世茂239亿拿的地王 现在104亿没人买只能抵债 (世茂在建项目)

历经两次流拍、备受关注的世茂深港国际中心项目，有了最新信息。

近日，世茂集团下属公司上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”）发布公告称，近日，收到了北京市第三中级人民法院《行动裁定书》【（2022）京03执1141号之一】。

该案件的放闭行动人为中信信托有限责任公司（以下简称中信信托”）；被行动人为世茂股份子公司、关联公司，包括深圳市世茂实业有限公司（以下简称“深圳新里程”）、上海世茂树立有限公司、福建世茂瑞盈房地产开发有限公司、福建世茂新里程投资展开有限公司；涉案金额算计104.25亿元，涉案金额占世茂股份上年末净资产的比例58.80%。

依据《行动裁定书》，经北京市第三中级人民法院裁定，解除被行动人深圳新里程名下深圳市龙岗区龙城街道不动产的查封并注销相关抵押注销。

同时，将上述不动产及在建工程交付放闭行动人中信信托有限责任公司，扣除其垫付的行动费约1057万元、评价费 177万元、预留工程款5.34亿元后，区分用于赔偿(2022)京03执988、989、1141号案件中被行动人应偿付的债务本息约22.98亿元、7.02亿元、68.93亿元。上述不动产一切权及相关权益，自本裁定送达中信信托时起转移。

时代周报记者查阅得知，深圳新里程名下深圳市龙岗区龙城街道不动产，包括12宗地块（10宗抵押给了中信信托），即为“世茂深港国际中心”项目的部分资产（不包括两集团才公寓项目）。

两次法拍无果

自2021年下半年出险以来，世茂集团先后屡次出售旗下优质资产回血，包括上海外滩茂悦大酒店、上海黄浦路229号地块、北京分钟寺地块股权、广州亚运村项目股权、香港维港汇项目股权等。其中，世茂深港国际中心可谓是其手中为数不多的“压箱底宝贝”之一。

理想上，该项目自拿地之初，便备受市场关注。2017年12月，世茂以成交价239.43亿元竞得深圳龙岗超大型商住地块，该多少钱在事先亦是到来了深圳历史上土拍总价第二高的位置。项目目占高空积32.19万平方米，计容面积约136.45万平方米。

而在拿地之后，世茂更是官宣将在项目中建造一座700米高的摩天楼，建成后将跨越632米的上海中心，成为“中国第一高楼”，风头可谓一时无两。

依据总体规划，深港国际中心项目将树立成集深港国际会议展览中心、深港青年协作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、自动办公、大型商业、人才公寓等于一体的综合项目，方案总投资达500亿元。

该项目于2018年3月正式开工，2021年，世茂出现流动性危机后，项目堕入停工，与中信信托的纠纷也随之而来。

时期回溯至四年前，2020年7月17日，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托方案”成立，募集规模为87亿元；而2022年2月16日，中信信托宣布，其中的57亿项目资金遇到兑付艰难；2022年8月，中信信托向北京市第三中级人民法院开放对12宗土地启动查封，查封期为3年。

京东司法拍卖平台显示，2023年7月，北京市第三中级人民法院对深港国际中心的12宗地块启动法拍，拍卖开放人为中信信托，起拍价130.44亿元，评价价高达163.05亿。

依据土地估价报告，截止2023年4月13日，上述12宗地中，有6宗曾经启动了开发。其中，1宗土地已建工程量超19万平方米，1宗建有营销中心还有4宗启动了地下土方开挖。

但是，此次法拍的结果并不理想，因无人出价流拍。同年11月，深港国际中心的12宗地块再度被法拍，起拍价降至104.35亿元，相当于评价价的六四折，但第二次法拍依然以流拍告终。

二拍流拍后，中信信托开放以二拍保管价104.35亿元(扣除其垫付的行动费、评价费、预留工程款)，依照抵押及查封顺位赔偿被行动人在 988、989、1141 号案件中所负债务。

最终，由于二拍的保管价尚不能掩盖被行动人在988、989、1141号案件所负债务本息，北京市第三中级人民法院赞同了中信信托关于以涉案不动产抵债的恳求。

对此，戴德梁行研讨院副院长张晓端在接受时代周报采访时表示，深港国际中心项目所处并非成熟商务区，且体量微小，在楼市调整期，无论是开发投入还是后续继续运营，都将面临应战。

此外，亦有终年关注不良资产的业内人士指出，在不良资产行业，以物抵债关于债务人来说是种无奈之下的选择，凡是能够顺利转让收回本息，也不愿接盘资产。不过假定债务人有实力对资产启动盘活，收益将远远逾越债务自身。

世茂月底将面临清盘聆讯

在法院的判决下，深港国际中心项目的归属中信信托基本已成定局。而关于世茂集团来说，距离命运的十字路口也仅剩下不到半个月的时期。

往年3月25日，世茂集团对外披露了境外债重组条款。依据重组方案，世茂集团为债务人提供了短期工具、终年工具、强迫可换股债券、不同工具的组合四个选项，以满足方案债务人的不同偏好。

