照港房开公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的完工验收，于2015年8月31日在树立行政主管部门成功完工备案。 诉讼中，王云安主张房屋自2013年年底消防验收合格，自2014年1月1日实践经常使用房屋。 二审讯决依据查明的案件理想，并结合王云安的自认、诉讼恳求等要素，认定日照港房开公司向王云安交付案涉房屋的时期为2014年1月1日，并无不当。 关联法条《城市房地产控制法》（2019年修订）第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必需契合国度的有关规范和规范。 房地产开发项目完工，阅历收合格后，方可交付经常使用。 《修建法》（2019年修订）第六十一条交付完工验收的修建工程，必需契合规则的修建工程质量规范，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具有国度规则的其他完工条件。 修建工程完工阅历收合格后，方可交付经常使用；未阅历收或许验收不合格的，不得交付经常使用。 《树立工程质量控制条例》（国务院令第279号，2019年修订）第十六条树立单位收到树立工程完工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位启动完工验收。 树立工程完工验收应当具有下列条件：(一)成功树立工程设计和合同商定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工控制资料；(三)有工程经常使用的关键修建资料、修建构配件和设备的进场实验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位区分签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。 树立工程阅历收合格的，方可交付经常使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干疑问的解释》(2021.1.1)第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付经常使用，但当事人另有商定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付经常使用前由出卖人承当，交付经常使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无合理理由拒绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付经常使用之日起由买受人承当，但法律另有规则或许当事人另有商定的除外。 案例索引《日照港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民再216号】关联案例1.有效说：未验收合格的房屋的交付行为有效。 依据《城市房地产控制法》、《修建法》的相关规则，未阅历收合格的房屋不得交付经常使用，属于管理性强迫性规则，而非效能性强迫性规则；其立法目的是增强对房地产开发项目工程完工验收环节的规范与控制，而非否认未操持完工验收手续的商品房交付行为的效能。 案例一：《陈振良、赖菊红商品房销售合同纠纷再审民事判决书》【广东省初级人民法院 （2019）粤民再346号】，本院再审以为，关于案涉交房时期认定疑问。 合同法第七十七条第一款规则：“当事人协商分歧，可以变卦合同。 ”案涉《广东省商品房买卖合同》第八条第一款商定，“富康公司应在2012年9月30日前将阅历收合格的案涉房屋交付给陈振良、赖菊红”；第十一条第一款商定，“商品房到达交付经常使用条件后，出卖人应当书面通知买受人操持交付手续。 双方启动验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规则的证明文件，并签署房屋交接单。 所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅经常使用说明书》。 出卖人不出示证明文件或出示证明文件不完全，买受人有权拒绝交接，由此发生的延期交房责任由出卖人承当。 ”但是，案涉房屋已于2012年8月25日末尾交由陈振良、赖菊红占有经常使用至今。 本案中，富康公司主张自己在陈振良、赖菊红的剧烈要求下将未达交付条件的房屋交付经常使用，但未举证证明其该项主张，且与案涉《收楼验收声明书》所载内容及其在再审法庭调查中的陈说不符，本院不予采用。 合同法第五十二条第五项规则，违犯法律行政法规的强迫性规则的合同有效；合同法司法解释二第十四条规则，合同法第五十二条第五项规则的“强迫性规则”，是指效能性强迫性规则。 城市房地产控制法、修建法规则，未经完工验收合格的房屋不得交付经常使用，其立法目的是增强对房地产开发项目工程完工验收环节的规范与控制，而非否认未操持完工验收手续的商品房交付行为的效能，属于管理性强迫性规则，而非效能性强迫性规则。 