孝昌县顺和开发投资有限责任公司2023年度发行人履约状况及偿债才干剖析报揭发布 (孝昌县顺和开发投资有限责任公司)

媒体信息，6月28日，孝昌县顺和开发投资有限责任公司公司债券（23孝昌01）发行人履约状况及偿债才干剖析报揭发布。报告显示，截至2023年末，发行人兼并资产总计764,689.02万元，一切者权力算计472,267.33万元，总资产和净资产规模坚持颠簸。同期间，发行人的流动比率为7.27，资产负债率为38.24%，偿债才干目的处于行业正当水平。2023年度，发行人成功营业支出82,957.52万元，净利润7,884.85万元。截至报告出具日，发行人及其子公司已发行尚未兑付债券余额为8.00亿元。

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一般纳税人的税务处理有什么技巧？

每一个企业管理者无不希望企业蓬勃发展经济的发展将是企业发展的最基本前提。 作为优秀的企业管理者,了解一些常用的财务知识是非常必要的。 传统会计中使用的资金来源和资金占用式的分类已被现行的、适用的资产、负债等六大会计对象式的分类所取代，此六大要素为资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。 此六者构成了企业财务的全部，如想知道这些财务方面知识，首先要明白这六者的组成和相互关系。 具体如下： 资产由固定资产、流动资产等组成； 负债由流动负债、长期负债等组成； 所有者权益由实收资本、盈余公积等组成；收入由主营业务收入、营业外收入等组成；费用由制造费用、经营费用、管理费用、财务费用等组成；利润由营业利润扣除各项开支后的项目等组成；资产=负债+所有者权益；所有者权益=资本+利润；利润=收入-费用；资产+费用（成本）=负债+资本+收入；资产类科目余额+成本类科目余额 =负债类科目余额+所有者权益类科目余额 +损益类科目余额。 看懂财务报表 财务信息的主要来源是企业的年度财务报告（由社会公众拥有的公司，即公开发行股票的公司，要按照法律的要求编制这些报告；而私人拥有的公司勿需如此）。 这些文件包括资产负债表、收益表和现金流量表。 在年度财务报告中，会发现，题为管理讨论与分析的部分。 这是企业管理者发现管理中出现的问题和机会。 财务报表附注虽然是以脚注的形式对财务报表所提供的信息进行的解释，但实际上，这与财务报表本身同样重要。 这些附注可能会揭示企业的一些重要事项，例如重要的法律诉讼案、会计方法的变更、高级职员组成结构的变化、以及各商业分部的买卖和重组等。 如何合理地减少纳税减税同增加收入和营业利润一样，增加了其净利润或称“底线”。 通常，企业可以用许多种方法达到合理地减税目的。 一、企业的结构 即使一个经济实体是公司，而非合伙或独资企业，不同种类的公司都有不同的所得税税率。 在经济实体从一种类型转变为另一种类型时，也会引起纳税款状况的变化，进而影响到企业的收益情况。 此外，公司注册地所在的地区税收政策或法律，也会影响企业的税收负担。 二、购买的时机 大多数会计活动是建立在权责发生制基础之上的。 运用这种方法，经营活动所带来的收入，在其实际发生的会计年度予以确认；反之，如果收入在其实际取得的会计年度予以确认，那么其会计核算便遵循现收现付制。 有时，将业务仅仅推迟一天，就会引起收入的确认挪至下一个年度的问题。 如果在某一年度获利较多，企业可通过在同一年度冲销各种可扣除的开支而获益，即有效降低其应税收入；反之，如果获利很少，或企业已经在本年度冲销了许多支出，那就可以将购买行为推迟至下一年度，即将其在下一年度扣减。 三、坏帐冲销的时机 那些实际已经过期而尚未收回的应收帐款，有时可能收不回。 与上述购买的时机完全相似，企业可将冲销坏帐的时间，定在这种扣减能够带来很大好处时候。 四、折旧 政府允许企业确认因设备和不动产的磨损或过时所引起的价值减少，进而减少其应缴税金。 一般来说，政府可以通过折旧政策的变更，来试图刺激某一特定行业或经济的增长。 如何看懂报表? 财务报表是企业向管理者和外界提供和公布企业经营情况的正式文件，因此正确编制会计报表对于企业来说十分重要。 财务报表分为月报表和年报表两种，各行业的会计报表如下：行业编报期报表名称1工业月报 1资产负债表 2商品月报 1资产负债表企业月报 2损益表流通月报 2损益表年报 3财务状况变动表企业年报 3财务状况变表年报 4利润分配表年报 4利润分配表年报 5主营业务收支明细表年报 5主营业务收支明细表3旅游、月报 1资产负债表 4运输月报 1资产负债表饮食、月报 2损益表企业月报 2损益表服务年报 3财务状况变动表年报 3财务状况变动表企业年报 4利润分配表年报 4利润分配表年报 5营业收支明细表年报 5主营业务收支明细表5施工月报 1资产负债表 6房地月报 1资产负债表企业月报 2损益表产开月报 2损益表年报 3财务状况变动表发企年报 3财务状况变动表年报 4利润分配表业年报 4利润分配表会计报表中,除财务状况变动表中有些数据来自于分析外,其余各表都来自于帐本。 基本报表为资产负债表和损益表,资产负债表资产总数等于负债总数,并且要求数字正确,期期相关；损益表实际上是一张结转利润的会计凭证，通过收入与各项费用的相互抵减可以体现出企业本期的净利润；利润分配表是分配企业净利润去向的会计报表，通过净利润与各项目的抵减，可结算出未分配利润的数额；财务状况变动表是反映企业年度内营运资金增减变化的报表(营运资金就是流动资金减去流动负债后的差额,流动资金是用于企业日常经营的资产,流动负债是企业在一年要偿还的债务)。 财务状况变动表可以帮助投资者和企业管理者了解企业资金的使用是不是合理,资金来源的渠道是不是顺畅,企业资金融通有没有困难,进而了解企业的财务政策,分析企业的偿债能力。 现金流量表是反映企业在各种经济业务上所发生的现金流量的一张动态报表，现金流量的最后结果是计算出本期新增加的净现金流量。 