6月近六成百强房企成功单月业绩环比增长 一线市区成交环比参与17% (6月伊始)

第三方机构克而瑞钻研院7月1日发布《2024上半年中国房地产企业开售TOP200排行榜》，6月，百强房企（开售额前100名的房企）成功开售额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降落16.7%。上半年，百强房企成功开售额18518.3亿元，同比降落39.5%，降幅收窄4.7个百分点。6月，近六成百强房企成功单月业绩环比增长，近

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2020年三季度中国房地产总结与展望（中篇）

业绩篇、投资篇、融资篇上篇请前往阅读《2020年三季度中国房地产市场总结与展望》四、业绩篇市场恢复向好，“三条红线”将加速行业分化总结1、总体业绩：市场逐步恢复，单月同比增速稳步走高今年前三季度，市场销售表现在一定程度受到疫情影响，特别是一季度，TOP100房企的操盘销售规模持续同比负增长，1-3月累计同比下降20.1%。 二季度以来，市场逐步恢复，单月业绩同比自4月转正后也稳步走高。 随着项目施工进度加快、市场供货增加，规模房企的去化成效显著。 自6月起，TOP100房企的操盘销售规模单月同比均维持在20%以上，8月进一步提升至30.7%；此外，7月累计业绩增速也首次回正，并在8月继续提升。 整体来说，当前市场销售已经恢复至较高位，且表现趋稳。 2、行业格局：T0P30和TOP50房企门槛提升，行业分化持续今年，在行业增速放缓的背景下，叠加疫情影响，更加考验房企的经营实力，百强各梯队房企业绩表现也呈现差异化。 从操盘金额入榜门槛值来看，1-8月，TOP10、TOP30和TOP50房企的门槛较去年同期均有不同程度的提升。 其中TOP10房企提升幅度最大，为12.5%；其次为TOP30房企提升3.3%，而与此同时，TOP100房企的入榜门槛值同比下降2.4%。 从行业销售业绩集中来看，1-8月，TOP50房企集中度同比进一步提升，而TOP51-100以及TOP101-200两个梯队房企的集中度较2019年同期分别下降0.5、0.8个百分点。 综上可以发现，当前市场环境下，各梯队房企集中度延续了分化格局，规模房企竞争优势凸显,而TOP50之后的房企销售仍面临了较大的增长压力。 3、销售目标：首8月近6成房企业绩完成不足60%，四季度需加快去化节奏……略……4、企业表现：7成房企累计业绩实现同比增长……略……展望5、四季度展望：市场供货量加速提升，持续关注销售回款四季度，房企进入业绩冲刺季，市场供货加速提升，将带动成交增加。 但行业整体去化仍承压的基本面未有明显改善，叠加“三条红线”新规试行，高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企加快提升运营管控效率。 同时，我们认为新规之下，将加剧行业分化格局，推动集中度加快提升。 1）、“三条红线”启动试行倒逼房企提升运营管控效率随着9月房地产资管新规“三条红线”启动试行，进一步收紧融资端，高杠杆、高负债运营模式无法持续，行业成本效应凸显出来，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。 未来，房企站稳市场的核心竞争力将主要依靠运营能力和产品力的提升。 “三条红线”管控之下，房企还是要通过销售回款回补现金流，保证企业资金周转。 一方面，继续深化线上线下销售渠道，采取合理的降价措施，把握住中秋国庆假期、双11以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩；另一方面，加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流。 此外，在推进项目入市进程中，也要更加注重工程质量和施工安全问题，避免负面问题影响销售进度。 2）、四季度市场供货加速带动业绩增长今年由于受到疫情冲击，房企整体销售与供货节奏后移，全年业绩目标的实现也主要看四季度表现。 从各开发商供货安排来看，下半年供货节奏普遍加快，供货量也显著高于上半年，四季度将是市场供货高峰期。 高供货量将会带动成交量的上升，从而作用到销售业绩增长上。 但同时随着新项目入市加快，市场竞争也会相应加剧，更加考验开发商产品力与营销能力。 3）、新规将加速行业分化，推动集中度进一步提升在行业增速放缓的背景下，叠加疫情冲击，更加考验房企的经营实力。 今年TOP30和TOP50房企门槛均有所提升，可以发现规模房企竞争优势更加凸显。 规模房企线上渠道建设相对完善，价格策略承受度更高，增强了抗风险性。 而TOP50之后的房企，在产品力、营销力提升上都面临了更大的压力。 而新规的颁布，将会进一步拉大差距，财务稳健、现金充足的房企将会拥有更多的优质资源和机会，抢占更多的市场份额。 我们预计，新规之下，行业分化格局将加剧，推动集中度加快提升。 五、投资篇“三道红线”下投资积极性放缓，料四季度将更趋于谨慎三季度土地市场量价齐跌，自二季度的投资反弹趋势有所放缓，但溢价率仍然维持在一年以来较高水平，部分核心城市优质地块仍是企业纳储补仓、调结构的主战场。 新增土储货值来看，部分房企在二季度积极纳储后，节奏有所放缓，但国企、央企仍然表现相对积极。 企业表现上，销售TOP11-30强房企拿地意愿最为强烈。 二季度、三季度拿地销售比远超百强中的其他房企，规模进阶的诉求仍强烈。 