买卖端资金进出引发红利资产短期动摇 高股息 深度解析 或仍为中常年底仓选用! 负债端压力下 (g买卖资金要处理多久)
内容整顿自招商基金资深战略剖析师邓和权和钻研所另类战略首席陈洁敏在6月27日【分成季,红利能否继续“红”?】路演文字实录。
【外围观念】
近期,红利 资产 动摇正是由于其稀缺性引发的资金购置行为所致。短期内少量资金的涌入造成估值上传, 性能过快过多则短期估值优化使得股息率性价比迅速下滑,同时也易迎来买卖型资金的获利了却离场引发高股息行情的阶段性调整。但 具有稳固股息报答的 红利 资产 或仍为 中常年性能的优选 ,或不会出现长时期的回调。
中证红利指数为代表的传统高股息率板块是性能型资金的蜂拥地,“资产荒”下,红利资产具有“稀缺性” 。长债利率下行背景下,负债端压力使得这类资产仍是中常年底仓之选
拉长周期看,撑持红利战略常年有效的要素是上市公司分成。 2023年 ,中证红利指数报答构成中,股息 增速报答能够稳固到达8%以上, 对指数的涨幅奉献占比超越 一 半。
从 拥堵度目的 (买卖生动度)来看 近期红利指数 成交生动度的分位已降至约60%,标明之前的高拥堵度危险已失掉阶段性监禁。 若短期思考性能 红利关系产品时, 或可 选用在拥堵度较低或指数调整后进入市场
红利并非 熊市 特有产物 在 市场片面回暖时,红利资产或者不会大幅落后于市场。红利资产的抗跌才干和弹性特色,使其在不同经济阶段 或 均能坚持相对稳固的收益表现。 美国2000至2009年牛市时期,高股息指数一度逾越纳斯达克指数。
咱们正处于一个变动的阶段,分成遍及度和股息优化是常年趋向,而有志愿和现金流才干启动分成的企业或将成为新的“外围资产”。
红利投资战略突显了主动投资的好处。少数投资者自前启动红利股票选用与规划,相较于间接启动主动投资,其成果不必定能逾越 投资 红利指数。红利指数的好处在于会依据个股的分成和估值变动启动调整,较为省心肠处置了组合治理中的一些疑问。
【直播实录】
往年红利资产走强面前的重要逻辑和要素是什么呢?
陈洁敏 回忆过去两到三年,中证红利ETF(515080)对标的中证红利全收益指数,每年较宽基和沪深300指数都有较为清楚的超额。在这种背景下,以往大家偏差投资生长景气畛域,往年红利这类偏价值持重的格调惹起了市场的宽泛关注。
第一:性能型资金的转向。 以中证红利指数为代表的传统高股息率板块,实践上是 性能型资金较为青眼的 蜂拥地 。这类性能型资金,重要是基于常年考核目的,优化复利效应,并非谋求资产的短期变现。
第二:红利资产的稀缺性。 在以后资产荒的环境下,中证红利等股息稳固继续的现金流资产,稀缺性特色较为突出。像近期红利资产出现的短期动摇,其面前或正是由于其稀缺性所引发的资金购置行为所致。 性能过快过多则短期估值优化使得股息率性价比迅速下滑,同时也易迎来买卖型资金的获利了却离场引发高股息行情的阶段性调整。
第三:长端利率常年下行。 长债利率下行背景下,负债端压力使得这类资产仍是中常年底仓之选,亦难出现常年回调,高股息组合收益进入区间震荡,向下空间有限,向上则有待行业个股拔估值及高股息的范围扩容。
近期,随着新“国九条”政策推动,及年中上市公司分成高峰,红利指数股息率也将阶段性上升。以中证红利指数为例,其最新股息率5.80%,处于近十年86%分位左右。 股债性价比用指数股息率减去30年国债利率权衡:3年移动平均的息差中枢向上,高股息全体仍具有性价比。 只需这种股债息差存在,红利资产性能价值就在。
2、拉长周期看,红利战略常年有效的要素是什么?
陈洁敏: 前面提到的资产荒、长债利率走高等逻辑比拟适宜近年的市场,假设拉长到10年甚至更久,会发现下面这些逻辑或者并不齐全实用。复盘历史,咱们会发现,中证红利全收益指数在过去5-10年表现较为可观(近10年累计涨幅264%,年化收益率超14%;数据来自Wind,截至6月底)。
除了资产荒和息差的逻辑外,咱们还可以从一个新的视角来了解红利战略的常年投资价值,那就是 上市公司分成报答 。
剖析中证红利指数在2014年至2023年这十年间的报答构成时,其中 股息 增速报答能够稳固到达8%以上, 对指数的涨幅奉献占比超越了一 半 。
随着上市公司进入成熟周期,叠加监管激励下注重股东报答,这种趋向愈发清楚。往年,上市公司的监管准绳以及新“国九条”均特意强调了 企业应增强股东报答关系上班 , 并将强迫性现金分成明白归入企业的危险治理框架内 。
最近恰恰上市公司分成季,咱们也观察到上市公司分成确实出现了一些边沿变动。“国九条”政策驱动下,A股不少公司增强了现金分成报答。
2023年年报宣告分成中有700家左右2022年度并未分成,占全A总数13%左右;
从行业散布过去看,机械、汽车零部件、化工、集成电路设计及封测等数量奉献靠前,思考到行业自身的上市公司数量基数,占比靠前的为社服、军工、汽车、电子、轻工等。
联合最新财报披露来看,有超越2000只个股2023年已宣告分成比例相较于2022年度有所优化,【剔除1)自在流通市值小于20亿元;2)最近一期ROE-TTM、净利润为负】,选用以2024-04-30日市值为参考的股息率在3%以上且预期股息率有优化个股逾160只。
实质上说, 投资红利指数实践上是 分享 优质企业股东报答的红利 ,咱们关注红利也不是说疏忽公司的生长性,而是更注重其继续的增长才干,即在长周期内为持有人带来继续性的红利报答。
所以 并不是说在市场震荡回调阶段红利资产才有性能价值,市场表现良好时,优质企业股利也会经过股息派发方式表现其中。
中证红利 指数的中常年收益水平 奉献拆解,重要由哪些要素驱动?
