6月毕业季带动租金企稳上升！北京和成都领跑全国 40个大中城市超半数租金环比下跌 (6月 毕业)

随着2024年6月毕业季的到来，全国大中城市的租赁市场迎来了一波回暖迹象，租金均价在时隔四个月后初次成功环比上升，显示出市场决计的逐渐恢复。诸葛数据研讨中心的最新监测数据显示，6月全国大中城市租金挂牌均价为34.81元/平方米/月，较上月上升了0.13%，虽然同比仍下跌1.82%，但跌幅已较上月收窄0.14个百分点。

一线城市的表现尤为亮眼，平均租金为84.77元/平方米/月，环比增长0.76%。北京、上海、广州、深圳四大一线城市在毕业潮的推进下，租赁需求清楚增强，租金市场率先回暖。

相比之下，二线城市的租金略有回调，平均为30.71元/平方米/月，环比微跌0.08%，但跌幅较前月清楚收窄，显示出肯定的恢复势头。三四线城市方面，平均租金24.9元/平方米/月，环比简直持平，同比则坚持了延续十个月的下跌趋向。

本月，全国40个大中城市中，有逾越半数的城市租金环比下跌，这一积极态势比上月介入了13个城市。北京和成都区分以1.95%和1.9%的环比涨幅领跑全国，成为毕业生首选的务工与寓居地。同时，一些游览热点城市如桂林、三亚也因暑期游览旺季的到来，租金出现下跌趋向，反映出暑期经济的正面影响。

值得留意的是，虽然全体租金有所上升，但不同城市间的分化现象照旧存在。杭州、温州等二线城市的租金环比跌幅较大，反映了这些城市在毕业生租房需求上的吸引力相对有限，或许遭到外地人才政策、供求相关以及生活本钱等多种原因的影响。

诸葛数据研讨中心剖析指出，虽然租金市场在毕业季的抚慰下出现回暖，但与历史水平相比，以后租金水平依然低于前两年，租赁市场的全体生动度有待优化。未来，随着7月毕业季的继续，租金市场有望坚持稳中有升的态势，但居民支出预期、住房消费方式变化以及租赁市场供需结构的调整，仍将是影响租金走势的关键原因。

为什么要遏制房价过快下跌

这个疑问首先要谈房价过快下跌的危害房地产市场调控应坚持稳字优先，把改善供应和稳如泰山需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的颠簸开展，也要促使房价回归至合理水平。 往年年终以来，我国房地产市场逆势上扬和量价齐升再次成为社会各界高度关注的焦点疑问。 楼市量价齐升，市场需求集中释放往年年终以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求失掉集中释放。 前8个月，全国商品房累计销售面积4.94亿平方米，同比增长42.85%，而2008年同期是降低近15个百分点；销售额下跌更快，前8个月商品房销售总额达.7亿元，同比增长69.86%，而2008年同期是降低近13个百分点。 在成交量急剧加大的同时，房价同比涨幅由负转正，环比延续6个月正增长。 8月份，全国70个大中城市房屋销售多少钱同比下跌2.0%，涨幅比7月份扩展1个百分点，这是自年终以来房屋销售多少钱延续第2个月同比下跌；环比下跌0.8%，环比延续6个月正增长。 政策要素是房价过快下跌的基本要素宽松的信贷政策是直接要素供应方面，过度宽松的货币政策及信贷的扩张为开发商提供了富余的资金，缓解了开发商资金紧张，开发商前期打折促销的压力消逝；需求方面，存存款利率的下调，购房首付款比例的降低，使得自住型和投资投机型需求同时加大。 在供应弹性较小甚至有所增加的状况下，需求的集中释放肯定惹起房价大幅下跌。 通胀预期要素是直接诱因由于担忧全球和国际银行向市场注入的少量流动性，加上国际国际经济触底上升的态势逐渐阴暗，投资者对未来通货收缩的预期也越来越剧烈，在金融市场开展缓慢、投资渠道有限的状况下，置业买房成为我国富有阶级资产保值增值的首要选择。 假设说往年第一季度，市场需求还是以自住性、改善性需求为主的话，那么进入第二季度，投资投机需求则成为推进房价下跌的关键力气。 进入第三季度，货币政策灵活微调（如收紧二套放贷）使投资投机需求再次退潮，从而惹起成交量的再次放缓。 信贷资金违规进入楼市股市依据测算，往年上半年新增存款与GDP的比例高达0.53，而往年这一比例不时稳如泰山在0.1~0.2。 上半年GDP同比增长7.1%，为1992年以来同期最低增速。 以目前较低水平的经济增长并不要求也无法吸纳如此多的信贷资金，这就难免有部分信贷资金流入资产市场，从而进一步推高了房价、股价等资产多少钱。 我国房价总水平清楚偏高从房地产行业循环周期来看，2008年这一轮市场调整是不完全不充沛的在微观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、兴盛和衰退），经济增长和物价之间依次有低增长、低物价、高增长、低物价、高增长、高物价、低增长、高物价四种组合。 实践上，房地产业也有相似的循环开展规律：普通而言，房地产市场的调整总是以成交量的降低为先兆，但此时房价依然坚硬，出现所谓量涨价升阶段；接着多少钱和成交量双双降低，即量价齐跌阶段；随着多少钱的下跌，有效需求末尾不时参与，成交量末尾上升，进入量升价跌阶段；最后随着经济的好转、成交量的继续参与，投机需求生动，进而演化为量价齐升阶段。 从一个阶段开展到另一阶段所需的时期关键取决于房地产自身开展所处的阶段和外部环境的变化。 依据行业开展周期，我们可以把2000年以来我国房地产开展环节分为三个阶段：第一阶段（2000~2002年）：量升价跌阶段。 表1数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，3年时期房屋销售多少钱指数年均涨幅为2.0%。 由于多少钱涨幅较小，再加上住房制度革新之前积聚的少量有效需求失掉集中释放，造成该阶段市场成交量也大幅参与（年均增幅20%以上）。 第二阶段（2003~2007年）：量价齐升阶段。 从2003年末尾，受经济景气周期上升、北京奥运会临近等多种要素影响，全国房屋销售成交量继续参与（年均增幅24%左右），同时全国房价也步入加快下跌通道，房屋销售多少钱指数年均涨幅超越7%。 这一阶段继续了较长时期，市场存在调整的客观要求。 第三阶段（2008年）：量涨价升阶段。 随着市场不时生动和投机活动的参与，全国房价继续增长，但不时攀升的高房价超出了大部分购房者的接受才干，将大部分自住购房者挤出市场，再加上国度微观调控的抑制和全球金融危机的冲击，造成该阶段市场成交量急剧萎缩。 2008年成交量降低近两成，为房改以来的首年降低。 但这一阶段仅继续不到1年时期。 进入2009年，受国度经济抚慰政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提早完毕了调整，重返量价齐升景气上升周期。 