相比之下，土储较为充裕的龙头房企拿地却愈发谨慎。 整体来看，强者恒强的格局未变。 四季度在宏观调控力度不减的情况下，预计企业投资将趋于谨慎，从近期房企释放的投资意愿来看，聚焦和深耕仍是主要战略。 未来各城市土地市场将进一步分化，基本面优势较强的一二线和强三线城市将持续受到房企青睐。 总结1、前三季度6成新增货值集中于销售TOP20，强者恒强格局未变截至2020年8月末，新增货值百强门槛达到148.55亿元，同比上涨32%，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为51.54亿元和92.75万平方米，同比涨幅分别为38%和8%，房企拿地虽然在一季度受疫情影响较大，但二季度房企投资快速反弹，补充土储积极性大幅提升。 在新增货值的集中度方面，规模房企延续了“强者恒强”的格局：在TOP10房企拿地态度相对谨慎的情况下，新增货值仍占百强房企的39%，较去年同期仅下降3个百分点，其次TOP11-20房企新增货值占百强的22%。 总体而言，销售前20强房企占据了六成新增货值。 2、销售TOP11-30房企拿地最为积极，第三季度拿地节奏有所放缓虽然2020年一季度受到疫情影响，土地市场低位运行，但二季度以来地市明显反弹，企业拿地积极性明显提高，在短期积极补仓后第三季度拿地节奏放缓。 从上市公司中期业绩发布会和百强房企的拿地销售可见一斑：截止8月末百强房企拿地销售比达到0.43，较2019年全年提升0.09。 分梯队来看，各梯队的拿地销售比较2019年也均有明显提升，企业整体拿地积极性较高。 其中仍然以TOP11-30的房企拿地积极性最高，拿地销售比分别达到0.54和0.57，远超百强中的其他房企，规模进阶的诉求仍强烈。 如绿城1-8月积极纳储，拿地销售比高达0.68，在土储的支持下销售排名也稳步前进，1-8月操盘金额成功进入TOP10行列。 3、溢价率冲高后小幅回落，自二季度的投资反弹趋势有所放缓二季度土地市场在部分热点城市的带动下快速升温以来，整体溢价率居高不下，但三季度重点监测房企拿地高溢价率比例较第二季度已经有所回落，成交溢价率在20%以上的地块占比下降4个百分点，整体市场朝理性方向更进一步。 高溢价地块主要集中于二线省会城市和三四线热点城市：南昌、西安、福州、宁波、合肥等多城有热点区域地块出让，以南昌为例，华润、保利、正荣等规模房企均以超过50%的溢价竞得地块，福州7宗主城宅地集中出让，旭辉、正荣、建发等企业拿地溢价率也均在20-30%范围内；三四线城市中则以徐州、绍兴、佛山等城市高溢价地块较为常见。 4、滨江、首开等房企三季度拿地积极，TOP50房企中二成8月未拿地……略……5、投资聚焦高能级城市，一二线投资占比近五成……略……展望预计四季度企业投资将更加趋于理性和谨慎，资金面“三条红线”和城市层面调控收紧成为抑制房企积极拿地的两大因素。 从企业端来看，“三条红线”的出台对未来企业融资产生较大限制作用，大部分房企为维持现金流安全的情况下投资预算预计将有所下调，但国企和央企的优势将进一步凸显。 此外在前三季度不少房企逆市纳储，已经完成了对总土储的补充，从上市房企的中报发布会来看，房企接下来的投资预期以稳健、谨慎为主流态度，中南、大发、华润、绿城等品牌房企均表示了在土地投资方面不会盲目追高、回避高价地块；小部分房企仍持积极态度，如招商、建发等表示已做好充分的资金准备，如果土地市场有合适的机会仍然会相对积极拿地，大部分房企的总土储能够维持未来3-4年开发，对拿地的“刚需”不算强烈。 表：部分典型房企2020年下半年拿地态度预期市场端则有南京、无锡等热点城市在第三季度出台了例如“重启摇号”、增加住宅供应的政策，从供给端调整土地市场的热度，溢价率在第四季度仍有下行的可能。 整体来看，第四季度在投资预期趋于谨慎的氛围下，拿地方式还将继续多样化，旧改、产城结合、TOD模式等多管齐下，是房企增强纳储实力和控制成本的主要方式，也是未来房企拿地的大趋势；而在投资分布上，一二线城市仍是房企投资的首选，三四线城市则面临较大分化，核心三四线城市仍具投资潜力，东莞、佛山、无锡、南通等受红利辐射较多的三四线城市前景更加明朗，未来房企拿地时“价值”将比“价格”更具备参考意义。 六、融资篇三条红线压顶，后期房企融资压力加大总结1、三条红线压顶，降负债成为房企目前首要任务2020年前期由于疫情的原因，虽然政策持续强调“房住不炒”，但宏观上宽松的货币政策带动资金流向房地产行业，带动房地产投资、销售和土地市场回暖，也快速抬升了房地产整体的杠杆，2020上半年179家房企的加权净负债率约为87.86%，较年初提高了4.45个百分点，63.7%的企业净负债率上涨。 进入三季度，上半年房价上涨过快的多个热点城市相继出台限购限贷政策，与此同时，监管进一步收紧融资，信托融资持续受到严格监管，7月住建部座谈会重申行业政策指导思想，防止资金违规流入房地产；8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，同时也宣布了房企融资的“三条红线”，意在管控房企有息债务规模和拿地强度，来改善经营性现金流量净额，房地产融资面临收紧。 2、三季度融资总量同环比下降，降杠杆下未来融资趋紧据不完全统计，2020前9月95家典型房企的融资额为.07亿元，同比微涨0.91%，变化不大。 就三季度而言，2020年三季度融资额3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。 