中东资本正在挺进房地产 接盘两大暴雷房企 (中东资本正在大量流入中国)

9月20日晚间， 中国奥园 发布通揭宣布，引入战略投资者Multi Gold Group Limited成为公司第一大股东。Multi Gold是阿联酋的一家专注于中东和北非地域项目投资的投资机构。

这是继 万达集团 引入金主（包括太盟投资、中信资本、阿布扎比投资局旗下公司、穆巴达拉投资公司等）落定后，往年第二家被中东资本投资的房地产企业。

俗称的“中东资本”指代以阿布扎比主权财富基金(关键包括阿布扎比投资局ADIA、穆巴达拉、ADQ)、沙特公共投资基金PIF和沙特阿美、科威特投资局投资基金、卡塔尔投资局投资基金为代表的财团。

据凤凰网风财讯统计，“中东资本”近年在中国已投资的房地产全行业公司(含家居家电及商业等上下游范围)包括万达集团、中国奥园、、、、自若、、、、、等。

凤凰网风财讯清点发现，上述代表性“中东资本”近年在华曾经经过基石投资、股权投资、财务投资等方式投资了逾越120家中国公司。

不过“头顶一块布，天下我最富”的中东穷人在阅历过行情跌宕和骗局攻防之后，现在在全球的投资也愈加慎重。所以，被中东资本看上是要求条件的，并且关于被投企业而言，中东资本也并不等于“救世主”。

中东资本为何选择中国奥园？

中国奥园公告显示，接任公司董事局主席职务的大股东指定高管为Alobeidli，45岁，具有科技、房地产、战略咨询等多个范围逾二十年的投资阅历，此前介入了阿联酋多个房地产项目。

一位熟习海外投资的业内人士向凤凰网风财讯走漏，奥园能够找到中东资本战投，一个前提是它上半年曾经成功了境外债务重组，甚至由于重组的266亿元收益公司报表瞬间扭亏为盈，净利润很美观。

另一个条件是，奥园在大湾区还有靠近600万平的土地贮藏，在海外也还有资产，而这些持有待售资产在2023年曾经清完了减值盈余，到往年报表上资产曾经不蚀利。

“除了房地产，中国奥园体系内还能计入一些来自奥园美谷的医疗美容服务、货品销售等支出，算是其它房企少见的增量业务，或许也是这些关键投资医疗科技和动力的中东资本看中的点。”该人士表示。

可见，企业的权债明晰、不利要素能够出清以及业务具有“设想空间”是中东资本考量的前提。

并非“救世主”

中东资本也有条件

确实，被中东资本看上并投入真金白银，是要求条件的。万达被接盘面前那曲折的一年，便写满了故事。

往年9月经过天眼查审核“大连新达盟商业控制有限公司”的工商信息，其 股东已由2位介入到了12位 ，注册资本也由162.1亿元增至405.2亿元。同时“珠海万达商业控制集团股份有限公司”的控制人员信息中，公定代表人、董事长也已变卦为太盟中国总裁黄德炜。

而这面前，据悉太盟和万达的 谈判2023年就末尾了 。不过谈判时期，万达所持新达股权被解冻，美国资金分开中国不动产极大影响太盟的筹资进度，多种不确定要素频出。据黄德炜接受媒体采访时的走漏，“这场600亿元的大买卖，真正构成时期还不到4个月，一切投资细节在敲定协作框架的3天前，才被最终敲定。”

往年3月底，大连万达商管集团与太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金Ares、阿布扎比投资局旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司正式签署投资协议，5家投资方结合向大连新达盟商业控制有限公司投资约人民币600亿元，算计持股60%，大连万达商管持股40%。

经过漫长的等候，直到往年7月，万达的战投才得以落地。王健林最终以失去对万达两个中心主体的相对控制权，换取约600亿元的“救命钱”。当然，钱分批次到位，还得再等。

在整个审视和谈判的环节中，太盟是资方的中心枢纽，不过中东资本也有自己的考量。在企业风险可控的基础上，据安邦智库研讨员陈乃佳剖析，以往中东主权基金在中国展开财务投资更多，近年则偏向经过股权投资寻觅能够落地中东的产业链，带动本国经济转型。