陈洁敏: 依据咱们测算,过去10年时期里,中证红利指数超越60%收益来自于股息报答,残余3-4成来自公司盈利奉献。比如,过去几年中证红利指数性能了较多煤炭股,这些上市公司过去几年每年的盈利较为可观,对指数奉献较多。当 然中证红利指数也会活期启动迭代, 不时选出能够分成且有业绩的行业 及 公司,使得组合中的股息和盈利奉献能够坚持在一个平衡和继续的维度上。
对比海外美日市场,咱们发现和A股也有诸多相似指出。虽然大家惯性以为美国科技股表现微弱,但其实他们的股东报答机制,特意是现金回购驱动力特意强。
在美国, 许多公司经过现金回购为股东发明价值,当剖析这些公司的收益构成时,现金回购对投资者收益的奉献可到达60% 以上 。关于常年投资和性能型资金而言,企业股东报答的收益奉献是必定注重的一个方面。
随着红利资产继续回调 目前板块拥堵度如何? 有哪些目的可以监测红利资产的拥堵度?
陈洁敏: 从资金介入的角度看,虽然红利收益相对稳固,但局部资金基于买卖动机,在短期内买入后,若红利阶段性积攒报答,这类资金或者寻求其余具有更高赚钱效应或估值相对较低的资产。 这种极速进出的资金流动或者造成红利多少钱出现猛烈动摇 。因此, 自年终至6月,红利市场每隔一段时期就会出现继续下跌后的阶段性调整。
从拥堵度目的(买卖生动度)来看,往年5月底,红利指数的成交量占比一度到达近三年的80%分位,标明短期少量买卖型资金涌入。近期红利指数成交生动度的分位已降至约60%, 标明之前的高拥堵度危险已失掉阶段性监禁 。关于投资者而言, 若短期思考性能 红利关系产品时, 或可 选用在拥堵度较低或指数调整后进入市场
从基金重仓和北向资金看,去年底到往年一季度对高股息性能权重有所参与,这标明机构投资者对红利资产认可度在优化。不过 与 红利 市场 投资容量相比,仍有较大优化空间 。
从ETF资金净流入状况看,红利类ETF在往年上半年的资金净流入量较大,截至6月中旬已超越100亿。这反映出团体投资者和局部机构投资者经过ETF介入红利投资的激情较高,进一步表现了市场对红利类ETF的继续关注度。
不过全体看,市场对红利资产的关注度仍处于较为反常形态,尚未出现适度集中或过热现象。
假设市场片面回暖,具有进攻属性的红利资产能否会大幅落后于市场?
陈洁敏: 这个疑问十分关键,代表了泛滥关注红利投资的投资者的心声:关于已持有红利资产的投资者,他们或者会担忧错过生长股反弹的时机;而关于尚未持有的投资者,他们或者担忧在红利资产曾经下跌较长时期后进入,获利空间能否有限。
咱们以为,红利投资之所以遭到青眼,很大水平上是由于经济增速的震荡下行,使得其进攻性特色愈加凸显。确实有【低增速、人口红利退坡、资产负债表缩水】等微观压力下,例如美国教训石油危机后的80s及日本进入90s年代后,高股息均成为相反抗跌的资产,凸显进攻性。
但红利不只是“熊市”种类,例如咱们前期对海外钻研中美股2000-2009年牛市阶段高股息指数一度是跑赢了纳指的。面前重要有两个要素:
政策层面,美国在2003年后实施了降落红利税的政策,这一税收革新促使上市公司调整分成政策,使得投资者在购置高股息公司股票时享遭到税收活动。
市场层面,在美国2000至2009年间,经济复苏和市场反弹重要由金融、地产、动力和专用事业等板块带动,这些板块与高股息股票的Beta关系性较高,从而突显出高股息股票的弹性特色。
因此, 仅以牛熊市来判别红利的性能价值或者是片面的 。在2008至2009年A股市场教训的大牛市中,高股息股票雷同表现杰出。在调查中证红利指数的收益报答时,咱们确实可以观察到其清楚的超额收益。 这种超额收益重要受生长股格调的影响,其强弱对红利性价比有清楚影响 。
在前期的钻研环节中,咱们屡次论证了生长股的时机及其胜率状况,这重要取决于两个要素:一是市场全体流动性的改善,例如之前相似4万亿政策带来的流动性变动;二是产业趋向的构成,如2019至2021年时期新动力产业链的开展,为资本市场带来了清楚的生长企业变动。 从短期角度来看,咱们须要评价红利资产性能的危险,并从流动性和产业趋向两个维度寻觅线索。
A股当下短期受中常年利率下行和潜在再投资报答率下滑催发,但是上半年也有不少资源品行情带来的beta弹性时机; 未来长周期上看,高品质开展的政策定位要求企业从集约式、扩规模的存量开展形式转为以股东报答为目的、谋求投资报答率和修复资产负债表的高品质开展形式。无疑将为“泛化高股息”提供了明白的指点方针。
6、参考美国、日本高股息理念开展门路,如何看待A股高股息的生长及演变门路,能否会成为一种常年的趋向?
