10年来亿万富翁财富翻倍缺乏 瑞银报告 人数介入53% (10万亿元)

瑞银的一项考察报告显示，自2015年以来，科技、工业和资料行业亿万富翁的财富增长形成全球最富有人群的总财富介入了不止一倍，总财富从2015年的6.329万亿美元介入到13.969万亿美元（2023年为11.991万亿美元），涨幅达121%逾越全球股市——MSCI全球指数过去10年的涨幅为73%。在此时期，瑞银追踪的亿万富翁人数介入了53%，抵达2682人。

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地产泡沫最大的城市有哪些？

中国城市的面积差异很大，所以谈城市房价要限定范围。 比如厦门、三亚、深圳的面积区分只要1699、1920、1997平方公里，而重庆、北京、杭州、成都的面积则区分到达8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里，议论平均房价是没有意义的。

在本文中，我把介入比拟的房价限定在“中心城区”，而且以二手房价为准。 由于北上深等一大批城市，其中心城区新盘不多，多少钱往往被单个楼盘所左右。

10年后，有资历竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下：

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

我的判别是，10年之后，以下城市将成为10大房价最贵城市：

第一名：香港

假设没有大的偶然性事情（比如地震、抗争、海啸等）的严重影响，10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的位置。 目前香港中心城区房价，基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

虽然香港的经济总量会被更多中原城市超越，但其作为“中国经济面向全球的最大门户”不会改动，中国吸引外资的65%，中国对外投资的接近60%，都经过香港启动。 香港还是中国中原资金境外性能资产的第一站，庞大的中原资金和稀少的供应量，将继续推高香港房价。

第二名：北京

北京目前面临的楼市调控，在中原城市里是最严峻的。 展望未来10年，北京将成为中国独一的“超一流城市”。 北京有三大优势，都是无法替代的：第一，北京是国企总部的会聚地，目前拥有的全球500强总部全球第一；第二，北京是中国最大的资金中心，目前会聚的资金是上海的1.3倍，也是香港的大约1.3倍；第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，独角兽企业占全球的四分之一，占中国的超越一半。

其中第三点，是北京的最大优势。 这意味着北京新经济的体量，或许相当于“深圳+上海+杭州”。 未来独角兽企业将给北京带来更多的资金，并批量制造亿万富翁。 雄安新区的出现，并不能分流多少北京楼市的购置力，由于雄安新区的房子是基本上不卖的，所以华北地域的富豪依然聚集中在北京买房子。 而京津冀的自然环境，在未来10年将有极大的改观。

第三名：深圳

目前深圳会聚的资金，大约相当于上海的60%；深圳的实践生活人口，大约相当于上海的80%。 但深圳的面积，只要上海的30%。 也就是说，深圳的人口和资金密度，都至少相当于上海的2倍。

深圳拥有的PCT国际发明专利，占全国的一半；深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”；深圳的独角兽企业，只比上海略少一些。 大型科技企业，深圳则比上海多得多。 深圳理想上是中国仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自在度、创新文明气氛，也都清楚好于上海。

深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零，假设以10年平均来看，在实践生活人口超越2000万的四大一线城市里，深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。 而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。 深圳未来的房价将如何控制，是一件无法想象的事。

第四名：上海

上海依然是“不时被北京加冕”的城市。 一旦有坏事，而北京不预备留给自己的时刻，首先想到的基本上是上海。 2018年内，上海将树立中原首个自在港，举行代表中国进入新时代的“中国国际出口博览会”。 在去年的2035年版“总规”中，上海取得了中国城市最高规格的定位。

上海目前会聚的资金超越了香港，仅次于北京。 中国金融要素市场，基本上都在上海。 此外，上海还是中国经济咨询全球的第二大门户。 但遗憾的是，上海在新经济开展上不只远远落后于北京，还被深圳超越、杭州迫近。 上海的文明从骨子里考究次第和情调，跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。 这是上海的软肋，很难改动。

第五名：杭州

杭州经济十分生动，目前独角兽企业数量超越深圳，在有的统计里甚至超越上海。 杭州上市公司总市值超越广州。 综合评价，杭州在新经济中的位置仅次于北上深，稳居前四。 目前杭州会聚的资金总量大约3.7万亿，仅次于北上广深。

背靠中国民营企业最兴旺的浙江省，杭州经济结构比拟合理，一切制上充溢生机，是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市。 再加上自然条件优越、人文沉淀深沉，杭州未来房价也十分值得看好。

第六名：三亚

海南楼市在2017年9月出现了严重转机，很多人还没有充沛看法到。 2017年9月22日，海南实施片面制止围填海，终身中止中部生态中心区开发新建外销房地产项目。 9月29日，海南省住房和城乡树立厅曾发布通知，中止同意套型修建面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅树立。

在2018年“两会”上，海南省委书记强调：海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

这意味着海南房地产的供应量将被严厉管控，尤其是海景房将变得十分稀缺。 三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市，其优质住宅将进入“贵族化”时代。 美国房地产市场的演化结果通知我们，两类城市的房价将常年居高不下：第一类是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二类是有美丽海岸线的、气候暖和的度假胜地。