不过，重组方案出炉没多久，世茂集团即被提起呈请清盘。

4月8日，世茂集团公告称，中国(亚洲)股份有限公司（以下简称“建行亚洲”）已向香港初等法院提出对公司的清盘呈请，触及公司的财务任务金额约为15.795亿港元。

有剖析人士以为，这大约率是债务人对重组方案条件不满意的结果。换言之，债务人对世茂集团未来偿债才干有质疑。

关于清盘呈请，世茂集团在公告中表示，公司竭力拥戴该呈请，将继续推进境外债务重组以最大化其相关方的价值。公司不时与其境外债务人启动好意重组讨论，并承诺继续就其境外重组事宜与境外债务人积极沟通。公司奖励一切境外债务人细心思索重组方案并支持落实重组。

雪上加霜的是，清盘呈请的信息一经发布便引发了“世茂系”三家上市公司股价暴跌，从而形成境内上市平台世茂股份退市。

4月8日当日，世茂股份下跌4.55%触及跌停；尔后，世茂股份股价便末尾在一元退市线徘徊；4月12日，其股价跌破一元大关；5月15日，世茂股份收盘价0.43元/股，股价延续低于1元延续20个买卖日，上交所对其股票作出终止上市的选择。

尽管相比于世茂股份，在港股上市的世茂集团的表现要好上不少，股价一度较低点反弹逾一倍，但其自身运营状况也不容绝望。

据世茂集团年报显示，该公司2023年成功归母净利润为盈余210.3亿元，已延续3年巨亏，此前两年区分盈余270.9亿元、214.9亿元。

截至2023年末，世茂集团借贷总额2640亿元，约1994亿元将在未来12个月内到期出借，而同期现金总额（含现金及现金等价物及受限制现金）、仅214亿元，未按方案出借借款规模高达1694亿元。

对世茂集团的上述财报，核数师中汇安达会计师事务所称无法表表示见，预测其或许无法在失常运营环节中变现资产和出借负债。

最新的业绩公告显示，2024年前六月，世茂集团累计合同销售额抵达170.9亿元，同比降低约39%；累计合同销售总面积为131.32万平方米，同比降低约29.7%。

6月26日，世茂集团公告称，公司和呈请人共同提出延期开放后，初等法院已将该呈请的聆讯延期至2024年7月31日。

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【遵义自驾游】专题 | 十大“新一线”城市房地产市场开展阶段及前景研讨