一方面，主要由于前两个季度因债券到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大；另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上住建部等举行的房企座谈会重点提及降杠杆，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。 从各企业来看，约51%的房企的融资规模有所增加，其中有23%房企的融资增幅超过50%，此外，融资总量最高的为阳光城，约有836.2亿元，同时华夏幸福、中南建设、中国恒大、金科股份的融资额也超过500亿元。 从梯队来看，中间两个梯队TOP11-30和TOP31-50分别实现同比增长，分别同比增长11.2%和6.8%到4870亿元和2318亿元，而TOP10房企和TOP51+梯队的房企均同比出现了5%以上的降幅，其中头部房企主要由于自身已经形成较为强大的回款机制，出于自身降负债、稳负债的需求而减少融资。 3、宽松性货币政策影响成本下降，但未来降负债压力下成本有上升趋势而从企业的债券类融资成本来看，2020年前9月房企新增债券类融资成本6.11%，较2019年全年下降0.96个百分点，整体融资成本的下降主要由于一方面境外债券发行的大幅减少，前9月境外/境内债券比0.94，较2019年全年下降0.81，同时，由于全球前期整体货币环境宽松带动整体债券利息成本下降，此外，境内超短融和境外短债发行量的上升也是导致成本下降的重要原因。 单月来看，2020年前9月房企单月的融资成本分化较大，1月房企发行成本相对较高，2-5月份的发行成本则出现大幅下降，6月开始房企的成本回升后又经历一波缓慢下降，但是9月房企的单月融资成本止住下降的趋势重新拉升0.25个百分点至5.59%，其中境内融资成本4.97%，是2020年以来单月境内融资成本最高值，主要由于三季度融资环境进一步收紧，特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务，新增融资将会受到进一步监管，境内融资成本进一步上升。 4、国外环境动荡，境内债权融资占据主位从融资结构来看，三季度境内债权融资占比最大，且持续维持二季度以来的高位，占比达到61%，环比变化不大，同比上升11个百分点；境外融资占比为29%，环比上升了13个百分点至29%，同比下降12个百分点。 截至2020年9月，房企境内债权融资额为6733.30亿元，同比上升23.0%；境外债权融资3410.03亿元，同比下降29.9%。 累计股权融资305.63亿元，同比下降20.0%；此外，房企房企3月以来积极申请发行资产证券化产品，如万科、阳光城、中梁、新力等，累计资产证券化融资同比增长59.9%到948.89亿元。 5、房企分拆物业上市热情不减，恒大、融创、华润加入战局据统计，截至2020年9月25日仅有汇景控股、港龙中国成功在港交所IPO上市，而排队上市的房企则多达11家，其中海伦堡、奥山、万创国际以及鹏润控股的招股书已经过期，截止2020年9月25日仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。 整体而言，今年房企的上市热情仍然较为积极。 除了寻求集团整体的上市之外，房企在2020年分拆旗下业务板块上市使其成为独立的融资平台掀起了一波新的高潮。 截至2020年9月25日，共有3家房企旗下公司成功上市，同时还有13家正在排队中，华润、融创于8月递交物业板块的招股说明书，加入战局。 此外，恒大物业于9月25日获得联交所上市批准。 房企分拆旗下物业上市不仅仅局限于物业，绿城代建方面的业务也提交了上市申请书，7月17日绿城管理通过了港交所上市聆讯，成为“代建第一股”；此外，雅居乐园林管理公司雅城也于2020年6月24日提交了上市申请。 展望房企前三季度融资表现较为波折，但整体来看，2020年前9月的融资总量同比变化不大。 不过自8月20日重点房企座谈会之后，房企融资环境收紧信号越来越明显，房企融资量也应声下跌，同时融资成本止跌抬升。 展望未来，“730”政治局会议定调：坚持“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 同时，实施好房地产金融审慎管理制度，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。 下一步，围绕“三条红线”进行的房地产融资调控将成为主要战场，房企降杠杆将成为房企发展的主旋律。 在此背景下，年内融资环境将进一步收紧，一些非标前融等融资方式预计可能会受到严格监管；在开发贷方面，由于房企整体有息债的增长将受到不同层面的限制，开发贷批准额度可能下行，融资成本或将进一步拉升。 而由于融资受控，房地产拿地及开发速度将会受到较大的影响，行业将向平稳运行发展，由过去粗放式的杠杆开发走向未来精细化的运营管理开发，由此对房企的产品力开发升级、运营能力将提出更大的挑战。 同时，由于以往通过高周转、高负债实现弯道超车的概率将缩小，而部分净负债率控制较好的规模房企则将迎来发展机会，未来强者恒强的格局将逐步稳固。 在此情况下房企可在多方面进行应对：在销售端，线上线下的多元营销持续发力，保证规模增长，同时加强销售回款，促进现金回流补血；企业内部战略方面，内部变革将行，提升组织效率加快抢跑是必要的举措；在融资端，未上市的房企可以争取上市打开资本市场，降低杠杆率，拓宽企业的融资渠道，已上市的房企积极开展更多元化的融资渠道，同时加强与金融机构的合作。