但依据行业开展规律和国际（如日本）阅历，房地产调整周期至少应在3年以上，而2008年这次调整继续时期还不到1年。 因此，这一轮房地产市场的调整是不完全、不充沛的。 由于前期多少钱下跌，购房者张望气氛重现，自8月份以来部分城市房地产买卖量末尾萎缩，标明以后我国房地产市场正处在由量涨价升到量价齐跌的关键阶段。 房价过高，不利于行业安康开展对以后房价，普通老百姓深感太高而难以接受，但包括开发商、某些官员和部分学者等却以为房价其实并不高，并且以城市化、工业化和消费结构更新等证据来证明。 这里笔者经过房价支出比、多少钱租金比和相对多少钱法三种方法来权衡我国房价总水平的上下。 第一，房价支出比远高于合理水平。 当住房用来满足自住需求时，选择房价的是居民的实践购置才干，通常用房价支出比来表示。 结合国人居中心在对50多个国度的首都城市启动调查后以为，一套住房的合理多少钱应在居民年支出的2~3倍，如超越6倍时，大少数人就会有力购置，市场就会出现疑问。 但正如表2所示，2008年我国房价支出比已高达8∶1，北京、上海、广东、海南和天津等省份房价支出比均打破10∶1，北京中心区更是到达22∶1的高位，清楚高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 第二，多少钱租金比逐年提高，市场泡沫和风险同步加大。 当房屋作为投资需求时，选择房价的一个关键要素是房屋租金，国际上通常用多少钱租金比来表示房价水平的上下。 受数据可得性限制，这里我们采用国度统计局发布的商品房销售多少钱指数和租赁多少钱指数之比来表示房价与租金多少钱的相对变化：假设比值大于1，说明多少钱租金比拟高，投机成分和市场泡沫增大；反之，假设比值小于1，则说明多少钱租金比拟低，市场的投机成分和泡沫在增加。 近年来，我国房地产市场多少钱租金比不时提高，2003年全国为1.03，2004~2008年不时在1.04以上，2009年上半年虽然有所回落（1.01），但依然大于1的临界值。 说明随着房价的不时上升，我国房地产市场的投机成分和泡沫在不时增大。 第三，从相对水平来看，我国一线城市房价曾经接近甚至超越了兴旺国度。 2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售两边价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京城市一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。 北京2009年四环以内70%以上楼盘售价到达2万元/平方米。 思索到购置力平价、我国住房只要70年的土地经常使用权，再思索到美国、日本的人均支出超越我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实践上已远远超越了兴旺国度。 因此，不论从行业开展周期，还是权衡房价的三大目的来看，以后我国房价总水平曾经清楚偏高。 房价过高对经济开展的影响从国民经济和全社会成员福利增进的角度看，房价过快下跌弊大于利，其危害关键体如今以下三个方面。 正反应效应加剧微观经济动摇房价过快下跌发生财富效应。 即随着房价的下跌，抵押资产市场价值参与，会造成居民消费参与和经济增长，也即房价与财富之间构成正反应机制。 从经济动摇角度看，在经济扩张期，房价下跌会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价降低会惹起经济增出息一步放缓。 供应方面，在房价下跌时，开发商和银行预期多少钱继续上扬，从而造成信贷和投资开发参与；需求方面，房价下跌造成投资需求参与，在短期供应缺乏弹性的状况下，需求大幅参与肯定会拉动房价加快下跌。 由于产业关联性高，房地产市场的生动将带动修建、冶金、建材、运输和金融等相关产业的加快开展，从而减速经济增长；相同，在经济萧条时期会减速经济的下滑。 挤出效应制约居民消费的扩展由于房价下跌过快，近年来居民购房的首付款和月供不时参与，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不时提高。 购房支出参与，占比提高，挤出了购房者在其他生活和开展方面的支出，严重制约着居民消费的继续扩展。 尤其在以后国际金融危机的大背景下，房价过快下跌挤出了居民消费，歪曲着社会资源性能，成为扩展消费和保增长的绊脚石。 再分配效应拉大居民支出差距住房既是普通商品又是投资品，房价下跌对不同居民户的财富存量会发生不同的影响。 对无住房的家庭而言，房价下跌参与了租房支出和购置自有住房的难度，使这部分人成功买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房家庭而言，房价下跌会参与抵押存款消费；关于有房且用来投资的家庭而言，房价下跌不只能失掉出租和出售收益，而且还可以取得更多的抵押存款，是房价下跌最大的受益者。 总的来看，房价过快下跌会造成支出差距的进一步扩展。 以人为本促进房地产市场安康开展房价下跌过快，不利于房地产行业自身开展，不利于经济金融的稳如泰山，也与树立社会主义谐和社会目的相背叛。 因此，房地产市场调控应坚持稳字优先，把改善供应和稳如泰山需求作为政策调控的重中之重，既要促进市场的颠簸开展，也要促使房价回归至合理水平。 坚持以人为本，促进房地产市场安康稳如泰山开展安居是民生之本。 近年来我国房价下跌远远超越居民支出增长，树立在脱离普通老百姓真实需求基础上的房地产开展肯定是无法继续的。 房地产政策要坚持以迷信开展观为统领，坚持以人为本，从构建社会主义谐和社会的高度动身，想方设法满足普通老百姓的自住需求，抑制投资需求，严峻遏制投机需求，促进房地产市场安康稳如泰山开展。 对货币政策灵活微调，严厉执行二套房贷政策针对我国住房市场存在结构性需求过旺等疑问，应采取实际有效措施抑制不合理需求。 金融监管部门应催促商业银行严厉执行按揭存款首付款比例政策；严厉限制信贷资金违规进入房地产市场，住房信贷增长一定要与经济增长、借款者的还款才干相婚配。 在经济企稳上升和物价进一步升高时及时上调利率。 自创国际阅历，对非本地购房者（包括境外和非本地域）尤其是购置多套住房者启动一定的政策限制。 加大外资流向房地产市场的监管。 完善供应结构，继续加大保证性住房树立坚持政府和市场两条腿走路，明白并强化政府在保证居民基本住房方面的责任和义务。 近年来，虽然各级政府加大了保证性住房树立步伐，但从保证性住房占住房总供应的比重，以及满足中低支出家庭的住房要求来看，我国保证性住房树立步伐仍显得太慢，要求进一步加鼎力度，参与市场有效供应。 要放慢研讨和出台征收物业税政策，抑制投资投机性需求。 树立和完善房地产市场信息系统增强市场监控。 市场规范和信息地下透明有利于市场主体构成合理预期，防止自觉投资和消费。 建议各相关部门增强房地产市场运转数据的搜集、整理和共享。 树立房地产风险预警系统，提供地下、透明、威望的灵活信息。 （