中国房地产由于市场情势不好影响投资收益，部分海外资金主动减量中国不动产尤其是民营地产。但中国在基础设备树立、城市商业树立运营方面拥有弱小基础和成熟的产品、产线，关于鼎力展开城市和基建的国度而言仍具有吸引力。

万达、奥园或都是这一逻辑下，被中东资本选择。

对华投资加深

更多房企或有中东金主？

未来中东资本还会投资更多中国房企吗？

答案是确定的。

由于中东资本在中国的投资范围和深度正在增强。

例如近日沙特资本市场控制局发布通揭宣布，已赞同一只投资中国香港股票的ETF基金，拟在年底前于沙特股票买卖所上市买卖，追踪MSCI港股通精选指数。

截至9月23日，MSCI港股通精选指数包括 新鸿基地产、华润置地、中国海外展开、龙湖集团、九龙仓置业、长实集团、信和置业、恒基地产、九龙仓集团、太古 等地产股。

二级市场投资只是一小部分，剖析师指出，随同本地化团队日趋成熟，中东资本会进一步展开直投，并从传统的美元基金拓展到人民币基金。

通常上，往年底或2025年终沙特公共投资基金PIF在中国的第二个办公室，北京办公室将设立。穆巴达拉、科威特投资局、阿布扎比投资局近年也纷繁在北京和上海设立办公室/办事处。

