多户住宅激增难掩独户市场疲态 美国新屋开工6月反弹4.6% (什么叫多户住宅)

美国6月新屋开工量在多户住宅项目带动下成功反弹，但占据更大市场份额的独户住宅市场继续疲软，反映出开发商仍面临库存积压和购房接受力有余的双重应战。

依据周五发布的政府数据，6月经时节调整的新屋开工年化总数环比增长4.6%至132万套，改动了5月近10%的跌势，经济学家的预测中值为130万套。

虽然公寓商活动升温，但全体新屋市场的低迷标明开发商正在放缓投资节拍，以消化已收缩至17年来最高水平的新屋库存。开发商同时还面临二手房源激增的竞争压力——以后靠近7%的抵押存款利率促使更多房主挂牌出售房产。

为应对市场压力，修建商纷繁采取降价促销战略，但这同时也削弱了他们的开发志愿。

政府数据显示，6月独户住宅开工年化数降至88.3万套，创下2023年终以来最低水平之一。而多户住宅开工量在经验前月大幅下滑后反弹30%。

这些数据为第二季度画上句号，预示住宅投资或许对GDP构成纤细拖累。亚特兰大联储GDPNow模型在报揭露布前预测，该范围对经济增长的负面影响将创2022年底以来最大。

彭博经济学家Stuart Paul表示：“我们估量修建商将继续聚焦开发更小、更低价的户型，由于购房接受力已成为普遍社会疑问。”

全美集团初级经济学家Ben Ayers本周表示，到2026年，修建商面临的抵押存款利率和特朗普关税政策不确定性等顺风要素或将缓解。但他同时指出：“2025年下半年确实难言绝望。”

这一判别失掉数据佐证：预示未来树立的独户住宅修建容许延续第四个月下滑，跌至两年多低点。政府数据显示，在建独户住宅量延续了继续三年的降低趋向。

从地域看，全美独户住宅树立普遍萎缩，其中西部和南部两大关键修建区域的跌幅最为清楚。

需留意的是，新屋开工数据坚定较大。政府报告显示，其90%置信区间介于降低6%至增长15.2%之间。全美经纪人协会将于周三发布6月成屋销售报告，为二手房市场状况提供最新解读。

---

美国怪事：疫情使很多人失去任务，但房市却火爆异常

全球大盛行病破坏了全球次第，2020年第二季度美国经济遭受了自大萧条以来最严重的打击。 除了电商行业之外，简直一切的行业都驶入了暗黑的隧道。

美国的房地产市场在春季也曾持久地堕入停滞。 在2020年3月，由于普遍实施的居家令和陡增的失业率，房地产市场看起来将会急剧下跌。

但美国的住宅房地产市场却出人预料地显示出弱小的弹性。 到目前为止，房地产行业对美国的经济复苏起到了很大的支撑作用，已成为经济的支柱。

不只如此，在疫情的横行暴虐之下，2020年的美国房地产市场居然成为了破纪录的一年。 依据Zillow的数据，2020年共售出564万套住房，比2019年增长5.6%。

而且，去年12月，美国普通住宅均价266,104美元，同比下跌8.4%(增幅约合20,587美元)。 一切关键市场的房价都在继续下跌。

依据经济学家和市场观察人士的说法，房屋价值正以一代人以来最快的速度增长，并且，2021年没有任何放缓的迹象。

虽然数以百万计的人被解雇或暂时休假，但这并没有阻止全国范围内的购房热。 买家必需比往常更快地出手，才干购得他们的梦想之家。

因此，美国目前房地产市场出现了自2005年史无前例的房地产兴盛到达高峰以来的最高销售增长速度。

不过，那次扩张是由次级抵押存款市场上的低质存款推进的，而以后的房地产兴盛则是由剧烈的需求和创纪录低点的抵押存款利率推进的。 这两个要素都是由冠状病毒大盛行驱动。

在疫情到来之前，房价曾经末尾下跌，但疫情造成房价以两位数的速度加快下跌。 2020年春天疫情迸发时期，美国住房市场一度停滞，但自6月份以来，美国住房市场出现了创纪录的增长。