如何理性看待我国目前经济情势

往年以来，在经济抚慰政策等多种要素的影响下，我国房地产市场提早完毕调整而急剧升温，出现了投资和多少钱上升、成交量大幅参与、资金来源富余等新状况、新变化。 从开展趋向来看，虽然我国房地产市场调整比拟大，但微观经济景气上升、居民支出参与、流动性富余和消费结构更新等要素将使2010年房地产投资将继续坚持较快增长，房价清楚下跌的或许性不大。 下一阶段，应依照有保有压、区别看待的准绳，把奖励初次置业需求，维护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场安康稳如泰山开展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。 一、2009年房地产市场急剧升温在国度经济抚慰政策尤其是宽松的货币政策和通货收缩预期等要素的影响下，往年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资放慢、销售参与、多少钱加快下跌和资金来源富余等新状况。 ■ 1．投资增长：逐季放慢，上升势头好于预期在市场回暖、销售参与等要素的带动下，往年以来我国房地产开发投资增长逐季放慢。 前三季度，房地产开发投资亿元，同比增长17.7%，增幅区分比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度区分提高了6.3、10.2个百分点。 测算标明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，延续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。 此前业界预测往年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看往年前三季度增速曾经到达17.7%，全年增速估量在20%左右，远远好于预期。 2．销售参与：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅参与，出现了近年来所没有过的井喷式行情。 前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。 其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。 商品房销售总额达亿元，同比增长73.4%，而去年同期是降低了15%。 ■ 分地域来看，2008年市场调整幅度较大的地域销售增长也更快。 如随着楼市的逐渐回暖，北京、上海、浙江等热点地域成交量继续上升。 1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等关键地域销售面积和销售额增幅都在50%以上。 3．多少钱下跌：同比涨幅由负转正，环比延续7月上传在成交量不时加大的同时，房价也继续下跌，同比涨幅由负转正，环比延续7个月正增长。 9月份，全国70个大中城市房屋销售多少钱同比下跌2.8%，涨幅比8月份扩展0.8个百分点，这是自年终以来，房屋销售多少钱延续第3个月同比下跌；环比下跌0.7%，环比延续7个月正增长。 ■ 分地域看，9月份全国70个大中城市房价同比下跌的城市有57个，比6月份参与了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；多少钱降低的城市有13个，比上半年增加31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄降低3.7%、吉林降低3.3%、岳阳降低3%、唐山降低2.9%、徐州降低2.8%。 虽然近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在减速下跌，标明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 表1.9月份房价涨幅较快的城市■ 4．资金来源富余：国际存款和团体按揭存款增长清楚放慢受货币政策宽松、销售量参与和直接融资参与三大要素的影响，往年以来房地产开发投资资金来源富余，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。 前三季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。 尤其值得关注的是，国际存款和团体按揭存款增长清楚放慢，占资金来源的比重清楚提高。 前三季度国际存款增速达47.2%，同比放慢了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；团体按揭存款增速达107.7%，去年同期则是降低14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。 ■ 5．供应上升：施工面积增速止跌上升，新开工面积强力反弹前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是往年以来施工面积增速延续4个月成功正增长。 房屋新开工面积7.32亿平方米，同比降低0.4%，降幅比1-8月增加5.5个百分点。 施工面积增速继续上升，新开工面积降幅收窄，标明随着房地产市场的量价齐升和去库存化进程的放慢，开发商的市场决计正在逐渐恢复，企业扩展投资的志愿正在不时增强。 6．国房景气指数继续走高 9月份，全国房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是往年以来延续第2个月坚持在100以上。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。 ■ 二、多种要素促进房地产市场逆势上扬1．宽松的货币政策是直接要素房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运转有选择性影响。 往年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在过度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅参与，同时出台了降低了首付款比例、存款利率活动、减免买卖环节税费等一系列活动政策，有效抚慰了住房消费。 