这也预示着，中东资本对中国企业的投资会更深化，尤其动力、基建、制造业、医疗医药与生物科技几个关键范围协作潜力微小。

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接盘、并购，谁在收割长租公寓市场？

在蛋壳公寓“暴雷”危机还没失掉处置之际，长租公寓市场又有新意向。 作为长租公寓的头部玩家，自若末尾了收割市场的步伐。 近日，自若宣布并购贝客青年精品公寓，经过并购，自若进一步扩张了房源数量，在去年11月，自若就发布过旗下房源总数超越100万间，运营规模超越第二、三名的总数。 长租公寓是一个重资本、难盈利的生意，中小玩家选择“卖身”也很正常，贝客分属于江苏贝客邦生活服务有限公司，旗下拥有全国31个项目，关键为集中式白领公寓，算计房源近5000套，散布在北京、上海、南京、苏州等一二线城市。 长租公寓行业近两年处于剧变期：暴雷、洗牌和并购在同步启动。 一边，2018年长租公寓暴雷潮以来，一大批中小长租公寓机构相继破产，引发大规模的租客、房东维权事情。 另一边，2019年终蛋壳开启并购，枪声一响，自若、魔方等长租公寓也陆续开启收割形式。 而在洗牌中，即使是规模不小，曾经上市的蛋壳，也难逃被淘汰的命运。 虽然行业出现着天翻地覆的改动，但低毛利、难盈利的最大难题，依然没有失掉处置。 依据珊瑚数据统计，以深圳为例，二手房的租金报答率在1%-2%之间，租金报答较高的罗湖区也没有超越3%。 中国的租房人群以中低支出人群为主，依据中国社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产开展报告No.17》，年龄在21-30岁的租客占比61.3%。 支出在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%，这一部分人群也是多少钱高敏感人群。 在这种状况下，长租公寓玩家为了争夺房源付出高本钱收房，为了争夺用户则低价出租，高收低卖造生长租公寓不时处于盈余之中。 而租金差到目前为止都是长租公寓玩家独一的营收形式。 随着接盘、并购的启动，行业正在进入寡头之战，而最终这些留上去的行业巨头，能否处置这个疑问？又能否探求出租金差以外的营收形式？长租公寓频繁暴雷，谁在接盘？长租公寓在2012年左右出现，一末尾，长租公寓的降生是为了让年轻人有更好的租房体验。 you+公寓的开创人刘洋曾表示，自己创立you+就源于自己打工漂泊中搬家30余次，遇到黑中介签假合同，遭遇房东拿钱跑路，在大城市中盼望寻觅一个暖和的家。 庞大的年轻人租房群体，让长租公寓迅速成为风口，you+公寓、蘑菇公寓、寓见公寓、青年汇、青客公寓等纷繁取得资本融资，其中雷军以1亿元注资you+公寓引爆租房行业和投资行业，一度成为关注的焦点。 依据相关融资数据统计，2012-2019年7年之间长租公寓得融资次数超越100次，综合融资额约2160亿元，其中现金类融资260亿元，住房租赁证券类产品约1900亿元。 部分融资数据统计，图源《透视长租公寓行业》不过，行业的风险要素，也在开展中越来越清楚。 2018年8月17日，胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩展规模，以高于市场正常多少钱得20%-40%争抢房源，人为抬高收房多少钱，而且这些长租公寓重装修，‘N+1’出租形式加剧租房多少钱下跌，长租公寓企业一味满足资本市场得胃口，如今开展严重跑偏了。 ”胡景晖还进一步表示，“长租公寓爆仓比P2P爆仓更风险。 ”胡景晖的“正告”很快变成了理想。 杭州鼎家长租公寓、重庆管家婆公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等一种长租公寓接连暴雷、破产，引发了大面积的租客维权事情。 它们资金链断裂的要素极端相似：在资本催化下，大中小长租公寓机构全力争抢房源，付出高额本钱，造成绰绰有余；长租公寓机构为加快回笼资金，向租客一次性性收取半年或一年的租金，而按月付或许季付的方式给房东交租，发生“长收短租”疑问，收来的租金会用于扩张规模；为放慢资本扩张，补充流动资金，长租公寓机构结合金融机构推出租金贷和ABS产品，以未来的租金支出为兜底，失掉一次性性房租支出，造成租房市场违规加杠杆。 暴雷声曾经响了近两年，即使是上市公司也难以幸免，连线Insight在《深度调查：被蛋壳“困住”的人们》和《长租公寓青客疑似“暴雷”，租户：好怕它成为下一个ofo》中，剖析了两家上市公司的风险和暴雷始末。 长租公寓暴雷后，租客和房东四处维权，较好的结果是有玩家情愿接盘，但是要付出填补资金窟窿的代价。 此前，雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓暴雷后，经过上海市房地产经纪行业协会的“搭桥铺路”，最终由麦家公寓接盘。 2019年7月，堕入运营危机的乐伽公寓，引入杭州喔客公寓作为业务承接方。 而蛋壳公寓也曾经接盘爱上租，爱上租是长三角最大的住房租赁机构，在上海、苏州、南京控制公寓超越8万间，在被蛋壳收买前曾经传出资金链断裂的风险。 不过，接盘暴雷机构也算棋行险招，如今蛋壳自身难保，曾经接盘过去的爱上租则变成了担负。 而如今，谁又来给蛋壳接盘？据《财经》报道，我爱我家高管泄漏，过去的一个月里，住建委区分约谈了自若、我爱我家以及建行。 其中，自若对接盘蛋壳的要求是政府可以适当开放住房租赁“N+1”的管制。 而政府的接盘首选是树立银行，树立银行旗下长租公寓业务平台建融家园，但由于蛋壳的空置房源不多，这次接盘没谈拢。 蛋壳的百亿窟窿，很清楚少有玩家情愿接盘。 建融家园此前接盘青客公寓，由于担忧纠纷和坏帐，也只接收了空置房源。 暴雷机构是烫手山芋，对比接盘这类机构，很清楚收买资金状况还算良好的中小玩家，是更好的选择。 并购与寡头竞争目前长租公寓市场上关键分为三大派系。 其一是以万科、龙湖、旭辉为代表的房地产开发商群体，他们区分成立了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，经过自持房产的和包租的方式运营长租公寓。 其二是以自若、相寓、魔方等为代表的运营商平台，经过链接房东和房客，做起了二房东生意。 其三是以如家、华住集团为代表的酒店企业，经过酒店式场景切入长租公寓。 在市场竞争中，房企经过自持房产可以说是最具有竞争力的，不过相比于10%左右的一手房报答率，长租公寓预期报答率缺乏5%，房企开拓这一市场动力缺乏，相反由于政策规则的自持租赁住房的比例要求，房企更多的是自愿为之。 龙湖集团投资者相关担任人施磊曾表示，长租公寓很难做，龙湖在长租公寓投入资金不多，80%属于轻资产，属于包租的形式。 酒店品牌虽然能提供比拟高的服务质量，但是酒店资产有限，加上租金较高，难以规模化。 因此，真正在跑马圈地，收割市场的，是第二类玩家。 回忆近两年的长租公寓行业，并购是一大关键词。 2019年1月，湾流国际与星窝创享青年公寓宣布并购成功，湾流国际成为星窝最大股东；2019年5月，国际蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓，并购后，安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张，业务规划也从9个城市参与到17个城市；往年11月30日，自若宣布并购贝客。 58安居客房产研讨院首席剖析师张波曾在接受采访时表示，长租公寓第一阶段的“群雄并起”曾经完毕，第二阶段的“寡头之争”仍将继续。 自若曾经是这个市场里的巨头。 依据融资信息统计，2018年8月以来，自若在2019年6月，募集了泛大西洋资身手投，腾讯、红杉资本跟投的5亿元B轮融资，又在往年3月，取得软银愿景基金10亿美元投资。 雄厚的资金在推进着自若进一步收割市场，同时也进一步加剧着寡头之战。 不过关于长租公寓玩家来说，扩张和跑马圈地并不是难题，能否成功规模化盈利才是终极难题。 长租公寓盈利难题能否能解？长租公寓自降生以来，就是一个薄利行业，局内者常年堕入盈余之中。 财报显示，2017-2019年,蛋壳公寓盈余额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。 2020年一季度，盈余达12.30亿元，单季盈余创下近年新高。 另一个上市企业青客也常年处于盈余之中，青客公寓财报显示，2019财年青客公寓净利润盈余达4.98亿元，而在2017财年和2018财年，区分盈余2.45亿元和4.99亿元，即近三年青客公寓累计盈余达12.42亿元。 连线Insight曾发文剖析过长租公寓的风险和软弱：长租公寓是少见的无法经过规模化带来更多支出的行业，即使上调租金，但平台拿房、营销、获客等本钱相同高企，一旦出租率降低，则会面临生死存亡的危机。 长租公寓企业优客逸家CEO刘翔此前在接受采访时提到，出租率的红线在80%，少于80%，企业就很风险。 从这个角度来看，规模越大，风险性也越大。 往年疫情造成的出租率降低，就是青客、蛋壳暴雷的一个导火索。 虽然如此，入局者行进的步伐已不能停，或许在不时提高市场规模和品牌影响力后，可以降低本钱收房，而经过提供更好的服务优化房租，从而取得更多租金差。 同时，它们也还在尝试更多的营收形式。 这门生意，最终是像共享单车一样没有赢家，还是最终有玩家闯出一条生路?答案很快就会揭晓。

