华润置地2024年上半年业绩 写字楼出租率受济南项目入市影响下滑 (华润置地2023年资产负债率)

华润置地（01109.HK）近期披露的2024年中期业绩公告显示，2024年上半年，该集团运营性不动产业务营业额114.7亿元，同比增长7.0%。在购物中心方面，2024年上半年，该集团购物中心营业额94.8亿元，同比增长9.7%，出租率97.3%，同比优化1.1个百分点。该集团购物中心评价增值33.2亿元，华润置地提到，全体录得增值关键因部分运营状况良好的项目奉献，评价后资产账面总值为2066.1亿元，占该集团资产总值17.0%。截至2024年6月30日，华润置地购物中心总修建面积1045万平方米，同比介入28.6%，权利修建面积798万平方米。该集团新开门购物中心6座，在营购物中心数量抵达82座。在写字楼方面，华润置地披露，2024年上半年，该集团写字楼营业额9.5亿元，同比降低4.9%，写字楼出租率75.0%，同比降低6.8个百分点，关键受近期刚入市的济南置地中心T1处于出租率爬升初期影响。该集团写字楼评价后资产账面总值为364.3亿元，占该集团资产总值3.0%。截至2024年6月30日，写字楼总修建面积136万平方米，同比介入7.7%，权利修建面积105万平方米。该集团新开门写字楼1座，在营写字楼数量抵达21座。经济导报记者留意到，华润置地提到，2024年上半年，在市场下行的大环境中，该集团写字楼全体出租率为75.0%，租户关键来自于金融保险、商务服务、互联网软件信息技术行业，服务全球五百强客户120家。

在酒店方面，2024年上半年，华润置地酒店营业额10.4亿元，同比降低3.8%；酒店平均入住率62.5%，同比降低1.4个百分点。该集团已开门酒店资产账面原值为124.8亿元（含土地经常经常使用权），占该集团资产总值1.0%。截至2024年6月30日，酒店总修建面积78万平方米，同比介入1.0%，权利修建面积65万平方米。在营酒店数量抵达17家，房间数4995个。华润置地还提到，2024年上半年，该集团购物中心租金支出达94.8亿元，同比增长9.7%。旗下82个在营购物中心成功批发额916.2亿元，同比增长21.9%，其中69个购物中心批发额排名外地前三。6家购物中心开门，综合开门出租率达97.8%；在北京、大连新失掉两个购物中心肠块。此外，关于开发销售型业务，华润置地表示，2024年上半年，该集团成功签约额1247.0亿元，坚持行业第四，20个城市的市场占有率排名前五位。

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月度观察丨杭州、西安管控新政落地，长租中报表现一览，新品牌、新项目亮相