现金流量表可以反映净收益与现金余额的关系，现金余额与企业盈亏并不一定成正向变化，一般认为有现金流量支持的净收益是高质量的，否则反之，现金流量表报告过去一年中的现金流量，可以预测未来的现金流量，评价企业取得和运用现金的能力，确定企业支付利息、股利和到期债务的能力，再者可以表明企业生产性资产组合的变化情况。 各报表的作用用一句话来概括就是： 1.资产负债表是反映某一时刻的财务状况。 2.损益表是反映某一时刻的经营成果，该表的最后一个数字“净利润“将列入利润分配表。 3.利润分配表反映某一时期的利润分配情况，将期初未分配利润调整为期末未分配利润，并列入资产负债表。 4.现金流量表反映现金变化的结果和财务状况变化的原因。 一、资产负债表 首先让我们来看看关于会计的两个重要公式。 公式1借方=贷方 会计的基础课程始于借方和贷方。 借方在帐簿的左侧，贷方在帐簿的右侧。 在这里，要牢记一条不变的定律：“借方=贷方”，换句话说，在任何交易中，都必须同时登记到帐簿的左右两侧，其原则如下：(1)资产增加时，记入左侧；资产减少时，记入右侧。 (2)负债增加时，记入右侧；负责减少时，记入左侧。 公式2资产=负债+股东权益 会计学上最重要的概念是“平衡”，它的主体就是刚才提过的借方与贷方，简言之，资产增加是借方；负债或股东权益增加是贷方，双方相抵即所谓的“平衡”。 资产负债表以这两个重要公式为依据，它反映了企业在某一定时间的财务状况，它揭示了公司拥有什么，即公司的资产；公司欠什么人的债，即公司的负债；以及公司净资产价值，即股东的权益。 资产负债表上的各帐户在每一新的会计年度开始时，不能被结清而使其余额为零。 在资产负债表中，资产是按流动性从大到小的顺序排列，而负债则是按债务到期日由近到远的顺序排列。 二、收益表 收益表反映企业在某一段时间内的获利情况。 它与资产负债表的一个显著区别是每一新的会计年度开始时，收益表上的各帐户都会被结平，其余额为零。 该报表的一般关系式可表示为： 毛收入-总费用=净利润(损失) 这一表达式可派生出下列表达式： 营业利润(损失)=销售收入-成本费用合计上式中，成本费用合计包括：①销货成本②销售费用和管理费用③折旧税前利润=营业利润-利息费用净利润(损失)=税前利润-税金净利润或净损失代表企业的净盈利状况。 其通常被称之为“底线”(俗称净利，一般位于收益表的末行)。 作为经营者，重要的是要时刻意识到你所真正赚得的是净利润，而不是营业利润。 此表中我们应该注意以下几个问题： (1)销售成本应该考虑以下各方面的问题：1.可以通过与供货商重新协商或寻找新的、较便宜的供货商来降低销货成本吗?2.可以大批量购进存货，以期有效地降低销货成本吗?3.可以用其他的物品、材料和产品，代替目前采购的吗?4.可以提高自己产品的销价吗? (2)销售费用和管理费用一般来说，当费用急剧下降时，多是周密计划管理的结果(反过来说，费用的明显上升，可能是各项开支慢慢地小幅度上升的结果，即管理者通常对支出小幅度缓慢增加不够敏感，而实际上，这种小幅度增加往往最终会累积成一个很大的数目)。 可以考虑如下的问题： 1.费用的降低是由裁员引起的吗?换句话说，有职员被解雇或者公司规模缩小了吗?如果是这样，与裁员和缩小规模等相关的直接、间接费用是多少? 2.费用的降低是否由薪水的降低引起的?是否是由企业销售人员或独立的销售代理部门的佣金降低所引起的? 3.费用的降低是否是通过有关雇员费用和雇员福利的开支紧缩引起的? 4.费用的降低是否是象办公室租赁费、公用设施(例如：电话等)和保险这一领域的支出减少所引起的?如果是这样，这么做是否值得? 5.费用的降低是否源自研究和开发的缩减?如果是这样，其可能对企业将来的盈利情况产生什么影响? (3)成本与费用合计应考虑下列问题： 1.这一比例与同行业水平相比如何? 2.这一费用项目是否能在不产生不利影响的前提下得到进一步的降低? (4)折旧基于折旧费用反映了企业因设备等不动产的损耗或自然淘汰引起的税收抵减的潜力，我们可以考虑以下这个问题：折旧费用的增加是由购买新的机器设备或其它不动产引起的，还是由所使用的折旧方法的变更引起的? (5)营业利润与净利润的比较企业用其所获丰厚利润进行投资以获得国家的税收减免优惠或者企业净利润的增加仅是由于利率和利息费用下降而侥幸所得?需要注意的是：就绝对数来说，利息费用明显降低，其降低百分比为50%。 并且，虽然所得税的课税对象是税前利润(其增加了50%)，但所得税的增长只有20%，远低于营业利润、税前利润和净利润的增长。 (三)现金流量表 这一报表揭示了在某一特定时期内现金的来源与运用，集中反映了企业所获得的收益和现有的债务。 现金流量可以分为三类：经营活动所带来的现金流量；投资活动所带来的现金流量和筹资活动所带来的现金流量。 利用现金流量表，可以进一步得出你的公司的一些基本结论。 有些活动引起企业现金流入而有些活动却没有，其最终的结果是企业收入的现金更高于支出。 如何充分使用资金? 俗话说，“借钱难，用钱更难”。 企业要用好钱就要“把钱花在点子上”。 这就要求现代企业的经营者在运用资金时，随时注意根据各种资金的性质、结构和营运的需要，合理分配，使之能周转如流，避免风险，达到盈利的目的。 资金运用是事关企业存亡的十分重要的问题。 首先，在资金运用上，凡属资本性的开支，必须获得稳定可靠的资金来源。 这是因为资本性的占用，如固定资产的投资，属于长期占用，应选择成本费用最低的资金来源，应以内部自有资金为主。 因此，投资之始，筹足稳定可靠的自有资金，是运用好资金的重要条件。 即使在自有资金不足、需要依赖借入资金的情况下，在使用时，也要注意资金成本、归还来源以及归还期限的搭配，充分估计风险的可能性，采取避免风险的预防措施等。 这是掌握资金运用的要领。 其次，在企业营运过程中，要注意固定资产与长期债务保持合理的比率。 固定资产使用期限长、价值补偿分散、周转慢，其变现(即转变为货币资金)的能力差。 因此，企业在获得长期债务来源时要充分考虑抵偿债务的能力。 一般说，要使自己的固定资产规模高于长期债务规模，即长期负债的比率不宜高于固定资产的价值；其结构比率应视企业投资结构而定。 