70平米以下大户型成保证房主力军 深圳等多地收贮存量房 (70平米以下房子政策)

近期，深圳、北海、大连等多地相继公布"收储"存量商品房用作保证性住房的政策，引发市场普遍关注。这一举措不只需助于缓解房地产企业的资金压力，还能介入保证性住房供应，可谓一举多得。

大户型成为"收储"主力

从各地政策来看，70平方米以下的大户型商品房成为"收储"的主力军。深圳安居集团在8月7日公布的公告中明白，优先收买65平方米以下的商品房。北海市则要求修建面积不逾越70平方米的大户型为主。大连市也将单套修建面积70平方米以下作为收买重点。这种趋向反映了政府在平衡保证性住房供应和控制本钱之间的考量。

大户型商品房更适宜改造为保证性住房，不只能够满足低支出集体的基本寓居需求，还能在有限的预算内惠及更多家庭。此外，这类房源往往更容易出售，经过"收储"可以协助开发商加快回笼资金，缓解以后的库存压力。

国企主导，多方受益

在"收储"政策的实施环节中，国有企业扮演着主导角色。以大连为例，市政府明白指定"大连市国有房屋运营集团有限公司"作为收卖主体。这种做法既能确保政策的顺利实施，又能防止出现投机行为。

关于房地产开发商而言，将滞销的商品房售予国企，可以加快回笼资金，改善财务状况。关于潜在的保证房开放者来说，这意味着他们无机遇在更好的位置取得住房。而关于政府来说，经过收买存量商品房，可以在短时期内介入保证性住房供应，提高政策效率。

从久远来看，"收储"政策有望推进房地产市场的良性展开。经过增加库存、稳如泰山房价，可以为市场注入新的生机。同时，介入的保证性住房供应将为更多中低支出集体处置住房疑问，促进社会谐和稳如泰山。

但是，政策的详细实施仍面临诸多应战。如何确定合理的收卖多少钱、如何平衡各方利益、如何确保收买房源的质量等疑问，都要求政府部门慎重思索。未来，随着政策的一直完善和阅历的积聚，"收储"商品房用作保证房的做法有望在更大范围内推行，为处置我国住房疑问奉献力气。

广东：广州深圳租赁住房用地不低于10%，租金实施监控指点

11月5日，广东省人民政府办公厅发布《关于放慢开展保证性租赁住房的实施意见》，明白广州和深圳市单列租赁住房用地占比准绳上不低于10%，明白广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是开展保证性租赁住房的重点城市，要依据常住人口规模、人口流入散布、公共服务设备配套和交通等条件，结合城市轨道交通站点和城市树立重点片区等状况，迷信规划房源，放慢开展保证性租赁住房。

《意见》要求树立租金定价与监控机制，广东省各地级以上市要树立保证性租赁住房租金定价机制，对保证性租赁住房项目租金实施监控指点，活期地下周边市场租金参考价。

以修建面积不超越70平方米的大户型为主

广东省政府明白，保证性租赁住房关键处置契合条件的新市民、青年人等群体的住房困难疑问，以修建面积不超越70平方米的大户型为主，租金低于同地段同质量市场租赁住房租金。

《意见》要求，广东各地级以上市要把保证性租赁住房项目归入本市住房租赁控制服务平台控制，并与“粤安居”平台保证性租赁住房数据对接。 增强对保证性租赁住房树立、出租和运营控制的全环节监视，强化工程质量安保监管。 保证性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保证性租赁住房为名违规运营或骗取活动政策。

《意见》要求落实土地支持政策，各地级以上市要在年度住宅用地供应方案中单列租赁住房用地，其中，广州和深圳市单列租赁住房用地占比准绳上不低于10%。 各地级以上市人民政府要严厉落实支持开展保证性租赁住房的各项用地政策，实际加大保证性租赁住房用地保证力度。 要将放慢开展保证性租赁住房与“三旧”改造、城市更新等任务无机结合起来，焕发老城区新生机。 在保证性租赁住房中积极推行装配式修建，将树立要求列入项目用地规划条件。

