深圳国际控股有限公司基础设备公募REITs发行状况及拟出售子公司股权的暂时受托控制事务报告公布 (深圳国际控股有限公司)

媒体信息，7月3日，深圳国际控股有限公司基础设备公募REITs发行状况及拟出售子公司股权的暂时受托控制事务报告公布。

严重事项

近日，受托控制人从发行人处得知其展开基础设备公募REITs发行状况及拟出售子公司股权的相关事项，并就相关事项的进度状况说明如下：

发行人此前申报的华夏深国际仓储物流关闭式基础设备证券投资基金（“华夏深国际REIT”）已于2024年3月26日经深交所审核经过，中国证券监视控制委员会亦已于近期准予注册华夏深国际REIT。

发行人于近日得知，华夏深国际REIT已于2024年6月21日成功出售，方案近期在深交所上市，买卖代码为180302，简称为“华夏深国际REIT”。华夏深国际REIT的最终募集基金份额6亿份，出售多少钱为人民币2.490元/份，基金募集资金总额约为人民币14.94亿元。发行人按华夏深国际REIT出售价认购30%的基金份额。

华夏深国际REIT的资产支持专项方案控制人股份有限公司已设立华夏深国际REIT的资产支持专项方案。依据华夏深国际REIT相关买卖布置，发行人子公司深圳市深国际物流展开有限公司将向华夏深国际REIT出售项目公司（系“贵州深国际综合物流港展开有限公司”和“杭州深国际综合物流港展开有限公司”统称）股权，估量股权转让价款合共约为人民币11.17亿元。

待项目公司股权转让成功后，项目公司将由华夏深国际REIT直接全资持有，而发行人将直接持有华夏深国际REIT已发行基金份额总数的30%。因此，发行人将直接持有项目公司30%权利，项目公司将不再为发行人的附属公司。

影响剖析

本次发行基础设备公募REITs及出售子公司股权后，发行人估量将从项目公司权利转让失掉税后出售收益约人民币5.12亿元（项目公司股权转让对发行人的通常影响金额将以项目公司股权转让的通常多少钱与项目公司于交割日的资产净值之差为基准启动核算，且须经发行人审计机构最终审核确认）。本次基金募集资金方案关键用于发行人物流主业投资，有利于扩展公司主业中心资产规模、优化财务结构、实施展开战略，成功可继续展开。

证券作为以上债券的受托控制人，为充沛保证债券投资人的利益，实行债券受托控制人职责，在得知相关事项后，及时与发行人启动了沟通，依据《公司债券受托控制人执业行为准绳》的有关规则出具本暂时受托控制事务报告。中信建投证券后续将亲密关注发行人关于上述债券本息偿付及其他对债券持有人有严重影响的事项，并严峻依照《公司债券受托控制人执业行为准绳》、《深圳国际控股有限公司2021年面向专业投资者地下发行公司债券之债券受托控制协议》及《深圳国际控股有限公司2023年面向专业投资者地下发行公司债券之债券受托控制协议》等规则或商定实行债券受托控制人的职责。特此提请投资者关注本期债券的相关风险，并请投资者对相关事项做出独立判别。

灵智数科的背景是什么？

1. 天虹商场股份有限公司，简称天虹商场，股票代码为，是一家中外合资连锁批发企业。 其控股股东是中国航空工业集团下属的中国航空技术深圳有限公司。 自1984年成立以来，经过人本、迷信的控制和专业、高效的运营，公司取得了出色的业绩，延续14年入围中国连锁百强企业。 2. 天虹股份是一家商业股份有限公司，方案展开消费基础设备公募REITs的申报发行任务。 公司已委托中航基金控制有限公司和中航证券有限公司启动相关方案的沟通、设计、报批及发行等任务。 天虹股份拟以其全资子公司苏州市天虹商业控制有限公司持有的苏州相城天虹购物中心为底层资产，启动公募REITs项目申报发行。 3. 飞亚达精细科技在2024年度估量与关联方的日常关联买卖金额不超越人民币19,000万元。 关联方包括航空工业集团、中航国际、天虹股份等。 买卖内容涵盖销售、推销和提供劳务等，且定价公允合理。 此外，该公司的独立董事曾经专门审议并经过这项买卖。 4. 中航国际-天虹商场在2017年发布校园招聘公告。 天虹商场股份有限公司是一家中外合资连锁批发企业，其控股股东是中国航空工业集团下属的中国航空技术深圳有限公司。 自1984年成立以来，经过人本、迷信的控制，专业、高效的运营，公司取得了出色的业绩，已延续14年入围中国连锁百强企业，旗下拥有天虹”与君尚”两大批发品牌。 5. 天虹股份宣布与中航国际成套设备公司达成协作，共同展开储能蓄电项目。 这个项目位于深圳市宝安区沙井街道的新沙天虹购物中心。 中航国际成套设备公司担任投资树立储能蓄电站，双方将依照节省的动力费用比例启动分配。 协作期为13年，估量累计买卖金额约3200万元。 6. 天虹股份（SZ ，收盘价：4.96元）3月14日晚间发布公告称，为加快应对市场变化，满足公司运营控制的资金需求，依据公司业务开展方案等状况，公司拟在未来十二个月内（自公司股东大会经过之日起算）对全资子公司在银行等金融机构开放授信额度提供担保，担保金额不超越人民币4.41亿元。 同时，为降低公司担保风险，保证追索权益，公司下属全资子公司拟对上述担保事项为公司提供反担保。 7. 天虹国际集团（）发布信息称，其直接全资隶属公司上海虹光银宇新动力科技有限公司与承包商上海虹云工程树立有限公司签署了一份光伏装置及树立协议。 依据协议，承包商将向天虹国际集团提供最低价值人民币9300万元的光伏装置和树立服务。 这份协议是在2024年4月26日签署的。