“新一线”城市房地产加快开展，行业规模与一线城市比肩。 城市是现代经济社会活动的关键载体，国度层面的竞争也越来越表现为城市之间的竞争。 40年革新开放带动中国城市化加快推进，中国城市格式出现深入变化，不少城市加快崛起，也有一些城市逐渐衰落。 随着城市化进程进入中前期，中国城市的基本格式曾经确定。 无须置疑，第一梯度当属北上广深四个中心一线城市，无论是经济增长，人口购置力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市开展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多疑问。 而目前最受关注的，无疑是最具开展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域开展中心，遭到多项政策利好荫庇。 譬如2005年原树立部编制《全国城镇体系规划》，定位天津为全球职能城市。 2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国度中心城市的名单中参与了重庆。 2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群开展规划》，明白提出“成都要以树立国度中心城市为目的”。 2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地域崛起“十三五”规划》，明白提出“支持武汉、郑州树立国度中心城市”。 2018年2月，国度在《关中平原城市群开展规划》中明白提出“树立西安国度中心城市”。 本文我们着力剖析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市开展的特性特征：01十大“新一线”城市处加快生常年 经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足2020年，CRIC研讨中心在历年的研讨基础之上，继续将研讨对象掩盖全国286个地级以上市，并拓宽数据失掉渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景启动定量化研讨，对不同城市能级的前景来源予以剖析。 杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产开展水平上已大幅抢先，但部分目的距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。 我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资时机，将是中常年内中国房地产人、财、物的聚焦点。 处于长三角、长江中游中心枢纽城市，“国度中心城市”定位多重利好首先在天文位置上，10个“新一线”城市均处在中国以后最具开展生机的地域。 其中，杭州、南京、苏州、天津等散布在京津冀、长三角、珠三角中国三大开展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购置力强，内行业中目前坚持着抢先的形态。 武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的中心城市，也是国度多项严重工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。 可以说10个“新一线”城市或处于西北沿海兴旺地域，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈中心城市。 其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国度级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。 虽然中央暂时未明白对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。 作为目前国务院已批复的10个国度级城市群的中心城市，除在各自《城市群开展规划》中明白其作为区域中心城市作为先导区、示范区外。 如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地域高铁“国度级”枢纽中心；2020年国务院赞同商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市片面深化服务贸易创新开展试点。 十大“新一线”经济、人口、房地产开展初具规模，强于二线，比肩一线可见，10个“新一线”城市在天文位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。 1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列“新一线”城市房地产加快开展，行业规模与一线城市比肩。 相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的开展阶段，作为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于加快生长的“青年”时期。 以坚实的经济积聚为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模加快开展。 至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超越2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。 结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。 综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但全体“新一线”城市新房销售规模也已清楚超越其他二线城市。 由此可见，“新一线”城市房地产正处于加快开展期，行业规模已增长至全国抢先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上缺乏比下缺乏”，虽已超越普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有缺乏。 2、经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。 从2019年一二线城市国民消费总值状况来看关键有“体量大”、“增速高”两个清楚特点。 “体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超越1万亿元人民币，其中重庆更是到达了2.36万亿元，已与广州齐平。 在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。 “增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可坚持的较高的经济增速。 以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其他城市均在7%以上。 这关键是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业更新的阶段，经济受前两者推进下正处于加快增常年。 与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础树立投资力度超群。 以2014-2018年一、二线城市城市每平方公里累计基础设备树立投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超越1亿元，这关键得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进开展。 总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有清楚的经济产业优势，拓进新区与产业更新下不只具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设备配套相比其他二线城市更完善。 3、人口“虹吸效应”清楚，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。 2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超越100万人。 