8月大事记政策——杭州、西安、郑州、无锡，新政出台。 品牌——融寓新品牌发布、头部房企系4品牌发布中报、4品牌新项目落地。 市场——区域市场量价齐涨，全国市场租金承压。 NO.1 政策备忘月 度 观 察杭州杭州成为第一个让租赁企业交纳风控金的城市8月17日，杭州市住房保证和房产控制局官方发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关任务的通知》明白，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入公用存款账户控制，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前依据要求成功风险防控金缴交，存量委托房源应缴交风险防控金30%。 据悉，早在2019年11月，杭州就发布了住房租赁资金监管方法，设立了“租金资金公用存款账户”和“设立风险防控金”两项关键措施。 // 一句话点评新政或将降低市场风险，同时，30%的比例关于中小品牌公寓来说，也是不小的压力。 西安将对租赁企业监管账户日常收支状况监视8月20日，西安市住房和城乡树立局发布关于《西安市住房租赁资金监视控制实施意见(试行)》的通知。 从10月1日起，收储西安国有土地上的存量住房并经过西安市住房租赁服务平台启动租赁买卖的住房租赁买卖企业，其租赁买卖资金将实施资金监管。 住房租赁行业控制部门将对“托管式”租赁企业的监管公用账户日常收支状况启动监视。 据悉，本次《意见》的出台是为保养西安市住房租赁买卖次第，规范住房租赁企业行为、防范住房租赁企业运营风险，保证住房租赁买卖资金安保，保养房屋一切权人、承租人的合法权益。 // 一句话点评和杭州不同的是，此次西安“新政”，不存在风险防控金的说法，即无需解冻2倍月租金，但对监管资金的释放，西安做出了明白要求：即“必需在业主收到租金后”，才可以释放周期内的租金，借此严防租金流向，严控现金流。 郑州首批7项目获3.65亿元奖补；发布房屋租赁风险警示8月27日，郑州市财政局发布中央财政支持住房租赁市场开展试点第一批新建类项目奖补公示。 依据奖补公示，第一批新建类项目共有7个，触及5家企业，奖补总金额3.65亿元人民币，奖补8084套，奖补面积72.97万平方米。 公示时期为8月27日至8月31日。 郑州市新建类项目拟奖补公示表8月25日，郑州市房管局发布房屋租赁风险警示：近日郑州市部分租赁当事人反映爱尚亿家房屋租赁控制有限公司郑州分公司，海南每天房屋租赁有限公司郑州分公司存在“高收低租、长收短付”等运营行为，公司在收取租客租金、押金后，拖欠房东租金、不退租客押金，且租客、房东又无法咨询公司任务人员，造成出现纠纷。 据悉，郑州市房管局从企业资质、租金、平台备案状况、房屋委托书面证明4方面对租客予以风险警示。 // 一句话点评政府保驾护航。 无锡8.30 无锡调控新政出台8月30日，无锡市发布楼市调控新政。 从土地、支持居民合理自住、坚决遏制投机炒房、整理规范房地产市场次第、增强房地产市场监测剖析，5部分增强调控。 其中，支持居民合理自住：“完善住房保证政策体系，出台共有产权保证房控制政策，放慢保证性住房树立，满足中低支出住房困难家庭基本住房需求。 多渠道参与租赁住房供应，展开租赁住房树立试点，奖励将闲置和低效应用的商业办公用房改建为租赁住房。 放慢推进老旧住宅小区改造，片面优化旧住宅区宜居水平。 ”// 一句话点评“合理自住”由国有产权房与租赁住房组成。 NO.2 品牌灵活月 度 观 察融寓融通地产推出长租公寓品牌8月8日，融通地产正式宣布推出长租公寓业务平台“融寓”。 据悉，首批开放的6个项目位于北京、上海、广州、深圳、南京和杭州。 最快9月上市。 // 一句话点评房企系又迎新选手，6地齐开受关注。 龙湖冠寓成功微盈利2020年8月26日，龙湖集团控股有限公司发布其截至2020年6月30日止半年业绩。 其中，2020年上半年成功物业投资业务不含税租金支出33.6亿元人民币，同比增长30.4%。 商场、租赁住房、其他支出的占比区分为77.4%、21.8%和0.8%。 长租公寓业务上，控制层泄漏冠寓往年成功了微盈利。 依据资料，截至2020年6月底，龙湖旗下租赁住房业务冠寓已累计开门房间数达7.9万间，开门超越六个月的房源出租率为88.6%。 // 一句话点评微盈利不易，视长租为“主航道”业务，表现了龙湖的注重。 万科半年租赁住宅支出10.5亿元，旗下泊寓新增开门1.89万间8月27日，万科企业股份有限公司发布2020上半年中期业绩。 期内，万科录得支出1463.5亿元，同比增长5.05%；毛利465.52亿元，同比降低7.79%；归属公司股东的利润125.08亿元，同比增长5.62%。 分业务类型看，在营业支出中，来自房地产开发及相关资产运营业务的营业支出为人民币1381.4亿元人民币，占比94.4%，来自物业服务的营业支出为人民币67.0亿元人民币，占比4.6%。 租赁住宅业务方面，截至报告期末，万科在33城市累计开门泊寓12.7万间，其中报告期内新增开门1.89万间。 