最后，流动资产与流动负债，要保持适当比率。 流动资产的运用，就其性质而言，具有周转快、变现力强、有自偿能力(销售后回笼)的性质。 但也不能忽视其有遭受市场风险，违约风险和财务风险的可能，即遭受市场价格波动影响的销售损失，企业的债务人不能按时履约归还欠款，由于财务收支、分配安排上可能出现的时差、盈亏不平衡，致使企业出现现金调度失灵、遭致偿还流动负债的困难等等。 这就要求在运用流动负债的同时要考虑到它对流动资金的比率与配合。 在一般情况下，也应做到流动资产高于流动负债的比率，并应随经营状况随时加以适当调整。 总之，企业运用资金的结构和比率，是通过企业健全的供、产、销计划和财力收支的综合平衡，并随时注意调节资金营运行为来实现的。 企业在筹集与运用资金问题上，还必须注意两点：一是企业和它的组织经营者必须熟悉和精通金融业务，随时掌握金融市场的变化，充分运用金融市场来为企业获得广泛的资金融通服务；二是现代企业家必须树立起商品经济的投资意识，实行投资决策的科学化和民主化，才能获得事业的成功。 你的财务状况如何? 财务状况分析是指企业在一定时期内，以资产负债表、损益表、财务状况变动表及其它附表、财务情况说明书等为依据，分析企业的财务状况，作出财务评价，为投资者、债权人、国家有关政府部门，以及其他与企业有关的单位，提供财务报告。 一、企业偿还能力分析 企业偿债能力的大小，是衡量企业财务状况好坏的标志之一，是衡量企业运转是否正常，是否能吸引外来资金的重要方法。 反映企业偿债能力的指标主要有：(1)流动比率。 流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%流动比率是反映企业流动资产总额和流动负债比例关系的指标。 企业流动资产大于流动负债，一般表明企业偿还短期债务能力强。 流动比率以2∶1较为理想，最少要1∶1。 (2)速动比率。 速动比率=速动资产总额/流动负债总额×100%速动比率是反映企业流动资产项目中容易变现的速动资产与流动负债比例关系的指标。 该指标还可以衡量流动比率的真实性。 速动比率一般以1∶1为理想，越大，偿债能力越强，但不可低于0.5∶1。 (3)现金比率 现金比率=现金类流动资产/流动资产总额×100%现金比率是反映企业流动资产中有多少现金能用于偿债。 现金比率越大，流动资产变现损失的风险越小，企业短期偿债的可能性越大。 (4)变现比率 变现比率=现金类流动资产/流动负债×100%变现比率反映企业短期的偿债能力，又具有补充现金比率的功能。 (5)负债流动率 负债流动率=流动资产/负债总额× 100%它是衡量企业在不变卖固定资产的情况下，偿还全部债务的能力。 该比率越大，偿还能力越高。 (6)资产负债率(负债比率) 资产负债率=负债总额/资产净值×100%资产净值是指扣除累计折旧后的资产总额。 它反映企业单位资产总额中负债所占的比重，用来衡量企业生产经营活动的风险程度和企业对债权的保障程度。 该比率越小，企业长期偿债能力越强，承担的风险也越校二、周转能力分析周转能力反映企业生产经营资金在获利条件下的周转速度。 考核的主要指标有：1.应收帐款周转率。 应收帐款周转率=赊销净额/平均应收帐款余额×100%应收帐款周转天数=日历天数/应收帐款周转率应收帐款周转率是反映企业在一定时期内销售债权(即应收帐款的累计发生额)与期末应收帐款平均余额之比。 用来验测企业利用信用环节展销货业务的松紧程度，反映企业生产经营管理状况。 2.存货周转率。 存货周转率销售成本额=销售成本额/存货平均占用额×100%存货周转天数=日历天数/存货周转率存货周转率是反映企业存货在一定时期内使用和利用的程度，它可以衡量企业的商品推销水平和销货能力，验证现行存货水平是否适当。 3.流动资产周转率。 流动资产周转率=销售收入/流动资产平均占用额×100%该指标用来衡量企业生产产品是否适销对路，存货定额是否适当，应收帐款回笼的快慢。 4.固定资产周转率。 固定资产周转率=销售收入/固定资产平均占用额×100%该指标表明固定资产的价值转移和回收速度，比率越大，固定资产的利用率越高，效果越好。 三、获利能力分析 企业获利能力分析的目的在于观察企业在一定时期实现企业总目标的收益及获利能力。 衡量企业获利能力的主要指标有： 1.资本金利润率资本金利润率=企业利润总额/注册资本总额×100%该指标是衡量企业经营成果，反映企业获利水平高低的指标。 它越大，说明企业获利能力越大。 2.销售利润率 销售利润率=利润总额/产品销售收入×100%该指标是反映企业实现的利润在销售收入中所占的比重。 比重越大，表明企业获利能力越高，企业的经济效益越好。 3.成本利润率。 成本利润率=利润总额/成本费用总额×100%该指标是反映企业在产品销售后的获利能力，表明企业在成本降低方面取得的经济效益如何。 4.资产报酬率。 资产报酬率=(税后净收益+利息费用)/平均资产总额×100%该指标是用来衡量企业对所有经济资源的运用效率。 四、成长能力分析 企业成长能力分析的目的是为了说明企业的长远扩展能力，企业未来生产经营实力。 评价企业成长能力的主要指标有：1.股本比重。 股本比重=股本(注册资金)/股东权益总额该指标用来反映企业扩展能力的大校2.固定资产比重。 固定资产比重=固定资产总额/资产总额 该指标用来衡量企业的生产能力，体现企业存在增产的潜能。 3.利润保留率。 利润保留率=(税后利润-应发股利)/税后利润该指标说明企业税后利润的留存程度，反映企业的扩展能力和补亏能力。 该比率越大，企业扩展能力越大。 4.再投资率。 再投资率=(税后利润-应付利润)/股东权益该指标是反映企业在一个经营周期后的成长能力。 该比率越大，说明企业在本期获利大，今后的扩展能力强。 必须指出，上述各指标是从不同角度、以不同方式反映和评价企业的财务状况和经营成果，因此要充分理解各种指标的内涵及作用，并考虑各指标之间的关联性，才能对企业的生产经营状况作出正确合理的判断。