值得留意的是，相比于“新一线”城市常住人口的清楚增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口区分仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大少数“新一线”城市。 “新一线”城市得以构成人口少量流入的要素关键有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等关键城市群的加快落地，“新一线”城市作为城市群中的中心城市，如上文所述，在产业更新、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不时吸引了少量新增产业人口，且不时完善的基础树立也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的自然优势，自然成为省内人口流向的关键目的地；三是近3年“新一线”城市纷繁展开了规模庞大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不时放宽、社会补贴不时加码，吸引了本硕应届毕业生、初级技术人群等少量人才落户务工。 其中最为清楚的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口区分增长512万人、200万人。 总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积聚了清楚的人口优势。 超2亿人的人口净流入为“新一线”城市开展注入了新的动力，构成了“经济开展-人口流入”的正向循环。 02杭州：经济、人口双核驱动 本钱驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板03武汉：国度中心城市“二次复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现04南京：长三角一体化助力房价高位维稳 经济、支出等不及苏杭，首位度待优化南京近几年来楼市处于高速增常年，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价曾经高达2.6万元/平方米，中心区域4万+豪宅继续热销，剑指一线。 预期后续房价仍有望稳中有增，本钱驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。 总体来看，南京中常年基本面向好，经济、支出与苏杭仍有差距，首位度有待进一步优化。 开展阶段：房价自2016年跳涨后全体趋稳，中心区域4万+豪宅继续热销南京，作为我国东部地域关键中心城市、长三角特大城市和江苏省会城市，其房地产的开展史亦可称为房价的下跌史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推进了南京房价的稳步下跌，仅用一年时期就增长了近15%，到达3100元/平方米。 2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。 同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地域陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。 众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的多少钱“洼地”，但也是在这一年，苏州房价曾经到达4500元/平方米，初次超越“老大哥”南京。 2006年，南京房地产市场末尾回暖，事先全市均价4396元/平方米。 随后的三年，南京房地产市场表现的相对比拟平和，但房价下跌速度依然不减，坚持15%以上的增速下跌，接上去的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%到达了元/平方米，真正片面进入“万元时代”。 不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。 而当年成都和武汉GDP总值均已超越5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。 也是在这一年，房企在南京的土地储藏曾经面临“饥饿”形态，事先土拍市场炽热水平难以想，溢价率到达30%以上，楼面价曾经到达5278元/平方米。 一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。 这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需延续缴满1年及以上。 这是南京第一次性限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，到达历史最低点。 但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布片面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价曾经高达元/平方米。 2014年，南京青奥会的举行再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价元/平方米。 2014年-2018年，房价每年以超越10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超越了25%。 2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等更新版的限购令。 这意味着，这一轮房地产市场下跌周期基本宣告完毕，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房多少钱到达元/平方米，房价依然高企。 有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研讨生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房多少钱到达元/平方米。 2019年至今，在中央“房住不炒”的政策召唤下，南京房价全体趋稳，年涨幅不超越5%，2020年上半年维持在元/平方米。 聚焦不同区域2020年上半年商品住宅的成交均价，城中曾经打破5万元/平方米，剑指一线；第二梯队为城北和河西区域，也到达了4万元/平方米以上，中心区域江北和江宁的成交均价相对偏低，区分为元/平方米和元/平方米。 结合不同区域的去化状况，2020年上半年推盘量创年度新高，共188次推盘，推出房源3.34万套，全体去化率52%，全体收盘去化同比降低，客户相对理性。 可以看出，中心区域的中高端项目销售普遍好于中心区域，城东、城中、河西、城北全体去化率均超8成。 聚焦热销项目，即去化率大于80%的项目，以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等中心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均成功了收盘即售罄的佳绩。 优势与短板：房价、支出齐增，居民购房压力适中，规划利好优化全体竞争力目前来看，南京房价曾经抵达了阶段性高位，关键源于地价攀升和长三角规划利好的双重驱动，预判后市，我们以为，南京房价仍有望坚持稳中微增态势，城市购置力相对富余。 一方面南京高校集中，受教育水平全国抢先，大学文明水平人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高支出人群的主力；另一方面抢人新政频出，且成效清楚，也有望为前期楼市成交注入新的生机。 1、本钱驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4理想上，南京一路攀升的房价面前，本钱驱动，地价下跌也起到了至关关键的作用。 据CRIC监测，2014年以前南京的涉宅用地成交楼面价不时处于动摇上传，至2016年有了一轮跳增，地价过万，到达元/平方米，溢价率高达79%。 对比同期全市商品住宅成交均价也仅为元/平方米，房地价比骤降至1.36，“面粉贵过面包”的现象在南京这座城市尤为清楚。 这一年，史无前例的地王潮席卷南京城。 那场历经88轮竞拍的火爆现场似乎浮光掠影，G11地块最终被世茂集团以88亿元拿下，溢价率114.6%，成为南京总价地王。 还有葛洲坝拿下的G14地块，经过25轮竞拍，最终以元平方米的楼面价，拿下南京单价地王。 