随着房价逐月攀升，这显示了美国房地产市局面对继续的经济衰退的韧性。 虽然经济前景不阴暗，选举备受争议，疫情加剧，购房者仍继续迅速抢购相对较少的待售房屋。

这场大盛行病确实削弱了修建商填补住房供应的才干，由于他们的土地正在耗尽。 住房市场上的二手房曾经供不应求。

待售房屋数量大幅降低，比近年的正常水平低30%左右，市场需求继续高企，供应只能满足的三分之二。

房屋库存和抵押存款利率目前都处于 历史 低点。 本月待售成屋供应量降至1.9个月，为1999年末尾这一数据以来的最低水平。

由于库存如此紧张，现房销售不太或许继续以去年的速度增长，这意味着2021年全年现房销售或许会略有放缓。 估量2021年房屋销售将增长3.8%。

远程办公的兴起也引发了郊区的新兴盛，开发土地的稀缺意味着修建商或许无法满足不时增长的需求，2021年房价将继续下跌。

有一件事曾经被议论了很多，那就是郊区的住房市场正在蓬勃开展，由于人们从城市向外迁移。 疫情曾经造成一些购房者在与原方案不同的地域寻觅住房。

但是，有一份详尽的研讨报告，研讨了每一个可以想象失掉的与城市和郊区相关的住房市场数据点，以确定能否存在城市向郊区迁移的严重趋向。

依据Zillow得调研数据，与城市市场相比，郊区住房市场并没有以不成比例的速度走强。 目前，这两种类型的房地产市场似乎都很火爆。

但是，大盛行参与了人们对拥有更大空间和花园的房子的盼望。 再加上创纪录的低利率，从城市到郊区市场的房价都在大幅下跌。

2021年住房担负才干危机

微弱的需求加上较低的抵押存款利率，已将房价推高至难以攒钱支付首付的水平，对初次购房者来说尤其如此。

虽然美国今后仍面临经济和卫生方面的应战，但毫无疑问，国度将继续从这场大盛行病中恢复过去，房地产市场将坚持微弱势头，并将在2021年打破更多纪录。

这一次性，房地产市场关键受两个要素驱动:可用住房库存充足和极低的利率。 挂牌价和售价的两位数年增长率显示出极度缺乏库存和难以置信的需求——卖方房地产市场的一个迹象。

虽然房地产市场依然炽热，但我们或许会末尾看到房价下跌损害了人们的房价担负才干，除非2021年抵押存款利率继续降低。

目前抵押存款利率较1月初的低点略有上升，但仍处于 历史 低位，这应该会继续支持抵押存款需求。

依据截至2021年1月22日调查数据，抵押存款开放较前一周增加4.1%。 再融资指数较前一周降低5%，较上年同期上升83%。

上周抵押存款利率涨跌不一，30年期固定利率升至2.95%，为2020年11月以来最高水平，其他一切调查利率均下滑。

虽然住房抵押存款利率低于3%，但由于较低的抵押存款利率(对购房者而言)的影响被两位数的房价增长所抵消，住房可接受性曾经降低。

2021年，抵押存款利率估量将中止降低。 全美房地产经纪人协会估量2021年抵押存款利率平均为3.1%，抵押存款银行家协会估量2021年抵押存款利率平均为3.3%。

这些利率预测均高于2020年3.0%的抵押存款平均利率，但低于2019年的平均利率。

抵押存款利率上升和房价下跌将减速购置力的降低，并进一步挤压春季房屋销售时节的潜在购房者。

抵押存款利率本周跟随10年期美国国债收益率的走势进一步下跌。 依据Bankrate对全国最大致押存款机构的最新调查：2021年1月29日，基准30年期固定抵押存款利率为2.860%。

估量抵押存款利率将继续徘徊在 历史 低点左近。 美联储保证将坚持利率和债券购置方案不变——淡化了将借贷本钱从接近于零的 历史 最低水平上升的紧迫性。

按目前30年期的固定利率计算，你每借10万美元，每月要求支付414美元的本息，而上周是421.60美元。 一年前，30年期的固定利率是3.70%，所以相同的金额你每月要求支付460美元。