reits 国际合法吗

reits 国际合法吗？正在业界普遍预期春节后证监会行将推出公募REITs方案，大家正在翘首以待的时刻，北京金融资产买卖所（以下简称北金所）《 北京金融资产买卖所住房租赁企业股权买卖服务指引（试行）》在春节前横空出生，一个专属版的REITs方案作为春节礼物迎面砸过去。 这一出，一下子把正在回家旅途或许整理行囊预备过节的金融民工忙坏了：这不又得抽时期赶忙细心学习体会，以便春节可以多一种搬砖的秘籍。 我们在此做个解读，看看北金所推出权益型的REITs方案“葫芦里藏着什么新春大礼”。 对中国REITs开展有一定了解的读者想都必知道，早在十多年前，监管部门就曾经组织专家研讨中国的REITs方案；人民银行还出过一个债券型REITs征求意见稿；去年上交所也推出一个公募基金加ABS的试点方案，但终因各种要素而夭折。 这次北金所推出权益型的REITs方案，勇气可嘉。 （另外，关于北金所的背景，详细如下）所以是哪门子央行版REITS...要这也算，CFETS和上清所发的文都算央行的了...言归正传，还是让我们先睹为快，北金所方案的要点——稀释成一个词就是股权型REITs。 其基本买卖结构可以描画如下图：契合规范的房地产租赁公司原始股东可以在北金所及其协调机构的协调下成功初次信息披露及初始信息记载、承当住房租赁企业的活期信息披露督导义务、协助成功信息记载变卦，把持有的股权转让给合格投资者。 北金所精心设计了一套REITs股权转让的的房屋租赁企业的规范：一是 组织外形规范：住房租赁法人组织。 二是 专业化规范：以专业化和机构化方式从事房地产租赁业务：房地产为租赁用地、租赁住房、商业物业、基础设备。 三是 资产规范住房租赁企业至少80%的资产投资于可发生稳如泰山租金支出的房地产项目。 四是 支出规范：住房租赁企业收益的80%以过去自于租赁类房地产项目继续运营的租金支出。 五是 分配规范住房租赁企业投资取得的全部收益，90%以上活期向住房租赁企业股东分配。 六是 负债率规范：资产负债率不超越80%。 全体而言，上述规范中规中矩，基本参照了国际通行的规范，有些还稍有提高。 如资产规范比国际通行的75%提高了5%。 资产负债率低于美国的杠杆率而高于新加坡和香港的规范。 在基本契合国际上通行的REITs规范的状况下，衷心肠希望相同如国际通行的那样失掉防止双重征税待遇。