已开门项目全体出租率为88%，成熟期项目的平均项目出租率为93.7%。 报告期内，万科租赁住宅营业支出人民币10.5亿元人民币。 规划和在建中泊寓尚有5.77万间。 // 一句话点评泊寓往年新开门1.89万间，出现逆势而进的态势。 旭辉往年领寓将成功盈亏平衡8月28日，旭辉控股以线上直播方式举行2020年中期业绩发布会。 “半年旭辉成功合约销售额为807亿元人民币，较去年同期下滑约8.7%；毛利59亿元人民币，同比亦出现2.8%的下滑。 但营收方面有所增长，为230.2亿，同比增长11%；股东应占中心净利润同比也有11.2% 的上升，至31.94亿元人民币。 ”长租公寓方面，截止到往年上半年，其在管的房源数量合计7.4万间，已开门公寓数量为2.8间，到6月底，出租率约为92%。 此次业绩会上，旭辉控制层表示，往年领寓将成功盈亏平衡。 关于业绩增长，旭辉董事局主席林中表示：在地产开发主业之外，旭辉构筑了涵盖商业、物业、长租、住宅产业化、教育、养老、代建的“1+7生态平台力”，寻觅新的业绩增长点，未来这些平台成熟后，也会和永升服务一样，逐渐迈向资本市场。 // 一句话点评20岁的旭辉，按旭辉控股CEO 林峰的话说：正值进入青壮年期，在这个时期的房企，有生机，也有焦虑。 世联行半年长租公寓业务营业支出2.52亿元8月20日，深圳世联行地产顾问股份有限公司发布2020年半年度报告。 报告期内，世联行营业支出28.01亿元人民币，同比降低9.77%；归属于上市公司股东的净利润盈余7453万元人民币，同比降低218.82%；运营活动发生的现金流量净额2.857亿元人民币，同比增加41.19%。 资产运营服务板块：包括公寓控制、工商资产运营、小样社区等业务；公寓控制业务以集中式公寓“世联红璞”为主，在线运营公寓超越3.3万间(含委托)，营业支出2.52亿元，同比降低4.86%；工商资产运营业务“世联空间”，实践运营面积约39.37万平方米(含委托)，营业支出1.37亿元，同比增长16.76%。 // 一句话点评坚持“常年主义”。 泊寓、冠寓、馨乐庭、希岸，新项目落地济南、南京、长沙、吉安8月，位于山东省济南济南市的“济南国际金融城”片区的泊寓丁家庄项目交付经常使用，首批将供130余名高层次人才经常使用。 这也是济南市实施高层次人才服务保证政策后，首个交付经常使用的市级人才公寓。 8月11日，位于江苏省南京市的龙湖冠寓吉印店开门。 龙湖冠寓吉印店是2年间冠寓在南京地域开拓的第12家门店。 8月18日，位于湖南省长沙市的馨乐庭星沙公寓开门。 这是雅诗阁入驻长沙的首家物业。 据悉，项目位于长沙经济技术开发工业园区内，拥有220个房间，户型从单房公寓到三房公寓，均价约8500元/月。 8月，位于江西省吉安市的泰和希岸人才公寓发布。 据悉，希岸人才公寓是新博商青年创业园和铂涛希岸酒店结合打造的人才公寓。 // 一句话点评新项目接连规划，人才公寓受关注。 华润华润置地：拟发行15亿元住房租赁专项公司债券深交所披露，华润置地拟发行15亿元人民币住房租赁专项公司债券，发行期限为3年。 据募集说明书显示，债券牵头主承销商、簿记控制人为中信证券，联席主承销商、债券受托控制人为中信建投证券。 债券称号为华润置地控股有限公司2020年面向专业投资者地下发行住房租赁专项公司债券。 本期债券发行规模不超越15亿元人民币，其中不低于10.5亿元人民币拟用于住房租赁项目。 // 一句话点评在公募Reits尚不阴暗时期，公司债成为又一关注热点。 NO.3 市场动摇月 度 观 察上海7月平均租金3796元/月据58同城数据显示，上海租赁市场中，7月上海全体租房热度环比上升4.1%，青浦区是上海租房热度环比涨幅最高的区域到达20%。 租金方面，上海7月份平均租金为3796元/月，环比下跌3.7%，其中，金山区涨幅最高为10.4%；宝山区涨幅最低为0.4%。 // 一句话点评热度与租金双升，市场反弹启动时。 18城7月租金环比涨1.4%同比降11.7%据贝壳研讨院数据，7月，全国重点城市租赁市场成交量继续上升，多少钱环比微涨。 3~7月，全国租赁市场成交量不时坚持下跌态势，6月成交量环比下跌3.5%，7月成交量环比下跌7.3%。 多少钱方面，7月，18个重点城市平均月租金为42元/平方米，环比下跌1.4%，同比降低11.7%。 从环比变化来看，北京、杭州、南京、天津4个城市环比下跌超越2%，其他城市涨幅及跌幅均在2%以内；同比来看，除上海及深圳的平均租金有小幅下跌之外，其他城市租金多少钱同比降低较为清楚。 // 一句话点评坚持租金与入住率稳如泰山，是房东与品牌公寓往年的重担。 年轻客群盼租房保证中国青年报社信息。 中国青年报结合机构对2000名18-35周岁、有租房需求的年轻人启动了一项调查显示：70.9%的受访租房青年希望加大年轻人租房保证。 63.7%的受访租房青年建议增强行业监管，树立押金监管和风险保证金机制。 43.0%的受访租房青年指出相关机构要增强监管，严峻打击群租、黑中介等现象。 // 一句话点评长租公寓是生意，更是社会责任。

