克而瑞丁祖昱 50家上市房企上半年亏了373亿 (克而瑞丁祖昱是哪里的人)

乐居财经严明会9月16日，据丁祖昱评楼市官微信息，2024年上半年，50家典型上市房企全体成功营业支出14572亿元，同比降低13%；营业本钱12792亿元，同比降低9%。

从增速来看，典型房企营业支出增速自2022年迎来了初次下滑13%，2023年曾上升至正增长3%，2024年上半年再次发生下滑态势。

自2021年以来，房企毛利润末尾发生下滑趋向，至2024年上半年典型上市房企毛利润只需1615亿元，同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。

不过，房企第二增长曲线迎来正向反响。在全体营收降低的状况下，典型上市房企全体投资物业支出613亿元，同比增长9%，近六成房企投资物业支出同比增长。

盈余，成为房企上半年关键词。

CRIC监测数据显示，50家上市房企全体净利润盈余373亿元，归母净利润盈余加大至479亿元。

通常上，受资产减值、营收规模下滑等诸多原因影响，自2021年起，行业典型上市房企净利润大幅收窄，2021年净利润下滑52%，2022年净利润只需50亿元，同比降低98%，同期归母净利润盈余588亿元。

2023年盈余仍在继续，全年盈余549亿元。2024年上半年，行业未能改动盈余现状，净利润和归母净利润迎来双降，且利润盈余继续扩展。

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身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务状况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。 《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率延续下调。 记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅参与，造成净负债率降低。 这些看似“权益”的面前，疑似存在“明股实债”等财务技法。 往年以来，在据守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多关键素，部分房企的偿债才干和现金流继续承压。 债务规模双位数增长负债率却坚持稳如泰山《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“保密的角落”，这些企业经过参与权益等财务手法，使负债率出现降低的“假象”。 记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元参与18.17%。 但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。 在负债总额和借贷规模不时参与的同时，该公司的净负债率依然坚持颠簸。 担任正荣财务的人士引见说，这与该公司少数股东权益的“迸发式”增长密无法分。 该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的参与关键源自于兼并报表中的39项股权占比拟小的合营企业和联营企业开发的物业。 正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。 业内人士以为，“谁操盘谁并表”的财务方式或许虚增了一切者权益，实则隐藏了负债。 依据净负债率=(有息负债-货币资金)/一切者权益，一些房地产企业经过增大分母，降低了净负债率。 克而瑞研讨中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债参与。 值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳如泰山。 据中国指数研讨院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比降低0.2个百分点至68.8%，中原在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。 另据克而瑞研讨中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。 业内人士指出，部分上市房企净负债率降低关键是由于权益规模增长清楚，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警觉。 “房企权益下跌，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间协作或收并购行为不时增多，少数股东的权益规模和占比或许存在重复计算甚至虚报，由此造成其权益虚增、净负债率降低。 ”一位房企高管表示。 永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险往年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未清闲。 记者发现，在等候融资清闲有望的背景下，部分上市房企疑似经过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更疏通的融资渠道。 《经济参考报》记者留意到，不少有央企背景的房企大幅参与永续债发行。 数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。 其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，区分达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。 “假设把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。 但在实践操作中，少数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实践是上升的。 ”克而瑞研讨中心总经理林波表示。 “永续债虽然在一定水平上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实践上将对房企发生未来的偿债压力。 ”中国指数研讨院常务副院长黄瑜以为，随同少量债务到期，上市房企的短期偿债压力将继续增大。 华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业关键的融资方式之一，表现为经过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。 表外融资会让房企债务隐性化，经过优化财务目的，误导有关部门高估房企偿债才干。 易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战运营与商业控制项目课题发布会上泄漏，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实践上曾经到达200%甚至300%。 “在房地产行业上传阶段，负债率高一点没相关，用融资推进业务开展没疑问。 但从2018年末尾，行业进入颠簸开展的‘横盘’阶段，利润率出现下跌趋向，每年下跌1%左右，目前市场的全体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。 在‘房住不炒’的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会清闲，在房地产市场调控继续从紧的状况下，高负债的房企风险就十分大。 ”吴建斌说。 融资环境继续收紧房企偿债才干面临大考记者发现，在融资渠道继续收紧、融资本钱继续优化的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。 房企负债规模下跌清楚减速。 依据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达.01亿元，较2018年的.74亿元下跌13.28%。 其中，13家企业负债超越2000亿元，较2018年参与一家。 万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达.5万亿元，绿地为.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。 值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额.4亿元，碧桂园负债多达.44亿元。 从负债率来看，负债率超越85%的达11家。 其中五家超越90%，区分是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商开展负债率91.62%、京投开展负债率91.05%、中南树立负债率90.77%。 净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。 其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投开展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。 在负债大幅下跌的同时，房企融资本钱也有所下跌。 2019年下半年以来，房企平均融资本钱上升清楚。 2020年，少数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，末尾有意控制负债、降低杠杆。 恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。 有息负债每年平均要降低1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。 深圳佳兆业控制层也明白表示，2020年的目的是将负债率降低至120%或以下。 富力地产联席主席李思廉表示，往年年内该公司负债率要再降低15%。 由于多元化融资渠道收缩，房企融资本钱出现全体下跌趋向。 据克而瑞研讨中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资本钱来看，六成公司融资利率下跌，平均本钱同比下跌0.33个百分点至7.13%。 “2019年境内外融资均有所收紧，融资本钱普遍提高。 同时，2015年至2017年发行的低本钱公司债陆续到期，全体的融资本钱水涨船高。 ”易居企业集团CEO丁祖昱表示，往年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力继续加大。 “银行等金融机构的房地产存款额度和比重是有下限的。 若海外债大幅增加，房企的现金流就会捉襟见肘。 ”往年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。 贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比降低10%，海外新增债务归零。 受4月单月海外债券发行量增加影响，1至4月海外债券金额较去年同期降低13%，为近十年第三低位。 5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。 在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的关键来源。 丁祖昱表示，由于海外债在往年三季度、四季度将面临兑付高峰。 境内股权融资、资产证券化、债务融资等创新产品的占比恐将进一步优化。 雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。 “房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆志愿普遍降低。 ”林波以为，往年宜高度关注开发商偿债才干和现金流状况，防止房企突然“休克”。 泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付才干存在一定流动性风险。 近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉延续两次下调泰禾集团评级。 穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，要素是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平形成压力，而境外融资环境仍不阴暗。 “疫情形成的市场震荡正在减轻投资者的避险心情，这造成境外融资渠道收窄，一些流动性和信誉质量单薄的开发商正面临更高的偿债风险。 ”穆迪初级剖析师何思娴表示。 易居沃顿PMBA战略与组织革新课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的困境。 “房企如今不是为了盈利而存在，而是要求现金流续命，这是房地产行业面临的难点。 ”