十大暴雷房地产公司排名

十大暴雷房地产公司排名：万科地产、万达地产、融创地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产等。

1、万科地产

万科成立于1984年，目前是国际抢先的城乡树立与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具生机的三大经济圈及中西部重点城市。 从2016年到2020年接连上榜，跻身《财富》“全球500强”。

2、万达地产

万达集团创立于1988年，目前是以现代服务业为主的大型跨国企业集团。 万达地产集团是中国较早城市旧区改造、较早跨区域开发的房地产企业，是全球抢先的城市综合体开发企业，已在全国开发树立数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。

3、融创地产

2019《财富》未来50强榜单融创中国排名第50，“中国品牌开展指数”100榜单排名第68位。 《2019胡润中国500强民营企业》，融创中国控股位列第35位。 2020年3月17日，融创中国控股有限公司位列“2020中国房地产百强企业”第5位。

4、绿地地产

绿地控股集团有限公司成立于1992年7月18日，是中国市场化革新浪潮中降生的代表性企业之一。 目前曾经构成了“以房地产、基建为主业，金融、消费、安康、科创等产业协同开展”的综合运营格式。

5、保利地产

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国度一级房地产开发资质企业。

6、中海地产

中海地产（中海企业开展集团）附属于中国修建集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。 中海地产拥有40余年房地产开发与不动产运营控制阅历，业务普及港澳及中原70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国度和地域。