个人住房抵押贷款发展现状

关于我国商业银行个人住房抵押贷款风险呢毕业论文

你好，解析如下：

一、我国个人住房抵押贷款发展现状

在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。 在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。 2005年个人住房抵押贷款余额为亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

表—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)

全国消费信贷余额

个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258

个人住房抵押贷款比重90.25％ 70.19％ 79.74％80.09％77.40％74.87％ 79.02％ 83.37％

个人住房抵押贷款增长比例 80.75％338.57％65.77％47.52％42.67％ 34.55％ 16.07％

商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。 事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。 随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。 在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。

我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。 房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析

在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：

1.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：

一是被迫违约。 被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。 我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。

二是理性违约。 理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。 当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。 主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。

三是提前还款。 提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。 当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。

四是恶意骗贷。 恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。 2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。

2.抵押风险

一是抵押处置风险。 当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。 我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

二是抵押物价格风险。 抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。 前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。 当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。 后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。 一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。 二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。

4.流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。 引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。 我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。

5.法律制度风险

法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。 良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。 我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。

6.市场政策风险

市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。 与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。 二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。 我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。 当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。

7.管理风险

管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。 从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。 如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。 这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。

8.操作风险

违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。 主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范

针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。

1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。 在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。

2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险

商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。

第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。

第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。

第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。

第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。

3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险

房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。 预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。

第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。 与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。 在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。

第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制

第一，建立和完善抵押贷款保险机制。 个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。 我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

第二，推进个人住房抵押贷款证券化。 个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。 我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。 我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。

我国住房抵押贷款市场面临哪些风险

个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。 这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。 外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。 从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。

下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。

（一）存贷期限不同带来的风险

我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。 仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。 只要储蓄存款放缓或者贷款规模过大，商业银行就会陷入不畅的困境，甚至会出现支付危机和挤兑风潮。

（二）存贷款利率不配套带来的风险

目前，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款的利率相对固定，而且偏低，只有中央银行调整利率时，贷款利息才能发生相应的变化。 但是存款利率却可能因物价上涨等许多因素随时变动。 如果存款利率上调，而贷款利率不变，则银行会产生亏空；如果存款利率下降，借款人可能会从资本市场筹集到资金而提前归还银行的贷款，从而使得银行的未来高利息期望收益无法实现。

（三）贷款规模与资本充足率有时会产生矛盾，从而带来违法风险

我国法律规定商业银行要保证8％的资本充足率，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应地增加其自有资本和呆坏账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润率过低。

同时，过低的个人住房抵押贷款利率造成商业银行的盈利水平过低，更使自负盈亏的商业银行不愿从事这种繁琐的政策性贷款业务。 风险高而盈利低的状况，使我国商业银行在提供个人住房抵押贷款时缺乏内在动力，因此，其贷款条件相当苛刻。 表现在尽量缩短抵押期限，减少按揭成数，提高利率，只愿贷给有钱人，越缺钱越难贷到钱。 这种状况无形中就为个人住房抵押贷款市场的发展设置了绊脚石，限制了我国住房消费的持续增长。

个人住房抵押贷款的研究现状如何??

YonghengDeng用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还。 他们指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。 Lisa研究不同风险等级的借款人对固定利率与浮动利率住房抵押贷款的自选择问题。 Robret认为由于个人具有异质性风险特征,在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。 而实证研究主要集中在住房抵押贷款风险微观特征研究,模型定量分析,期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究及其个人住房抵押贷款一二级市场互动的研究。 国内原因与住房抵押一级市场发展时间不长,各商业银行间的标准尚缺乏一致性与协调性与实证分析,所以国内研究多为风险特征研究,房贷定价研究及其提前偿还风险研究与住房抵押贷款证券化研究等。

房产抵押贷款有哪些缺点

1.放款速度慢，相对来说，由于房产抵押贷款要走抵押登记手续，所以银行放款速度较慢。 一般来说，自借钱方申请贷款后需要一个月左右的时间银行才能放款。

2.不是全部的房屋都能做抵押，因为要考虑到房屋变现的因素，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。 另外，不少银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。

3.房产有被没收的风险，申请房产抵押贷款后，若借款人力不从心，不按时足额还款。 逾期超过一定的期限后，银行则有权处置、变卖抵押的房产，所得款项将优先用于偿还贷款本息。

拓展资料：

一、房屋贷款有哪些优点？

1.房产抵押贷款额度高：房产抵押贷款额度和房屋估值直接相关，房屋估值高，可贷额度也高。

2.房产抵押贷款期限长：一般的授信期限是1年，信用贷款的授信期限是5年，而房屋抵押贷款的授信期限则是30年左右，贷款期限相对较长。

3.房产抵押利率低：由于有房产作抵押，贷款机构承担的风险相对较小，给借款人的利率也不会太高。

4.房产抵押门槛低：有房产作抵押，贷款机构对借款人的要求会相对放宽，如果手续齐全，最快甚至可以当天发放贷款。

二、房屋贷款有什么风险？

1.流动性风险：流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。 现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。