华润置地

华润置地

公司简介：华润集团旗下有消费、动力、城市树立、安康、产业金融、科技六大块范围，华润置地是城市树立板块下的子公司，关键担任地产相关业务。 1994年，华润置地改组成立。 1996年，华润置地在香港联交所上市。 2002年，第一座万象城在深圳降生。 2018年，华润深圳湾综合体片面落成。 2020年，华润万象生活从华润置地拆分，并在香港联交所上市。 2022年，公司位列《财富》中国500强排行榜第60位。

业务板块

★2022年上半年，公司成功营业支出728.94亿元，同比降低1.15%。 归母净利润106.03亿元，同比降低19.22%。

中心数据

★房地产企业的中心数据是负债和土地相关，华润属于双轮驱动，相比于纯住宅开发的企业会多一块商业运营的内容。

★融资本钱:房地产企业往往要求经过融资来启动拿地，公司的融资本钱为3.78%，坚持内行业最低梯队。 平均债务期限5.3年，净有息负债率34.6%。

★开发本钱:2022年上半年，开发本钱为8890元/平米，同比上升3.9%。 其中土地本钱为4364/平米，建安本钱4006/平米，利息本钱362/平米。

★土地储藏:截止2022年上半年，公司总土储面积6614万平米，其中开发销售型5544万平米，投资物业型1070万平米。

★已售未结:截止2022年上半年，公司并表口径已售未结营业额为2328亿

元，其中920亿元方案于2022年内结算。

★华润置地协作品牌超越5000家，重奢品牌超越80家，会员数量约2070

万。购物中心批发额上半年达541亿元，

★详细到各个业务，其中房地产开发销售成功营收593.65亿元，运营性业务租金支出为76.04亿元，万象生活业务营收52.8亿元，其他生态圈业务约76亿元，业务间抵消约70亿元。