同时要简化审批流程，做好资金保证，提高金融支持水平。 广东省要求树立多元化的保证性租赁住房资金筹措机制，积极争取中央预算内投资等资金的支持，契合条件的项目可积极开放专项债券，统筹做好资金保证。 支持各地级以上市按规则统筹应用土地出让净收益和住房公积金等现有保证资金开展保证性租赁住房。 从项目开放到成功认定准绳上不超越30个任务日。 企业凭认定书操持相关审批手续，并按规则享用土地、税费、民用水电气多少钱等活动政策。

支持银行业金融机构向保证性租赁住房自持主体提供常年存款

《意见》要求，树立健全与金融机构的对接机制，支持银行业金融机构以市场化方式向保证性租赁住房自持主体提供常年存款，依照依法合规、风险可控、商业可继续准绳，向改建、改造存量房屋构成非自有产权保证性租赁住房的住房租赁企业提供存款。

完善与保证性租赁住房相顺应的存款统计，在实施房地产信贷控制时予以差异化看待。 引导银行业金融机构增强产品创新、优化信贷控制，对契合条件的树立保证性租赁住房的群体运营性树立用地经常使用权可以操持抵押存款。

在职责范围内，树立企业发行公司信誉类债券的绿色通道，支持契合条件的企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信誉类债券，用于保证性租赁住房树立运营。 支持商业保险资金依照市场化准绳介入保证性租赁住房树立。 落实《国度开展革新委关于进一步做好基础设备范围不动产投资信托基金（REITs）试点任务的通知》（发改投资〔2021〕958号）的要求，积极支持保证性租赁住房项目展开基础设备范围不动产投资信托基金（REITs）试点。

奖励非寓居存量土地和非寓居存量房屋树立保证性租赁住房

广东省明白，执行《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税普通征税人向团体出租经认定的保证性租赁住房取得的全部出租支出，可以选择适用简易计税方法，依照5%的征收率减按1.5%计算交纳增值税，或适用普通计税方法计算交纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模征税人向团体出租经认定的保证性租赁住房，依照5%的征收率减按1.5%计算交纳增值税；住房租赁企业向团体出租经认定的保证性租赁住房适用上述简易计税方法并启动预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税；对企事业单位、社聚集团以及其他组织向团体、专业化规模化住房租赁企业出租经认定的保证性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。 对保证性租赁住房项目免收城市基础设备配套费。

在支持多主体介入方面，首先支持市场主体介入，活期组织产品推介会，促进市场主体与企事业单位、村群体和产业园区等有开展保证性租赁住房需求的协作主体对接。 对展开保证性租赁住房业务的国有租赁企业，适当放宽运营业绩考核要求。 对国有企业出租自有物业展开保证性租赁住房业务，租期可放宽到10年，资产出租底价可在市场估价或询价、或许委托专业机构评价的基础上，结合市场供需及资产实践状况等要素综合确定。

要培育开展专业化住房租赁企业，制定优质专业化租赁企业评定规范，树立优质专业化租赁企业库并活期更新。 对入库企业在保证性租赁住房项目审批、手续操持等方面开放绿色通道。

广东省住房城乡树立厅结合有关部门出台奖励和支持省属企事业单位应用自有非寓居存量土地和非寓居存量房屋树立保证性租赁住房的政策措施，重点开掘存量土地和房屋。 各地级以上市要出台详细的任务指引及奖励措施。 各地级以上市可把闲置棚改安排房、公租房、经适房等政府闲置住房用作保证性租赁住房。

存量房改建、长租房“纳保” 保租房或成租赁市场“生力军”