2.经济周期风险：经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。

住房抵押贷款一般存在哪些风险

用房子抵押贷款是目前常见的贷款方式，房产作为不动产具有良好的稳定性，其用作抵押也不会影响房产的使用价值。 但任何经济行为都具有一定的风险性，作为房子的所有人，抵押贷款最大的风险在于不能按时还款所造成的银行收房的风险。 银行作为债权人，在债务人不能按时还本付息时必然会采取执行担保物来实现债权，而作为债务人来讲，这时可能面临自己及家人无家可归的风险。 因此，律师在这里提醒大家，用房产抵押贷款时，首先要选择正规的金融机构，一些民间的贷款公司虽然放款比较快，但是利息相对较高，而且在催讨债务时手段相对粗暴，程序也不符合规定。 其次，要合理评估贷款用途及资金风险，尤其是用唯一的住房抵押贷款，如果资金用途风险很大，很容易出现无法偿还贷款的情况，这样会产生较高的逾期费用;最后，抵押房产进行拍卖时，其价格相对较低，会产生资产缩水的风险。

REITs试点发行 给了住房租赁企业一剂“强心剂”

经济适用房无疑是目前住房租赁市场的C位。 从中央到地方一系列政策的密集出台，让保障性租赁房走上了发展的快车道。

租赁市场的发展离不开金融的支持。 对于从业者来说，明确保障房的主要融资渠道及其各自的属性非常重要。

麦点空间租赁现梳理主要住房租赁融资渠道(基础设施类REITs、类REITs、公司债)及代表性案例如下：

基础设施REITs

REITs(房地产投资信托基金)——房地产信托投资基金是以房地产为基础资产的标准化金融产品。

2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》号文(发改投资[2021]958号)，正式将保障性租赁房纳入基础设施REITs发行的行业范围。

此前，基础设施REITs试点优先支持基础设施短板项目，鼓励新的基础设施项目试点。主要包括：

1.仓储和物流项目。

2.收费公路、铁路、机场和港口项目。

3.城市污水废品处理及资源化利用，固体废物危险废物医疗废物处理，大宗固体废物综合利用项目。

4.城市供水、供电、供气和供热工程。

5.数据中心、人工智能和智能计算中心项目。

6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络工程。

7.智能交通、智能能源和智能城市项目。

8.鼓励国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。

代表性案例1

深圳人才安珠集团REITs项目

据深圳市人才住房集团有限公司相关负责人介绍，该项目的基础资产为位于深圳市核心区域或地段的4个项目，均已取得保障性租赁房认证，整体入住率99%，涉及保障性租赁房1830套，建筑面积13.47万平方米，评估资产价值约11.58亿元。 项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，能够满足发行REITs的收益率要求。

据相关负责人介绍，“北京、上海、重庆等地的保障性租赁房REITs试点正在推进。 预计未来将出现更多的保障性租赁房REITs，监管部门将在试点过程中继续加快审核标准化进程和完善相关配套政策，推动保障性租赁房REITs市场建设，建立保障性租赁房制度发展新模式。 ”

类房地产投资信托基金

目前国内还没有严格的REITs相关法律法规，现在市场上发行的产品都部分符合国外成熟市场的REITs标准，因此被称为类REITs产品。

代表性案例2

国家-北京保障房中心公租房资产支持专项计划

2021年8月18日，我国首只公租房REITs产品——“国家开发银行-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”(以下简称专项计划)成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。

国家开发银行和北京金控集团是“国家开发银行-北京保障房中心公共租赁住房资产支持专项计划”的统一协调人。 国家开发银行和北京金控集团为专项计划管理人和主承销商，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，基本建设投资引导基金为基金管理人。 标的资产为北京保障房中心持有的公租房。 该专项计划优先级证券评级AAA，期限18年，发行规模4亿元。

作为国内首个公租房REITs产品，该专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视和大力支持。为公租房资产融资涉及的各个环节找到了出路，为法律合规做出了有益的探索

该专项计划具有诸多创新特点：以市场化方式创新性地使用REITs作为融资工具，有效盘活了公租房资产存量，提高了公租房依靠自有现金流进行融资的能力；资产的评估价值决定了公租房的融资规模，提高了公租房资产依靠自身价值进行融资的空间；只付息不还本的产品结构，减轻了公租房企业的偿债压力。

类REITs融资提高了公租房企业的融资能力，加强了对中低收入家庭住房的支持，对拓展保障性安居工程融资渠道，促进住房租赁市场健康持续发展，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要的指导和示范意义。

公司债

企业债券是指股份公司在一定时期内以追加资本发行的借款凭证。 与银行贷款的间接融资方式相比，企业债券作为资本市场直接融资的一种，具有一定的成本优势。

据麦点不完全统计，2021年，住房租赁专项公司债共发行16只，累计发行金额372.62亿元。 发行人绝大多数是房企，包括万科、华润、保利等大头房企。

代表性案例3

北京首都创业集团5亿元住房租赁专项公司债券

今年4月15日，北京首都创业集团股份有限公司发布公告称，已成功发行2022年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)(第二期)。

其中，债券本金金额为5亿元，票面利率为3.18%，期限为3年。

代表性案例4

北京经济适用房中心有限公司

公司15亿元公司债券

北京保障房中心有限公司也于近日公开发行公司债券。

据悉，本期债券发行规模不超过15亿元(包括15亿元)，票面利率为3.09%。

根据募集说明书，北京市保障房中心此次面向专业投资者发行的债券，期限不超过25年(含25年)，债券为固定利率债券，票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。 付息方式采用单利计息，付息频率为按年付息，债券到期一次性偿还本金。

北京市保障房中心此次发行债券募集的资金将用于偿还到期债务、补充流动资金、项目建设及运营等适用的法律法规允许的其他用途。

想要大力发展保障性租赁住房，金融支持必将是市场主体需要迫切解决的问题之一。

2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)，明确提出要进一步加强对保障性租赁住房项目的金融支持，支持银行长期贷款，支持租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券等。 同时国家及地方已经陆续将保障性租赁住房纳入 REITs 的试点范围内。