依据的数据，美国的房价中位数较去年同期增长14.4%，延续24周以两位数的速度增长。

由于需求依然很高而供应依然有限，这条路途在未来几个月似乎不太或许改动。 2021年，估量房地产市场仍将炙手可热，这将影响买家的购置住房的担负才干。

如今，房价中位数是34万美元，30年期固定抵押存款利率是2.860%，假定买家支付20%的首付，抵押存款的本金和利息将是每月1,126美元。

与此构成对比的是，依据房地美的数据，2019年12月，美国房价中位数在30万美元左右，30年期抵押存款的平均利率在3.58%左右。

此时，一位买家面临的月还款额为1088美元，比他如今的月还款少38美元——这里假定修建商和卖家满足了买家的需求，使房屋多少钱能够全年持平。

较低的抵押存款利率将造成每月支付993美元，或与一年前相比每月节省95美元。 假设房价继续加快下跌，低抵押存款利率有助于但不能消弭住房市场仍或许面临的担负才干紧缩的风险。

在卖方市场，买房会让人觉得你在赔钱。 也许你或许只要求再等几个月甚至一年，这样多少钱就会趋于颠簸(或降低)。 疑问是，多少钱也有或许会继续下跌，直到你被挤出市场。

谁也不能保证这两种方式将会出现哪一种。 因此，明智得方法是找一个正确的时期来购置您梦想的房地产或您可以选择再融资，以今天的利率，至少增加您的每月按揭付款。

2021年房屋价值预测：增长尚未完毕

目前，没有迹象标明多少钱增长将放缓。 Zillow经济研讨预测，到2021年年中，房屋价值的年增长率将高达13.5%，到2021年底，房屋价值将比以后水平增长10.5%。

目前的预测还标明，未来一年的销量将坚持增长，2021年，销量将到达690万套，为2005年以来的最高水平。

目前的极端需求反映在急剧下跌的房价上，这可以归因于2020年3月至7月时期被压制的购房需求，事先美国大部分地域处于片面封锁形态。

由于库存越来越少，需求越来越高，房屋销售和多少钱在春季和夏季坚持微弱。 成屋销售也显示出有记载以来最紧张的房地产市场状况。

自去年5月/ 6月以来，需求并没有清楚增加，买家和卖家继续以创纪录的速度咨询。 2020年12月成屋销售较11月增长0.7%。

这一趋向标明，房地产市场和房地产泡沫时期一样微弱。 这与你所能想象的房地产市场的平衡水平相差甚远。

全国各地的房屋销售继续增长，销售多少钱中位数继续坚持两位数增长。 从2020年春季末尾，买卖双方的买卖量不时居高不下。

不只住房需求，新屋供应量也到达疫情迸发以来的最高点。 虽然卖家正在出售越来越多的房屋，但美国要求更多的新房供应来参与库存，并减缓这些急剧下跌的多少钱。

正如预期的那样，与去年相比，刚过去的这个假期时期的房地产活动要好得多。

与2019年相比，2020年的挂牌多少钱继续以两位数的速度增长，这是受购房者需求的推进，购房的速度也比去年快了近两周。 极低的抵押存款利率促进了需求和相对购置力。

去年全国库存降低了39.6%，初次降至70万以下 。

在过去的一年里，全国新上市房产的库存降低了0.8%，而大型城市的库存增长了7.6%。

2020年12月份全国挂牌多少钱中位数为34万美元，比2019年下跌13.4%。 与2019年相比，大型城市的平均多少钱下跌了8.8%。

在全国范围内，一套房子2020年12月在市场上的销售时期普通为66天，比2019年同期增加了13天。

由于回调幅度低于正常水平，市场为2021年的微弱末尾做好了预备，特别是假设新供应继续改善的话。

买方需求仍远高于供应，并继续增长。 由于供应受限，需求参与，房价似乎为往年打下了坚实的基础。 即使未来几个月的买卖活动有所降低，它们也或许维持不变。

这种稳如泰山标明，虽然趋向有所改善，但并没有让买家松一口吻，由于它不会减缓多少钱的增长。 现货库存降低，尤其是在新屋销售增长趋向改善的状况下，这标明买家正在迅速推高房价。

由于买家兴味浓重，新上市房屋数量有限，生动的上市总数不时落后于前一年。 与前一年相比，房屋销售的速度越来越快。 2020年12月，普通住宅在市场上的销售时期为66天，比去年增加了13天。

