上实城开 稳中有进彰显运营韧性 逆行者 行业低谷期的 00563.HK 路演纪要 (上实城开 上实发展)

2025年7月4日，由媒体主办的“中期战略峰会·2025”在深圳举行，众多优质上市公司高管前来与投资者零距离线上沟通。活动当日，港股上市公司上实城开(00563.HK)介入了此次路演环节。

在活动现场，公司财务总监梁瘦弱先生、企业传讯部主管傅琳女士分享了上实城开最新的业务进度、财务状况以及未来战略规划，回应了投资者关心的热点疑问。

以后，国际市场正处于深度调整与政策密集支持的交汇期，随着中央和中央一直出台稳楼市政策，市场决计逐渐修复，政策托底效应继续显现，行业有望迎来结构性复苏。

为了让更多投资者深化了解房地产行业的最新灵敏与未来趋向，精准捕捉行业复苏中的投资机遇，媒体特地整理了此次上市公司路演内容，以飨诸君。

坚持稳中求进，增强运营韧性，促进稳健展开

上海实业城市开发集团有限公司为上海实业控股有限公司之附属公司，截至2024年12月31日，集团已规划上海、北京、天津、西安、烟台、沈阳、重庆等10个中原重点城市，开发运营逾27个房地产标杆项目，涵盖高端寓居社区、高档写字楼、购物中心、星级酒店、服务公寓及租赁住宅等多种业态。未来规划可售及自持运营面积约332万平方米，为公司可继续性展开提供了扎实基础。

2024年，上实城开成功主营业务支出124.40亿港元，同比增长56.4%，显示出公司在市场拓展和销售方面的微弱动力。从支出结构方面，上实城开关键以物业销售为主，辅以租金、及服务支出以及酒店运营等板块，这种多元化的支出结构有利于继续提供稳如泰山的现金流，对冲市场坚定带来的影响。

不过，可以看到过去一年受行业全体下行影响以及公司项目结构变化，公司销售毛利率有所降低，降至17.1%。虽然如此，上实城开现金流仍坚持颠簸，财务结构良好。

公司在中心城市拥有优质型投资性物业近125.5万平方米，截至2024年底，上实城开持有现金53.43亿港元，净负债率64.8%，显示出良好的财务基本面，具有较强的抗周期才干。

内行业普遍面临“增收不增利”的背景下，上实城开经过增强销售回款控制、促进营收优化、及优化债务结构等方式，着力优化自身的投资才干和抗风险才干。同时，公司聚焦控制优化，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，重视优化项目监视控制才干，一直完善本钱控制，深化降本增效目的。这一系罗列措，有效保证了上实城开现金流稳如泰山，同时也表现了公司较强的运营韧性。

坚持战略定力，深根中心都市，拓展展开空间

在以后房地产行业“去库存、调结构、谋转型”的大背景下，拥有中心城市优质土储的企业更具抗风险才干，同时也内行业重构中占据先机。随着市场逐渐从“高周转、高杠杆”方式转向“高质量、可继续”展开，土地贮藏的质量、项目的盈利才干以及企业的资金实力，成为选择房企能否穿越周期的关键要素。

近年来，上实城开在拿地上坚持慎重态度，严控拿地节拍，优先保证现有项目的开发效率与资金周转。这种“稳中求进”的战略，不只需效降低了财务风险，也为企业内行业调整期赢得了更大的战略主动权。

对此，公司也表示后续还将延续慎重拿地的战略，坚持项目质量和盈利才干侧重，增强对现有土地贮藏的开发，乘机介入具有增长潜力的优质土地贮藏。

从区域规划来看，上实城开也强调将继续深耕上海、辐射，辅以着眼于的展开，坚持以市场为导向，适时择机介入新一轮中心区域城市更新的开发树立。

不美观到，上实城开旗下多个项目在区域内树立标杆笼统，在上海、西安等地还在继续开发当中，显示出其前瞻性的规划才干。

比如上实望海项目，所处新区中心肠段，距离在建的两港快线临港新区站约400米，估量2025年年底通车运营，这为寓居出行大大提供了简易性。2024年11月该项目已完工交付，交付前为期8天的“预看房”环节成功了业主100%签字率，整个项目高质量树立为交房满意度奠定了基础。接上去，上实听海的开发仍将以高质量的要求，继续在市场展现质量笼统。

如西安浐灞天然界项目，历经十年开发，潜心打磨，产品迭代更新，浐灞半岛从无人问津到全城热销，区域成功质的飞跃同时也表现了上实城开的溢价才干。未来还将抓好后续地块的开发，继续打造高质量住宅，优化产品力，增强项目盈利才干。