供应方面，过度宽松的货币政策为开发商提供了富余的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存存款利率，降低购房首付款比例，造成包括自住和投资投机在内的市场需求被同时加大。 在供应弹性较小甚至有所增加的状况下，前期积压的市场需求失掉集中释放，从而惹起了房价的大幅下跌。 2．通胀预期是直接诱因基于对全球各国向市场注入少量流动性惹起严重的通货收缩的担忧，加上国际外经济触底上升势头好于预期，投资者对未来通货收缩的预期越来越剧烈，尤其是高支出阶级对其资产保值增值的需求不时增大，在经济不景气、金融市场开展缓慢、投资渠道有限的状况下，置业买房成为我国高支出者资产保值增值的首选。 假设说往年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价下跌的主力军。 进入三季度，随着货币政策的灵活微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，惹起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现价升量滞的局面。 3．消费结构更新是关键基础国际阅历标明，随着居民支出水平的提高，大部分国度消费结构中基础性生活性消费如食品、穿着类在消费支出中所占比重降低，开展性享用性消费如寓居、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不时降低）。 2008年我国人均GDP到达3266.8美元，往年我国人均GDP将超越3500美元，依据居民消费结构的变化规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将一直是我国居民消费结构更新的主力军。 往年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构继续更新，对住房的消费需求不时参与分不开的。 三、我国房地产市场再次调整的或许性无论是从行业开展周期来看，还是从多少钱水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和或许性依然存在，甚至还比拟大。 1．从行业开展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充沛的在微观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、兴盛和衰退），经济增长和物价之间依次有低增长、低物价、高增长、低物价、高增长、高物价、低增长、高物价四种组合。 实践上，房地产行业也有着相似的循环规律：（1）普通而言，房地产市场的调整总是以成交量的降低为先兆，但此时房价依然坚硬，出现所谓量涨价升阶段；（2）接着多少钱和成交量会双双降低，即量价齐跌阶段；（3）随着多少钱的下跌，有效需求不时参与，成交量末尾上升，进入量升价低阶段；（4）最后随着微观经济的好转和成交量的继续参与，投机需求不时生动，进而演化为量价齐升阶段。 从一个阶段开展到另一阶段所需时期关键取决于房地产自身开展所处的阶段和外部环境的变化。 依据行业开展周期，可以把2000年以来我国房地产开展环节分为三个阶段：第一阶段（2000-2002年）：量升价低阶段。 表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售多少钱指数年均涨幅为2.0%。 由于住房制度革新之前累积的少量真实需求失掉集中释放，再加上多少钱涨幅较小，造成该阶段市场成交量大幅参与（年均增幅20%以上）。 表2.2000-2009年全国房屋销售多少钱指数、房屋销售质变化状况■ 第二阶段（2003-2007年）：量价齐升阶段。 从2003年末尾，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种要素影响，全国房屋销售继续参与（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入加快上升通道，5年时期全国房屋销售多少钱指数年均涨幅超越了7%。 第三阶段（2008年）：量涨价升阶段。 随着市场不时生动和投机活动的参与，全国房价继续增长，但不时攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国度微观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，造成该阶段市场成交量急剧萎缩。 2008年全国房屋成交量降低近两成，为1998年房改以来的首年降低。 依据行业开展规律和国际阅历，房地产市场调整周期普通在3年以上，而我国从2008年末尾的房市调整继续还不到1年，假设以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅继续了7个月时期（2008年8月到2009年2月）。 进入2009年，受国度经济抚慰政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提早完毕调整。 可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充沛的。 2．房价偏高，调整空间较大权衡房价上下的方法很多，这里我们经过相对多少钱法、房价支出比和多少钱租金比三种方法来权衡我国房价总水平的上下。 （1）房价支出比总体偏高当住房用来满足自住性需求时，支撑房价上下的关键是居民的实践购置才干，通常用房价支出比来表示。 结合国人居中心在对50多个国度的首都城市启动调查后以为，一套住房的合理多少钱应在居民年支出的2至3倍，当超越6倍时，大少数人就会有力购置，市场就会出现疑问。 依据测算，2007年我国房价支出比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价支出均打破了10：1，北京中心区更是到达22：1的高位，清楚高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 （2）多少钱租金比逐年提高，市场泡沫和风险不时积聚当房产作为投资需求时，选择房价的关键要素就是房屋租金，国际上通常用多少钱租金比来表示房价水平的上下。 受数据可得性的限制，这里我们采用国度统计局发布的商品房销售多少钱指数和租赁多少钱指数之比来表示房价与租金多少钱的相对变化。 假设比值大于1，说明多少钱租金比拟高，投机成分和市场泡沫增大；反之，假设比值小于1，则说明多少钱租金比拟低，市场的投机成分和泡沫在增加。 表3数据显示，近年来，我国房地产市场多少钱租金比继续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年不时在1.04以上，2009年前三季度也到达1.04。 