产品引见

★华润置地的业务关键是房地产开发、运营性租金还有物业等。

★其中房地产开发是公司目前最大的营收来源，关键打造高端、主流和低密产品。 2022上半年，公司结算支出593.65亿元，结算均价元/平米，同比降低2.4%。 销售签约金额1210亿元，同比降低26.6%。

★运营性业务当中，营收最高的是购物中心，关键有万象城，万象汇和万象天地三个品牌，万象城旨在打造城市级购物中心，万象汇则是定位于区域购物中心，万象天地关键走潮流和开放式街区的路途。 截止2022上半年，总共已开门59家，半年租金支出为62亿元，全体出租率96.4%。

★华润的写字楼共有19座，上半年租金为8.4亿元，出租率80.4%。

★酒店共有15家，业务正在逐渐回暖中，上半年支出为5.7亿元。

★物业控制方面，截止2022上半年，在管面积为2.6亿平方米，同比上升92.1%，成功营收52.8亿元。

中心数据

★房地产企业的中心数据是负债和土地相关，华润属于双轮驱动，相比于纯住宅开发的企业会多一块商业运营的内容。

★融资本钱:房地产企业往往要求经过融资来启动拿地，公司的融资本钱为3.78%，坚持内行业最低梯队。 平均债务期限5.3年，净有息负债率34.6%。

★开发本钱:2022年上半年，开发本钱为8890元/平米，同比上升3.9%。 其中土地本钱为4364/平米，建安本钱4006/平米，利息本钱362/平米。

★土地储藏:截止2022年上半年，公司总土储面积6614万平米，其中开发销售型5544万平米，投资物业型1070万平米。

★已售未结:截止2022年上半年，公司并表口径已售未结营业额为2328亿元，其中920亿元方案于2022年内结算。

★华润置地协作品牌超越5000家，重奢品牌超越80家，会员数量约2070万。 购物中心批发额上半年达541亿元，同比增长7%，月均坪效2442元/平米。 以深圳万象城为例，截止2021年底，估值为133.13亿元，全年租金支出为14.93亿元。

中心高管

王祥明：1963年出生，教授级初级工程师、全国休息模范、享用国务院政府特殊津贴专家，拥有南京工业大学工业与民用修建专业本迷信历，现任华润集团董事长，华润置地非执行董事及提名委员会主席。 参与华润之前曾任中国修建集团有限公司董事、总经理，中国修建股份有限公司总裁、董事。 于2019年参与华润集团，曾任华润集团董事、总经理。

李欣：1971年出生，拥有西南财经大学控制学学士学位和香港理工大学项目控制理学硕士学位，现任华润置地董事会主席。 于1994年参与华润集团，2001年参与华润置地，2016年任公司联席总裁，2017年起担任公司执行董事。 2018年末尾，担任公司总裁担任日常事务控制。 2022年5月获任公司董事会主席。 2022年7月辞任公司总裁一职。 股权与组织结构

★华润置地是华润集团的子公司，母公司持股约59.51%。 CommotraCompanyLimited是华润的隶属公司。

★华润置地旗下有战略控制部、运营控制部、产品控制部等18个职能部门，万象生活、香港平台公司、树立事业部、酒店事业部等9个事业部或专业公司，7个大区，大区下设28个片区/城市公司。

财务目的

★公司营收前几年稳如泰山上升，2022销售和结算均有一定下滑。

★公司毛利率继续降低，关键是由于地价和树立本钱不时优化。

★公司2022年上半年资产负债率为69.57%，房地产企业更具价值的净有息负债率为34.6%，相对比拟稳健。

★公司近年来运营现金流继续下滑。

环境社会与控制

照应绿色开展

★绿色修建:积极展开装配式修建项目，截止2021年12月底，华润置地在全国部署装配式修建项目196个，总面积到达3399.8万平方米。 有68个项目取得绿色修建认证。