虽然新的库存不时进入市场，但它们很快就被众多的买家消化掉。 因此，住房单元依然供应缺乏，未售出的库存在目前的销售速度下仅可供应1.9个月。

2021年，住房市场和抵押存款违约

除了创纪录的低抵押存款利率和库存充足，使美国住房市场坚持微弱的买方需求外，还有一个关键要素，也功无法没。

疫情时期，政府的暂停了简直一切房产的止赎活动（除了空置和废弃房产以外）。 2020年年底，严重拖欠存款的数量接近 历史 最高水平，但止赎活动处于 历史 最低水平。

由于这次延期，积压的止赎房屋越来越多。 在这次的政府政策到期之前，没有人知道由此积压的房屋数量有多大。

这里积压的止赎存款包括三种类型——政府延期归还之前的止赎存款；在正常状况下或许会违约的存款；以及因疫情造成的失业而违约的存款。

为了协助因冠状病毒全国紧急形态而面临失去住房风险的借款人，联邦住房金融局(FHFA)宣布，房利美和房地美(“企业”)将延伸单户房屋止赎和收回房屋政策期限至2021年2月28日。

这将使2800多万拥有“企业”担保抵押存款的房主失掉缓解。 当然，这种止赎延期只适用于这两家金融“企业”支持的独户抵押存款。

收回房屋政策的暂停适用于已被这两家金融“企业”经过丧失抵押品赎回权或替代抵押品赎回权买卖取得的财富。 目前的禁令原定于2021年1月31日到期。

关于最近三次延期，联邦住房金融局表示，将继续监测冠状病毒对抵押存款行业的影响，并依据要求更新政策。

目前，联邦住房金融局估量，由于2019冠状病毒造成的止赎禁令及其延伸，房地美和房利美将承当14亿至20亿美元的额外费用。

黑骑士(Black Knight)发布的最新数据显示，2020年12月抵押存款违约状况有所改善，但2020年完毕时，违约严重的房主数量比年终参与了170万。

2020年，有214,323套房屋开放止赎，占美国一切住房单元的0.16%，低于2019年的0.36%，也低于2010年2.23%的峰值。

报告还包括2020年12月的新数据，显示美国有10,876处房屋开放止赎，较上月参与8%，但较上年同期增加80%。

银行收回的资产比2010年的峰值降低了95%。 2020年，存款机构经过止赎权收回了套房产，比2019年降低65%，比2010年的峰值1,050,500套降低95%，为有数据可得（2006年）以来的最低水平。

2020年止赎率最高的州是特拉华州(0.33%的住房单位开放止赎)；新泽西州(0.31%)；伊利诺斯州(0.30%)；马里兰(0.26%)；南卡罗来纳州(0.24%)。

人口超越100万的大都市地域止赎率最高，为俄亥俄州的克利夫兰(0.34%)；伊利诺斯州芝加哥(0.30%)；马里兰州巴尔的摩(0.29%)；宾夕法尼亚州费城(0.29%)；加州河滨市(0.28%)。

新的单户住宅树立趋向

NAHB依据买家的行为和销售状况，从修建商那里了解他们对房地产市场的决计，并归入相关预测。 修建容许已从大盛行时期的低点反弹，修建商正竞相填补供需缺口。

依据最新的NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)，受木材多少钱大涨带动，加上冠状病毒在美国大部分地域东山再起，1月份修建商对新建独栋房屋的决计指数降低3个点至83，但仍处于微弱水平。

HMI三大指数均在1月份下跌。 权衡以后销售状况的HMI指数降低2点至90，权衡未来六个月销售预期的分项指数降低2点至83，权衡潜在买家数量的目的降低5点至68。

再让我们看看三个月的地域HMI的移动平均得分，西南部降低了6分，到达76分，中西部上升了2分，到达83分，南部降低了1分，到达86分，西部降低了1分，到达95分。

1月份修建商决计指数的降低和11月份新屋销售的急剧降低标明，在目前令人印象深入的速度基础上，独栋房屋开工率近期或许会放缓。 1月中旬购房需求依然微弱，购房抵押存款开放创下12年来的新高。