首套房首付比例最低降至20%

作家毕华章，离开麦穗。

编 辑丨巫燕玲，曾芳

图 源丨图虫

西宁楼市15条新政出台，首套房最低首付比例调整为20%，力推“公积金商业银行”组合贷款。

在很多地方楼市政策放松的时候，西宁的楼市也在放松。

西宁住建局近日出台15条措施支持刚性和改善性住房需求，降低了购房者门槛。 比如，全面推行“公积金商业银行”组合贷款，减轻职工购房压力等。

与此同时，新规定还包括一些缓解开发商资金压力的措施，分别对土地招标投标保证金、拍卖和拍卖、商品房预售许可条件和预售资金使用效率的规定进行调整。

力推“公积金商业银行”组合贷款

在与购房人利益直接相关的住房信贷方面，西宁将实行差别化的住房信贷政策，满足购房人合理的住房需求。 此次西宁购买首套房商业按揭和公积金贷款，最低首付比例调整为20%。 二套房商业按揭、公积金贷款，最低首付比例调整为30%。

住房公积金的配套作用也将覆盖更多市民。 夫妻双方正常足额缴存住房公积金的，住房公积金贷款额度提高到70万元。 全面推行“公积金商业银行”组合贷款，拓展“还款”线上渠道，减轻职工住房还款压力；并积极开展异地贷款，支持异地购房人的贷款需求，畅通商业贷款转公积金贷款渠道。