多少钱租金比继续高于1，说明近年来随着房价的不时上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不时增大。 表3.全国房屋销售多少钱指数与租赁多少钱指数（上年=100）■ 注：*为2009年第三季度数据（3）从相对水平来看，我国一线城市房价曾经接近甚至超越了兴旺国度2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售两边价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京城市一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。 反观国际，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价到达2万元/平方米。 思索到购置力平价、我国住房只要70年的土地经常使用权，再思索到美国、日本的人均支出超越我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实践上已远远超越了兴旺国度。 因此，不论从行业开展周期还是从权衡房价的三大目的来看，以后我国房价总水平清楚偏高，调整的空间和或许都是存在的，甚至可以说还比拟大。 四、2010年房地产市场大幅调整的或许性不大虽然我国房地产市场再次调整的或许性较大，但调整的详细时期和幅度关键取决于政策尤其是货币政策和微观经济走势两大要素。 从政策因历来看，随着经济企稳上升态势确实立、通货收缩压力的不时增大，货币政策操作将不时收紧，这将惹起房地产市场调整；但从微观经济运转来看，国际金融危机冲击最坏的时期曾经过去，明年经济情势好于往年，这又对房地产市场起到促进作用。 总体判别，虽然我国房地产市场存在调整的或许性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅降低的或许不大。 假设不出台新的调控政策，不扫除明年房价又会延续多少钱非理性下跌。 1．房地产开发投资增速将在15%左右2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的状况将清楚改善。 首先，往年以来房价下跌和销售上升将推进开发投资参与。 其次，国度降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资才干。 第三，房屋销售的参与使房屋库存大大增加，有限的库存将奖励开发商放慢投资。 第四，十大产业复兴规划的出台将对相关产业的投资起到抚慰作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。 再加上政府对保证性住房的树立力度不时扩展，估量明年房地产开发投资将继续坚持较快增长，全年增长15%左右。 2．全国房价大幅下跌的或许性不大随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房存款政策，投资和投机性需求将遭到一定水平的抑制，不扫除明年部分城市出现房价和成交量出现降低的或许。 但总体上看，受微观经济景气上升、居民支出参与、流动性总体宽松和消费结构更新等要素的支撑，明年房价大幅下跌的或许性不大。 3．全国房地产市场风险关键集中在一线城市这里仍采用房价支出比来权衡实践房价的上下及其泡沫水平，我们测算了全国34个省会城市和方案单列市的房价支出比。 结果（见表4）显示，（1）绝大少数城市房价支出比偏高。 在我国大陆35个直辖市、省会城市和方案单列市中，房价支出比低于6.0：1的只要2个，高于6.0：1小于8：1的地域有12个，介于8：1和10：1的地域也有12个，高于10：1的有9个。 （2）房价支出比偏高的城市关键集中在一线城市和经济兴旺城市。 如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海兴旺城市，房价支出比均超越了10：1，大少数中西部地域城市房价支出比普遍较低。 （3）中西部地域的一些城市房价支出比也偏高，需惹起关注。 如西北地域的兰州和西安，西南地域的成都、南宁和昆明，中部地域的南昌和太原等。 表4.全国各地房价支出比比拟■ 注：受数据可得性限制，本表测算采用2007年数据；支出指城镇居民可支配支出，房屋面积按每套90平方米计算五、参与供应抑制需求促进房市安康开展虽然往年以来房市升温对扩内需和保增长发扬了积极作用，但房价过高、下跌过快也不利于行业开展和微观经济金融稳如泰山。 因此，未来一段时期我国房地产市场调控将以稳字优先，坚持参与供应和抑制不合理需求并举，把奖励初次置业需求，维护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。 1．坚持有保有压、区别看待，对不同需求采取不同政策以后我国房地产市场消费缺乏和消费过度并存，消费缺乏是指广阔中低支出者的住房需求没有失掉基本性的处置，消费过度是指相当比例的高支出阶级拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。 因此，针对我国房价总体偏高和多少钱涨幅过快的状况，依据我国房地产市场消费缺乏和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把参与供应和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场安康稳如泰山开展。 2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求严厉执行按揭存款首付比例政策，中止年终出台的包括利率七折活动、降低首付款比例和减免买卖环节税等在内的房地产抚慰政策。 严厉限制信贷资金违规进入房地产市场。 随着经济上升和物价进一步升高（如到达3%），适时上调利率。 进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。 对非本地居民购房出台一定的政策限制。 放慢推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。 3．完善供应结构，进一步参与保证性住房树立虽然近年来国度加大了保证性住房树立步伐，但从保证性住房占住房总供应的比重以及中低支出家庭的住房需求来看，我国保证性住房供应依然缺乏，树立步伐依然缓慢。 未来几年，国度应进一步加大保证性住房树立力度，参与市场有效供应，到达平抑房价、满足需求和促进房地产安康稳如泰山开展的目的。 对国有大型企业进入房地产市场，争外地王，助推地价和房价启动政策限制。 4．引导银行业量体裁衣、有保有压地实行差异化信贷政策坚持量体裁衣、有保有压，引导商业银行依据各地的经济开展、市场需求、房价水平、建形本钱、居民支出和天文环境等多种要素，实行差异化的信贷政策。 扩展对房价比拟合理、泡沫和风险比拟小的地域的信贷投放。