★绿色施工:施工现场采用LED照明灯、节能灯，路灯采用太阳能电池板供电。 集中搜集、清运修建渣滓，对渣土、废砂浆等启动回收应用。

★绿色运营:在办公中片面经常使用节能照明光源，严厉监控办公区域用水状况。 推行无纸化办公，搭建OA办公、视频会议系统，增加任务人员差旅。 2021全年公司二氧化碳总排放79.82万吨，综合动力消耗量11.96万吨标煤，用水1580万吨。

★推进社会开展

★行业:成立“政产学研”生态联盟，与研讨机构和高校协作，推进产学研用一体化。 与科大讯飞协作，推进智慧城市科研效果落地。 2021年，华淮置地参与了国际展览与项目协会和国际协会联盟等行业组织。

★乡村:承接15座华润希望小镇的规划树立，协助30万余人脱贫致富。

★公益:2021年全年捐赠金额到达4598.73万元，展开志愿服务310场，介入员工3884人。

员工控制

★对等雇佣:坚持人才多元化开展，对等看待每一位与员工。 截止2021年底，华润置地员工总数为人，女性占比35.76%。 年龄在30周岁以下占比33.3%。

★员工开展:上线课程启动培训。 2021年共展开专项培训300余个，掩盖人，总投入4158万元，人均培训时期24.7小时。

★安保安康:推进智慧工地树立，推行消防集控平台以增强安保控制。 同时倡议任务生活平衡。 截止2021年底，华润置地共成立文体社团171个，全年组织活动3800余场次，介入员工4.6万人次。

知识提炼

春笋:即位于深圳的中国华润大厦，由于外形缘故别名春笋。 是集休闲、商业、寓居于一体的商业中心。

建安本钱:是修建本钱和设备装置本钱的总称，关键包括修建基础工程、主体结构、墙体、门窗、电路、给排水等等。

全口径:在统计地产项目销售额时，当公司在某个项目上只需有权益，就会把项目的销售百分之百全部记载在内，会造成重复计算。

权益口径:指多个开发商拿地的时刻，依照项目的权益比重启动记载。

并表口径:即项目到达了并表的要求则记载在内，未并表的项目不记载。 相比来说数字比会全口径低。

已售未结:即已签约售出但还未结算的项目。 房地产结算普通会滞后两到三年，故该目的反映的是房企过去两到三年的销售状况。

坪效:指的是每平米能发生多少营业额，普通用来权衡商场的运营目的。 近年来O2O形式的电商卖场会比传统卖场坪效高得多。

重奢:与轻奢相对应，即比拟贵和重量级的朴素品品牌。

低密:普通把容积率低于15的房产归为低密产品，通常指别墅、排屋和低层住宅。

绿色修建:指在全生命周期内，浪费资源、维护环境，污染较小的修建。 普通会从选址规划，节能措施，废弃物排放等方面来评价。

2020年前三季度商办市场

2020年前三季度，非住宅市场压力十分大，住宅市场一季度降低清楚，二季度复苏迅速，而在非住宅市场，疫情带来的压力将继续数年。

其中，办公市场未来三年一线城市供应量继续参与，去化缓慢；商业受疫情影响最大，重点城市商业出租率和租金双降。

在我们对样本房企运营支出梳理发现，在新冠疫情的冲击下，70%的样本房企运营支出出现下滑。

所幸的是，在全体市场承压之下，中心城市的优质资产以其微弱的韧性在市场上仍具竞争力。

内行业增速放缓，企业竞争加剧的状况下，头部房企的优势依旧清楚。

1、前三季度办公商业成交供应双跌

2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比区分降低24%和23%，其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比降低22%和23%。

一线城市中，上海供应与成交最高，前三季度供应约95万平方米，成交约73万平方米。

图：2016年至今全国写字楼供应成交状况

虽然从往年第三季度供应成交数据来看，全国与一线城市办公供应与成交皆出现同比下滑，但从全体来看，办公楼全体供过于求，未来三年，一线城市供应量将继续参与，去化速度放缓的同时，租金和出租率也将出现不同水平的降低。