同时，将住房公积金贷款时间压缩至1个月以内，降低4A信用等级房地产企业住房公积金贷款准入条件；高层住宅单体工程主体完成50%时，可申请住房公积金贷款。

今年12月31日前，受新冠肺炎疫情影响的缴存人不能正常偿还住房公积金贷款的，不予作为逾期记录，提交征信部门。

值得一提的是，西宁开始暂停实施住房上市交易限制措施。 此前，新购住房(包括新建商品住房和二手住房)取得产权证满2年方可转让。

缓解开发商资金压力的措施

开发商也是受益者。

首先，土地供应缓解了开发商的资金压力。 根据新规，招拍挂时，竞买保证金不低于初始挂牌价格的20%，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%。 此外，剩余价款可按合同约定分期支付，最长支付期限不超过一年。

同时，为缓解开发商资金压力，该措施鼓励金融机构加大对中小房地产企业、优质房地产项目、非住宅商品房销售的金融支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序。

项目审批效率的提高也特别列出。 新规要求，压缩项目审批时限，优化审批流程，提高审批效率。 年内将开展“拿地开工，交房办证”试点工作。

具体来看，对于支持西宁市重点项目建设、新取得国有建设用地、6个月内开工建设的项目，商品房预售许可相关要求也有所放宽。

严跃进分析，西宁这次对商品房预售放宽了条件，但类似降低预售标准是有一定条件的，即需要是重点项目，能及时开工建设。另一方面，对于一些优质企业来说

这种类似的人性化调整还包括，之前的社保或个税可以连续使用买房，2020年2、7月疫情期间断交的缴费可以获得买房资格，体现了广州大城市的人文关怀，并不是简单粗暴的一刀切。

贵州省：取消两次公积金贷款应间隔12个月及以上的限制。

6月6日，贵州省也出台了进一步加快重大项目建设、扩大有效投资的多项措施。 其中，提出落实降低首付比例政策，创新使用公积金贴息商业贷款，取消两次住房公积金贷款间隔12个月及以上的限制。

南昌：首套房公积金贷款首付比例22%，首套房首付比例30%。

江西省南昌住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款首付比例的通知》。 自2022年6月7日(含)起，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付款比例由30%调整为20%；购买二套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)最低首付款比例由40%调整为30%，利率上浮10%不变。

潮州首套房公积金贷款首付比例降至20%，取消户籍限制。

6月7日，潮州住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款政策阶段性调整的通知》。 2022年6月至12月，取消申请一手商品房公积金贷款的借款人户籍限制。 同时，购房人本人及其直系亲属(配偶、父母、子女)可以申请提取住房公积金用于购房首付款。 其中，首次申请住房公积金贷款购买一手商品住房的，首付款比例调整为最低20%。

四川遂宁：购买第二套普通自住住房，公积金首付比例降至30%。

p>6月6日，四川省遂宁市住房公积金管理委员会发布《关于适当调整住房公积金贷款政策的通知》。《通知》提到，从2022年5月20日起，符合遂宁市住房公积金贷款政策的缴存人家庭在遂宁市主城区（含船山区、市直园区）购买自住住房申请住房公积金贷款的，单缴存人家庭最高贷款限额由35万元提高至50万元，双缴存人家庭最高贷款限额由40万元提高至60万元。从2022年5月25日起，对符合遂宁市住房公积金贷款政策的缴存人家庭在遂宁市辖区购买第二套普通自住住房，首付款比例由40%降至30%。

安徽蚌埠：首套住房首付比例20%，公积金贷款最高50万元

安徽省蚌埠市住房和城乡建设局下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涉及提高公积金贷款额度、发放购房补贴等措施。

《措施》提出，引导各金融机构降低居民首套及二套改善性住房个人按揭贷款首付最低比例和最低贷款利率，首套住房首付比例最低降至20%、贷款利率最低降至相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 加大公积金贷款对首套及二套改善性住房需求支持力度，个人住房公积金贷款最高额度由20万调整为30万元，夫妻双方住房公积金贷款最高额度由40万调整为50万元；二次申请自住住房公积金贷款首付比例由不低于50%下调至不低于40%。

四川资阳再出“新政”：职工购买自住房可提取父母或子女公积金支付购房款

6月6日，据四川资阳市住建局官网消息，为促进房地产市场平稳健康发展，当地出台优化房地产市场相关政策。 从当天起，缴存职工在资阳行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在资阳行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。