这一年，南京共降生52宗楼面价超万元地块，占比达61.9%，地王遍地开花，土拍熔断新政、土拍摇号均在这一年出现。 但低价地的后遗症也在近两年愈发凸显，造成许多房企在南京遭遇滑铁卢。 鲜少有哪一个城市像南京这般，房企挤破了头也要进入。 截至2019年，50强品牌房企中已有37家悉数进入南京市场，这是一个群雄逐鹿的市场。 南京地市的火爆直接带动中央政府土地出让支出的稳步参与，据CRIC测算，2019年南京的土地财政依赖度到达了1.04，在十个”新一线”城市之中处于中等偏上水平，众所周知，土地财政依赖度对房价的下跌具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价下跌越快。 考量到以后南京的地价仍处高位，中常年南京的房价仍将维持稳中有增态势。 2、长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建减速强化居民购房预期南京作为长三角中心城市，2019年城镇化率高达87%，位于十个”新一线”城市前列。 近几年来房价稳步攀升与规划利好和基建配套树立的逐渐完善密无法分。 详细来看，依据南京政府修订的《南京市城市总体规划》，南京将制定并片面构建“南北田园、中部独守、拥江开展、城乡融合”的空间格式，构成“一主、一新、三副城、九新城”的市域城乡体系。 。 结合往年两会定调：优化中心城市首位度；落实长三角一体化战略，推进宁镇扬一体化，放慢紫东、江北树立，减速连通江南、江北等利好规划的出台，南京的城市树立也在稳步提速。 从城乡树立部发布的南京2014-2019年基建投资额变化状况我们也不美观出端倪，虽然2014-2017年全体和地均的基建投资额均出现出稳步下行，但2017-2019年全体维持高位，地铁、有轨电车、过江通道等交通配套逐渐完善，江北新区开展清楚提速。 2020年上半年虽然恰逢新冠疫情，但是南京相同迎来了产业、交通等多重利好，产业层面，一季度南京主城开工278个项目，总投资近3200亿元；6月创新周河西签约多个项目，产业能级进一步优化；交通层面，长江五桥合龙，作为南京规划的27条过江通道之一，南京五桥能舒缓周边大区域过境交通，连通河西、江北两个重点新城，为江北新区衔接高铁南站和禄口国际机场打通了一条加快通道，对激起南京新城生机和扩展城市空间有关键意义。 多条地铁线开工或进入规划，城区空间距离进一步缩短。 3、人均可支配支出不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地减速人口净流入结合上文，南京中心区域的中高端项目销售普遍好于中心区域，可见虽然房价稳步攀升，但是全体居民购置力照旧微弱。 一方面，从人均可支配支出来看，南京不及苏杭，但介于深圳、广州两个一线城市之间，也算是高净值人群的聚集地；另一方面，南京房价支出比相对适中，近几年不时在10-13年之间继续动摇，居民购房压力略高于苏州，但是普遍低于沿海中心一二线城市。 预判南京未来的需求前景，我们以为，全体的居民购置力仍有望进一步优化。 要素无外乎以下三点：一是长三角一体化规划利好之下，各区域联动参与，有望进一步抚慰南京的经济生机，优化城市首位度；二是南京高校集中，受教育水平全国抢先，大学文明水平人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高支出人群的主力，这也将为南京楼市带来新的增量需求；三是以后抢人大战如火如荼，南京早在2018年5月便发布人才新政，研讨生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就到达16万人。 2019年人才新政再度加码，先是10月15日六合区域发布人才新政，拥有大专以上学历，提供南京市寓居证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不要求任务证明。 不到一个月，11月7日，《南京市人才购置商品住房试行方法》出台，全市一切在售房源向海外外人才全开放，并为人才购房开拓优先通道。 2020年上半年中央政府纾困政策频出，南京也不例外，落户新政继续优化，40周岁以下大专学历人员，参保半年可落户；本迷信历人才从40周岁放宽到45周岁；将留学归国人员和非全日制研讨生一并归入；在争夺人口的大战中，南京似乎更胜一筹。 总结预判：房价下跌有支撑，中常年经济开展、支出水平待优化总体来看，近2年南京楼市成交量涨价稳，2020年上半年，楼市调控“先扬后抑”，政府维稳态度清楚，政策方向未出现改动。 不得不说，南京房价阅历了前几年的跳增，目前维持在元/平方米的高位，还是存在一定的支撑，短期内多少钱不存在下跌或许。 一方面，地价上传，本钱驱动，中央土地财政依赖度较高；另一方面，长三角一体化，南京都市圈树立等利好落地，中央不遗余力的增强基建配套树立，吸引人才，成效也较为清楚。 值得关注的是，虽然南京近几年来开展提速，但是“不进则退，不进则退”，其经济增长和人均可支配支出的表现均不及苏州、杭州，在《南京市城市总体规划》中也曾有过优化南京在江苏省首位度的说法，可见，房地产虽然是经济的压舱石，但是仅靠房地产驱动中央经济开展是远远不够的，未来南京还需在产业更新、区域协同开展等方面做出更多努力，才干补偿其与同类城市差距，进而促进房地产愈加颠簸安康的开展。 05成都：楼市“领跑者”光环不再 房价翻番、人口吸附力降低，后续成买卖跌难涨06苏州：楼市清楚分化，经济、人口双失速 园区、高新区配套成熟，热度较高07长沙：被调控“约束”的价值洼地 政策强干预下，前期市场成交大约率维稳08天津：成交低迷，五年房价涨幅居末 二手房继续扩容，后市价难涨、量难跌09重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整” 人口增量缺乏为开展关键短板10西安：“线上落户”留人成效清楚 经济体量低、政府债务高制约楼市开展11郑州：经济体量缺乏下 人口增长慢、购置力低，预期楼市下行期拉长12总结：清楚后发优势减速多中心格式构成 短期房价支出与供需错配等凸显十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势清楚基本面较好如杭州、武汉等房价支出比趋高，刚需托底现象初显理想上，近两年来随同着楼市调控政策逐渐发酵，二线城市照应中央城镇化树立和户籍制度革新召唤，纷繁出台人才新政“曲线救国”，叠加一线高房价“推力”作用，房企基本都回归二线城市作战，西北沿海和中部枢纽的部分基本面较好的中心二线城市，诸如杭州、武汉等收效清楚，房地产市场量价齐增，迎来了新的开展契机。 阅历了前期的高速增长，少数城市的“后遗症”效应逐渐显现：随着房价的不时攀升，居民的购房难度在稳步参与。 据CRIC监测，2019年十个“新一线”城市有半数房价支出比到达了10年甚至以上，加之2020年终新冠疫情突袭，全体经济被拖累至负增长区间，人均可支配支出增长清楚受限，受打击最为严重的无疑是基数较大的刚需客群，预期购置力的紧缩将直接制约后市成交规模。 理想上，以后部分城市已然出现了刚需托底的征兆，典型代表为武汉、成都、苏州。 以武汉为例，2020年上半年商品住宅分房型成交结构来看，120㎡及以下三房占比全市总成交60%，居民购房倾向于一步到位的小三房户型，客户刚需化倾向初显。 天津、成都等前期供地过量而库存高企，中常年供需错配将加剧区域分化中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长假设说房价短期下跌过快，区域冷热不均、库存高企皆为各城市楼市开展疑问的“表象”，那城市基本面诸如经济、人口、产业、基建、购置力才是选择其自身能否久远开展的内在动力。 若这几个方面出现疑问，皆为“硬伤”，短期内难以克制，之后势必影响到整个房地产的行业规模。 这些城市房地产行业规模大约率出现“平台-上升-平台”的“阶梯式”外形。 经济存在清楚短板的诸如西安、郑州，至2019年西安保年GDP仍缺乏万亿，仅9321亿元，在一切一线及“新一线”城市中排名垫底，关键原源于第二产业规模小、第三产业起步晚两方面，2015年国务院才正式批复赞同西安高新区树立国度自主创新示范区。 郑州如是，以工业为主，目前仍处于产业转型之中，2019年郑州第三产业参与值占GDP比例低于武汉、成都2城，可见其产业转型成功度相对较慢。 而人口层面，少数人口基数较大的城市也面临增长见顶，人才新政收效甚微等疑问。 以重庆、郑州为典型代表，重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。 不过近年来人口增速放缓，常住户籍人口比缺乏1，在中心一二线城市中居末，即使出台了人才新政，2019年户籍人口和常住人口增幅也仅为0.5%和1.16%，人才吸引力有限。