数据对比看哪种更划算

摘要：30万元，说多不多说少不少，那么究竟买房好还是用来做其它投资租房住？置信这是很多人的疑问。 上方小编就经过各种数据对比，通知你有30万买房还是租房哪种愈加划算。 有30万买房还是租房数据对比看哪种更划算亲们，如今到卖房的时刻了吗？算一笔账，房价不涨就等于赔钱如今把房卖了是不是划算？我们不如来算一笔账。 假定你有一套价值900万元的住房，你计划出租，每月租金大约在元左右（市场价），一年是21.6万元，租金报答率在2.4%左右。 若是你计划卖掉它，相同是这900万元，不思索其他任何投资，就直接存银行5年期，年利率为4.75%，一年的收益为42.75万元。 若是计划投信托，按年收益率8%算的话，一年的收益为72万元。 单是这种投资收益，就可以人你租好些年房。 当然，这有个前提，就是房价没有下跌。 若是房价下跌，比如下跌幅度有10%，那么持有房产的年收益可达10%+2%=12%，这时卖房就不一定划算了。 但理想是，如今房价进入滞涨期，能不能继续下跌，还得打个问号。 专家以为，各城市房价的涨跌出现了“分化”，一线城市的房价还在坚持下跌，虽然下跌的幅度渐小，二三线城市的房价不容易下跌，四五线城市的房价有或许下跌。 所以，若是你所在的城市，房价不涨的话，继续持有房产就等于赔钱，卖房的钱做其他投资，收益远比持有房产划算哦。 一套900万元的住房1.每月租金元左右，一年的收益是21.6万元租金报答率=21.6/900=2.4%2.直接存银行5年期，年利率为4.75%，一年的收益为42.75万元。 3.投资信托，按年收益率8%算的话，一年的收益为72万元。 若是房价不涨，持有房就等于赔钱。 空置率超越30%小城市持有房产不如卖掉油价涨是由于石油资源稀少，那么，房价猛涨也一定是住房稀缺了？但是，《人民网(行情,问诊)》曾报道称，中国空置房可供2亿人寓居，据此，可以推算出中国住房空置率至少超越30%。 随着房地产开发热潮的不时推进，鄂尔多斯(行情,问诊)似的“鬼城”形式似乎一场传染病，在全国各地蔓延。 从南到北，从沿海到中原，从一线城市到小县城，许多新区新城或多或少挂上了“空城”、“鬼城”的名头。 继鄂尔多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彦淖尔新区、二连浩特新区、郑东新区、河南鹤壁新区、辽宁营口新区、云南呈贡新区、江苏镇江丹徒、湖北十堰新区、河南信阳新区以及常州武进新区等。 它们大多是新建的城区，或空置率居高不下，或销售不畅，或入住率极低??在老外都喊着“中国房地产有救了”的同时，中国富豪依旧据守房地产阵地。 胡润研讨院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示，仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选，这一比例已延续四年超越60%。 是投资巨匠们错看了中国房地产，还是中国富豪们在等候泡沫何时破灭？无论如何，这一直是穷人的游戏。 穷人决不会在空城买房，老百姓假设在此处投资房产，将卖给谁？要做房产投资，该城市的房子值不值的买呢？中外“鬼城”的构成有许多相似之处。 如美国的底特律、西弗吉尼亚州的鸦林镇，都是由于工业破产而变成“鬼城”，这与中国一些资源干枯型城市相似。 当然，中国也有些特殊的“特性”，最典型的就是土地财政，短期的土地供应过度放量，加大了“空城”、“鬼城”的规模。 但是，假设仅仅将这种特殊性当成关键要素，就会掩盖中国房地产正在分化和已然分化以及继续分化的实质。 小城镇住房投资无法靠为什么一线城市的房价那么贵，还有人挤破头地去买？一句话解释：人往高处走，水往低处流。 从全球城市开展的规律看，工业化时代的所谓城镇化，就是大都市化的环节。 而中国的北上广深等一线城市，就是十分典型的大都市化的延伸，它们对全中国的富有阶级、成功人士，甚至海外许多人，都具有弱小的吸引力。 比如，最能说明疑问的就是北京住着几十万山西煤老板。 中国的城镇化有一个鲜明的特点：农民进小城镇，关键是在县城购房置业；县城的人往三线城市跑，地级市的往省城跑，而省城的自然就要进北上广深。 当然，这只是全体而言。 山西煤老板有钱，可以直接从乡镇到北京置业。 这就造成了北上广土地、房子的稀缺，于是只能靠多少钱来调理供求相关，房价疯涨也就缺乏为怪。 据统计，在北上广深求学的外地大在校生，70%以上想留在北上广深，他们宁要北上广深一张床，也不要老家一套房。 这就造成了小城镇里的房子多，可年轻休息力简直曾经投靠大城市，同时意味着城镇开展继续依托原有休息力，开展动力小，买房置业的升值空间微乎其微。 三四线城市人走“房”凉全全球城市人口中，73%寓居在百万人口的城市里。 而中国的城市人口，只要不到50%寓居在百万级的城市里，不只远远低于日本、韩国，也低于印度、印尼。 这就意味着中国未来的城镇化，一二线城市的人口数还有庞大的上升空间，因此对房地产的需求也会同步增长。 而城市由于土地无法再生，地王之上有地王、楼王之上有楼王就是肯定的事情；相反，在许多三四线城市，人口则是降低的趋向。 据人口普查资料，很多城市10年间人口数量不只没有参与，反而增加了。 目前中国户均住房曾经超越一套。 中西部的三四线城市人口逐年增加，房地产开发稍有不慎，肯定供大于求。 这样的城市，即使低价买了房，想要低价卖出，谁来买单？房价泡沫早晚会被刺破2012年被炒得最火的就是温州房产降价，房价大降40%。 与2009年、2010年的最高位时相比，回调了大约30%~40%。 温州郎兆房产专业机构董事长叶维坚对媒体表示，楼市微观调控将温州的投资购房泡沫完全击破。 由于投资性资本进入，温州房价曾一度加快下跌，并在2009年、2010年到达高位，市场行情火爆，有的楼盘多少钱甚至成倍下跌。 当调控政策出台之后，温州的楼市末尾降温，一度火爆的楼盘多少钱逐渐回落。 以温州的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房转让多少钱最高可达8万元/平方米，如今已降至4万元~5万元/平方米。 业内专家以为，温州这类屡次出现地价负增长的城市，其房地产及土地市场已被过火透支。 而全国地价同比增速继续放缓则说明，在微观调控下，土地市场的供需矛盾失掉缓解，进入良性开展阶段。 像温州这类城市，投资地产需慎重。 在房地产调控日益严厉的今天，小编以为房地产泡沫迟早是要被刺破的。 