温州瑞安一宗商住地块八月出让 起始价近12亿元 (温州瑞安一部)

媒体讯： 7月2日，浙江温州瑞安市挂牌一宗商住地块，位于市域铁路S2线汀田段上盖，方案于8月12日启动出让。

该地块出让面积达152318.42平方米，可建面积435651平方米，起始价为119983.17万元，起始楼面价2754元/平方米。宗地蕴含住宅、商业、康体文娱及幼儿园等修建，并设有停车楼。

此次出让的地块被划分为五个子地块，竞得人需代建周边的S2车辆段TOD上盖开发公园绿地及广场(北区)工程，并将中小学及公园绿地地块划拨给瑞安市交通投资有限公司。代建需要中，竞得人需担任公园绿地及广场的树立，绿化全费用单价不高于900元/平方米。此外，竞买放开人需充沛了解代建需要及协定内容，一旦竞得，须实行代建协定。

配建方面，地块将装备养老服务设备、15个班的幼儿园、人防工程、开闭所及社会停车位等，完工验收后无偿移交关系单位。同时，宗地开发需遵照《温州市域铁路S2线汀田车辆段上盖开发一层平台树立工程修树立计方案》作为保底方案。场地标高依据不同地块在5.80米以下或以上。

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多城卖地潮蓄势待发 未来土地市场“看点”多多

自2月底以来，22个重点城市集中供地政策引发行业内外的普遍关注，截至目前，“集中供地”新政出台已有月余，22个城市积极响应，陆续挂牌首批集中出让地块。 仅4月7日，就有杭州、重庆发布集中供地出让公告，至此，长沙、广州、北京、天津、杭州、重庆、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门16城明确将在4-5月开启集中供应土地。

累计看，第一批入市地块起价已经超过6000亿，叠加即将出台的上海、深圳等城市， 预计未来22个热点城市第一批卖地有望超过万亿。

克尔瑞称，考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌，预计接下来的供应将会维持高位。 未来土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等热点城市。

卖地潮蓄势待发

大批优质地块在路上

自2021年2月23日天津率先发布“集中供地”新政后，多个城市紧跟着分别发布了2021年住宅用地集中供应出让的相关文件， 长春更是于2021年3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政的首个正式执行者。

截至目前，长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆5城已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告，上海、南京等发布了预公告。

其中，广州将集中出让48宗地块，土地面积达到了393.6公顷，天津和杭州则分别集中出让58宗和57宗地块，土地面积也均超过了300公顷，北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷，无锡市自然资源和规划局则计划于4月28日以挂牌方式出让16幅地块，其中纯宅地15幅，1幅为居住、商业用地，共计94.93万平方米， 土地出让金 起始总价约227.731亿元。

从首批已经正式发布出让文件的城市来看，除无锡、长沙外，其余城市供应力度均很大，占2020年全年宅地供应面积的比重超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，较2020年已过半，其次是天津，比重也达45%。 总体供地节奏快于往年同期平均值。

注：截止4月7日，长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆正式发布首批集中出让公告，仅发布预公告的城市未在统计之列；重庆2020年数据不可得。

除了量大之外，“质优”也成为本次供应的特点之一，CRIC监测数据显示，3月挂牌的涉宅地块中，起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地共有85宗，其中集中供地的重点城市有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市。

特别是在北京，起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多 ，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中，海淀和朝阳供地达12宗，占北京此次集中供地幅数的四成。

在这些地块中，不乏曾因关注度过高而遗憾退出的优质地块 ，例如，去年底因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让的两宗海淀区树村地块也在第一次集中挂牌之列，根据本次出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约元/平方米；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约元/平方米。

同样经历“回炉重造”的还有金盏乡小店村3005-02、3005-08两宗地块，本次出让折合楼面价也达到5.1万元/平方米。

此外，无锡挂牌的16宗宅地均设置了最高限价，其中超过1万元/平方米的地块有8宗，不过，业内人士表示，鉴于当前无锡楼市热度高涨，房企拿地增加土储的意愿十分强烈，大部分地块大概率会封顶成交。

中原地产首席分析师张大伟预计， 未来一段时间，北京、杭州以及暂时未公布的上海等城市，将出现井喷卖地的情况，集中供地政策逐渐开始影响土地市场，预计4-5月份可能井喷，土地价格依然高位。

土地新规刺激房企拿地节奏

未来土地市场看点多多

土地供应新规之下，房企在调整拿地节奏。 中指研究院数据显示，前3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7％。 保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。 TOP10企业1-3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业的32.9％，市场集中度显著。

中指研究院认为，受“土地供应两集中”政策影响，今年3月50家代表企业拿地规模均受不同程度影响。 具体来看，滨江集团(,股吧)、广州地铁等企业区域深耕，单月拿地金额受政策影响较大；保利发展、中海地产等企业全国化布局，受影响较小，3月拿地额均超100亿元。

此外，房企拿地方式也在发生改变。 一季度，50家代表房企中前10阵营企业和11-30阵营企业权益金额占比均出现显著上升，分别上升13.7和14.1个百分点，31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地，权益金额下降4.5个百分点。 对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，叠加“三道红线”等因素，房企之间合作拿地案例或增多。