2020年杭州楼市年度清点

2020年的杭州楼市可谓一波三折，出人预料。 年终，受春节和疫情的双重影响，整个楼市简直都是“冰封”的形态；但3月末尾市场加快回暖，到年中市场供求火爆，远洋西溪公馆甚至创下了6万人摇的新纪录；7月，政府被约谈，调控两度收紧，市场由此走向颠簸。 全年来看，无论是新房市场、二手房市场，成交量均创近年来新高，酒店式公寓市场也清楚回暖，迎来一波热销行情。

一、政策意向

2020年杭州政策先松后紧调控出现重短期、小力度、更灵敏的特征

▌2020年杭州政策：上半年抗疫引才、下半年调控打补丁，政策先松后紧

2020年政策环境由松到紧，年终受疫情影响，楼市冰冻，政府一方面奖励开发商线上卖房、支持房企延缓土地出让金交纳，另一方面在人才补贴、购房上出台各项政策以吸纳更多的新人才涌入；下半年，调控环境收紧，政府被约谈，7月、9月延续两次出台新政约束市场。

▌调控出现重短期、小力度、更灵敏特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”

7月2日《关于进一步明白商品住房公证摇号地下支售有关要求的通知》

① 高层次人才优先购房自网签起限售5年；② 参与无房家庭认定中四县户籍家庭1年社保的要求，元/㎡以下均价楼盘无房家庭比例优化至不低于50%；③ 不得同时参与两个项目的摇号。

9月4日《关于进一步促进房地产市场颠簸安康开展的通知》

①进一步一致税收政策，在操持房屋不动产证时才可交纳契税；② 完善住房限购政策，老人投靠落户需满3年才有购房资历；③ 调整无房家庭认定规范，参与无自有住房记载的30周岁以上未婚独身和离异独身满3年且在本市限购范围内无自有住房记载满3年的购房人；④ 经确定为热点商品住房项目的楼盘，仅供高层次人才家庭和无房家庭摇号，自网签起限售5年。

表：长三角重点城市五限政策对比

中指点评：2020年尤其是上半年杭州新房摇号狂热，以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立刻套现引发“疯狂”摇号。 再加上7月24日被约谈，政策末尾收紧，下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”，表现出力度小、更灵敏的特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”，其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的破绽，继续稳如泰山市场预期。 相较长三角其他二线城市更为细致、严厉，针对性更强。

二、土地情报

宅地全年创收高居全国第二量缩价涨，中心板块土拍崛起

▌2020年杭州宅地创收2255亿元，位居全国第二

2020年杭州城市合计出让宅地133宗，成交规划总建面1608万方，同比降低10%，揽金2255亿元，同比降低2%，位居全国第二位，土地创收延续两年稳如泰山全国的记载终结。

▌二季度土拍达最高峰，地市从7月调控新政末尾加快降温，年末挂零

2020年杭州宅地土拍节点清楚，大致阅历了四个周期，1月延续年底土拍的炽热，2月受春节和疫情影响，推地节拍清楚放缓，4月末尾土地市场末尾下降，房企拿地积极，4月、7月封顶率甚至超越45%；7月调控出台土地市场末尾有所调整，除10月亚运村地块集中出让迎来一波热度之外，其他月份均较为热闹，12月更是挂零收官。

▌多点开花，中心崛起，钱江世纪城、富春、东湖、义蓬、锦北等板块宅地成交规模领跑

2020年杭十二区中，郊区照旧占据土拍市场主导位置，萧山、余杭、钱塘新区、临安、富阳成交总建面均在100万方以上，其中钱江世纪城、富春、东湖、义蓬、锦北等板块2020年均成交宅地50万方以上，未来房源供应充足；

主城区中，下城区和拱墅区则为主角，早期的供地大户——江干区供地仅50万方左右，同比降低77.1%，区域土地储藏逐渐稀缺。

▌新地价幅员——以西湖、钱江新城为中心肠价大致分5个圈层

▌以自持为晴雨表，看房企拿地变化：2020年更关注利润空间

2020年三大变化：1、自持比例越来越低，范围越来越广；2、钱塘新区、临安、富阳等郊区自持地块清楚增多，投资热度升高；3、房企拿地时更关注利润空间，热点板块特性：低地价、或热度高或供地稀缺或规划潜力大，这类板块流速快，抗风险性强。

▌滨江、绿城、荣安、中梁等浙江外乡房企拿地表现强势，两宗百亿地王地块降生

三、住宅市场

全年销量3850亿元 刷新历史记载，买房重心向郊区偏移

▌住宅总金额刷新历史记载，供销价均同比下跌

2020年在全国疫情重复、及下半年调控不时的背景下，杭州楼市照旧生机十足，热度堪比2016年、2017年炽热行情，究其要素：

城市价值继续优化，尤其杭州政府抢先全国的疫情防控措施，优化了群众对杭州城市价值的认可，再加上2020年是备战亚运的配套集中兑现期，以及史上最宽松的落户新政及人才补贴新政，吸引外地新人口继续不时地涌入；