近期，保证性住房租赁市场利好信息不时。 11月8日，树立银行举行住房租赁基金成立发布暨协作签约仪式，300亿住房租赁基金正式落地，将助力长租房市场，参与保证性租赁住房（以下简称“保租房”）供应。 与此同时，保租房REITs继续扩容，华润有巢保租房REIT也于11月1日正式获批；各地政策层面也再度传出利好，11月2日，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》地下征求意见，对保租房方面亦提出相关规则。 在此背景下，值得关注的是，保租房供应增量继续扩大，未来会否成为租赁市场的主流？哪些区域将是其重点规划之地？又有哪些存量房屋无时机改形成保租房，前景如何？机构统计数据显示，截至9月末，旗下房源“纳保”比例超越50%的企业共有6家。 图/IC photo利好频出，保租房树立提速扩容住房租赁的开展，离不开金融范围的支持。 11月8日，树立银行举行住房租赁基金成立发布暨协作签约仪式，300亿住房租赁基金正式落地。 活动今天，建信住房租赁基金在北京市大兴区生物医药基地产业园区内的智汇安康城现场成功对该项目的签约，收买部分正处闲置形态的办公楼，后续将把商办物业改造为租赁住房，并开放归入北京市保证性租赁住房控制体系。 与此同时，保证性租赁住房REITs继续扩容。 华润置地官方微信群众号披露，旗下华润有巢保证性租赁住房REIT于11月1日正式获批。 这只REIT的上市，是首单央企租赁住房REITs，也是第四单保证房REITs。 在业内看来，保证性租赁住房REITs的成功推出，给房企开拓了一条新的融资渠道，或将进一步推进房企积极规划保证房赛道，也将为其他住房租赁企业发扬示范效应，由此吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。 而从各地政策法规层面来看，继《北京市住房租赁条例》于9月1日起实施之后，11月2日，“上海人大”官方微信群众号发布，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》地下征求意见，征求意见时期为11月2日-16日。 在保证性租赁住房方面，该条例明白，继续扩展保证性租赁住房供应；增强源头规划，明白编制专项规划以及重点规划要求；明白树立和控制要求，合理设置准入条件和分开机制、优化开放审核流程、完善配租经常使用规范、规范租金和租期。 开展保证性租赁住房已成为我国住房制度树立的重中之重。 自去年6月，国务院办公厅发布《关于放慢开展保证性租赁住房的意见》以来，保租房的相关配套政策陆续出台，包括参与土地供应、减免税费、给予财政奖补、金融支持、树立多部门联审机制、简化审批流程，以及经过奖励购房资历盘活住房市场存量等“一揽子”促开展措施放慢落地，推进保租房树立。 据悉，“十四五”时期，全国40个重点城市初步方案新增保证性租赁住房650万套（间），估量可协助处置近2000万人的住房困难。 北京、上海、广州、深圳等重点城市，也都提高了新增保证性租赁住房的占比。 “保租房由于构成了完整的‘投融建管退’闭环模型，未来会成为我国住房租赁市场上的主力军和压舱石。 ”ICCRA住房租赁产业研讨院院长赵然指出，以北京为例，品牌型机构化集中式租赁住房项目未来待开门的潜在供应算计8.7万多套（间），其中，市场化运营控制的长租房占比约44%，保租房占比为56%。 房东东公寓学院开创人全雳也表示，保租房将成为租赁市场主流，估量2025年底，我国保租房会到达一个保有量的高峰。 