公募REITs正式入场：谁能率先享用这场超万亿盛宴？

公募REITs正式摆到桌面上，意味着时代做出了切割——地产增量时代大势已去，存量时代正式到来，并正走向高点。 40号文和35号文政策加码，意味着超万亿的存量“资产IPO盛宴”将起，一场关于运营人的狂欢蓄势待发。 01超万亿，存量资产的IPO盛宴早在去年4月，证监会40号文推出，中国证监会和国度发改委结合发布《关于推进基础设备范围不动产投资信托基金(REITs)试点相关任务的通知》。 至此，我国公募REITs短跑探求13年，在2020这个“元年”正式拉开序幕。 1月15日，国度发改委投资司的35号文，又给这场公募REITs盛宴打了一针强心剂。 今天，《国度开展革新委办公厅关于树立全国基础设备范围不动产投资信托基金试点项目库的通知》正式发布，新规强调：向国度发改委介绍基础设备REITs试点的项目，应从储藏库中一致选取，未入库项目不得介绍。 在35号文之前，各地公募REITs正依照“中央发改委-国度发改委-证监会-上交所、深交所”这一申报流程有序启动。 35号文推出后，业内人士剖析以为，这意味着公募REITs从试点任务走向了常态化。 公募REITs一经开闸，各类介入方争相抢跑，有基金连夜组团队抢份额。 截至去年10月底，上交所试点基础设备公募REITs项目库和储藏项目库曾经有50多单，深交所试点储藏项目曾经超越了20个。 到了2020年年底，首批不超越30个公募REITs项目已成功了争辩。 业内人士推测，依照目前的进度，首批公募REITs项目有望于往年春节后推出。 公募REITs究竟是一场多大的盛宴，谁能介入，跟哪些人有关呢？首先，这是一场堪比A股体量的超万亿级市场。 目前中国曾经构成了庞大的存量市场。 截至2020年7月底，中国铁路营业里程到达14万公里，位居全球第二；高铁3.6万公里，位居全球第一；全国公路里程打破500万公里，位居全球第一；城轨运营里程超6700公里。 据北大光华控制学院《中国基础设备REITs创新开展研讨》，中国基础设备存量规模超越100万亿，若仅将1%启动证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设备REITs市场。 博时基金以为，近万亿元的REITs市场规模只是保守预算，若积极预算，市场规模大约6万亿元。 假设拿公募REITs跟A股市场来对比，截至2020年末，沪深股市总市值已达79.72万亿元。 按上市日计算，全年共有396只新股相继登陆沪深市场，首发募集资金总额接近4700亿元。 截至2019 年末，全球已有42个国度和地域立法推出REITs，算计发行公募REITs数量为881支，全球REITs市值到达2万亿美元，其中美国市场REITs市值占全球总市值的六成以上。 假设在未来某一阶段中国市场的REITs市值能跟美国旗鼓相当，那么至少也是一个9万亿的盘子，这个数字远比国际目前50家上市房企近3万亿的总值要高。 国金证券依据 EPRA披露的数据以为，2019 年末全球79 个国度/地域商业不动产的总市值超 31.1 万亿美元，其中地下上市证券部分市值约为 3.8 万亿美元，其中REITs 市值约为 2 万亿美元。 戴德梁行报告则显示，截至2019年底，亚洲市场上生动的REITs合计178支，总市值达2924亿美元，其中日本的REITs市值占比超越一半，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值算计占比达93%。 其次，这将是一场资产运营商的IPO盛宴。 此前，业内在讨论地产下半场或许时，曾大胆预测过：地产存量时代4大万亿级风口里，将出现200家上市公司。 在目前的融资环境中，A股不太欢迎传统地产开发商，港股也只给物业股高估值。 公募REITs实质上是对资产运营商而非开发商的一种“偏爱”。 关于存量资产运营商来说，公募REITs协助这些公司手中的存量资产拧开了“现金水龙头”。 假设对标美国、新加坡的阅历来看，REITs增长潜力也十足。 其中，下降房地产投资信托是新加坡第一只房地产信托基金，也是目前最大的商业空间和工业地产投资信托。 截至2019年底，下降持有不动产数量达200 个，总资产规模达 138.6 亿新元。 2002年，下降房产投资信托IPO的每股单价为0.88新元，至今已涨至3.04新元。 香港REITs“一哥”领展房产基金()目前的市值近1500亿港元。 2005年，领展上市时每基金单位的定价是10.3港元，目前已涨至69.2港元，足足翻了近7倍。 第三，这还将是一场运营人的狂欢。 40号文发布会，上海证券买卖所债券业务中心总经理佘力曾在一场会议上强调，REITs实践上是资产和企业运营控制才干的上市。 因此，从资产面前，REITs更看重的是控制人对资产的定价、控制才干和继续的资产注入。 而从监管关于公募REITs底层资产的挑选规范来看，处处都在强调运营的继续和稳如泰山性。 