选择城市投资前，一定要看清该地的房产情势，不然，低价买进，低价售出，岂不是“赔了夫人又折兵”？那些被爆出的“鬼城”龟城：云南昆明呈贡住宅遍地见满街只见生物不见人位于昆明西北，面积461.1平方公里，有着“中国花卉第一县”的美称。 这里什么都不缺，就是缺人。 鬼城：康巴什新城房地产泡沫最典型的案例耗资50多亿元打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什是一座奢侈新城，曾方案寓居100万人口，却成了一座无人寓居的“鬼城”。 空城：郑州郑东新城房屋空置率达90%河南郑东新区远景概念规划范围150平方公里，整个工程上去，将近2000个亿。 睡城：惠州大亚湾啥都不长只长房子一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年内拔地而起。 不时被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地，白昼开阔的大街上难见人影，七成以上的空置率，让整个城市就像睡熟的婴儿。 看跌派：买房不如租房高房价重压下的租房经济学“我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。 从方向上看，应该奖励更多的人租房。 ”温家宝的话言犹在耳。 房价飞速下跌，房租紧随其后。 “买房穷永世，租房毁三代”的警示语时时萦绕耳畔，是租房还是买房，不时困扰着许多人。 关于初次置业的购房者来说，以前也许较容易决断，但经过一连串的调控措施后，这个疑问如今变得很让人纠结了。 “当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。 从方向上看，应该奖励更多的人租房。 ”温家宝的话言犹在耳。 在以后的情势下，租房愈加适宜。 之所以得出这样的结论，关键是由于房价目前依然处于高位，超越大少数购房者的接受才干，这样的房价水平难言合理。 而从另外一方面来看，国度对楼市调控力度并未清闲，房价还存在一定的下行压力，故在此阶段购房，在未来难免会遭遇资产缩水的为难情形。 在海外，租房过日子也是生活的一部分。 所以，租房应该成为一种被人们所接受的生活理念。 正是基于这样的思索，小编建议：现阶段还是要租房。 假设你有30万，买房还是租房？王先生在广州任务，已有30万元存款，碍于房价涨得过快，他不时在犹疑究竟要不要买房。 假设购卖价值100万元的房子一套，存款15年期，小编经过买房和租房所出现的费用对比，为王先生算了一笔账。 买房需贷70万元15年总利息40.11万元王先生购房要求首付30万元，若操持商业存款，则要贷70万元。 假设还款期限为15年，按目前商贷的基准利率6.55%计算，王先生每月要支付6117.01元的供房款，15年总利息是40.11万元，最终还款总额约为140.11万元（首付30万元+15年×月供6117.01元×12个月=140.11万元）。 也就是说，不算中介费和部分税费，王先生15年要投资140.11万元，才干拥有一套住房。 租房15年比买房少花119.23万元为了便于计算，我们以王先生要买的这套房子的月租金为2117.01元、租期15年且租金不变为前提，拿上述用于付月供的6117.01元扣除现有月租金2117.01元来计算，每月还剩4000元。 假设每月将剩余的4000元以定存的方式存在银行，以目前一年期存款利率2.85%计算，15年的存款总利息约为2.38万元。 除此之外，用于首付的30万元也常年存入银行，相同依照一年期定存利率2.85%计算，15年后取得利息14.85万元。 由以上数据推算，王先生15年中支出的租金总和：2117.01元×12个月×15年=38.11万元，而王先生15年中定存取得的总利息为2.38万元+14.85万元=17.23万元。 与买房支出140.11万元相比，王先生相当于在这15年中余下了140.11万元-38.11万元+17.23万元=119.23万元。 15年后的价值选择谁划算经过以上买房和租房两组数据的对比，置信有不少人都以为租房比拟划算，其实也未必。 理财师陈小姐表示，租房划算还是买房划算，就看15年后该套二手房的价值高，还是经过租房省下的119.23万元的资金价值高。 那么，怎样才知道二者最后谁能称“霸”呢？陈小姐称：“依照总价100万元计算，城市一套66平米的小两居二手房的单价相当于1.5万元/平方米。 假定用119.23万元的资金来购置66平米的房子，相当于单价1.81万元/平方米”。 假设王先生要买的这套房子15年后房价低于1.81万元/平方米，那么买房就不如租房划算；假设与1.81万元/平方米持平，那么买房与租房的费用持平；假设高于这个多少钱，买房就比租房划算。 购房本钱仍过高以上海为例，在中外环线间，一套面积在100平方米左右的二手房，挂牌价在250万~300万元之间。 这样的房价水平，关于普通工薪家庭来说，确实有些勉为其难了。 相关数据标明，包括北京、上海在内的国际大城市，房价支出比偏高，这意味着目前购房本钱依然偏高。 依据第一太平戴维斯发布的相关数据，上海中等价位住宅总价与中等家庭年支出之比率约为30%。 这意味着在上海，一个中等支出家庭买一套100平方米的两居室，要求妥协30年，为以后中原最高；广州与北京次之，约为28年。 这显然要高于海外的水平。 如在瑞典斯德哥尔摩，该比率约为11%；澳大利亚悉尼低于10%；在瑞士的苏黎世，该比率远低于10%。 面对这种现状，不买房成为比拟理想的选择。 确立租房生活理念租房应该成为一种新的住房消费理念。 虽然国际租房市场早已有之，而且如今曾经变得相对比拟成熟，能够满足各种类型的需求。 但无法否认的是，租房在很大水平上是不得已而为之，其真实许多人的内心深处，置业不时为第一选择，不论条件能否支持。 但海本国度和地域却并非如此。 有数据标明，有六成德国人一辈子不买房，在1993年，德国人拥有产权房的比例为39%，虽然过去了18年，但这一比例仅上升了4%，可见德国很盛行租房。 在德国，除了带子女的家庭和高支出者，独身家庭租房比例高达72%，无子女家庭租房比重也到达52%。 虽然英国、西班牙和意大利的自有住房比例高达80%左右，但纵观整个欧盟国度，自有住房比例也不过60%左右。 我们的邻国日本，虽然同为东亚国度，对土地有着很深的情结，但由于房价高昂，日本大少数年轻人不只在结婚时选择租房，而且婚后相当长一段时期也是过着租房的日子。 数据标明，日本租房结婚者比例高达67.1%，40岁以下的人群租房寓居成为常态。 由此可见，租房应该成为住房消费中的一种选择。 在尚未到达购置自有住房的情形下，无妨先主动选择租房，这样既可以防止自己由于买房而背负繁重的财务担负，也能布置财力用在其他的中央，比如投资理财，再比如自身“充电”。 