不过，在多数中型房企看来，土地新规也为发展型房企提供了机遇 。 新力控股业绩会上，公司高管表示，新规之下，中型房企的优势体现在决策高效透明，可以取得先机，此外，新力将加大企业间合作，整合更多资源。 上坤地产同样在业绩会上表示，22城中，上坤已经布局8个城市，有足够的土地储备，在对城市土地和市场的判断上具备优势。

中原地产市场分析师卢文曦分析称， 未来集中供地政策下，中小房企仍有一定拿地机会 。 “再大的房企不可能兼顾所有地块，总有兼顾不到的地方，那么此时中小企业就有拿地机会。 给予中小房企一定开发产品的机会，同时也可以丰富市场产品，防止大房企垄断市场，有利于楼市稳定健康运行。 ”

此外，同策研究院报告认为， 集中供地将引导房企重新排兵布阵，优化城市布局 。 报告称，土地集中供应，使得房企短期能同时调动的资金量有限，降低了单场土拍整体的土地竞争强度，同时通过调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。 而目前土地集中涉及22个热点城市，房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，从而引导房企进行城市群优化布局。

北海土拍：150米超高层要来？起拍价15.3亿元出让城东三地块

11月22日上午， 楼盘 网我从北海市自然资源局获悉，北海城东将同时出让三个地块，其中2块非工业用地、1块工业用地。

总出让价约15.3亿元，其中非工业用地使用要求含： 用地内须至少建设一栋高度不高于海拔150米，不低于海拨130米的超高层建筑。

也就说明，本次地块出让意味着北海将再增一栋超高层建筑!

目前北海超高层建筑有：

北海中心，规划建约270米超高层

北海之星，在建约260米超高层

大都金沙湾 ，建设中约136米超高层

地块编号2019 GC的基本情况:

2019GC号地块挂牌起始价为人民币万元(折403.78万元/亩，楼面价2610元/平方米)，竞买履约保证金为人民币万元，每次竞价加价最低幅度为人民币10万元。

(一)S1号地块需突出天际线变化。

城镇住宅计容建筑面积比例占总计容建筑面积60%-70%，商务金融计容建筑面积比例占总计容建筑面积20%-30%，零售商业计容建筑面积比例占总计容建筑面积5%-10%。 用地内东面设置10米公共通道，公共通道建设须服从市政规划相关要求，线型须与市政道路衔接。 商业建筑须沿用地东面、北面布置。 以上容积率指标按总用地面积核算，绿地率、建筑密度指标按扣除公共通道后的净用地面积核算。

(二)S2号地块需突出天际线变化 。

用地内东面设置10米公共通道，公共通道建设须服从市政规划相关要求，线型须与市政道路衔接。 须配建1所用地规模不少于4680平方米,建筑面积不少于3240平方米的12班幼儿园 ，须与用地首期建设工程同步规划、同步设计、同步建设、同步验收，在工程竣工验收合格之日起30日内无偿移交教育部门。 以上容积率指标按总用地面积核算，绿地率、建筑密度指标按扣除公共通道后的净用地面积核算。

(三)S3号地块需突出天际线变化。

旅馆建筑计容建筑面积比例占总计容建筑面积50%-60%，商务金融计容建筑面积比例占总计容建筑面积30%-50%，零售商业计容建筑面积比例占总计容建筑面积10%-15%。 用地内西面设置10米公共通道，公共通道建设须服从市政规划相关要求，线型须与市政道路衔接。 用地内须至少建设一栋高度不高于海拔150米，不低于海拨130米的超高层建筑。 以上容积率指标按总用地面积核算，绿地率、建筑密度指标按扣除公共通道后的净用地面积核算。

(四)S4号地块需突出天际线变化。

城镇住宅计容建筑面积比例占总计容建筑面积90%-95%，零售商业计容建筑面积比例占总计容建筑面积5%-10%。 用地内西面设置10米公共通道，公共通道建设须服从市政规划相关要求，线型须与市政道路衔接。 以上容积率指标按总用地面积核算，绿地率、建筑密度指标按扣除公共通道后的净用地面积核算。 具体规划条件详见规划设计要点。

2019GC号地块的基本情况：

2019GC号地块挂牌起始价为人民币万元(折510.74万元/亩，楼面价1915元/平方米)，竞买履约保证金为人民币万元，每次竞价加价最低幅度为人民币10万元。

2019GC号地块城镇住宅计容建筑面积占总计容建筑面积比例60%-65%，零售商业、旅馆、其它商务计容建筑面积占总计容建筑面积比例35%-40%，用地内至少建设一栋海拔高度150米(含屋顶构架及避雷针)的超高层建筑;其余详见该宗地的规划设计要点。