不过，在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，保租房会在未来一段时期加快增长，但重新增供应角度剖析，40个重点城市新增650万套（间）的这一规模，放到全国2亿-3亿人的租房市场来看，还只是市场的一部分，并不能完全成为市场主流，由于全体租房市场的体量较大。 参与供应，存量房改为保租房获奖励政策目的下，各地保租房树立提速，供应增量迅速扩大。 胡景晖指出，保租房未来在人口净流入的强二线和一线城市，更容易成为市场主流，“这些城市有产业、人口聚集效应，为配合一些产业园区、开发区开展，也要求有保租房的配套；弱二线城市会开展慢一些，而三四线城市则不太理想。 ”在详细区域规划方面，全雳以为，新城等人口导入区域，高校、产业聚集区域，轨道交通站点周边，将是保租房重点规划的中央。 比如，《北京市“十四五”时期住房保证规划》提到，引导新增保证性住房关键规划在中心城区以及积极承接中心城区适宜性能和人口疏解的“多点”地域；围绕海淀-昌平-延庆、朝阳-顺义-怀柔/密云、朝阳-通州-平谷、丰台-房山、石景山-门头沟等关键通勤方向合理规划保证性住房。 而从保租房的来源来看，除新建房源之外，各地均在奖励应用现状修建改建保租房，多渠道参与保租房的有效供应。 以上海为例，《上海市住房租赁条例（草案）》指出，商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非寓居存量房屋，在契合规划准绳、权属不变、满足安保要求、尊重群众志愿的前提下，可以改造为保证性租赁住房。 在此背景下，在胡景晖看来，存量房归入保证性租赁住房体系（简称“纳保”）存在几种或许性：开发商已开发的成熟项目，或自持的出租房项目；长租公寓运营企业的部分项目；存量改造、旧改项目。 除此之外，在全雳看来，租赁住房“纳保”的一大前提在于全装修，且要求有生活配套，比如社区食堂、便利店等。 需算好账，长租公寓“纳保”趋向清楚值得一提的是，在一系列政策利好下，不少长租公寓曾经“纳保”。 ICCRA统计数据显示，截至往年三季度末，全国已开门房间规模中约有10.7%归入外地保证性租赁住房，环比提高了3.8个百分点，规模算计为10.045万套（间），比二季度参与了套（间）；“纳保”比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占总规模的31.3%，青年公寓和宿舍型公寓的归入比例区分为10.9%和7.3%。 而从企业端来看，依据ICCRA统计数据，截至三季度末，旗下房源“纳保”比例超越50%的企业共有6家。 其中，安居瑾家的纳保比例达100%，星河控股集团纳保比例为85%，大悦乐邑纳保比例为84%，颐和贝客、GET HOME凯得家和宁巢公寓的纳保比例区分为70%、61%和51%。 从已纳保项目的平均租金水平来看，ICCRA依据各品牌在全国的平均数据统计，“纳保”后租金水平的平均下浮幅度为10.18%，与大部分城市要求的“与同质量、同地段租赁住房产品相比租金下调10%”的规则相吻合。 在胡景晖看来，租赁运营企业“纳保”是把双刃剑，有利有弊。 详细而言，一方面，租赁运营企业可以享用土地折扣、财政补贴、税费减免、民水和民电等政策活动，但与此同时，租金涨幅、租金定价、产品规范方面会有一定的限制和管控。 这意味着在本钱降低的同时，支出也或许会降低，因此，租赁企业要求思索的中心在于“算好账”。 展望未来，58安居客房产研讨院分院院长张波以为，对保租房运营者而言，需留意的是，随着保租房项目不时入市，规模化、集约化运营的难度优化。 同时，要求考量如何将这类政策红利更好地落地，让有需求的保租房目的群体充沛了解此类项目，愈加方便、高效地开放保租房，消弭市场信息不对称，从而让保租房产品和新青年的租赁需求更有效、精准的对接和婚配。 新京报记者 张晓兰编辑 杨娟娟 校正 王心