陈洁敏: 从当下高股息选股角度来看,日本跟中国状况更为相似,当下日本高股息战略也是依据股息率高下来选股,不过即使是都用高股息率来启动挑选,日本各个行业的股息率和股利支付率相对更为平均,与A股高股息率集中在金融动力的结构差异很大;抛开区域间产业结构差异“硬”比拟意义不大。
美国咱们也有过深化钻研,与传统印象不同,美国虽然生长股不时很强,但是价值类战略和产品也占干流,只是进入2000年之后,生长板块在产业结构中位置曾经坚固,现金回购逐渐超越火红,“股息率”代表性削弱,从选高股息率到选“股息+回购”、股息增长。
美国股息增长、现金回购类战略成为干流,日本则更受益于全民分成后的股息优化逻辑,避雷盈利质地较差标的后的高股息超额更为清楚。 不过从特性上看,好处产业仰仗低劣的现金流发明才干和营收扩张才干成为美国、日本做股东报答的主力军。
关于A股的红利投资而言, 咱们正处于一个变动的阶段,分成遍及度和股息优化是常年趋向,而有志愿和现金流才干启动分成的企业将成为新的“外围资产”。
红利资产比拟适宜哪类投资者?
陈洁敏: 红利适宜持重收益需求并且能够常年持有的团体及机构投资者。
投资者或者也有感触,咱们不时说红利指数表现很好,但是中证红利全收益指数过去三年年化收益率也就6~7%,不像生长股的投资,能够在短期就有十分好的收益弹性,但是拉长了看, 近10年来红利的报答是不亚于守业板的,红利投资或者是最能够表现复利的力气的投资范式。
“食息族”理念在我国的台湾、香港等地域较受欢迎,您以为在以后A股市场条件下,食息一族的好处在哪里?
陈洁敏: 从微观环境来看,我国目前的开展主线无疑是高品质开展。政府也出台了诸多利好政策,为投资者提供了必定的保证。例如, 新“国九条”中关于企业股东报答现金分成的政策导向也将疏导未来投资方向,所以股息的继续和扩张是相对有保证的。
另一方面, 目前投资理财理念也不得人心, 很多年轻人也开局有自己的养老理财规划 。像台湾、香港的红利产品都很受欢迎,从产品设计上也有很多活期分成的,投资者买这类产品在满足日常理财需求的同时,也能必定水平上满足养老需求。关于这种分成机制,确实能够满足广阔投资者关于固定现金流调配的需求。
从投资战略的角度来看,个别投资者应如何投资红利指数和红利板块?
陈洁敏: 红利投资战略突显了主动投资的好处。少数投资者自前启动红利股票选用与规划,相较于间接启动主动投资,其成果不必定能逾越投资红利指数。
红利指数的好处在于 会依据个股的分成和估值变动启动调整,较为省心肠处置了组合治理中的一些疑问。
此外 ,ETF在流动性和介入门槛方面,更适宜团体投资者。
但是,阶段性的买卖动摇或者会影响指数收益的稳固性。 因此,从投资规划的角度思考,定投是一个适宜的选用。经过定投,咱们可以平滑短期危险并摊薄老本,从而失掉常年的稳固收益和股息报答。
【借道中证红利ETF,分享高股息常年 增长 “红利”】
近期,中证红利ETF(515080)迎来往年第二次分成,依据分成通告内容,本次方案每十份分成0.20元,分成比例约1.3%。
据了解,这是中证红利ETF(515080)往年以来第2次分成,也是该ETF上市以来第9次分成,分成次数为同期权力ETF最多。至此,该ETF每十份基金份额累计分成金额将到达2.85元。
资料显示,中证红利ETF(515080)主动跟踪中证红利指数(000922.CSI) ,该指数重要选取两市现金股息率高、分成延续性在三年及以上、同时具有必定规模及流动性的100只股票为成份股, 驳回股息率加权,反映A股市场高红利股票的全体表现 。场外可关注联接基金(A份额012643;C份额012644;E份额016363)。
中证红利ETF基金全称:招商中证红利买卖型开明式指数证券投资基金。
危险揭示:基金有危险,投资须审慎。上述观念、看法和思绪依据截至以后状况判别做出,今后或者出现扭转。关于以上引自证券公司等内部机构的观念或消息,不对该等观念和消息的实在性、完整性和准确性做任何实质性的保证或承诺。基金过往业绩不代表其未来表现,基金治理人治理的其余基金的业绩并不构老本基金业绩表现的保证。投资者应仔细浏览《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等基金法律文件,片面意识基金产品的危险收益特色,在了解产品状况及听取开售机构适当性意见的基础上,依据自身的危险接受才干、投资期限和投资目的,对基金投资做出独立决策,选用适宜的基金产品。
中证红利指数近五年表现区分为15.73%(2019)、3.49%(2020)、13.37%(2021)、-5.45%(2022)、0.89%(2023)。中证红利指数由中证指数有限公司编制和发布。指数编制方将采取一切必要措施以确保指数的准确性,但不对此作任何保证,亦不因指数的任何失误对任何人担任。指数过往业绩不代表其未来表现,亦不构成基金投资收益的保证或任何投资倡导。指数运作时期较短,不能反映市场开展的一切阶段。
银行股为什么大涨 ?你觉得未来A股走势如何?