未来，随着REITs试点的不断推进，市场化运作的租赁住房也有望被纳入REITs的范畴之中，成为中国REITs的又一个蓝海。

目前，住房租赁企业迫切要做的就是发挥市场主体优势，强化运营能力，拓宽融资渠道，静待政策东风。

相关问答：设备融资租赁1000万元是啥意思？

1.融资租赁是指：由企业选定设备我们根据企业的选择购买设备购买后，将设备直接租给企业企业按期偿还出租方设备租金租金偿还完毕，将设备所有权转移给企业2.比如说我要花1000万买设备，去银行借款获取授信，首先需要抵押物或质押物，还款方案单一，且占用个人或者企业的信贷额度，意思就是说我借了这1000万，如果我发展还需要资金就可能会拒批因为银行会评估我的还款能力，而且有这样那样的条件等等。并且这 1000万的借款，还款形式单一会让新兴企业现金流压力变大。3.第一条，融资租赁为表外业务，不会影响其他金融借贷，说白了就是不会上征信；第二条，融资租赁设备成本更低，年限更长压力更小，门槛比银行低；第三条，还款方式自由，灵活度高，都是债务但是变通的余地大。

相关问答：什么是融资租赁？

在参与融资租赁业务的过程中，诸多出租人面临着租金无法收清、租赁物又无法取回或处置，从而承受巨大损失的情况。 为更清晰、更明确地了解融资租赁项目中蕴含的法律风险，并更好地对风险进行应对，笔者通过查询融资租赁有关的专业书籍和资料，结合在实际办理融资租赁项目案件过程中发现的较为典型的情况，按照融资租赁合同签订前、履行中、发生纠纷后三个阶段，对出租人在融资租赁项目中的相关风险进行整理和总结，并提出风险防范建议，希望可以对相关人士提供些参考。

一、我国融资租赁业务出租人常见法律风险

1融资租赁合同签订前的常见风险

1、承租人提供虚假材料，导致出租人认识错误

为获取出租人的信任，获得融资款，部分承租人可能提供虚假的资质证明、财务资料、资产证明材料以应对出租人对其进行的调查，甚至存在部分承租人虚构项目、提供虚假合同和发票等材料以骗取融资款，而有些材料并非可以很容易分辨真伪。 出租人根据承租人提供的虚假材料，很可能对其申请融资租赁的项目、经济实力或资质等情况产生错误认识，从而通过了项目申请并发放融资款，造成后续的一系列风险。

2、出租人对风险不够重视，导致选择的承租人不具备适当资质和能力

有些出租人对风险不够重视，单位内部没有建立完善的资信审查和风险管理机制，存在只看重项目数量而忽视质量、对资信审查不深入或存在“形式主义”、忽视对承租人财务状况和偿债能力审查和判断等情形，而业务人员通常为了追求销售业绩，会想尽一切办法促成项目成交。 这种对风险的忽视导致进行业务合作的承租人资信状况和能力良莠不齐，甚至有些承租人并不具备履行债务和良好运营的能力，加大了出现“坏账”等融资风险的几率。

3、融资租赁合同要件欠缺，导致融租租赁关系存在瑕疵[1]

在融资租赁合同订立的过程中，由于部分出租人的法律知识欠缺或企业内部监管不规范，可能发生只有融资租赁合同而没有租赁物买卖合同、租赁物买卖合同没有履行、租赁物买卖合同中的标的物在融资租赁合同中没有明确载明、租金未明确约定等情况，这就导致融资租赁合同的法律关系可能会被认定为“名为融资租赁实为借贷”。 一旦融资租赁合同被认定为借款合同，对出租人存在较为明显的不利影响：首先，承租人不必向出租人支付租金，而是仅需偿还购买租赁物的款项本金及利息，而利息可能由原来约定的手续费、利息、逾期利息等折算得出，如果统合计算的利息超过法定比例，则超出部分将无法受到保护，这样计算得出的利息通常少于按融资租赁业务计算得出的收益[2]；其次，租赁物的所有权将属于承租人，不必再退还给出租人，此时无法再以租赁物保障出租人的债权；再次，为融资租赁债权设立的担保措施，因主合同法律关系不同，存在被认定无效的风险，等等。 这样，不仅违背当初订立融资租赁合同的初衷，还可能给出租人造成较大损失。

（图片引自网络）

2融资租赁合同履行过程中的常见风险

1、承租人不按合同约定支付租金

这是融资租赁项目中最为常见也是影响最大的法律风险，由于融资租赁项目的租金支付周期通常较长，且部分项目的设立及运行会受到国家或地方政策的影响，承租人在项目运行过程中因各种原因出现延迟支付或无法继续支付租金的情形并不鲜见。 例如：光伏发电类项目的收益很大程度上需要依靠国家的补贴，但实践中，存在应发放的补贴被拖欠的情形，导致承租人无法足额支付相应的租金；基础建设类项目可能由于天气、政策等因素导致工期延误、无法完工；生产类项目的收益可能明显受到市场影响，从而导致收入低于预期等。 这些都会导致承租人无法按照融资租赁合同的约定按时足额支付租金，甚至后续经营存在困难，阻碍整个项目的进行。

此外，融资租赁合同通常会约定如果承租人欠付租金，需要承担逾期利息或罚息，而逾期利息或罚息的计算标准通常远高于原本约定的正常履约利息。 那么，如果承租人系因资金持续不足而不能支付租金，则一旦出现逾期，资金缺口可能将不断扩大，支付租金的能力亦可能进一步降低。

2、承租人不妥善保管租赁物造成租赁物的毁损或灭失

在融资租赁项目中，租赁物的所有权虽然属于出租人所有，但实际占有和使用租赁物的是承租人[3]，出租人对租赁物的管理存在一定的难度。 如承租人不尽妥善保管义务[4]，造成租赁物的毁损或灭失，即使出租人仍可以要求承租人支付租金[5]，但此情况必然将损害出租人对租赁物的所有权，从而使出租人减少或丧失通过租赁物对其债权的保障，极有可能造成经济损失。 而且，租赁物不再存在，对于发生纠纷时融资租赁关系是否成立的认定也可能造成一定障碍，加剧了出租人的风险。