甘肃：开展以不超越70㎡为主的大户型保证性租赁住房

为促进处置好新市民、青年人等群体的住房困难疑问，12月1日，甘肃省人民政府办公厅印发《关于放慢开展保证性租赁住房的实施意见》。 《意见》依照“政府引导、市场运作，量体裁衣、按需定建，充沛挖潜、存量优先”及“谁投资、谁一切”“只租不售”准绳，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供应，充沛发扬市场机制造用，开展以修建面积不超越70平方米为主的大户型、低租金的保证性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供应缺乏，推进成功全体人民“住有所居”。 甘肃省政府将成立保证性租赁住房任务协调小组，副省长李沛兴任组长。 《实施意见》称，兰州市作为人口净流入的大城市，应充沛应用各项支持政策，鼎力开展保证性租赁住房；其他城市可结合实践按需开展保证性租赁住房。 甘肃在落实土地支持政策方面，支持企事业单位应用依法取得经常使用权的土地树立保证性租赁住房，并变卦土地用途，不补缴土地经常使用价款，原采取划拨方式供应的土地可以继续保管划拨方式。 支持土地经常使用权人采取自建、与其他市场主体协作树立运营的方式开展保证性租赁住房。 在确保安保的前提下，可将产业园区中工业项目配套树立行政办公及生活服务设备的用空中积占项目总面积的比例下限由7%提高到15%，提高的部分关键用于树立宿舍型保证性租赁住房，严禁树立成套商品住宅。 奖励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用空中积或修建面积集中起来，一致树立宿舍型保证性租赁住房。 支持将闲置和低效的非寓居存量房屋（包括商业办公、仓储、科研教育等用房及旅馆、厂房）改建为保证性租赁住房；改建前应对房屋安保性能启动鉴定，保证满足安保经常使用的要求；非寓居存量房屋改建并用作保证性租赁住房时期，不变卦土地经常使用性质，不补缴土地经常使用价款。 土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非寓居修建，不得改建为集中式租赁住房。 支持适当应用新增树立用地树立保证性租赁住房。 树立用地应布置在产业园区及周边、轨道交通站点左近和城市树立重点片区等区域，促进产城人融合、人地房联动。 保证性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将租赁多少钱、调整方式作为前置条件，支持分期收取出让价款。 可探求应用乡村群体运营性树立用地树立保证性租赁住房。 在尊重农民群体志愿的基础上，经城市人民政府赞同，可探求应用城区、接近产业园区或交通便利区域的群体运营性树立用地树立保证性租赁住房；乡村群体经济组织可经过自建或联营、入股等方式树立运营保证性租赁住房；树立保证性租赁住房的群体运营性树立用地经常使用权可以操持抵押存款。 在金融、财税方面，甘肃将从信贷、债券、资金、税费等方面落实支持政策。 应用非寓居存量土地、非寓居存量房屋新建、改建保证性租赁住房，在取得项目认定书之后，用水、用电、用气、用暖多少钱依照民用住宅规范执行。 如，加大对保证性租赁住房树立运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保证性租赁住房自持主体提供常年存款；依照依法合规、风险可控、商业可继续准绳，向改建、改造存量房屋构成非自有产权保证性租赁住房的住房租赁企业提供存款。 完善与保证性租赁住房相顺应的存款统计，在实施房地产信贷控制时予以差异化看待。 支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保证性租赁住房存款投放。 支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信誉类债券，用于保证性租赁住房树立运营。 企业持有运营的保证性租赁住房具有继续稳如泰山现金流的，可将物业抵押作为信誉增进，发行住房租赁担保债券。 支持保险资金依照市场化准绳介入租赁住房树立。 支持保证性租赁住房树立、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。 积极争取中央对甘肃省契合规则的保证性租赁住房树立项目予以支持，省级财政统筹现有专项予以一定支持。 各相关城市应提早做好项目谋划储藏，编制项目实施清单，放慢项目前期任务，指点实施主体积极筹措项目资金，落实项目树立条件，确保项目按期完工。 对企事业单位、社聚集团及其他组织向团体、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%税率征收房产税。 契合条件的住房租赁企业向团体出租住房，依照5%的征收率减按1.5%计算交纳增值税。 住房租赁企业向团体出租住房适用规则的简易计税方法并启动预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。 关于应用非寓居存量土地、非寓居存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于寓居的房屋）树立的保证性租赁住房，在取得保证性租赁住房项目认定书之后，对比上述政策执行。 对保证性租赁住房项目免收城市基础设备配套费。