1. 利率上涨:近期随着央行加息以及债券市场利率上涨,银行股表现出了相应的反应。 银行股受益于利率上涨,因为它们可以以更高的利率借贷,从而提高收益。 银行的净利润与市场利率密切相关,市场利率的上升既能提高银行的利润空间,也有助于降低银行的资产风险。
2. 政策利好:近期政府出台的相关政策对银行股具有积极影响。 例如,银行业对小微企业的支持政策、降低银行存款和贷款准备金率等政策都有利于银行的业绩和盈利能力的提高,并且有望推动市场对银行股的投资热情。
3. 估值修复:过去一段时间,银行股的估值已经出现了一定的调整,股价相对被低估,出现了大幅上涨带动市场的热度以及投资者对于银行股的关注度
综合来看,银行股的上涨主要还是基于趋势上的大涨,由于市场资金流入,以至于相关券商也发生了联动上涨,对于未来A股的走势,会继续受到政策面、经济面的影响。 总体来说,经济表现好会对A股有很好的支持作用,而政策环境会影响市场整体的投资信心;同时,整体估值也会影响市场的风险,当前市场虽然出现了部分主板股的上涨,然而整体估值仍偏高,股权质押成了当下的风险点。 未来A股的走势可能会波动起伏,因此投资者还需保持谨慎。
万达集团融创万达贷款融创
王健林坦言负债问题:万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断
从7月10日融创中国和万达商业签定了初步的收购框架协议开始,万达商业负债的话题就开始不断地发酵,甚至有些新媒体人为了吸众人的眼球,把万达2015年的新闻都发出了来了,说万达尚有四千多亿的负债,简直就是置若罔闻!
7月19日下午,万达商业、融创中国、富力地产在北京举行战略合作签约仪式。 富力地产几乎是空降下来的,最终,融创以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权,富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权,融创由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
万达、融创、富力三家签出了新的三方战略合作协议,其实不论从企业战略还是从商业逻辑看三方都是赢家。 万达肯定是赢家,通过这次转让大幅度减少了负债,收回了巨额现金,也许万达商业已经走上了轻资产的品牌经营之路,万达的文化旅游、酒店管理也走上了轻资产的品牌经营之路,目前中国能够靠商业中心、文化旅游、品牌来实现规模利润的,恐怕只有万达一家企业。
融创中国也是赢家,通过此次转让,
得到了13个万达城,4800万平方米分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创合并财务报表合并,收入和利润大涨,可以预期两年左右可以助力融创进入中国房地产企业收入的前两名。
同样是赢家,富力酒店发展的战略在全球有开业和建设中的酒店30多家,从融创、万达手中以较低价格收购77家酒店以后,富力将拥有超过100家高端酒店,也成为了全球最大的五星级酒店业主,放眼全球,能以这样较低的价格批量收购酒店的机会100年可能只会遇到一次,所以我相信富力通过一定的财计也可以使收购的酒店收益达至合理化水平。
对于万达商业负债问题,王健林在19号发布会现场发言中首次披露;本次转让项目之后,万达的贷款加债券共约2000亿元。 当前,账面现金1000亿元,加上本次转让回收现金680亿元,账面现金合计1700亿元。
万达商业全部平台,包括万达广场,200多个广场,100多个酒店,包括度假区,还有其它,万达Mall等等,全部这些平台上直接就业者大约200万,间接就业的超过1000万人,每年缴纳400亿左右的税收,每年捐款好几亿。
此外,王健林在开始演讲前,曾特意讲了一则笑;今天的活动,大家知道,这个交易时间比较长,其实就是打印机的时间长了一点,我和四个老板在会议室等打印签字,就在等。 看网上直播,说“现场争吵很激烈”、“传出了摔玻璃杯的声音”。 我讲这个故事的意思是,谣言怎么来的?就是这么来的。 并坦言:万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断!
万达宣布彻底退出房地产,那些接盘侠,你们还好吗?
2019年万达将彻底退出房地产业务!1平方米开发也不能有。
你看不懂万达的卖卖卖
“万达的买卖不是所有人都能看明白的,要是这样,那我们这些人就没价值了。 这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的,但万达一定要“咬定青山不放松,任尔东西南北风”。 ——王健林
2017年开始,融创孙宏斌三度接盘文旅城项目,规模高达3000亿。
2017年7月19日,融创以438.44亿元收购西双版纳万达城、南昌万达城等13个万达城91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
融创要连续20年,每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达,共计130亿元!
如此大的资金规模,即便融创不缺钱,拿下了万达城是否是一件合算的买卖呢?
2017年,富力地产200亿“豪迈”接盘万达酒店。
现状:债台高筑,不得不发债融资输血
2017年万达、在融创、富力的世纪大交易中,富力以200亿元价格拿下万达旗下77家酒店。
被称为“华南五虎”之一的富力地产曾名噪一时,是首家纳入恒生中国企业指数的民营房企。
但收购万达酒店后,富力地产也债台高筑,已沦落地产第二梯队,业绩平平。
2018年1月,腾讯、苏宁、京东加入阵营,收购万达商业退市股份
腾讯控股作为主发起方,联合苏宁云商、京东、融创中国与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
详见复利姐报道:
340亿“拯救”万达:腾讯、京东都出手了
2018年8月,保险公司珠江人寿加入收购
2018年8月,珠江人寿开始接盘万达系公司,主要是房地产开发公司。
包括大同万达房地产开发有限公司、南昌西湖万达广场投资有限公司、崇州万达广场置业有限公司、益阳万达广场投资有限公司、平顶山万达广场投资有限公司。
水木然新书《价值规律》正式上市!
这些年来我之所以坚持不做知识付费
就是不想让知识变成奢侈品
而是想让知识可以普罗大众
王健林背债6000亿,背后究竟发生了什么?他又是如何用3年还完的?