3、承租人擅自处分租赁物

鉴于融资租赁项目中租赁物的所有权与使用权相分离，出租人虽然享有租赁物的所有权，但租赁物的占有、使用和收益都属于承租人享有，管理也由承租人负责，即租赁物实际在承租人的控制之下。 虽然法律禁止承租人擅自处置租赁物，但出租人很难确保承租人一定不会发生对租赁进行出售、转租、抵押等行为，而上述行为一旦发生，即便《民法典》为出租人设置了救济方式[6]，但仍可能侵害出租人对租赁物的所有权——特别是在承租人擅自转让租赁物的情形中，如租赁物被第三人善意取得，将导致出租人彻底丧失租赁物的所有权，即便可以向承租人追偿，也会额外耗费大量精力和财力，加之如果承租人无力赔偿，将进一步给出租人造成更大损失。

4、承租人不按约定将收取的费用存入监管账户（以电站类项目为例）

在承租人系以收费方式获取收益的融资租赁项目中，出租人通常会与承租人约定设立监管账户，用于存放融资款及承租人收取的费用，以保障出租人的债权。 以电站类项目为例，监管账户中存放的即为承租人收取的电费，出租人会要求承租人将电费收费权质押给出租人，并将售电收入支付至监管账户。 但实践中，承租人不履行该项义务，采取各种方法（例如要求用电人将电费支付至其他账户、通过现金或票据等方式支付给承租人等等）避免电费进入监管账户的情况并不少见，甚至有些项目的监管账户中始终没有电费收入，以致此质押方式成为“一纸空文”。

实践中，电费收费权财产价值的实现，更多取决于应支付电费一方的财务能力和履行意愿，在电力发电企业与电网经营企业或电力用户的供电法律关系中，如果电费未能按时足额支付，由于合同的相对性，出租人难以直接对承租人的债务人，即实际购电人提出要求。 如果支付电费的一方没有将电费支付至监管账户，而是以其他方式与承租人私下结算，而承租人又不主动告知和履行将电费存入监管账户约定的，出租人很难实现相应的权利，甚至难以知情。

5、承租人资产及监管账户被法院因其他案件而查封、冻结

在承租人与第三方发生纠纷的情况下，法院可能因其他案件将融资租赁项下的租赁物及监管账户作为承租人的资产予以查封。 虽然出租人此时可以通过向法院申请复议或执行异议等方式进行救济，但接受复议或执行异议的法院作出回复的时限及结果均无法预测，存在较大的不确定性。 而且，如果出租人对查封事宜并不知情，承租人也没有主动告知，很可能发生租赁物被处置而债权无法通过监管账户得到保障的情形。

3 纠纷发生后的常见风险

1、刑事立案难度较大

如果出租人认为某一融资租赁项目纠纷涉嫌刑事犯罪（多为合同诈骗罪），由于与融资租赁有关的刑事案件多数存在刑民交叉的特征，公安机关在接受报案时，大多倾向于告知被害人通过民事诉讼的方式进行救济。 即使案件构成犯罪的线索和证据都比较齐全和明显，公安机关也可能以各种理由拒绝接收案件（可能是出于防止错误干涉经济活动或其他考虑），因此，如果在融资租赁的项目中发生涉嫌合同诈骗罪等情况，通过公安机关追究承租人刑事责任的难度较大。

2、承租人提供的担保难以有效弥补损失

融资租赁项目中，出租人通常会要求承租人提供一定的担保，以尽可能减少因承租人违约给出租人造成的损失，比如设置保证人、设立抵押、股权质押等。 但实践中，当承租人发生违约情形时，时常发生担保措施无法弥补出租人损失的情形。 例如，自然人保证人通常保证能力极弱，能够承担的责任微乎其微；法人保证人通常与承租人有关联关系，承租人出现风险时，保证人的保证能力也经常不足；抵押物多处于承租人控制范围内，如果抵押人拒绝履行义务或者抵押物毁损、灭失，出租人很难通过行使抵押权以弥补自己的损失；股权质押通常是承租人的股东将其持有的承租人股权质押给出租人，但当承租人经营出现困难或资金存在缺口时，其股权的价值将随之降低甚至没有价值，且股权难以变现，难以弥补出租人的损失。

不动产作为较稳定、所有权较明确的财产，是比较常见的用于担保的财产之一，也是最稳妥的担保财产，但实践中也存在一定问题，笔者曾遇见以下几种情况：（1）为了使出租人认为不动产的价值足以担保融资租赁项目的债权，承租人可能会提供估价结果较高的评估报告作为凭证，以获取出租人的信任，达成融资的目的，不乏有承租人与评估公司串通抬高估价结果的情况。 由于出租人不具备估价的专业知识，对于抵押不动产所处地区的房价不能很好地了解及预测变化规律，故很难发现其中的问题，只能依赖评估报告的结论，只有当发生纠纷时才能发现抵押的不动产价值可能远远低于承租人应当承担的债务；（2）有些不动产在抵押前已经出租给第三人，第三人对不动产亦进行了实际占有，在处置不动产时可能会对处置进程不配合甚至故意阻碍，导致不动产难以处置；（3）如果未能将不动产通过拍卖的方式变现，只能通过以物抵债实现债权时，出租人可能需要支付合法租户的装修补偿才能处置不动产，而且需要替抵押人垫付税款才能完成过户、取得不动产的所有权，特别是商业、工业用地的税款非常高，这对于债权已经无法得到清偿的出租人来说又增加了巨大负担。 此外，有些地方对不动产有限购政策，如果有多个不动产同时进入以物抵债，出租人是否能够接受抵债不动产亦存在不确定性。

二、法律风险防范建议

1签订融资租赁合同前

1、建立完善的项目审查机制，对承租人的基本信息、信用、能力、负债情况及拟融资项目本身的合法性及可行性进行详细调查评估，谨慎决策，减少因不良项目或不良承租人造成的风险。

2、增强对承租人提供材料真实性的审核，例如通过查询发票编码、与承租人的管理人员或合作伙伴进行访谈、要求承租人出具相关承诺等方式，尽可能保证材料的真实性。

3、确保融资租赁合同具备法定要件，同时根据已有项目及案件反映出的问题，不断增补和完善主合同及配套合同文本的条款内容，保证出现争议时能够依据合同文本最大程度维护债权人的利益。