7、碧桂园

碧桂园集团总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。 采用集中及规范化的运营形式，业务包括物业开展、建安、装修、物业控制、物业投资、酒店开发和控制，以及现代农业、机器人。

8、华润置地

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国中原最具实力的综合型地产开发商之一，是中国地产行业规模最大、盈利才干最强的地产企业之一。

9、龙湖地产

龙湖地产有限公司，创立于1993年，生善于重庆，开展于全国，是一家追求出色、专注质量和细节的专业地产公司。 龙湖在地产中国网举行的红榜评选活动中，两次上榜。

10、富力地产

广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业控制、房地产中介等业务为一体。 拥有国度树立部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业控制资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

以上内容参考：网络百科—万科地产

马明哲，自愿“幸福”

安康，终究还是成了华夏幸福的第一大股东，虽然不是自愿的。

而且，是在契合银保监会监管规则的背景下。

前段时期市场风闻称“银保监会正在调查中国安康在房地产市场的投资。 ”这一风闻惹起轩然大波，中国安康随后回应称，投资不时以来严厉遵守监管的相关规则，不评论在理想依据的市场传言。

普通来说，能让资本铤而走险的是更高的利润；但马明哲也没想到，投资华夏幸福却落得“竹篮打水一场空”的结局，这事是有些倒运了。

就在几天前，华夏幸福公告：因原第一大股东华夏控股主动减持股份，安康资管及安康人寿主动成为华夏幸福第一大股东。

爆雷房企，似乎各有各的为难：恒大的债主们是自愿成了股东，而安康则自愿成了华夏幸福的第一大股东。

假设这种事放在宝能系成为万科第一大股东之时，姚员外必是欣喜若狂；但安康成为华夏幸福第一大股东，马明哲只能暗自神伤。

于是，安康马上撇清相关称：华夏幸福的实控人王文学坚持不变，安康人寿作为华夏幸福财务投资者的性质坚持不变，将继续积极介入债委会的相关任务。

没错，既已成定局，双方目前能做的就只要挽救华夏幸福这头受伤的大象，华夏幸福已然成为安康投资 历史 上的污点之一，能否全身而退，都还是个未知数。

以华夏幸福爆雷为终点，往年以来，安康的股价接连大跌，股价“一泻千里”，小股东也不由慨叹一句，“何以落魄至此啊！”，股价从近年的最高点约93元/股跌至49元/股，夭折近半。

这一年，上市房企活得很困难，安康“隐形地主”的身份，也让他的股价逐渐“房化”，市场给它的PE值在近十年到达低点。

安康、幸福，恐怕是华夏大地上两个最如意的词。

但在2021年后，安康和华夏幸福，恐怕要成为不如意商业联姻的代名词了。

安康败北故事

马明哲投资败北的故事可谓不少。 早年，安康选择进军二手车市场，投资超10亿的安康好车最终还是黯然离场。 这都是小数目的，更大数额的投资还要数汇丰银行和国际保险公司富通集团。

其中投资汇丰银行股票浮亏超380亿港元，直接造成安康当期净利润出现下滑。

至于富通集团，则是出现在2008年，中国安康投资其股票消耗238亿元，富通集团财务暴雷，其股票迎来兜售潮，进一步造成股价下挫，安康损失沉重，浮亏超越157亿元。

这单巨额盈余直接使得安康当年中期取得的净利润（2008年中期净利润71亿元）灰飞烟灭。

为此，马明哲还 丢弃了当年数千万的年薪来“谢罪” ，称此举为对公司利润下滑所做出的“团体表示”。

只是相同的事情，十年后又再次出现在安康的身上，不同的是，这次投资的对象是房企。 在2018年，马明哲看上了华夏幸福，并以为王文学在产业地产上天分异禀，率领安康两次挺进华夏幸福的董事会。

一次性是2018年7月10日，华夏幸福的控股股东华夏控股转让其持有的5.82亿股份予安康资管，占总股本的19.7%，代价到达137.7亿元。

第二次是2019年1月31日，安康资管再次破费42亿元买下华夏幸福1.71亿股份，两次投资算计179.7亿元，直接让安康跃升为华夏幸福的二股东，持股占比25.25%。

