关闭普宅规范有望减轻一线城市购房税负华泰证券

admin1 10个月前 (09-23) 阅读数 32 #银行

依据我们的不完全统计，在各地优化地产政策后，目前仅一线城市普宅规范会对购房税负出现影响，若关闭普宅规范，将关键为一线城市二手房改善型购房者减轻买卖税负。三季度以来房地产基本面继续承压，政策博弈窗口期开启。我们依然只看好中心城市贮藏充沛及运营稳健的优质房企，以及业绩具有韧性、重视股东报答的头部物企。

中心观念

关闭普宅规范已是大势所趋，有望减轻一线城市购房税负

9月20日，《北京日报》报道中共北京市委贯彻三中全会选择的实施意见，其中包括“适时关闭一般住宅和非一般住宅规范”；而在7月18日三中全会通稿中，亦无相关表述。我们估量关闭普宅规范已是大势所趋，有望减轻一线城市改善型购房者的买卖税负，减速房地产市场企稳。

目前仅一线城市普宅规范会对购房税负出现影响

依据各城市政府网站，各地普宅规范存在差异，但大体上围绕容积率、面积、房价制定。依据我们的不完全统计，在各地优化地产政策后，目前仅一线城市普宅规范会影响住宅买卖税负，其他城市普宅规范过去或许会影响购房资历、首付比例、买卖税负等，但目前普遍已不会对买卖出现实质性影响。要求留意的是，北京、上海、深圳均已在23年末优化了普宅规范，清楚扩展了普宅比例，据北京政府官方，调整后北京普宅比例优化至七成左右。

若关闭普宅规范，将关键为一线城市二手房改善型购房者减轻买卖税负

我国集团住宅买卖中，新房缴税金额较高的税种为契税，二手房则为契税、增值税及附加、集团所得税。依据我们的不完全统计，目前仅一线城市部分税种触及普宅和非普宅的区分，非普宅税率更高、免征规范更严峻。若关闭普宅规范，将清楚减轻一线城市改善型购房者的税负压力，除北京外均只直接影响二手房买卖（但二手房企稳亦将利于新房去化）。详细而言，北上广深现有非普宅在满足2或5年持有期限要求后可免征增值税及附加（购房全额或增值差额的5%以上），上海、深圳在“满五独一”后可免征集团所得税（全额的1.5%/2%或差额的20%），北京契税可从全额的3%降至1%/1.5%。

三季度以来房地产基本面继续承压

网签数据方面，依据Wind，8月54城新房/26城二手房销售面积同比-26%/+6%，9月1-20日同比-35%/-27%，同比表现自8月以来继续承压。抢先目的方面，依据贝壳研讨院的数据，8月量价目的均显示房地产市场热度回落，截至9月15日贝壳新房/二手房经纪人预期指数区分为39.0/35.5，虽较月初略有反弹，但仍处于年内低位。房价方面，依据国度统计局的数据，8月70城新房和二手房房价同环比跌幅均较7月扩展。以上目的均标明，24Q3以来房地产基本面继续承压，5-6月政策潮的效能在逐渐削弱，市场对增量政策的等候继续升高。

政策博弈窗口期开启

历年来，930是房地产政策的关键窗口，而24Q3以来经济和地产环境边沿承压，加大了市场对增量政策的等候。房地产行业对相关产业链影响更为抢先，叠加以后地产股的低估值，推进了资金关于地产股的博弈志愿。我们估量关闭普宅规范已是大势所需，有望减速房地产基本面企稳。但思索到以后房地产基本面仍未稳如泰山，我们依然只看好中心城市贮藏充沛及运营稳健的优质房企，以及业绩具有韧性、重视股东报答的头部物企。

风险提醒：行业政策风险；行业下行风险；部分房企运营风险。