在美国，第二类城市散布在夏威夷、佛罗里达。 在中国，只能散布在海南。 最典型的，当然是三亚。

第七名：厦门

厦门的房价很高，很多人不了解。 由于无论是人口还是经济总量，厦门都不突出。 即使在福建省内，论GDP它也不如泉州，论会聚的资金它不如福州。

但你别忘了：厦门拥有“暖和的气候+美丽的海岸线”，仅仅这一点它就足以比肩三亚，为高房价找到了第一个理由。 此外，厦门还是有文明底蕴的城市。 当然，厦门还有生动的民营经济和新经济。 2017年厦门在A股的IPO公司10家，超越绝大少数省会城市。

所以，厦门有点“深圳+三亚”的意思。 至于厦门岛，海中有岛、岛中有湖，天生丽质难自弃。 人口增速，过去几年厦门维持全国前8。 在福建，摆脱了“地域特征制约”的城市，也只要厦门。 所以，虽然厦门的房价有点透支，但会常年维持高位，尤其是空间稀缺的厦门岛上。

第八名：广州

在最近一波牛市里，一线城市房价的下跌顺序是“深圳—上海—北京—广州”，广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。 下一波行情，恐怕也会如此。

广州目前会聚的资金总量为5.2万亿，不到北京的一半，相当于深圳的72%，杭州的140%。 这说明，广州经济实力雄厚，依然对“强二线城市”坚持相当大的优势。 但疑问是，广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企生动度等方面，都已被杭州超越。 所以，未来10年是广州十分关键的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距离；搞不好，就或许真的被杭州超越。 至于房价，由于广州依然在做大城市规模，鼎力度开展南沙，广州的中心区域在扩展，所以中心区房价下跌幅度会遭到制约。

第九、第十

未来10年，中心区房价的九、十名，将在台北、南京、成都、天津、青岛之间发生。

目前珠海房价也比拟高，但未来10年的排位或许会下移，由于珠海城市级别低、人口总量少（达不到修建地铁的规范），公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市（比如天津）。

至于温州，由于远离中心城市，自身很难开展为中心城市，房价将继续高位横盘，没有清楚的投资价值。 温州商人掌握了少量财富，会在相当长的时期里托住温州的房价。 从2015年末到2017年末，温州小在校生人数是降低的，这是一个不太好的信号。

明星地级市的“星光昏暗”，以及强省会城市的崛起，是过去10年中国城市竞争的基本特征，而且将继续贯串下一个十年；下一个十年，“二流直辖市”也会“星光昏暗”。 未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市，将迎来大开展时期。

全球房产泡沫最大的8个城市

瑞银集团提示，全球上有一些城市的房价攀升速度曾经出现出潜在的无法继续形态，其中有八座城市面临泡沫风险，图中以白色标出。

多伦多：在瑞银的报告中，多伦多的泡沫风险指数高达2.12，名列全球第一。 在过去5年，这个加拿大城市的平均房价比2011年下跌了近50%，泡沫风险急剧上升。

斯德哥尔摩：泡沫风险指数2.02，仅次于多伦多列全球第二。 经过通胀指数调整之后，这个北欧城市的房价在过去12年涨了一倍。

慕尼黑：泡沫风险指数1.92，次于多伦多和斯德哥尔摩列全球第三。

温哥华/悉尼：泡沫风险指数均为1.80。 就悉尼而言，从1980年以来，这个澳洲最大城市房价的年平均涨幅为3.5%，就这个目的而言，悉尼在全球各大城市中数一数二。

伦敦：泡沫风险指数为1.77。 过去10年来，这个英国城市的房价涨了15%。

香港：泡沫风险指数为1.74。 香港的人均寓居面积只要14平方米，或150平方英尺。 相比之下，在意大利的米兰，你只需任务5.7年，就足以买一套60平方米，或650平方英尺的公寓单位，难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09！

阿姆斯特丹：泡沫风险指数为1.59，超越了1.50的水平。

依照瑞银的定义，指数超越1.50的城市存在房地产泡沫风险，指数越大，风险越高，以上8个城市就属于这个状况。

若指数在0.5至1.5之间，就属于物业过高估值的城市，这一档中的欧洲城市有巴黎（1.31），苏黎世（1.08），德国的法兰克福（0.92）以及瑞士的日内瓦（0.83）；美国有旧金山（1.26），洛杉矶（1.13）；亚洲则有东京（0.90）。

若指数在-0.5至0.5之间，就属于物业合理估值的城市，包括波士顿（0.45），新加坡（0.32），纽约（0.20）及米兰（0.09）。

若指数在-1.5至-0.5之间，就属于物业估值过低的城市，美国的芝加哥就是例子，其指数只要-0.66：

再看去年一年房价的年涨幅，经过通胀指数调整之后，多伦多高达20%，相同全球称冠，香港近20%居其次，阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超越10%。

而从过去5年来看，经过通胀指数调整之后，旧金山、慕尼黑及悉尼到达或超越10%；多伦多和斯德哥尔摩则接近10%。

银行家们以为，一旦一座城市的年均房价以10%的速度增长，那么延续七年就有望翻倍，而这看起来并不能持久继续下去。

去年，在瑞银追踪的城市中，只要三座关键城市的房价没有清楚下跌，它们区分是伦敦、米兰和新加坡。

假设换一个角度，从房价担负才干来比拟，中国香港冠绝全球。

引述美国城市规划咨询机构Demographia的“2017年国际房价担负才干”榜单发文称，香港已延续八年稳坐第一，外地房价属于“极度担负不起”之列。

报告称，香港的房价担负才干过去两年进一步好转，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于绝后高位。 这意味着，一个普通香港家庭要不吃不喝19.4年才干买得起住宅。