王健林背债6000亿,背后究竟发生了什么首先是万达影院是亏钱的,其次就是万达海外的产业亏损,再者就是万达欠银行的很多贷款,另外就是他是利用变卖资产来换完对应的欠款的。 需要从以下四方面来阐述分析王健林背债6000亿,背后究竟发生了什么,他又是如何用3年还完的。
一、万达影院是亏钱的
首先是万达影院是亏钱的,之所以是亏钱的就是万达影院不是很受大众的欢迎,这样子对于万达影院是不利的,所以主动抛售了万达院线,做到了及时止损的目的。
二、万达海外的产业亏损
其次就是万达海外的产业亏损,万达海外的很多房产有很多的亏损,主要是因为万达海外的有些房产没后办法得到一个更可靠的运营,并且他们的资产没有办法得到一个良好的收益。
三、万达欠银行的很多贷款
再者就是万达欠银行的很多贷款,对于万达而言他们钱很多的银行贷款,之所以是这样子的一个结果就是万达需要有充足的资金来更好地发展,才可以更好地满足一些发展的需求。
四、他是利用变卖资产来换完对应的欠款
另外就是他是利用变卖资产来换完对应的欠款,对于王健林而言他通过变卖海外的资产和一些国内的资产来偿还贷款,并且通过一些现金流来偿还对应的贷款,这样子可以减轻很多的压力。
万达应该做到的注意事项:
应该坚持万达商业的发展,并且加强万达商业的长期发展,这是非常必要的一个手段,可以实现万达商业长期发展并且提高万达商业的一些影响力,有利于运营更加稳定,同时应该加强一些现代化业务的建设。
万达突然大笔贱卖酒店、文旅:事出反常必有妖
2017年7月10日上午,万达商业与融创中国联合宣布,双方于当日签订了一份总价631.7亿元的转让协议,万达将旗下的13个文旅项目和76家酒店转让给融创,“双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割”。
对于突如其来的交易,王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”
万达已“如愿变轻”
2014年10月8日,虎嗅《首富光影下,万达模式面临拐点》的标题里原先用的是“首负”。
因为截至2014年6月30日,万达商业地产借贷、应付账款合计超过3000亿,还有近2400亿的“资本承担”(就是根据合同及规划要花,不花就会出现“项目烂尾”的钱)。 尽管账上有748亿现金和1319亿存货,资金缺口仍达3000多亿之巨。
近三年来,不想背负“首负”之名的王健林致力于推动“轻资产化”。在2016年工作报告中,王健林给了两个模式:
1)投资模式。 别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营。
2)合作模式。 别人出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。
轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担,降低风险。
2017年上半年,集团营收1348.5亿元。 其中重资产的地产业务收入568.3亿元,占比42.1%;轻资产的服务业收入780.2亿元,占比57.9%。 今年启动的26个“万达广场”全部采用轻资产模式(投资类14个、合作类12个)。
王健林已经如愿使万达集团“变轻”。
“去地产化、轻资产化”之后,万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。 但7月10日的交易却让前路突然模糊了起来。
出让76家酒店,卖资产还是轻资产?
与院线一样,豪华酒店是“万达广场生态”最自然的组成部分。值得注意的是,万达不满足于与国际著名酒店管理集团合作,坐享“业主收益”,而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌,一搞就是三、四个,文华、嘉华、瑞华??
截至2016年6月末,万达旗下已开业酒店达79家,平均每家有客房310套。 其中,49家自营酒店收入14.8亿,超过国际品牌(第三方)运营的30家。 自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。
2016年中报还显示,万达专门为酒店储备土地203万平米(建筑面积),足够兴建十几座五星级酒店。
融创以335.95亿元,收购万达旗下76个酒店,平均每家4.42亿。 上述酒店总建筑面积325万平米,共有客房2.3万套。
根据双方约定,酒店管理合同将执行到期满。 由第三方管理的30家酒店,马上将与万达没半毛钱关系。 由万达旗下品牌运营的40多家,业主不再姓王。 合同期满后,万达将与众多国际著名酒店管理集团PK,看谁能获得孙老板欢心。
这可不是老王想要的“轻资产”!
按照王健林提出轻资产模式,酒店卖给孙老板属于“投资模式”,交由万达运营管理是必须的。
现在不是“轻资产”,而是“卖资产”。
文旅项目,无征兆抛售
如果说“出让76家酒店并非‘轻资产’”能够解释,13个文旅项目的交易则更是蹊跷。
2015年7月,王健林亲自发布“万达旅游发展战略”。 根据规划,到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城(即万达城),年接待游客2亿人次(预计迪斯尼2020年将接待1.5-2亿人次)。
目前西双版纳、哈尔滨、南昌、合肥等项目已经开业——
2015年5月,总投资400亿、占地近3平方公里的南昌万达城率先开业;
2015年9月,总投资150亿、占地5.3平方公里的西双版纳万达城开业;
2016年9月,总投资300亿、占地1平方公里的合肥万达城正式开业;
2017年6月30日,总投资400亿、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城开业。 该项目于2013年4月开工建设。
现在,王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主,其余13座全部被抛售。
文旅项目之于王健林就像电动车之于贾跃亭!
“有万达在,上海迪斯尼20年难盈利”言犹在耳,如今上海迪斯尼实现盈利,王健林却没有任何征兆地抛弃了他的“迪斯尼梦”。
如何评估房地产商及其项目的价值
通常,中国房地产开发商负债率都很高,老板越激进负债率越高。可以用一个极简模型说明中国房地产商为什么能在极高负债率下“健康发展”:
假如开发商以单价8000元/平米拿下一个规划建面10万平米的项目,又投入4个亿把项目建立。 在开始销售之前,这个项目的资产总额为12亿元(按成本入账:地价建设成本)。
如果开发商自有资金为2亿元,贷款10亿,则项目总资产负债率为83.3%。但当开发商以单价1.6万/平米将房子卖光获得16亿资金并偿还10亿贷款后,手里剩下6个亿,2亿自有资金的利润率为200%!
