金地商置产业园资产分开与解盘人 合伙设私募基金收买 (金地商置产业园区项目)

行业深度调整期，金地商置成功了不动产资产分开。

7月31日晚间，金地商置对外公告，合伙成立深圳市领园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），收买、控股及运营集团拟出售的四个位于上海的产业园项目一切股权，估量集团净回款约5亿元。

据金地商置走漏，四个产业园项目均为成熟运营资产，区分位于上海松江、嘉定和宝山区，总可租赁面积43.9万平方米，终年坚持90%以上的出租率。

金地商置表示，各合伙企业同伴各自拥有投资及／或营运产业园之丰厚阅历，在合伙企业中各成员可各自经过优点互补及整合资源发扬所长、使其业务失掉更好展开。

能够发现，险资力气占据基金的大少数权益，并且基金面前发生多家国资身影。就目前而言，保险照旧是不动产分开渠道的中坚力气。

设基金收买资产

依据公告，金地商置于2024年7月31日与各方签署合伙企业协议，共同成立深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），该合伙企业的关键业务为收买、控股及运营集团拟出售的金地产业园项目的一切股权。

产城园区评论得知，收买的关键是金地商置位于上海的四个产业园项目。第一个是金地威新虹桥科创园，由金地商置100%持股，项目位于G60科创走廊，大虹桥枢纽辐射区，占高空积约4.8万平米，总修建面积6.5万平米，是集研发平台，消费制造，办公，商业配套为一体的产业综合体。作为金地威新首个生物医药专业园，虹桥科创园入驻企业中的生物医药企业，租赁面积占比达90%以上。

第二个是金地威新松江智造园，金地商置持有50%股权，项目位于国度级上海松江经济技术开发区，占高空积逾7万平米，总修建面积约11万平米，是集研发平台、消费制造、商业配套为一体的产业综合体。

第三个是金地威新嘉定智造园，金地商置持有42.50%股权，项目位于上海嘉定国际汽车城板块，占高空积约8万平米，总修建面积逾越15万平米，是以新动力汽车及汽车零部件为中心产业，集自动制造、消费研发、企业办公、商业配套为一体的高端制造产业创新基地。

第四个是金地威新宝山智造园，金地商置拥有该产业园50%股权，项目位于上海宝山工业园中心区域，占高空积逾7万平米，总修建面积逾越11万平米，是集自动制造、研发消费、基地创新、商业配套为一体的高规范制造产业基地。

依据合伙企业协议，金地商置持有金地产业园项目，现拟出售其持有的金地产业园项目的一切股权予该合伙企业。基于买卖布置，上海金缔威（金地商置附属公司）需先作为合伙企业同伴投资于该合伙企业，投资金额下限为3亿元，占该合伙企业权益比例为20%，应酬的出资额将由金地商置的外部资源提供资金。于出售金地产业园项目成功后，估量金地商置净回款约5亿元(已扣除入股合伙企业3亿元)。

合伙企业成立后，将由上海金缔威（或金地商置指定的其他附属公司）及其他合伙企业同伴区分持有20%及80%权益。控制结构方面，深创投不动产基金控制担任一般合伙人及执行事务合伙人，执行事务合伙人担任（其中包括）合伙企业的营运、控制、控制及决策；余下合伙企业同伴（包括上海金缔威）将为有限合伙人。

据了解，本次买卖金地商置会分开一部分产业园的股权，关键是由于配合其他股东的分开，而新介入的国资公司要求控股。买卖成功后，四个产业园仍将由金地商置产业园运营品牌金地威新继续控制。

面前的保险解盘人

基金面前解盘人为国资公司及保险公司。

该基金的投资规模下限设定为15亿元，出资截止日期为2029年9月30日前。合伙企业的股权结构显示，南京太保鑫汇致远出资8.25亿元，权益占比为55%；中宏人寿保险出资3.4485亿元，权益占比22.99%；上海金缔威出资3亿元持有20%权益；红土创业出资3000万元，持有2%的权益；深创投不动产基金控制作为一般合伙人，出资15万元持有0.01%的权益。

其中，上海金缔威是金地商置直接附属公司；深创投不动产基金控制由深圳市创新投资集团有限公司控股，后者最大股东为深圳国资委，福田投控亦有持股；红土创业由深创投全资拥有；中宏人寿保险由宏利人寿保险（国际）有限公司及中化集团财务有限责任公司共同拥有。

持有最大权益的南京太保鑫汇致远为私募股权投资基金，基金控制人为太保私募基金控制有限公司，该公司为中国保险附属公司。

能够发现，保险公司照旧是不动产分开的关键接盘手。

基于追求稳如泰山的终年报答、优化投资组合、以及顺应资产负债婚配控制的需求，保险公司照旧是不动产分开的关键渠道。

有剖析指，在利率继续下行和市场优质资产难以寻觅的背景下，保险公司偏向于将资金投入收益稳如泰山、久期较长的项目中，如商业办公楼、物流地产和产业园区等，以成功资产的保值增值。

另一方面，以后房地产市场处于深度调整期，行业放慢出清，资产处置增多，不动产资产多少钱也具有肯定吸引力，尤其是一二线城市中心肠段的不动产，未来或许有较强升值空间。

比如2024年1月1日，宣布与中金资本共同设立100亿元基金投向持有型不动产项目资产的被投资企业；友邦人寿近24亿元收买北京凯德·星贸项目95%股权；系统出资6.86亿元认购华夏华润商业REIT；国寿集团斥资31亿获远洋北京颐堤港二期近半数股权等等。

一些案例能够发现，大部分红交项目都是北京、上海等一线城市中心肠区的资产。

金地商置旗下持有产业园区、商业办公、租赁住宅、销售型住宅等资产。其中在产业园方面，2016年，成立了专注于产业园区开发树立及运营控制的平台——金地威新，聚焦生命迷信、人工自动、文明创意等范围，以高规范打造精致的国际化全产业平台。

目前，金地威新已成功全国化规划，进驻华东、华北、西南、华中、华南、西部区域中心城市，并进军美国市场。截至2023年12月，已进入19座城市，开发运营产业类项目42个，控制面积约415万平米。

不过，房地产下行对商置亦有较大影响，上半年金地商置累计合约销售总额约97.98亿元，而累计销售总面积约747,100平方米。近期该公司发布上半年业绩盈警，因合营公司减值拨备介入以及展开中物业减值拨备介入，料2024上半年或许录得公司持有人应占盈余介乎约20亿元-23亿元。