即使曾经具有了购房条件的人，也可以灵敏布置自己的财务方案，并不一定要把全部家当都押在房产上，从而失去了提高生活质量的时机。 不过，由于目前租房市场并不是很规范，存在着保证力度不够、保证租客制度不全、扶持力度偏弱等疑问，但这些都不是阻碍我们选择租房的关键理由，由于这些疑问终会失掉处置。 我们曾经欣喜地看到，国度在住房租赁市场树立方面下了不少功夫，比如重拾公租房、廉租房树立，加大租赁住房供应等，置信经过种种行之有效的引导，租房会渐突变成一种可行的住房消费方式。 租房，应该成为一种新的生活方式。 看涨派：打死不卖房一线城市房价还要下跌北上广等地都属于移民城市，就像美国的纽约、华盛顿等地域一样，吸引着全国各地的年轻人来此寻觅开展时机，这在客观上支撑着房价，让房价不那么容易跌。 理想是，即使在2008年迸发金融危机时，纽约、华盛顿的房价也从未跌过。 链家地产市场研讨统计显示，北京7月纯商品住宅成交均价为元/平方米，环比下跌9%，同比下跌21.6%，创下历史新高。 与北京相似，上海、广州、深圳等一线城市房价往年以来也屡创新高，1至6月，房价平均涨幅高达11.2%。 他们真实的买房故事和北上广等地销售房产的数据，无一不支持着房价还在下跌的理想。 而在叶先生看来，如今依然是持有房子的时刻，尤其是北上广等一线城市。 他以为，一线城市的房价还有一定的下跌空间，至于二三线城市，房价或许不容易下跌，四五线城市的房价则或许下跌。 “地王”东山再起楼市暖不暖？看看土地市场。 近几个月来，房企的拿地热情就如天气普通逐渐升温，大少数房企继续积极拿地，多地不时出现“地王”踪迹。 而土地出让的事，往年似乎也尤其多，南京、成都、广州、合肥、昆明、长沙、武汉、哈尔滨、西安和兰州等10个城市特别多。 据不完全统计，这10个城市上半年土地出让金高达4703亿元，平均同比增幅达200%，占比全国306个城市土地出让金的40%。 一些特别地块的竞拍环节也能让人看出土地市场的炽热。 8月7日，武汉东湖高新(行情,问诊)区一地块，面积为.19平方米，起始价为万元，惹起了8家房企的关注。 经过5小时487轮竞拍，旭辉集团最终以13.45亿元竞得，溢价超越一倍，到达114.4%。 不只是武汉，纵观全国各地，卖地风是愈刮愈烈。 7月23日，北京朝阳区的孙河地块经过70轮竞价，最终中粮以23．6亿元夺标，折合楼面价4.8万元一平米，超越此前北京土地市场单价最高的万柳地块。 北京市土地整理储藏中心地下披露的数据显示，往年前7个月，北京土地出让金算计约为870亿元，比去年同期下跌约265%。 在北上广等地，商品房的土地供应不时呈饥渴形态，较好的地块依然是僧多粥少。 业内人士以为，虽然关于房地产市场的形态，很多人都剖析说很严峻，都在讲控制房价，但实践上开发商都在“抢地”，由于每个开发商的行为都证明他们对未来的判别很心知肚明。 一线城市房价继续下跌火爆的卖地，令不少业内外人士担忧，房价能否还将继续下跌？8月1日发布的7月百城多少钱指数显示，房价涨跌末尾出现分化。 7月重点监测的100个城市中，61个城市环比下跌，39个城市环比下跌。 值得留意的是，北上广等十大城市7月住宅均价为元每平方米，环比下跌1.34%，与去年同期相比下跌11.06%，这也是近三年来同比涨幅初次超10%。 三四线城市房价跌与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东莞跌幅最大，达1.71%。 相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时期来消化库存。 按业内人士预算，北京现有土地库存的消耗时期缺乏两年半，上海和广州区分缺乏一年半和一年，但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积，要求6年以上，市场供应曾经超出了真实需求。 数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比达5.7，延安达4.34，存在严重供过于求现象。 湖南湘潭从6月份末尾，一手商品房网签成交面积继续下滑，房价也在7月出现下跌。 量价齐跌，这是典型的供大于求信号。 房价涨不涨看人口流动为什么一线城市的房价不时在下跌？在某些专家看来，一线城市房价的下跌，除了经济方面的供求要素，还与人口流向有关。 一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源吸引了一大批外来人口的流入。 北上广等地都属于移民城市，就像美国的纽约、华盛顿等地域一样，吸引着全国各地的年轻人来此寻觅开展时机，这在客观上支撑着房价，让房价不那么容易跌。 理想是，即使在2008年迸发金融危机时，纽约、华盛顿的房价也从未跌过。 一个城市房地产市场的增长动力大小，取决于人口流向，人口流入量大的城市，房价下跌空间较大，人口流出地的房价则不具有下跌的前提。 虽说过去十年，房产投资遵照“傻瓜逻辑”，不论在哪买，只需买了就是赚，但无法否认，买在大城市的房子，确实比买在小城市的房产要涨得多。 要素就在于大城市有更强的人口集聚才干，不论是自住需求还是投资需求，大城市的空间纵深都大于小城市。 如此一来，疑问末尾变得更明晰了——判别未来几年某地的房价是涨是跌，很大水平上要看该城市是在吸纳新增人口，还是人口在流出。 房价下跌派言论亚太城市研讨会房地产分会会长陈宝存：房价涨是没有异议的。 房价涨，这是没有异议的。 至少一线城市五年要翻一番的，其他二三线城市各种条件不一样，有的就是人口的拥入不太充沛的地域，或许涨幅不高，但是一定还会涨。 诺亚正行CEO章嘉玉：一线城市精髓地带疑问不大，三四线城市房产存在风险。 我国的房地产市场是一个区域分化、结构性的房市。 我以为，投资者假设持有的是一线城市的精髓地段，疑问不太大。 毕竟那些精髓中央比如上海的陆家嘴，北京二环等精髓地段，曾经没有新增的土地可以开发了。 但是二三线、三四线城市，被城镇化炒作出来的房地产市场，尤其是供应较多的住宅类房地产将存在较高的风险。 全国工商联房地产商会会长聂梅生：下半年房价下跌动力依然存在，但同比涨幅将趋缓。 往年上半年房地产总体情势用一句话描画，就是各项目的处于本轮调控以来高位。 2013年以来，房地产投资奉献率、房地产买卖量、买卖额等多方面目的由负转正，到达近两年高位。 由于微观经济影响，下半年虽然房价下跌动力依然存在，但是同比涨幅将趋缓。 经济学家郎咸平：深圳买房可以对冲70%的通胀。 虽然地产领头的50多个相关行业都正趋向探底，地产业的萧条恐怕难以规避，但买楼仍是对立通货收缩最有效的手腕。 楼市最大的优势在于它能抵抗滥发货币的行为，“例如在深圳买房，楼价下跌的速度最少可以对冲掉70%的通胀。 ”