在房地产市场下行周期时期，公司以“控本钱+好产品+强品牌”为开发宗旨，使得中心城市可售项目更具抗跌性和盈利韧性。这些项目不只为公司奉献定量利润，也进一步安全了公司在目的区域的市场位置。

展望未来，上实城开将坚持精工筑城理念，聚焦开发主业，优化运营控制，服务城市高质量展开。

而在对外投资方面，公司还将积极探求与央国企开发商、金融机构的协作，经过控股、参股、结合开发等方式，以合理风险和资金本钱失掉更多优质资源。并经过轻重并举双轮驱动，成功集团资产转型更新。

Q1：房地产行业如今是怎样的状况？

答： 随着去年中央经济任务会议明白定调「促进房地产市场止跌回稳」政策，「四个关闭、四个降低、两个介入」组合拳片面落地，未来将加大城中村和危旧房革新力度，开释刚性及改善性住房需求潜力，同时放慢构建房地产行业的新展开方式。预期政策的正面效应将于2025年下半年逐渐显现，进一步提振房地产市场，助力市场久远瘦弱展开。

同时，集团将亲密关注市场需求变化，掌握行业调整关键时期的机遇，增强对旗下项目的控制，盯紧市场契机，掌握销售窗口期，力争成功加快去化，回笼资金。

Q2：公司在上海都市圈无相关规划，如今上海房价是不是曾经在降低，或许您预期未来跌幅多少？

答： 上海上半年楼市效果还不错，新房成交量维持颠簸，二手房成交量除了1、2月份旺季有余2万套外，其他均在2万套以上。可见，对比其他城市，上海楼市是十分安全的。在收盘去化方面，市场分化态势加剧。高端改善型项目继续热销，特地是中心区域的豪宅产品，以6月27日在黄浦区老西门板块的上海壹号院收盘为例，仅两小时便告售罄，但关于近郊刚需项目面临较大去化压力。

市场分化仍是未来无法防止的趋向，但是随着在中心购房限制松动的政策的继续发酵，置信仍会有新兴置办力注入到楼市之中，带动存量房源的去化。同时，由于郊区供地量的缩减，有利于未来该区域新房市场的新增供应量增加，近郊市场去化压力或将失掉舒缓。其次，楼市政策还是可以等候的。一方面，中央层面还有很多举措，比如降息下半年照旧有或许；另一方面，毕竟限购方面上海还有很高的“安保垫”，针对性的做出优化能进一步降低高库存地域的风险。

Q3：国际商品房的租金，对比国际大城市偏低很多，请问怎样看国际的房子最终能否会涨租金？

答： 截止2025年5月，上海租赁市场租金延续11个月出现下跌现象，平均租金将至83.1元/㎡/月，同比下滑约4.7%，其关键要素在于保证性租赁住房在2025年集中入市，保租房项目从2013年17个激增至2025年260个，增幅超14倍。保租房租金是呈“梯度折价”特征，平均租金约3.69元/㎡/天，低于同地段市场化公寓。其次，当下经济环境的坚定形成消费更新，这样直接影响租金继续降低。虽然上海租金水平在降低，但从全国337个城市来看，它仍处于全国遥遥抢先的位置，位列第一。

从租金终年趋向来看，估量未来仍面临严厉情势，但一线城市的中心区域仍可坚持较高水平。

Q4：想问一下2024年的盈余要素？2025年是盈余增加？还是盈余扩展？

答： 2024年的盈余关键由于年内交付项目中毛利率较高的项目较去年有所增加、年外销售单价因市场状况下调及年内就物业项目确认若干减值盈余所致。此外，中国中原物业市场下行调整形成集团投资物业重估盈余扩展亦是要素之一。

展望2025年，随着支持房地产市场回稳的政策片面落地，预期相关利好影响将继续显现，并进一步提振市场。集团将着重以现金流颠簸为中心目的，促进稳健运营。

Q5：公司投资性物业重估盈余要素？未来对投资性物业的运营战略是什么？

答： 2024年度，集团投资性物业重估盈余扩展，关键是受中国中原物业市场下行影响、对租金支出带来肯定压力，以及上海世贸商城、城行项目及其他部份项目因新签租约的租金有所下调形成物业重估的公允值增加所形成。

未来，集团将继续贯彻租售并举的政策，积极拓展租赁住宅业务，放慢探求投资性物业的创新展开。

与此同时，集团也将亲密关注市场灵敏，灵敏调整租赁战略，并在适宜机遇寻求优化资产结构的机遇，力图维持投资性物业板块的稳如泰山奉献。