富康公司以案涉房屋交付时未经完工验收合格为由，抗辩主张案涉交付行为有效，理据缺乏，本院亦不予采用。 二审讯决认定案涉交房时期不是2012年8月25日，而是该房屋完工验收合格的2016年5月28日，认定理想有误，本院予以纠正。 房屋交付经常使用是购房人依约而有权占有商品房的理想形态，交付经常使用后购房人有权恳求开发商依约完善商品房交付条件。 开发商以商品房交付时未经完工验收合格为由，主张该实践交付经常使用行为有效的，法院不予支持。 案例二：《蔡佛财、惠东县富康实业有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书》【广东省初级人民法院（2019）粤民再474号】，本院以为，首先，关于涉案商品房交付经常使用的时期认定疑问。 蔡佛财与富康公司于2012年3月12日签署《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条商定2011年5月30日交付阅历收合格的商品房给蔡佛财经常使用，显然，该交房期限的商定不合理亦不具有操作性，并非双方的真实意思表示，故该合同中关于交房期限的商定为有效条款。 涉案商品房已于2012年4月23日交由蔡佛财占有经常使用至今。 该交付经常使用是蔡佛财基于双方之间的商品房买卖合同相关而有权占有商品房的理想形态，商品房交付经常使用后蔡佛财有权恳求富康公司依据合同商定完善商品房交付条件及操持过户注销。 因此，富康公司以涉案商品房交付时未经完工验收合格为由，主张该实践交付经常使用行为有效，理据缺乏，本院不予采用。 二审讯决以涉案商品房完工验收合格的时期为交付经常使用时期，认定理想有误，本院予以纠正。 房屋交付属于当事人意思自治范围。 房屋交付时虽不契合交房条件，但购房人实践收房的，应视为对开发商交房行为的认可。 案例三：《张世勤、安徽闽商置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审讯监视民事裁定书》【安徽省初级人民法院（2020）皖民申1851号】，本院经审查以为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干疑问的解释》第十一条规则“对房屋的转移占有，视为房屋的交付经常使用，但当事人另有商定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付经常使用前由出卖人承当，交付经常使用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无合理理由拒绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付经常使用之日起由买受人承当，但法律另有规则或许当事人另有商定的除外。 ”本条关键规则了房屋的交付经常使用、风险转移及买受人受领迟延疑问。 闽商公司于2016年7月13日交付时，案涉房屋未取得《树立工程规划容许证（正本）》，亦未经过综合验收，不契合双方《商品房买卖合同》商定的交付条件。 张世勤本可以依据《商品房买卖合同》的商定拒收房屋，但其不但未拒收房屋，还在交房当日实地验房后支付房屋钥匙并操持了房屋交接手续，鉴于房屋交付是双方民事法律行为，合同双方当事人的交付和接受，属于当事人意思自治范围，且双方合同关于房屋的交付亦未作出特别商定，张世勤实地验房、操持了房屋交付手续的行为应视为对闽商公司交房行为的认可。 房屋在到达法定交房条件之后，购房人实践收房的，虽此时房屋不契合商定的交房条件，该交房行为亦有效；开发商实行了交房义务，并未逾期交房。 案例四：《伍升安、柳州东城置地开展有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审讯监视民事裁定书》【广西壮族自治区初级人民法院（2020）桂民申7287号】，本院经审查以为，双方签署的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依照合同商定片面实行合同义务。 本案关于涉案房屋交付时期的认定，触及被开放人能否存在逾期交房的违约疑问。 依据《树立工程质量控制条例》第十六条规则，修建工程经五方单位完工验收合格后，便具有了法定交付条件。 本案涉案房屋于2019年6月26日经勘察、设计、施工、监理、树立五单位在《完工验收备案表》中盖章验收合格，具有了法定的交付条件。 虽然被开放人实践交房时并未取得完工验收备案表，但被开放人在到达法定交房条件之后即通知再审开放人收房，再审开放人亦于2019年6月29日签领了房屋钥匙及相关资料，目前亦没有证据证明争议房屋交房后出现质量疑问，也无证据证明被开放人提交《完工验收备案表》存在虚伪。 因此，可认定被开放人于2019年6月29日向再审开放人实行了交房义务，并未存在逾期交房的违约情形。 故原审讯决对本案涉案房屋的交付时期认定并无不当，理想清楚，证据确凿，处置正确。 