比如，契合要求的项目运营期不能低于3年；未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%；支出要分散化，能够关键经过市场化的运营发生支出和现金流，且不依赖第三方的补贴。 上一个时代，高周转为王，吃的是土地和政策红利，运营这样的慢钱，不论是传统开发商还是二级资本市场都看不上。 而早年投入运营的人，干的往往也都是苦活累活，市场无规范，人才青黄不接。 公募REITs来了之后，运营人末尾唱主角，价值被认可的时代也就来了。 池塘变成了海，自然能容纳更多的探险家。 另外，这还将是一场地产基金介入的分开盛宴。 除了公募REITs开放人，在《通知》出台后8个多月的时期里，相同躁动的还有券商、基金公司、会所、律所等中介机构，保险、银行理财子公司、信托等公募REITs投资人。 这个市场究竟有多热？“都在抢，反正优质项目一旦获批，前期大家必需都在抢，这是无须置疑的。 ”这样一场超万亿的盛宴，不只让存量运营公司兴奋不已，也引发地产基金连夜组队抢份额。 一家国资背景的地产基金泄漏，早在去年11月，他们就闻风末尾连夜组建团队，撒出人马奔赴全国各地跟正在申报公募REITs的项目方争取基石投资者份额。 但有些好项目十分难抢，就像泡泡玛特IPO前的那次份额之战一样，能不能敲开项目方的门，十分考验投资团队的身手，当然更考验机构的资金实力。 “如今不好介入出来，反正要求很多沟通，光给钱不行，一方面你也不知道哪家能获批，另一方面人家为啥要你的钱。 ”目前公募REITs曾经上升到这家地产基金公司战略层面，公司甚至把公募REITs视为未来10年最大时机。 不过，这场万亿盛宴，眼下跟大少数存量资产运营玩家们没多大相关，40号文早早将商办、住宅类资产扫除了出去，最早能吃到政策红利的还是资产运营状况愈加成熟稳如泰山的新基建等资产类别。 02公募REITs“三道关”：谁的万亿盛宴？这块诱人的万亿蛋糕，哪些项目有资历申报？哪些公司有望成为“第一个吃螃蟹的人”？40号文规则，试点项目准入规范关键有三个维度，第一个是区域，第二个是行业，第三个是项目。 从区域的维度来看，重点支持的区域包括京津冀和雄安新区，长江三角洲和长江经济带，粤港澳大湾区以及海南。 目前来看，首批申报的项目关键就位于上述这几大重点区域。 从行业的维度来看，国度优先支持仓储物流、不要钱公路、水电气热、城镇污水渣滓处置等传统基础设备项目；另一方面，奖励信息网络等新型基础设备，以及国度战略性新兴产业集、高科技产业园区、特征产业园区等。 值得关注的是，园区申报公募REITs，对产业用地的类型有一定的限制，基础资产的用地性质明白不能有任何商业和住宅用地，仅限工业、科研用地。 从项目的维度来看，有两个大的维度，第一个是严厉合规，比如项目权属明晰，已按规则实行项目投资控制，以及规划、环评和用地等相关手续，已经过完工验收。 第二个是必需是优质项目，项目具有成熟的运营形式及市场化运营才干。 比如，项目运营期不低于3年；未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%；支出要分散化，能够关键经过市场化的运营发生支出和现金流，不依赖第三方的补贴。 试点项目准入规范，用一句话概括就是：聚焦重点区域、重点行业中的优质项目。 从目前首批项目的申报状况来看，“重点区域”、“重点行业”两个条件基本满足，至于能否是优质项目，目前的披露信息较少。 截至目前，协鑫能科、光环新网、首创股份、渤海股份、东湖高新等上市公司公告了展开基础设备公募REITs申报发行任务。 部分已申报的公募REITs项目从项目类型来看，目前已地下的5个项目中，城镇污水渣滓处置、水电气热等传统基础设备项目居多，但也不乏数据中心、园区等国度奖励类项目。 从拟募集规模来看，光环新网申报的公募REITs项目拟募集金额最高，到达57亿元，首创股份以18.35亿元的拟募资额位列第二，其他项目拟募集金额均在10亿元以下。 从募集资金用途来看，关键有两个用途：一个是用于基础设备项目投资，另外一个就是归还存量债务。 光环新网申报的公募REITs项目不只募集金额拔得头筹，也是目前为数不多以数据中心作为底层资产的公募REITs项目。 公告显示，光环新网申报发行公募REITs的底层资产为：公司全资二级子公司中金云网持有并运营的中金云网数据中心。 中金云网数据中心创立于2005年5月，位于北京经济技术开发区，总规划树立面积约 10.5 万平，设计机柜数算计约 1.2万个。 光环新网拟REITs化资产——中金云网数据中心资质优秀，是国际金融范围规模最大的数据中心外包服务基地。 财报显示，中金云网2017-2019 年营业支出区分为6.34亿元、7.7亿元和8.33 亿元，净利润区分为2.19亿元、2.8亿元和3.29 亿元。 截至2019年底，中金云网资产负债率为43.41%。 