4、加强对担保措施的约定，例如：若项目中存在收费权质押，建议采取有效措施加强对收费权的监控，保障收费权质权可以顺利实现。 以电费收费权为例，可以在设立收费权质押的同时，采取要求出质人提供其及实际购电人出具的书面承诺或通过与承租人（出质人）、购电人签订三方协议的方式，降低无法监控电费收入的风险——书面承诺或三方协议的主要内容应至少包括：（1）购电人已经知悉出租人电费收费权质权的存在，知晓应将电费收入支付至指定的监管账户及出租人依法享有优先受偿权等事宜；（2）购电人将遵守与售电人（即承租人）购电合同的约定，全面履行购电义务；（3）购电人保证将应付电费划转到售电人在指定银行开立的监管账户；（4）当承租人未能清偿债务时，根据出租人的通知，将应付电费直接划汇到出租人指定的账户；（5）若购电人违反承诺或约定，应当承担一定的违约责任等。

2 履行融资租赁合同过程中

1、加强对租赁物的监管，建立完善的租赁物跟踪机制，确保租赁物存在且出租人始终享有融资租赁项目中全部租赁物的所有权

可以考虑如下方式：在直租的项目中直接参与到租赁物的购买及收货的各个环节，确保租赁物及时购买、收货并实际投入使用；在售后回租的项目中，确保租赁物确实实际存在、承租人有权处分租赁物并及时办理租赁物所有权的变更登记手续（如需），确保租赁物的所有权转移给出租人。

2、采取有效措施明示租赁物所有权，降低租赁物被第三人善意取得的风险

可以考虑采取在租赁物明显处作出标记、要求承租人将租赁物抵押给出租人并依法设立抵押登记、设置远程摄像监控、设置GPS定位等方法，保证出租人能够在项目运行过程中有效掌握租赁物的情况，提高承租人擅自处分租赁物的难度，降低出租人丧失租赁物所有权的风险。

3、完善租后管理机制，采取现场检查的方式，及时并直观地了解、核查和反馈承租人、担保人及租赁物/抵押物的状况

租赁项目一般都是中长期项目，因此对项目和承租人状态的及时把握十分重要，良好的租后管理可以有效预警风险工作，提高租赁资产质量，保障租赁资产安全。 出租人可以采取定期或不定期的方式对承租人进行现场检查，着重对承租人的经营和财务情况、租赁物的使用情况、担保人的经营和财务情况以及抵押物和质押物的情况进行关注，并将检查的内容及检查过程中发现的情况详细记录并妥善留存，由检查人员签字（最好被检查方也可以签字盖章），最终将检查情况进行汇总分析。 这样既可以及时评价承租人是否存在违约行为或违约可能性，又可以为日后可能出现的纠纷保留有利证据。

三、风险发生后的救济措施

1尽快与承租人及保证人沟通并发送书面文件主张权利

在发现承租人发生欠付租金或可能欠付租金的情形后，为避免损失扩大，出租人应尽快与承租人沟通，确认实际情况及后续的支付计划，并根据实际情况决定后续的行动。 在沟通的同时，建议同时向承租人及保证人发送书面文件（公司催款函或律师函等，注意保留发送和送达凭证）正式主张实现债权，对承租人进行提醒和警示，也可以作为日后主张权利的依据。

2 全面搜集有利证据和信息

在承租人发生违约情形后，无论其系因临时资金不足还是长期性资金链断裂而导致违约，出租人均应作好充分的准备，将与该项目的有关的材料整理分析，并在后期与承租人及保证人的沟通中不断收集对己方有利的证据和信息，随时做好提起诉讼的准备。

3 确定诉讼请求

融资租赁项目通常使用出租人提供的格式合同，合同中有时会约定承租人违约时，出租人有权要求承租人立即支付全部租金及解除合同并收回租赁物。 但根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十条第一款“出租人既请求支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条[7]的规定作出选择”之规定，出租人在提出诉讼请求时，需在“解除合同并取回租赁物”和“要求承租人支付全部租金”之中选择其一。 因此，出租人需要全面衡量“解除合同并取回租赁物”和“要求承租人支付全部租金”两种选择的利弊，选择最有利于实现权利的方案。

4确定有管辖权的审判机构

融资租赁合同中通常会约定管辖法院为出租人住所地的人民法院，因此，确定诉讼请求后，可以根据诉讼请求的标的额，确定对应的管辖法院。

5及时提起诉讼并申请财产保全

大部分融资租赁纠纷案件的起因是由于承租人出现财务困难，导致无法支付租金。 因此，在出租人提起诉讼前，承租人就已经发生欠付租金的情形，且承租人可能负有其他债务甚至已经因其他案件导致财产被采取保全措施。 因此，为最大程度保障出租人采取司法程序后得到的裁判文书具有可执行性，有必要及时采取司法程序并申请财产保全，对租赁物、承租人及保证人的财产采取必要的查封、冻结措施且顺序靠前。 但申请保全的同时应当谨慎提供保全线索，衡量风险，避免错误申请保全。

6一旦发现租赁物/抵押物因其他案件被采取保全或执行措施，及时采取有效的法律手段救济权利

1、如出租人发现租赁物因其他案件被错误保全，根据被保全时阶段的不同，可以采取如下方式救济：

（1）如果租赁物是在案件的诉前或诉讼中的保全阶段被其他债权人查封、冻结的，可以按照《民事诉讼法》第一百一十一条[8]及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百七十二条[9]的规定，通过申请复议的方式维护自己的权利；

（2）如果租赁物是在案件的执行阶段被错误执行的，可以根据实际情况，按照《民事诉讼法》第二百三十二条[10]、第二百三十四条[11]的规定，以向法院提出书面异议的方式维护自己的权利。

2、如出租人发现抵押物因其他案件被在先采取保全或强制执行措施，可以采取如下方式救济：

（1）通过出租人案件的执行法官协调首封法院将抵押物移交给出租人案件的执行法院处置；

（2）向首封法院申请就抵押物的处置所得财产优先受偿[12]。

以上为笔者在结合融资租赁有关理论及相关融资租赁项目实际案例的基础上，经过梳理和总结，得出的融资租赁项目中需要关注的法律风险及其防范和救济建议，希望可以给行业相关人士提供一些有价值的思路和建议。