虽然住房需求微弱，抵押存款利率较低，但购房者仍面临市场上新屋供应缺乏的疑问，这加剧了购置担负才干疑问。

虽然楼市继续协助引领经济向前开展，但有限的库存限制了更微弱的增长。 可建造地块的充足，使其难以满足微弱的需求，而资料多少钱的下跌速度远远超越房价的下跌速度，这反过去又损害了住房的可接受性。 ”

新住宅销售：2020年12月

现房销售处于 历史 最高水平，新屋销售在疫情时期也有所上升。 这些销售使修建商得以提高多少钱。 买家流量正以创纪录的速度转化为销售额。

据美国城市土地研讨所预测，美国房地产市场状况和价值估量将在2021年出现反弹，2022年的趋向甚至会更高，独栋住宅的表现将超越其他行业，如商业、批发、酒店和租赁。

2020年，独栋住宅新开工数小幅降低至871,250套，2021年将升至94万套，2022年升至97.5万套，为2006年以来的最高水平。

与此同时，这份报告显示，未来三年房价平均将下跌4.1%，高于3.9%的常年平均涨幅。 这份报告是对37家抢先房地产机构的43名经济学者启动的调查得出的。

据估量，2020年共有81.1万套新房售出。 这比2019年的68.3万人高出18.8%( 4.3%)。

依据美国人口普查局和住房和城市开展部结合发布的估量数据，2020年12月，经时节调整的新单户住宅销售年率为84.2万套。

这比11月修订后的82.9万套高出1.6%( 15.8%)，比2019年12月估量的73.1万套高出15.2%( 17.2%)。

2020年12月新房销售多少钱中位数为355,900美元，平均售价为394,900美元。 经时节要素调整后，12月底待售新房预估为30.2万套。 依照目前的销售速度，这意味着4.3个月的供应量。

全国多户住宅趋向

多户制房产继续面临这一盛行病带来的严峻应战。 联邦政府在最近经过的COVID - 19救助方案中包括250亿美元的租赁援助。

全国多户住房委员会(NMHC)的租金支付跟踪调查显示，在1月20日之前，88.6%的公寓住户全额或部分支付了租金。 该调查对全美1160万套由专业控制的公寓单元启动了调查。

截止到2020年1月20日，美国度庭支付租金的比例降低了2.5个百分点，即294,224个家庭，而到2020年12月20日，家庭支付租金的比例为89.8%。

这些数据涵盖了美国各地各种市场多少钱的出租房产，这些房产的大小、类型友好均租金各不相反。

总的来说，这次大疫情陡然把美国经济推入了黑暗的萧条隧道（2020年GDP增幅为-3.5%），但却依然有两个亮点，其中之一就是美国房地产市场。

美国经济的这个“异常”的光点得益于市场的三个“低点”所给予的能量：住宅市场库存所处的低点、抵押存款利率处于的低点、按揭房屋“止赎率”所处的低点。

呼和浩特出稳房价新政：差异化限购、三套及以上住房不得商贷

中新网呼和浩特10月8日电 (奥蓝)8日，记者从呼和浩特市政府信息地下发布平台得知，《呼和浩特市房地产市场调控任务实施方案》(以下简称：《方案》)日前发布。

呼和浩特是内蒙古自治区首府，三线城市，房价近年来一路上扬，备受媒体关注。 地下资料显示，2018年9月至2019年7月底，外地新房多少钱同比增速不时高于15%，二手房同比涨幅在全国一切大中城市中已成功8个月延续第一，部分月份涨幅甚至超越新房。 此前，呼和浩特市房地产中介协会发布关于配合主管部门展开行业自律自查的通知，对二手房市场启动整理和规范。

此次《方案》由呼和浩特市人民政府印发，着重强调要规范房地产市场运转，全力稳房价。 其中的一条关键手腕就是“差异化限制购房存款”。

《方案》中明白表示，购置商品住房开放商业存款的，购置首套房首付比例不得低于20%，购置二套房首付比例不得低于40%，购置三套及以上住房的不得操持商业存款。

《方案》中还对公积金存款启动了限定。 《方案》称，购置商品住房开放住房公积金存款的，第二次开放须在第一次性公积金存款还清之日起5年后开放，三次及以上开放住房公积金存款不予受理。 (完)

呼和浩特 房价 相关资讯

原创 微观 政策 市场 公司 土地 观念 金融 海外 产业链