受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市全体办公市场不时处于下行态势，2020年，新冠疫情的迸发进一步减轻了下跌态势，受疫情影响，一季度一线城市平均租金降幅达2.5%，创2019年以来最大降幅，虽然随着二季度疫情恢复，二、三季度降幅收窄，但全体依然有较大下行压力。

在这其中，北京市场全体租金高于其他一线城市，随着空置率日益下跌，叠加疫情二次迸发，全体市场动摇在一线城市中最大。

商业地产方面，往年的商业地产可谓是房地产行业中受疫情影响最大的板块，前三季度全国供应约3093万平方米，同比下滑26%，重点城市商业出租率和租金双降。

图：2016年至今全国商业供应成交状况

过去十年，由于遭到电商的冲击，全体批发业态大幅度增添，用了3-5年的时期，开展出体验式商业业态。 往年疫情汹涌来袭，造成体验式遭到重创，线上平台成为热点，以国际市场为例，朴素品牌、轻奢品牌纷繁进驻天猫或经过微信小程序开放官方商城。 就连高端珠宝也末尾规划线上渠道，比如 CHAUMET、Qeelin 等。

在一线城市中，上海市场化水平较高，因此遭到疫情影响的反响也更为清楚，但由于上海全体资产价值略高于其他城市，进入三季度后出租率较二季度有所上升。

2、70%样本房企运营支出出现下滑

从各大房企运营状况来看，在新冠疫情的冲击下，大少数企业均遭到了较大影响，各大物业租金下滑清楚。

从我们对47家披露运营状况的房企运营商半年报数据来看，2020上半年总运营支出到达591.68亿元，同比降低12.93%，虽受疫情影响，但仍处于可控范围。

47家内房企运营商业运营支出状况

47家内房企：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海树立、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产

47家房企中有33家运营支出出现不同水平的同比下滑，数量占比到了70%，值得留意的是，在2020年疫情影响下，仍有14家房企运营支出同比为正增长，其中上半年打破10亿的包括有5家，区分是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速到达了20%以上。

此外还有部分规模相同在10亿以上的房企运营商，上半年虽然出现同比下滑，但幅度不高于10%，相同显示了较好的抗压性。

从上半年运营支出增长较快的这些企业来看，绝大少数企业是由于规模增长较快，新开门项目奉献较多，从而补偿了一部分原有的租金损失。

3、优质资产仍具竞争力

在整个市场下行的同时，我们发现北京CBD优质办公资产的市场竞争力仍在。

华贸中心2020H1总支出为2.53亿，环比微降0.7%。 在整个市场不利的背景下，华贸中心上半年净物业收益率略有优化，平均租金微涨，再次显示了其微弱的韧性。

据CAIC资产数据库检测显示，北京二季度疫情出现重复，全市空置率继续走高，环比下跌 2.3个百分点至14.9%，中心商务区空置率到达历年最高值9.0%；甲级写字楼租金继续降低至11.2元/㎡/天，创历年来最低位，中心商务区甲级写字楼租金下跌至12.5元/㎡/天。

与此同时，华贸中心依然坚持着较高的出租率与稳如泰山的平均租金，出租率93.4%远超同期北京甲级写字楼出租率平均水平。 这关键还是由于华贸中心优越的天文优势和相对高性价比的租金优势。

春泉产业信托底层资产关键为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业，在整个市场不利的背景下，华贸中心项目努力控制运营开支，总支出虽微降但上半年净物业收益率略有优化，受其影响，春泉产业信托上半年总支出为2.73亿元人民币，同比降低1.4%，其中华贸中心录得总支出2.53亿元，环比微降0.7%，控制运营开支0.69亿元，环比降低4.1%。