如果有买家想中途接手,评估这个项目最重要的指标是相同区位当前的土地成本。 比如“招拍挂”的楼面地价已达1万/平米,考虑到4亿建房成本,项目估价就是14亿。 10亿贷款当然由买家承担,卖家收到4个亿,利润率为100%。
假如项目买家的4个亿有3个亿借贷来的,未来能以2万/平米销售,1亿自有资金的利润率将高达500%!#难怪中国富豪榜上有那么多房地产开发商#
对于持有大量商业地产的万达则更“好玩儿”:随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升,定期对“投资物业”进行价值重估,获取“公允值增加”收益。 例如,2015年公允值增加达172亿,相当于同期净利润的57%。 无怪乎虎嗅2016年6月6日一篇文章提出:万科的价值在卖掉多少房,万达的价值则在多少房没卖掉。
总之,由于土地价值升幅巨大,考察开发商或房开类项目的现有价值要看“重置成本”,项目的未来价值则取决于地产升值空间。
为什么说文旅项目被贱卖
万达商业、融创联合公告的第一条是“万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融资承担项目的现有全部贷款。”
“怪不得便宜,原来融创要承担债务呀!”某些对财务、对中国房地产行业一知半解的人以为发现了新大陆。
这里,应当考虑的是重置成本。
首先,单单是规划这一关就很难过。占地几平方公里、投资数百亿的项目,省委、省政府开个会,合计合计就有权批、就敢批?没有中央政府相关部门的批准,休想!即便手眼通天,跑完一个文旅项目所需要的时间、人脉、运气都是难以承受之重,何况13个!
《联合声明》中有文旅项目维持“四个不变”的提法:
1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;
2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;
3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;
4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。
这种表述针对的就是政府审批,因为政府把项目批给万达之后,品牌、规划内容、实施方、运营方都不可能变更。
其次是。 这13个项目可不是在沙漠里,而且交通便利、风景宜人。 运气好的话,拆10万平米可能比较顺利,拆50万平米则难免遇到“钉子”。 因强拆丢官罢职、闹出人命的案例年年有。 拆5平方公里是什么难度?拆13个项目呢?
最后是开工建设。 13个项目有4个已经建成开业,另外9个也已投入大量资金。 所谓负债不就是在建设中产生的吗?
王健林不是滴滴、快的,没有打“补贴大战”,文旅项目亦没有沉重的历史负担,花掉的贷款没有被“烧掉”而是以“在建项目”列入资产负债表。贷款20万装修一套毛坯房,房产的价值怎么也得增加20万吧?
本质上,13个文旅项目是“新概念房地产项目”,主题公园是幌子,本质上还是运营商业地产、出售住宅那一套。 根据融创7月11日早间发布的公告,13个文旅项目总建面合计5897万平方米。 其中,可售面积4,973万平方米(剩余924万平米为自持)。 假设每平米售价5000元出头,融创可回笼资金2500亿。
何为“重置”?以西双版纳城万达城为例:
1)向政府申请投资150亿的文旅项目要付出多少有形、无形的成本,能不能批下来,多长时间能批下来?
2)现在拿5.3平方公里要多少钱?
3)在这5.3平方公里建设主题公园、商业中心、傣秀剧院、三甲医院和高端酒店群要投入多少时间和金钱?
那里的房子已卖到第7期,单价从5000元以下涨至7500元以上??
25亿的承债式收购就能成为这一切的主人!
对于“按注册资本收购”,稍有商业感觉的人都会感觉震惊。 注册资本是最初投入的本金,合着这些多年都白折腾了,买家只给个本金。 好比一个有才华的画家,用3年时间完成一幅得意之作。 买家却拿出一杆秤,要按白纸定价,这是对画家的极大污辱!
13个文旅项目不是空壳、不是白纸!王健林为何甘心“受辱”?
如果非说老王因为负债率高、必须卖资产还债,老孙的负债率也不低,而且刚接下乐视的烂摊子,怎么解释?
更令加人称奇的是,融创收购13个文旅项目的295.75亿居然来自万达!
融创今日(7月11日)发布的公告显示,万达将通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿收购款。
下图为创融公告截屏,卖方指万达,买方为融创。
事出反常必有妖,王健林突施改变集团战略方向的资产抛售或许是因为“某种不可言说的恐惧”。
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336亿!融创买下万达76个酒店
中新经纬客户端7月10日电7月10日,万达商业、融创中国联合公告称,双方于2017年7月10日签订了十三个文化旅游城项目股权转让以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议,总价631.7亿元。
公告称,为了充分发挥双方各自产业优势,经友好协商,双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让。
一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。
二、融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。
三、双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。
四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:
1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;
2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;
3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。
4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。
五、酒店交割后,酒店管理合同仍继续执行,直至合同期限届满。
六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。
融创中国在港交所发布公告称,将于2017年7月10日上午九时正起短暂停止买卖。 因此,与该公司有关的所有结构性产品亦将同时短暂停止买卖。 受贾跃亭及乐视控股资产被冻结的危机影响,7月4日以来,融创中国股价持续下跌。 截至7月7日收盘,融创中国股价报14.8港元,跌幅6.92%,总市值为577.66亿元。
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万达频繁融资的背后藏着什么?
老王最近可能手头有点紧,年初说开25家万达城,7个月后卖了13家,从“买买买”变成了“卖卖卖”,出手够快、够狠、够准。
继199.06亿元卖给富力地产万达77家城市酒店,438.44亿元卖给孙宏斌十三个文旅项目的91%股权,回收637.5亿元后,现在老王开始转卖股权资产了,这也太想不开了。
世纪大买卖就这样产生了,万达此次出售的全部是优质资产,出售价格也便宜到“跌破成本”。 有网友甚至“脑洞大开”地认为,这是万达回归A股下的一盘大棋局。
老王这是什么情况,万达金融和中国银联不是合作伙伴么,中国银联不仅成为万达金融的股东,也是万达网络科技的股东,如果上市成功,就和银联一起发财了,应该是好事吧。
再说,老王也不傻,用人民币负债买了很多美欧公司,现在出售人民币资产还债,资本运作高手啊,不明真相的群众路过??总之,老王不傻,除非是迫不得已,弃车保帅!