再审开放人以涉案房屋未经消防验收、存在工程质量、完工验收存在虚伪等疑问，主张被开放人的交房行为有效，因再审开放人无新的证据足以否认原审讯决认定的理想，本院不予采信。 系列案：（2020）桂民申7275号、（2020）桂民申7276号、（2020）桂民申7277号、（2020）桂民申7278号、（2020）桂民申7279号、（2020）桂民申7280号、（2020）桂民申7281号、（2020）桂民申7283号、（2020）桂民申7284号、（2020）桂民申7285号、（2020）桂民申7286号、（2020）桂民申7289号、（2020）桂民申7290号、（2020）桂民申7291号、（2020）桂民申7292号、（2020）桂民申7293号、（2020）桂民申7294号开发商将房屋转移给购房人占有应视为开发商实行了房屋交付义务。 购房人明知或许应当知道房屋尚不契合交付条件而接纳房屋的，应视为对开发商交房行为的认可。 案例五：《李广亮、濮阳棕榈泉置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审讯监视民事裁定书》【河南省初级人民法院（2020）豫民申3774号】，本院经审查以为：一、关于李广亮主张的二审讯决认定违约天数计算至其支付房屋钥匙时期，理想认定不清，适用法律错误的理由。 首先，关于房屋交付经常使用的认定疑问。 房屋的交付经常使用就是出卖人将曾经建成的房屋转移给买受人占有，其内在的表现关键是将房屋的钥匙交付给买受人，故房屋的交付经常使用是占有的一种理想形态，出卖人将房屋转移给买受人占有应视为出卖人实行了房屋交付义务。 其次，关于当事双方商定的房屋交付条件疑问。 在当事双方商定房屋交付条件的状况下，买受人有权依据商定拒绝接纳不契合交付条件的房屋，并向出卖人主张相应的逾期交房违约责任。 但买受人明知或许应当知道房屋尚不契合交付条件而接纳房屋的，应视为对房屋交付行为的认可。 结合本案状况，李广亮在明知合同商定的房屋交付条件的状况下，签署入住声明并支付房屋钥匙，应视为对案涉房屋的交付经常使用和对房屋交付行为的认可，故原审讯决认定棕榈泉公司逾期交房违约天数计算至李广亮支付房屋钥匙的时期并无不当。 2.有效说：未验收合格的房屋的交付行为有效。 房屋虽已交付，但此时房屋未经五方验收合格，并不契合交付条件，交付行为有效；法院应以商品房经五方验收合格的时期认定为房屋的交付时期。 案例六：《韩晓改、郑州御邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审讯监视民事裁定书》【河南省初级人民法院（2020）豫民申5327号】，本院经审查以为，一、关于交房时期的疑问。 双方在一审庭审时均认可案涉房屋于2018年10月31日交付，但由于此时未经过五大责任主体验收，并不契合双方合同商定的交付条件，故二审讯决将案涉商业综合楼及开闭所经五大责任主体完工验收备案合格的时期2019年1月29日认定为房屋交付时期并无不当。 完工验收合格是房屋交付的法定条件；在此日期之前即使购房人在《房屋交接单》、《买受人声明》上签字亦不能视为开发商有效交房。 案例七：《广西石龙房地产开发有限公司、广西石龙房地产开发有限公司都安分公司商品房预售合同纠纷再审审查与审讯监视民事裁定书》【广西壮族自治区初级人民法院（2020）桂民申6685号】，本院以为，（三）关于二审法院认定交房日期能否有误的疑问。 经查，依据《中华人民共和国修建法》第六十一条第二款“修建工程完工阅历收合格后，方可交付经常使用；未阅历收或许验收不合格的，不得交付经常使用”的规则，完工验收合格是房屋交付的法定条件。 再审开放人在2018年2月8日方取得《房屋修建工程和市政基础设备工程完工验收备案表》和《树立工程完工验收报告》，至此日案涉商品房才完工验收合格并满足法定交付的条件。 在此日期之前即使被开放人在《房屋交接单》《买受人声明》上签字亦不能视为有效交房。 2018年2月10日，再审开放人将契合交付条件的房屋向被开放人发放交房通知，二审法院据此认定案涉房屋的交房时期为2018年2月10日有理想和法律依据，并无不当。 系列案：（2020）桂民申6673号、（2020）桂民申6674号、（2020）桂民申6677号、（2020）桂民申6678号、（2020）桂民申6680号、（2020）桂民申6684号、（2020）桂民申6686号、（2020）桂民申6687号、（2020）桂民申6691号、（2020）桂民申6699号、（2020）桂民申6702号、（2020）桂民申6704号、（2020）桂民申6706号、（2020）桂民申6710号、（2020）桂民申6712号、（2020）桂民申6713号、（2020）桂民申6714号如何认定职务罪恶？行贿数额怎样确定？一文说清！刑事律师必收藏：2021最新刑事立案量刑规范损害商业信誉、商品声誉罪！微信好友圈不是法外之地，被判！| 案例分享最新整理 || 刑事办案期限一览表两高律所召开新一届学术委员会初次会议