福建漳州：取消住房公积金贷款次数和房屋套数限制

6月6日，福建省漳州市住房公积金中心官网发布《关于调整住房公积金业务相关政策的通知》，其中提到职工家庭购、建自住住房提取住房公积金支付房款或偿还商业性住房贷款的，取消住房公积金贷款次数和房屋套数限制。

《通知》称，职工家庭申请使用住房公积金购买新建商品住房的，第二套及以上住房首付比例不低于40%（其中长泰区、南靖县、平和县、华安县、漳州开发区、台商投资区、高新区不低于30%）。

四川南充：支持提取住房公积金支付购房首付款

6月7日，四川省南充市住房公积金管理中心发布《关于落实住房公积金阶段性支持政策的公告》。 其中提到，将提高住房公积金最高贷款额度。 职工家庭单边缴存住房公积金的最高贷款额度从42万元提高到50万元，职工家庭双边缴存住房公积金的最高贷款额度从48万元提高到60万元。 南充市还将支持提取住房公积金支付购房首付款。 缴存职工本人及配偶可在贷前提取住房公积金支付购房首付款，提取的金额和申请的贷款金额之和，不超过所购住房的总价款。

江苏泰州：年底前购房给一次性购房补贴，补贴契税金额50%

据江苏省泰州市住建局消息，对在泰来泰大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者在市区范围内于2022年5月1日至2022年12月31日期间购买首套商品住房（含二手商品住房）的，给予一次性购房补贴。 购房补贴标准为按契税完税凭证所载实际缴纳契税金额的50%进行补贴。 在姜堰区范围内已使用人才券购房享受过购房补贴的，不再重复享受购房补贴。

楼市成交量回暖

好消息不断入市，楼市成交也出现回暖。 6月1日，深圳官方平台数据显示，5月深圳二手商品住宅成交套数为2318套，环比4月1860套上涨24%，重新站上2000套大关。

南京房地产协会5月30日披露的数据显示，5月23日至29日，二手房成交1657套，环比增长5%，挂牌均价超过元/平方米。 当前新房库存近7.8万套，去化周期为12个月。 5月以来，单周新房成交始终保持在1000套以上，与4月相比，成交明显改观，市场回暖趋势已开启。

上海中原地产发布的数据显示，包括端午节在内的一个月内（5月5日~6月6日），上海新建商品住宅成交面积8.84万平方米，环比增加141.80%，楼市成交快速反弹。 其中，端午假期成交面积约为3.12万平方米，占约三成的成交量，对全市成交起到一定支撑作用。

根据克而瑞5月31日晚间发布的房企1-5月销售报告，百强房企5月单月业绩同比下降59.4%，但环比微增5.6%，较4月单月16.2%的环比跌幅有所提升。

国金证券分析师杜昊旻认为， 从五月整体销售来看，全国TOP100房企2022年1-5月全口径销售金额同比下降52.7%，5月单月同比下降59.9%，降幅持续扩大；不同梯队房企同比降幅均在40-60%之间，销售表现依然低迷。

而从高频数据看，近两周市场销售已逐步企稳，上周（5月28日-6月3日），40个城市新建商品房成交合计433万平米，周环比 2%，连续两周环比小幅上涨；高能级城市恢复更加明显，上周一线城市新房成交面积周环比 29%，二线城市周环比 6%，三四线城市周环比-39%，典型城市成都5月销售面积已同比回正。

杜昊旻判断在宽松政策持续发力的带动下，市场信心将逐步恢复，高能级城市、改善性产品将率先企稳回暖，进而促进整体市场恢复，预计全国商品房销售面积单月有望在8月同比转正。