一位熟悉万达体系的人士分析,万达金融把部分股份出让给银联,可能是万达金融谋求上市的准备,也可能为降低负债。
一经济学家说:一般来说,公司减资情形有多种,其中一种是被有关行政机关勒令减少注册资本,意思就是被工商、税务查帐后,认为严重亏损或者资金不实,必须减资。
减资可以一次性偿付累积债务,并可与增派股息结合,用以弥补累积的亏损,还有其它几种情形:资本过剩;公司注册资本逾期仍无法到位;公司虚报、虚假、抽逃注册资本经处罚后仍无法纠正等。
而在今年6月份,银监会要求各家银行排查万达的授信和债务融资风险,有人就给万达减资扣上了第一种可能,中国的富豪,不查都是神话,一查就是一个笑话!
别想多了,眼光放长远点,“轻资产”才是万达所有追求的最高境界,因为“轻资产”只留下有价值的东西,没有太多“杂七杂八”的负担,未来扩张业务速度快且数量多,缩减业务也能快速全身而退。
万达早已到达了一定的规模体量,而老王早就意识到,一些成本高收益低、或需要花较长时间才能回本的业务容易妨碍到企业的资金流动,甚至影响企业偿还债务的能力,所以决定放弃一部分“累赘”的业务。
于是就有了7月19日,万达、融创、富力三方签订战略合作协议,在这件事上,王健林是理智的,当然,融创、富力也都不傻,因为这次交易他们不仅用低价买入了万达的资产,而且孙宏斌、李思廉可都是经商好手。
不过,手头缺钱是肯定的事情,没有对比就没有伤害,万达去年的利润比万科、恒大少的不是一星半点,净资产收益率明显被万科、恒大和绿地大幅度超越。
万达作为中国顶级民营企业,有些人毫不在意地贬低它,我想说一句,如果万达倒了,受苦受难的将是整个市场经济以及在万达工作的数万名员工,甚至你我。
因为兴许你现在所在的公司就与万达有业务往来,要知道,万达败了,失败的绝不单单只是一个王健林。
关于万达贷款融创和万达集团融创的介绍到此就结束了,不知道你从中找到你需要的信息了吗?
我是想买基金·可是我什么也不懂,买基金我要学会什么?要注意什么、
购买基金如何购买基金 如何购买基金?一、投资者购买基金需要支付哪些费用? 在基金销售和运作的过程中会发生一些费用,这些费用最终由基金投资人承担,用来支付基金管理人、基金托管人、销售机构和注册登记机构等提供的服务。 基金运作涉及到的与投资者相关的费用主要有以下两类: (一)基金投资人直接负担的费用 该费用指投资人进行基金交易时一次性支付的费用。 对于封闭式基金来说,是与买卖股票一样,在价格之外支付一定比例的佣金。 而对于开放式基金来说主要是指申购费、赎回费。 1、申购费指投资人购买基金单位需支付的费用,主要用于向基金销售机构支付销售费用以及广告费和其它营销支出。 可在投资人购买基金单位时收取,即前收申购费,也可在投资人卖出基金单位时收取,即后收申购费,其费率一般按持有期限递减。 2、赎回费:指投资人卖出基金单位时支付的费用。 赎回费与后收申购费不同,后收申购费属销售佣金,赎回费则是针对赎回行为收取的费用。 后收申购费收入由基金管理公司支配,而赎回费收入则归基金所有。 (二)基金运营费用 基金运营费用指基金在运作过程中发生的费用,主要包括管理费、托管费、其它费用等,这些费用直接从基金资产中扣除。 1、基金管理费:基金管理费是支付给基金管理人的报酬,其数额一般按照基金净资产的一定比例(年率)逐日计算累积,从基金资产中提取,定期支付。 基金管理费是基金管理人的主要收入来源,基金管理人自己的各项开支不能另外向基金或基金公司摊销,更不能另外向投资人收取。 每日计提的管理费=计算日基金资产净值×管理费率÷当年天数。 2、基金托管费:基金托管费是指基金托管人为基金提供托管服务而向基金或基金公司收取的费用。 托管费通常按照基金资产净值的一定比例提取,逐日计算累积,定期支付给托管人。 每日计提的托管费=计算日基金资产净值×托管费率÷当年天数。 3、其他费用包括注册登记费、席位租用费、证券交易佣金、律师费、会计师费、信息披露费和持有人大会费等。 运营费用是基金运作中的重要成本费用,不同类型投资策略的基金,在经营费用上的差别非常大,上述运营费用及收费方式等都应在基金的招募说明书中公布。 二、投资开放式基金是否需要交纳税金? 一般情况下,基金的投资者会涉及三种税金:(1)所得税,针对投资者的红利和资本利得征收。 (2)交易税,基金在交易时需要交纳的税金。 (3)印花税,交易中的有关单据须交纳的税金。 我国目前对个人投资者的基金红利和资本利得暂未征收所得税,对机构投资者获得的投资收益应并入企业的应纳税所得额,征收企业所得税。 基金的投资对象是证券市场,基金的管理人在进行投资时已经交纳了证券交易所规定的各种税率,所以投资者在申购和赎回开放式基金时也不需交纳交易税。 对投资者买卖基金,暂时免征印花税。 三、开放式基金的面值和认购价格是多少? 开放式基金的面值一般为人民币一元;认购价格为面值加单位基金份额认购费。 四、开放式基金的认购和申购有什么区别? 投资者在开放式基金募集期间、基金尚未成立时购买基金单位的过程称为认购。 投资者认购基金应在基金销售点填写认购申请书,交付认购款项。 注册登记机构办理有关手续并确认认购。 在开放式基金成立之后,投资者通过销售机构申请向基金管理公司购买基金单位的过程称为申购。 