两次买入华夏幸福的股价都不低，区分是23.655元/股和24.597元/股。 如今华夏幸福的股价徘徊在3.9元/股，较安康的入股价打了2折甚至还低，安康实属高位站岗，也再次成为投资界的笑柄。

若让他回过头看这一次性的选择，估量只剩悔恨。 对比2018年时的态度，如今安康对华夏幸福的态度来了一个360度大改观，往年3月以来的态度就更“暧昧”了。

即使成为华夏幸福的第一大股东，安康也表态不再出钱资助华夏幸福，仅仅是提供法律、阅历和咨询等方面出谋划策，援助华夏幸福渡劫。

但这时刻，华夏幸福缺的，难道是出谋划策的人吗？

所幸在过去十年，安康的净利润和营收有了很大优化，即使这次华夏幸福盈余计提减值到达359亿元（对股类资产144亿，债务类215亿），尚缺乏以使得这家金融保险巨头垮台，但损失依然是肉眼可见的多。

安康在2021年中期业绩中表示，归母营运利润同比增长10.1%至818.36亿元，但归母净利润同比降低15.5%至580.05亿元，归母净利润少了90亿进账，要素显而易见，受华夏幸福拖累。

正因此，安康称，保险资金的投资组合收益率有所承压，对华夏幸福的拨备十分慎重。 换句话，计提减值盈余在359亿曾经是十分慎重的状况下算出的数字，若包括商誉及假定债务重组不顺利的状况下，安康此次投资的损失可不止这个数。

在往年6月，中国安康回应投资者十年间的投资收益状况称，2011-2020年，中国安康的平均总投资收益率和综合投资收益率为5.3%和5.5%，这一收益率仅比银行的理财富品稍高。

而可供参考的是，2019年全国社保基金投资收益率到达15.5%，中国安康的投资收益率清楚低于这一数值，真实难言失望。

清查华夏幸福目前的疑问，其实并不比“某大”轻，甚至可以给想要在产业地产分一杯羹的开发商们一点启示。

华夏幸福“不幸福”

华夏幸福的弱点在于重仓环京区域，其运营形式为长短结合，即常年以工业园区开发招商，经过与政府协作圈地，短期做住宅开发，一旦住宅开发遇挫，很容易会堕入短期资金紧张。

在环京与雄安新区等利好政策的推进下，2016年，华夏幸福迎来高光时辰，以1203亿的销售额冲到房企第8名，成为千亿房企阵营之一，华润置地、金地、世茂、招商蛇口、龙湖等房企都排在它的后头。

该年，华夏幸福成功营收538.2亿元中，接近九成的营收都来自环京区域，“孔雀城”的名声大噪。

它的至暗时辰也因重仓环京而难以脱身，那些年栽倒在环京区域的房企又何止华夏幸福，还有京汉置业（现已易主奥园）等。

除了环京规划，华夏幸福的融资本钱也处于行业的中抢先，即使2018年引入安康后，华夏幸福发债利率仍有10%以上。

雪球越滚越大，在引入安康后的这三年，华夏幸福发债更猛了，安康对华夏幸福的 投资合计540亿元，其中股权投资180亿元和表外债券投资360亿元 。

当环京规划这一点从优势转变为致命弱点时，华夏幸福的爆雷也来得飞快。

安康集团董事总经理兼联席CEO谢永林曾对外表示，现在选择投资华夏幸福，是看中了其产业新城、支持中央政府开展的的商业形式，与险资投资特点相契合。 但环京津冀调控趋严，环京住宅量价齐跌，回款成疑问，形成资金链断裂。

此外，华夏幸福近几年的新拓展区域效果不及预期，扩张太快，控制不精细，加上新冠疫情这只“黑天鹅”，加剧了华夏幸福的兑付风险和财务危机。

往年中期业绩显示，华夏幸福营收210.68亿元，同比降低 43.63%，期内盈余将近百亿，归母净利润为-94.8亿元，同比降低256.37%。

期内盈余的要素有两点：一是支出和毛利率大幅下滑。 其二，华夏幸福期内的资产减值损失与信誉减值损失到达21.45亿元，是去年同期的近4倍，关键要素在于存货涨价损失及合同履约本钱减值损失14亿元。