供应体量大增，近三年杭州卖地量蝉联全国冠军，为楼市提供了少量的新房源，2020年新批上市体量同比下跌超3成；

限价下的倒挂红利催生了众多红盘，不少资金富余的购房者介入到楼盘打新行列中。

▌20年的冰火之歌——全年呈倒V型走势，一季度疫情下楼市冰点，二季度攀至高点，三季度调控收紧、市场降温，四季度成交颠簸收官

▌余杭、萧山、临安延续三年稳居市场容量前三，富阳、临安近两年量扩容、价下跌特征清楚，主城区房源供应逐渐稀缺

▌杭州主流板块在哪？——城市扩容下，买房重心向郊区偏移

▌板块限价地图——60余个板块房价已定，中心与中心价差最大5.78W

第一圈层：主城区的中心肠段，

第二圈层：主城区的次级地段

第三圈层：新兴重点开展板块

第四圈层：与绕城范围堆叠度高，处于产业疏散带及近郊区中心开展区域

第五圈层：多为城镇板块，以后的多少钱低洼，承接刚需外溢需求

▌主流产品变化？——面积段90-100方之间，150-300万之间的刚需产品仍占主流；总价段、面积段均出现上移趋向

刚需产品：100方以下，150-300万之间。但外部出现新的趋向，90-100方逐渐成为刚需产品标配，90以下的产品越来越少；

改善产品：主流面积段在120-140方之间，总价段在200-400万之间，户型面积逐渐扩展至130方以上；

豪宅产品：千万以上豪宅2020年表现亮眼，面积段跨越大，从130方到300方均有，但200方以上的大豪宅占比越来越高。

▌新收盘：2020年全年推盘860余次，12.8万套新房源入市，摇号前热后冷

▌摇号热度分化：望江、奥体、之江等中心板块供应充足，摇号困难；未来科技城、良渚新城、北部新城供应大但中签率低，表现十分抢眼

▌全市库存继续攀升至765万方，但市场流速快，出清周期仅6.4个月；余杭、萧山、临安抗库存大旗，各区去化均无忧

▌2020年最热销的盘有哪些？——疫情背景下资金重点流向楼市，4.5W以上高端盘在金额TOP20榜单占据七席；个盘来看，保利澄品领跑金额榜，万达同心湾居面积首位

四、酒店式公寓市场

2020年公寓市场走出独立行情量价齐涨，大平层产品异军突起

▌疫情下的杭州商业——全体市场供应增加，量价小幅增长，库存消化效果清楚，但尚处低谷；受疫情影响各业态分化加剧，公寓走出独立行情

▌2020年公寓市场从低谷中末尾爬升，量价齐涨，尤其是从下半年末尾，高端公寓成交炽热，拉升全体市场热度

自2018年年中酒店式公寓成交量断崖式下跌后，酒店式公寓年成交量不时难以回归2017年的高光时辰，2019年更是近五年成交低谷。 2020年，市场从低谷中爬升，成交量同比下跌近3成，成交价接近3W，创历史新高。

从年内走势来看，一季度受疫情影响市场供销热闹，二季度末尾逐渐回暖，月均成交超10万方，多少钱处于相对低位；进入下半年，市场热度继续高涨，尤其是以龙湖紫金上城、世茂泰禾中央广场、海威天地为代表的均价3.4-3.8万/㎡的项目入市，去化表现炽热，同时也结构性拉升了市场全体均价。

▌谁是2020年公寓成交的主力军？——之江度假区最亮眼，钱江世纪城、城东新城紧随其后，老余杭、三墩北增长最快

▌哪个项目卖得最好？——龙湖紫金上城、泰禾中央广场、久耀商业中心位居2020年销售套数TOP3，大户型低总价、地铁+商业加持、地处强产业支撑板块仍是公寓投资的硬杠杆

入榜TOP20项目多位于城西，之江度假区、未来科技城中心区、三墩等板块2020年公寓投资热度高涨。 从个盘来看，大户型低总价/地铁+商业/科技互联产业支撑，仍是酒店式公寓头部项目的共通属性。

五、二手房市场

2020年市场绝后生动量、价均创新高

▌2020年二手房的开挂行情——政策端、新房端、供应端等相关要素的共同抚慰下，二手房买卖市场绝后生动，成交量创历史新高

2020年杭州二手房市场的开挂行情，源于以下要素抚慰：1、疫情后杭州新房的加快升温，及不时放宽的人才端、资金端的政策，抚慰了主流置业群体对市场的失望预期，进而选择加快入市；2、前期不少板块抢手次新房陆续领证并末尾流入二手市场，再加上新房市场中红盘越来越难摇，造成不少置业需求重新房转战二手房市场；3、房源补给充足，可挑选性强，二手房挂牌量超12万套，给购房者足够多的选择空间；4、公民同摇的学区房新政策，提早释放了一大批学区置业需求。

▌二手房多少钱继续攀升，12月创历史新高，同比下跌8.69%，涨幅仅次于深圳、上海；西湖、滨江和上城区多少钱涨势可观，涨幅均在6%以上

▌置业外溢效应愈发清楚，余杭成主力承载区域，老城区二手房成交乏力；余杭区成交涨幅最大，公民同招政策背景下，学区资源优势清楚的西湖、拱墅区二手房成交量也下跌清楚

▌购房需求特征变化——80-90方之间的置业需求最为集中，老破小房源需求清楚增加，购房面积趋大化现象末尾清楚

90方以下的小面积二手房需求最为集中，占比64.7%，其中80-90方之间的房源成交占比32.2%；

疫情不时重复背景下，购房者越来越注重物业的服务，短板清楚的老破小需求逐渐增加，70方以下的成交房源占比缩减4%；

购房面积趋大化现象末尾清楚，关键由于往年以来改善性和“一步到位”的需求增多。 估量未来大面积段房源的需求比重还将继续上升。

六、竞争格式

外乡房企强势回归 2020年拿地、卖房表现均较生动

▌房企拿地排行榜——浙系外乡房企强势回归，滨江绿城重夺前二，拿地规模远远领跑，强势捍卫外乡优势

▌外乡VS 外来——滨江深耕主城中心及萧山中心板块，绿城偏好低密宅地，祥生、中天偏安一隅深耕，融创等外来品牌房企则倾向在中心区域拿地保证利润

▌房企销售排行榜——房企流量榜门槛值优化至150亿元，滨江、绿城稳居冠亚军，融信、保利、德信、融创也站稳杭州第一阵营

杭州流量金额TOP10门槛值优化至150亿元。 滨江集团、绿城中国和融信销售金额位居前三席位。 面积位居前三的区分为绿城中国、滨江集团和融创中国。 此外，万科、保利等外来房企继续深耕杭州市场，盘子也越做越大；值得留意的是，2020年浙系外乡房企强势进击，以德信、宋都、中天为代表的外乡房企也入围TOP行列。