五、如何计算开放式基金的申购费用及申购份额? 封闭式基金的交易价格是买卖行为发生时已确知的市场价格,其价格受到供求关系的影响;申购开放式基金采用未知价法,即基金单位交易价格是在行为发生时尚未确知(但当日收市后即可计算并于下一交易日公告)的单位基金资产净值。 申购开放式基金单位数量份额的计算方法如下: 申购费用=申购金额×申购费率 申购份额=(申购金额-申购费用)÷T日基金单位净值 假如投资者投资50,000元认购某开放式基金,假设申购费率为2%,当日的基金单位净值为1.1688元,其得到的份额为: 申购费用=50,000×2.0%=1,000元 申购份额=(50,000-1,000)÷1.1688=.34份 六、如何计算开放式基金的赎回费用及赎回金额? 封闭式基金的交易价格是买卖行为发生时已确知的市场价格;赎回开放式基金采用未知价法,即基金单位交易价格取决于赎回行为发生时尚未确知(但当日收市后即可计算并于下一交易日公告)的单位基金资产净值。 赎回基金单位金额计算方法如下: 赎回费用=赎回份额×T日基金单位净值×赎回费率 赎回金额=赎回份额×T日基金单位净值-赎回费用 假如投资者赎回50,000份基金单位,假设赎回费率为0.5%,当日的基金单位资产净值为1.1688元,其得到的赎回金额为: 赎回费用=50,000×1.1688×0.5%=292.2元 赎回金额=50,000×1.1688-292.2=58,147.80元 七、如何计算基金单位净值? 每份基金单位的净值,等于基金的总资产减去总负债后的余额再除以基金的单位份额总数。 八、基金价格什么时候以及在什么地方公布? 开放式基金必须在每个开放日的第二天公布前一日的基金单位资产净值。 基金管理公司会在规定时限内在中国证监会指定的信息披露报刊(中国证券报、上海证券报、证券时报)和网站(上海证券交易所、深圳证券交易所)上发布。 除此以外,许多基金公司还会设立24小时的电话或传真查询服务系统并在公司网站上提供提供查询服务,使投资者可以随时掌握自己的投资状况。 九、投资开放式基金的获利方式主要有哪些? 投资开放式基金主要通过以下两种方式获利: 1、净值增长:由于开放式基金所投资的股票或债券升值或获取红利、股息、利息等,导致基金单位净值的增长。 而基金单位净值上涨以后,投资者卖出基金单位数时所得到的净值差价,也就是投资的毛利。 再把毛利扣掉买基金时的申购费和赎回费用,就是真正的投资收益。 2、分红收益:根据国家法律法规和基金契约的规定,基金会定期进行收益分配。 投资者获得的分红也是获利的组成部分。 十、监管部门是如何对证券投资基金进行监管的? 为规范证券投资基金运作,维护基金投资人利益,确保基金业的持续、健康发展,中国证监会作为行业主管机关,对证券投资基金实施严格的监管。 主要内容包括: 1、制定法规。 1997年11月,中国证监会颁布了《证券投资基金管理暂行办法》,并先后制定了一系列配套的实施准则,对基金契约、托管协议、招募说明书、管理公司章程、信息披露和从业人员管理等进行严格地规范,为基金业的健康发展奠定了良好基础。 2003年10月,十届全国人大常委会第五次会议审议通过了《中华人民共和国证券投资基金法》,于2004年6月1日起施行,将使我国的基金业在法制化轨道上更加平稳有序地发展。 2、资格审查。 对证券投资基金运营机构实行严格的资格管理,包括资格认定、资格年检、资格核销等内容,通过市场准入和退出机制的建立,保证基金投资人资金的安全。 同时,中国证监会也对基金从业人员进行了严格的资格审查与认定。 根据规定,基金管理人、基金托管人的高级管理人员、基金经理等人员必须通过专门的考试并具备任职资格,才能从事基金管理业务。 此外,中国证监会还要求基金管理公司和基金托管人对其员工进行持续的业务培训和职业道德培训。 3、信息披露监管。 制订严格的基金信息披露制度,对信息披露的内容与格式作了明确规定,要求基金严格履行定期公告及重大事项临时公告义务。 其中,定期公告包括基金净值周报、季报、中报和年报;当发生可能对基金投资人利益产生重大影响的事项时,有关基金管理人、托管人还须进行临时公告。 目前,我国的基金信息披露体系已与国际惯例基本接轨。 4、现场与非现场检查。 定期、不定期地对基金管理人实行现场与非现场检查,全面、动态地把握基金运作的实际情况,并对基金运行中出现的违规活动及时处罚、曝光,对监管中发现的问题,及时采取措施,以规范基金运作,保护投资人权益。 5、督促基金管理人建立完善内控制度。 通过制定一系列措施,对基金管理公司内控制度的建立和完善予以规范。 主要包括:要求基金管理人与其股东在人员、资产和运作等方面严格独立;严格限制基金管理人自有资金的运用范围;要求基金管理人制定和执行有效的、高标准的业务规程;基金投资要有科学的研究、决策、执行程序;防范内幕交易和不当关联交易等风险;基金管理人内部设立独立于业务部门的监察稽核部;督察员拥有充分的监察稽核权力,专职检查、监督公司及员工遵守各项法规和公司制度的情况。 6、中国证监会会同中国银监会、中国人民银行,对托管银行的基金托管业务实施严格监管。
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