目前，中金云网数据中心项目关键支出来源为数据中心外包服务费支出，关键客户包括国有及股份制大中型银行、中央商业银行、保险公司、基金资管公司等。 而园区REITs申报方东湖高新，拟选取标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目，拟募集规模8.5亿元。 东湖高新系“武汉·中国光谷”的开发业主，而武汉软件新城开展有限公司于2012年5月成立，武汉软件新城一期于2013年完工。 地下资料显示，1.1期产业园项目位于武汉市东湖新技术开发区，为东湖高新集聚会焦于软件和信息服务行业所打造的全产业链主题园区。 截至目前，软件新城1.1期国际研发区17万平米片面投入经常使用，现已入驻全球500强企业IBM、法国阳狮、飞利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家国际外知名企业。 财报并没有独自披露武汉软件新城 1.1 期产业园项目的财务状况。 但是，有媒体报道，项目能否发生稳如泰山的现金流，是发改委关注的重点之一。 相较中金云网，武汉软件新城的盈利才干堪忧。 财报显示，武汉软件新城2019 年营业支出达2.76亿元，净利润达2.71亿元，其中，处置常年股权投资发生的投资收益奉献了高达3.54亿元的利润。 2020年1-7月，武汉软件新城的营收达2632万元，净盈余约3268万元。 不过，目前产业园区公募REITs的开放还是十分火爆的。 北上深各大产业园区主体都在积极申报，像招商蛇口、上海临港、上海张江，以及武汉、北京等地的多个园区都曾经开放首批试点，但竞争也是十分剧烈。 但是，也有园区运营商以为第一批时机跟他们相关不大，更多是盘活国企的存量资产。 一家市场化园区运营方担任人称，现阶段来看，真正优质的资产不会发REITs，由于触及到破产隔离，业主方不会舍得卖，而且国企的优质资产完全可以经过城投公司融资，融资利率远低于REITs途径。 不过，假设一些不是市场上最优质的，但有盘活空间的资产，假设能经过专业团队运转登陆公募REITs平台，那才是真正的价值表现。 034%，公募REITs的“分红”应战虽说公募REITs是众望所盼，但第一批试点产品，无论是收益率还是市场流动性均存在很多不确定性。 国际的公募REITs，有四类投资人可以介入：原始投资人、战略投资者，机构投资人以及散户投资人。 其中，30%的份额留给了散户投资者。 至于前面三类投资者，40号文规则，基础设备项目原始权益人介入配售，自持的比例不能低于20%，扣除向战略投资者配售部分后，基础设备基金份额向网下投资者出售比例不得低于本次地下出售数量的70%。 网下投资者包括：证券公司、基金控制公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、商业银行及其理财子公司、契合规则的私募基金控制人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。 此外，40号文还有一条强迫规则，这是介入者的一大硬性门槛：未来三年公募REITs净现金流的分派率准绳上不能低于4%。 关于国际市场来说，4%的分派率并不是一件容易的事情，有业内人士以为，只要处于北上广深中心肠段，而且租金报答率比拟高的物业才干到达4%的分派率。 银华基金董事总经理刘小平指出，依据整理的近十年国际A股整个现金分派比率的状况，关于排名靠前的行业现金分派比率的中位数也在4%左右。 “跟目前曾经介入过争辩的20家相关的公募REITs交流状况看，基本上现金分派比率的范围满足要求。 所以和国际A股的市场环境相比公募REITs的股息率是有一定的性价比。 ”泰康资产董事总经理朱培军则以为，依照目前政策要求，公募REITs分红率不低于4%，但这样的收益率未必能够满足保险资金负债方的本钱。 “保险资金希望能够寻觅到基础资产更为优秀，运营企业的才干更为突出的，能够给保险资金提供更高的分红的REITs产品。 ”反观全球公募REITs市场，40号文所规则的4%现金分派只能说居市场两边水平。 地下资料显示，美国、日本、新加坡市场的REITs分红基本坚持在3.5%-4.5%的水平。 中国香港市场遭到全体流动性偏弱的影响，普通折价发行，全体收益率大约可以到达5%-8%。 综合收益层面来看，2010-2019年，美国REITs指数累计下跌了155%，对应年化收益率7.7%，基本和标普500指数持平，清楚高于十年期国债的收益率水平。 而依据美国国度房地产信托投资基金协会统计数据，美国权益性REITs近20年的年均报答率到达13%，比同期的纳斯达克指数收益率高4%，比罗素2000指数高3%。 眼下，国际公募REITs这艘大船曾经启程，4%现金分派只是这个资金蓄水池的第一道挡板，全行业等候13年的这一场全新资产市场实验，能否开个好头，等候春节后揭晓答案。