2019GC号地块的基本情况：

2019GC号地块挂牌起始价为人民币133万元(折28.17万元/亩)，竞买履约保证金为人民币67万元，每次竞价加价最低幅度为人民币10万元。

产业类型为汽车制造业。

行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%;投资强度不低于200万/元亩;项目产出强度不低于2800万元/公顷;地均税收不低于75万元/公顷;该用地块形状狭长，为合理利用土地，该用地须与周边用地统一规划，统一核算指标。 其余详见该宗地的规划设计要点。

挂牌地点： 北海市政务服务中心三楼公共资源交易大厅

挂牌时间： 2019年11月22日至2019年12月19日18时

报名地点： 北海市深圳路88号市地产交易中心招拍挂业务窗口

疫情期房企流动资金紧张？杭州缓交土地款 雪中送炭

非常时期，房企如何度过难关？

2月11日，杭州市规划和自然资源局印发《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》，涵盖调整土地出让时间、缓缴土地出让金、顺延开竣工时间等多个开发商关心的问题，其中最受关注的是1月31日至2月20日的土地款可延期21天缴纳。

三类地块受益

房企可缓缴土地款

《通知》规定，对已成交的地块，按挂牌文件约定应在2020年1月31日至2020年2月20日期间签订《成交确认书》和《土地出让合同》的，经竞得人申请，《成交确认书》和《土地出让合同》签订时间可顺延21天。 此外，已签订《土地出让合同》的地块，按合同约定应在2020年1月31日至2020年2月20日期间缴纳土地出让金的，经受让人申请，该期土地出让金可顺延21天缴纳。

根据钱报记者梳理，土地款可以延期的，共有三种情况：一是今年1月份已成交，需在1月31日——2月20日签订土地出让合同的，合同定金款（20%土地款扣除已经缴纳的保证金或者勾地款），可以延期21天。 二是已经成交并已经签订了土地出让合同，第一期土地出让金（30%的土地款）要在1月31日至2月20日之间缴，可以延期21天。 三是去年3-4月左右成交的地块，最后一期50%土地款在这一期间缴纳，也可申请延期21天。 据钱报记者了解，土地出让金付款方式大致分为三个步骤。 首先，挂牌期间要先支付竞拍保证金，一般为地块起拍价的20%，成交7天内签订成交确认书，7个工作日之内补缴20%定金（20%成交总价-20%起始总价），并签订出让合同；接着，合同签订之日起一个月内，需缴付出让总价款的50%（含之前已缴付的20%土地款）；最后，剩余50%土地款，则须在合同签订之日起八个月内付清（部分区县略有差异）。

据钱报记者统计，去年12月底以来出让的地块，有不少可以享受这一政策，但有的房企为了赶工期，明确向记者表示不会提出延期缴款申请；也有的房企已在2月11日政策发布之前就已提前缴款。

土地款缓交21天

可以为房企减负几何？

这一措施带给房企的直接利好，当然就是减少利息成本。可以省下多少？

先来了解一下目前房地产行业的融资成本。 由于房企实力不一，融资渠道多元，融资成本差距很大。 比如一些品牌房企海外融资，年利率可低至3-4%。 但是信托和私募，年利率高达10%左右。 总体算下来，房企平均融资成本大概年利率为8%。 不过，土地款在房企融资中属于“前期融资”，成本也是最高的，目前的年利率普遍为12%左右。

以今年1月2日由中天拿下的余杭商住地为例，该地块成交总价约18.2亿元，此前已缴纳20%土地款并已签订出让合同，下一笔土地款约5.5亿元，原本要在2月20日前缴纳。 按照一年12%的融资成本，这笔5.5亿元的土地款延期21天，可省下约385万元利息。 此外，如果是去年三四月份出让的地块，总价50亿元左右的话，因为接下去需要缴纳50%尾款，延期21天省下的利息将超1000万元。

缓解资金压力

是“雪中送炭”之举

其实，相对于利息成本而言，此举对房企更大的利好还在于纾解资金压力。 由于疫情的原因，楼盘销售停滞，春节以来房企进账几乎为零。 疫情过后，或许房地产比其他很多行业都更有可能迎来销售反弹，但是未必所有房企都能等到那一天。 延期21天，这对很多房企而言，或许就能等到春暖花开之时，避免资金链断裂。 因此，这无异于是“雪中送炭”之举。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析：“这一措施，更大的利好还在于缓解房企资金紧张，避免陷入断粮的窘境，更好地应对后续房地产市场的发展。 ”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“在特殊背景下，这些政策还是比较务实的，在时间上的调整，流程上的绿色通道有利于房企加快回到正轨。 ”

截至2月12日下午

2月杭州已有15宗地块中止出让

《通知》还提及，“对正在挂牌出让的地块，各地规划资源部门可根据当地疫情防控形势和实际需要，暂停网上交易活动”。 今日下午，浙江省土地使用权网上交易系统发布5则补充公告，中止了杭州余杭区即将在下一周出让的2宗涉宅地块和3宗商业地块。

早在2月5日，杭州主城区、萧山区、富阳区同时终止了10宗2月中旬前将出让的地块，其中还包含了申花、祥符、富阳的3宗涉宅地。 截至目前，杭州市区已有15宗地块终（中）止出让。