七、趋向展望

▌城市预判——杭州亚运会时期逐渐临近，城市开展红利预期照旧存在，人口、资本、财富将减速集聚，继续支撑未来几年的楼市热度

▌政策预判——2021年楼市政策面开放或过度开放的概率极低，“限购、限贷、限价”必将延续，且有继续打补丁的或许

在“三稳”、一城一策、精准调控背景下，中央政府因城施策成功三稳目的。 11月22日，中共浙江省委发布关于制定浙江省国民经济和社会开展第十四个五年规划和二〇三五年远景目的的建议。 规划文件第27条中提到：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，有效参与保证性住房供应，促进房地产市场颠簸安康开展。”

在房住不炒的准基调下，结合以后杭州楼市的炽热水平，估量2021年杭州楼市政策面开放或继续过度开放的概率十分低，四限必将延续，且不扫除有进一步加码的或许，更新的方向估量将更微观，更细化，继续打补丁。

▌土地市场预判——2021年城市估量推地量超万亩，主城仅占1/5，总建面规模大约率超1500万方；供地域域来看，郊区为主，2020年近郊新兴板块崛起的趋向将延续

▌新房市场预判——2021年全年估量量价走势稳健，质变化幅度-5%-5%之间，价将在5%的管控线以内动摇，全年走势估量将前热后冷

▌二手房市场预判——量价大约率稳中有升，中心置业热度只增不减，学区房、倒挂板块次新房仍将是购房者“心头好”

2020年的二手房市场，虽然遭到年终疫情影响，但是疫情恢复后，市场走势令人出人预料，成交量价屡攀新高，市场出现一片炽热现象。 展望2021年，在杭州城市面继续向好、楼市尚未面临失控水平的前提下，二手房市场估量将维持较高的市场热度。

量：稳中有升。 支撑点有3个，杭州新人口的继续流入、新房难摇少量需求流入二手房、不少优质交付新盘流入二手房市场。

价：全体仍下跌，但分化。 强需求支撑下的价微涨，但有喜有忧，未来科技城、奥体、三墩北等热点板块多少钱仍有继续下跌的空间，也有不少板块或小区存在有价无市的现象。

板块：萧山余杭等中心热点板块置业热度只增不减。 2020年，教育、商业配套越来越完善，年底多条地铁线路开放，融入主城速度放慢，余杭、萧山等中心区域仍是置业热点。 相对来说，富阳、临安二手房仍面临有量无市的局面。

置业偏好：学区房、倒挂板块次新房、地铁盘。 这三类热点小区2020年供不应求，且多少钱水涨船高，2021年。

库存：高压预警。 二手楼市的库存打破13万套，库存“高压”警戒线曾经末尾预警。 此外，不少楼盘都放慢进度争取亚运会前交付，未来新房交付增量可观。

地王的各地地王

2009年4月28日，大连：高新区庙岭村红凌路7宗地块，修建面积136.35万平方米。 金赛置地以37.48亿元拿下该地。 2009年4月29日，杭州：南山路勾山里B地块，修建面积平方米 。 杭州上城区集团以7亿元拿下该地，足足超出原地价230% 。 2009年5月13日，上海：徐汇区斜土街道107邻居，修建面积20万平方米。 绿地集团以12亿元拿下该地。 2009年5月22日，佛山：佛南(挂)2009-015商住用地，面积22.5万平方米。 被万科以13.86亿元一举拿下，超出地价50% 。 2009年5月26日，南京：浦口顶山街道定向河路东侧，面积11.8万平方米。 南京安康电子以2.6 亿元拿下该地，超出地价13% 。 2009年6月10日，广州：珠江新城D8-C3商住地块，修建面积平方米。 被广州城建集团以3.45亿元取得，超出地价154% 。 2009年6月11日，深圳南园爱华路西侧商住用地，修建面积平方米。 深圳心海投资以0.83亿元夺得，超出地价约56%。 2009年6月8日，厦门：湖边水库金边路以东地块，修建面积45.3万平方米。 世茂房地产以30.2亿元拿下该地，超出地价50% 。 2009年6月25日，重庆：鸿恩寺地块，修建面积平方米。 保利地产用38.1取得开发权，超出地价约32%2009年6月30日北京广渠门15号地块， 修建面积平方米。 中化方兴 以40.6一举拿下该地，超出地价146%——其它竞标者简直成了其陪衬。 2015年1月7日，作为北京土地出让史上起拍价最高的住宅地块，丰台区花乡白盆窑地块的现场拍卖经过53轮角逐后，最终以86.25亿元的多少钱成交，溢价率为22%。