华夏幸福当期的毛利率仅5.29%，清楚低于2018-2020年同期的45.67%、48.73%、46.93%，毛利率低的很关键要素在于营收紧缩的同时，营业本钱不只不降反而还微升0.6个百分点。

在营收本钱方面，华夏幸福控制三费支出， 唯独财务费用支出翻了一倍还多，上半年光是财务费用就花去了56.35亿元 ，比去年同期多花了33亿，同比增长143%，其表示系上半年的融资利息参与所致。

如此来看，即使现在引入安康是为了拿到“更廉价”的钱，降低利息本钱，但在爆雷之后都作鸟兽散，华夏幸福想要融钱曾经融不到了，只能出售资产或引战投，但往年这个时期点，谁又还会充任“接盘侠”呢？

针对这一点，上交所也要求其补充披露近期存量债务及利率变化状况。

而华夏幸福的危机远不止于此，销售规模和债务的构成反向变化，预示着未来一段时期，华夏幸福都很难走出泥潭。

往年上半年，华夏幸福的销售额仅139.68亿元，同比降低66.69%，排名跌到100名开外， 销售业绩直接发展到2013年以前（2013上半年华夏幸福的销售额159.09亿元）。

其中，房地产销售额算计74.89亿元，销售面积69.1万 ，结转支出149.18亿元，结转面积155.06万 ，但 待结转面积高达1324.05万 ，存货大也不是件坏事，造成周转失灵。

截至2021年6月30日，华夏幸福的 有息负债为1876.19亿元 ，其中短期借款及短期应付债券291.36亿元、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债）786.9亿元， 短期资金需求至少1078.26亿元 。

而最新的数据显示，截至2021年9月初，华夏幸福 逾期债务本息算计高达878.99亿元 ，半年末该公司的货币资金余额仅139.8亿元，其中 可动用资金7.34亿元， 各类受限或限定用途的资金为132.46亿元， 资金缺口超越870亿元，何解？

更甚，由马明哲引荐的吴向东，从华润置地转身到华夏幸福时刻怎样也不会想到，自己的离场方式竟是这般光景。 在往年的危殆时辰，吴向东团队出走华夏幸福，也代表了各方的立场。

停摆，或许就在一瞬间。安康会不会沽空华夏幸福？华夏幸福的救兵会是谁？

安康“地产”生意

人人都想当“巴菲特”，但就算是巴菲特，也有失足的一天。 马明哲高估了华夏幸福的业绩增长预期，还低估了其存在的风险系数。

除了华夏幸福，安康目前还投资了4家上市房企，区分是中国金茂、旭辉、碧桂园和朗诗地产，持股比例均超5%，甚至还是二股东的席位。

做房地产要求钱，而险资有钱，险资+地产，被视为最弱小的组合和生意同伴，但在往年变化莫测的房地产行业，这个组合也变得摇摇欲坠。

除了入股房企，安康还做了很多额外的投资，包括投资性房产方面，即商业地产，看中的是商业地产稳如泰山常年的现金流。

比如往年，安康人寿在商业地产范围又下一城。 其买下凯德集团中国来福士资产组合的部分股权，资产组合的总资产价值467亿元，安康人寿总投资额不超越330亿元，估量于2021年三季度成功买卖。

而来福士资产包有上海广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。 此外，据市场信息，安康人寿正在洽谈收买北大资源，后者拥有38个物业开发项目。

截止2021年6月末， 在安康集团6.89万亿的资产幅员中，投资性房产有602.69亿元， 这是安康集团半年报披显露来的数据，真实的地产帝国可不止如此。

安康集团旗下的安康不动产在年报中提到，估量到2020年，中国安康集团 不动产性能金额下限为7500亿元 。 不动产投资不限于物业项目，还有商业体、酒店、工业物流、养老地产以及海外投资等。

而且，安康不动产不止做资管业务和投资不动产，在与第三方房企的地产项目上还做 股债务投资业务 。

简言之，安康除了直接做地发生意，还经过 借钱给开发商收取利息、入股地产项目拿分红 的方式参与了不少额外支出。

这也是为何，众人都称之为“地产巨鳄”、最大的隐形地主、房企面前的大金主。