4、房企放慢资产证券化

虽然商业办公综合体等市场继续受压，但关于那些持有优质存量资产的优质房企来说，这些项目的资产证券化可取得较低融资本钱。

往年以来，受银根宽松影响，房企境内发债平均利率不时徘徊在5%左右，而发行ABS产品融资的本钱最低可达2.5%，市场上以破3利率发行成功的案例已是屡见不鲜。

随着“三道红线”的全行业片面推行，赶在监管新规片面实施之前，企业可以较低本钱取得少量融资，应对疫情影响和销售不畅带来的资金压力。 广阔房企纷繁放慢融资节拍补血。

重新增项目来看，截至9月29日，9月房企新开放发行ABS规模已达353亿元，同比下跌64%。 三季度累计至今，房企新开放ABS产品规模达1012亿元，同比下跌35%，往年累计至今，房企新开放资产证券化项目规模已达2718亿元，已超2019年全年新增规模。

2020年1-9月房企境内及海外债总额发行利率

数据范围：9月数据截至9月29日，房企境内发行债券含ABS产品

房企新开放ABS发行规模2019VS2020

数据口径：仅包括房企当月新增开放ABS项目

截至9月29日，9月房企ABS融资审批经过规模达367亿元，同比下跌88%。 三季度累计至今，房企ABS审批经过规模达687亿元，同比下跌31%。 三季度以来，央行继续释放流动性支撑市场，从逆回购操作量来看，8月和9月的逆回购操作量区分到达2万亿元和2.42万亿元，创2018年以来的新高。 于房企而言，此时正是抓紧时期发行ABS融资的关键点。

房企ABS审批经过规模2019VS2020

5、头部房企过审优势清楚

为支持经济稳如泰山运转，落实“六保六稳”义务，全力支持企业恢复，往年市场流动性不时坚持相对富余，存款利率清楚下行。 其中，国企依托弱小背景支持和融资本钱优势，开放发行资产证券化产品积极度渐增。

往年至今，国资房企新开放ABS产品总规模达1265亿，同比大涨123%，已是去年全年开放总规模1.6倍。 国企已逐渐超越民企成为房企资产证券化融资主力。 “三条红线“出台后的九月，截至9月29日，国资房企9月新开放ABS项目总规模超200亿，占比超6成。

不只如此，往年以来，TOP50房企运作资产证券化项目融资的生动度均有所上升，新增开放发行ABS规模下跌，TOP10房企尤为清楚。 截至9月29日，TOP10房企往年新开放发行ABS规模近500亿，同比增长超8成。 从审批经过的项目来看，TOP10房企的经过规模同比大幅增长，其它类型房企过审规模均不同水平同比降低。 内行业增速放缓，企业竞争加剧的状况下，头部房企的优势越发清楚。

房企新开放ABS发行规模按企业排位

房企审批经过ABS发行规模按企业排位

这关键是由于TOP房企中，不少都持有少量商业存量资产，例如在多地规划新城吾悦广场的新城控股，2020年至今已开放发行ABS总规模达145亿，多个ABS融资项目底层资产为新城持有的吾悦广场。 商业存量资产ABS产品融资的关键还款来源为其底层资产发生的现金流，拥有优质存量资产的房企在发行ABS产品融资方面拥有着自然优势。 例如中海地产往年4月发行的以北京中心商务区写字楼为底层资产的ABS产品，优先级产品发行利率仅为2.5%，创存量资产ABS产品发行利率新低。

房企开放ABS发行规模排名

房企审批经过ABS发行规模排名

综上所述，进入后疫情时代，仍有部分租户或许会有较大的租金压力，特别是对那些疫情利空行业的企业，增大了未来续租的不稳如泰山性，第四季度，无论是关于办公还是商业运营来说，仍要求努力拓展新租户确保出租率坚持在较高水平。

与此同时，随着疫情的逐渐恢复，疫情时期树立的各种线上/直播平台等能否会进一步开展融合也还需继续关注。 随着“主播带货”形式被越来越多的人所接受，未来也许会进一步推翻原有的电商形式，从而树立更新的生态。