部分资料来自：各地公积金住房中心

楼市半年考 “试卷”透析市场重点

2019年上半年已出让8宗不限价宅地。 图为孙河不限价宅地的拍卖现场。 上半年，龙头房企销售增速下调；北京不限价宅地供应达8宗；北京新房成交量创近三年新高，二手房交易量下滑全国房企卷一、 填空题1、各大房企2019年上半年销售快报相继发布，根据克而瑞地产研究中心发布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增（4%）。 2、销售额排名前三位的房企分别是（碧桂园、万科、中国恒大）。 3、值得关注的是，与2018年比较，万科2019年上半年销售额超过中国恒大，位居第二。 根据业绩快报，万科实现销售额（3340）亿元，同比增长(9.63%)。 二、分析题1、通过下列表格，分析2019年上半年房企整体销售特征、趋势？答案要点：2019年上半年，房地产行业整体规模增速较2018年显著放缓。 根据克而瑞统计数据显示，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。 不过，6月份，为冲刺半年度业绩目标，部分房企积极加大了推案及营销力度，单月业绩环比提升超23%。 具体看来，万科6月份实现销售额663.9亿元，旭辉控股实现销售额223.4亿元，中国金茂239.97亿元，中国奥园153亿元，均创下上半年单月销售额最高。 上半年房企销售呈现的另一个特征是，规模分化持续，行业竞争加剧。 根据克而瑞数据，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，而50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。 另一个分化则是销售额增速，龙头房企同比数据全面下调，万科上半年销售额同比增速为9.63%，去年同期是9.91%；中国恒大同比增速下降7.36%，去年同期是24.6%。 而中小房企涨幅明显，旭辉控股的同比增幅为33.94%，中国奥园的同比增幅为33%，禹州地产的同比增幅为32.47%，合生创展的同比增幅为66.30%。 2、根据上述表格，分析2019年下半年以及全年房企销售走势？答案要点：从过去多年发展来看，中国房地产市场的交易量、成交价格受政策影响较大，2019年，在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的调控思路下，房地产调控延续此前的稳定性，楼市又见升温的热点区域，地方政府调控政策再次收紧。 中原地产首席分析师张大伟预测，2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要出现上涨势头，调控政策肯定会加码。 对于2019年下半年的房企销售走势，克而瑞分析，预计百强房企规模增长将继续保持平稳。 但是，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。 张大伟分析称，整体来看，2019年2季度部分城市楼市活跃度有所降温，虽然房企在6月增加供应冲刺半年业绩，但预计房企在未来7-8月淡季的销售数据依然面临较大压力。 北京土地卷一、 填空题1、北京中原市场研究部统计数据显示，2019年上半年，北京土地市场共成交（33）宗经营性用地，总成交额约为（910）亿元，同比去年上半年上涨约21%；平均溢价率约为（10.67%）。 2、33宗经营性用地中包含住宅用地(31)宗，其中涵盖共有产权住房用地（10）宗，限房价宅地（12）宗，不限价宅地（8）宗，租赁住房用地(1)宗。 3、溢价率超40%的土地有(3)宗，2宗位于通州，1宗位于北京经济技术开发区。 二、分析题1、2019年上半年，北京土地市场呈现出哪些特点？又有哪些变化？答案要点：对北京来说，除2018年挂出并于2019年出让的19宗土地外，2019年第一季度新增供应的经营性土地仅有3宗，且整个3月没有土地出让记录。 5月9日，北京市规划和自然资源委员会召开项目推介会，公布了57宗待出让的经营性用地，其中包含住宅用地44宗。 进入6月，北京土地市场才真正“解冻”。 克而瑞研究中心分析认为，一线城市下半年供给力度将大幅超过上半年，北京商品宅地供应指标有放松可能。 在溢价率方面，北京上半年29宗挂牌出让的经营性用地中，溢价率超过40%的和在30%-40%之间的土地各有3宗；溢价率在20%-30%之间和在10%-20%之间的土地各有5宗；溢价率在10%以下的土地有13宗，其中10宗为零溢价率。 有业内人士表示，规模房企谨慎拿地是导致土地溢价水平低位运行的重要原因。 此前备受关注的孙河不限价宅地，现场竞价仅24轮，成交溢价率约为23.32%。 此外，集体建设用地首次用于建设共有产权住房、部分住宅地块取消商品房限价等重要变化也为2019年北京土地市场开启了新的局面。 2、不限价宅地的供应量加大对土地市场和房地产市场的影响主要有哪些？答案要点：自2016年10月北京住宅用地采用“限房价、竞地价”的方式出让以来，限房价项目地块以及共有产权住房地块成为北京住宅用地的绝对供应主力，纯商品房地块供应基本消失。 而2019年上半年已出让8宗不限价宅地，其中，门头沟区和平谷区各成交2宗，密云区、朝阳区、怀柔区、石景山区各成交1宗。 7月15日，丰台区花乡造甲村还将出让1宗不限价宅地，挂牌出让起始价66.84亿元。 合硕机构首席分析师郭毅表示，不限价宅地的供应，一方面增加了土地成功出让的可能性。 现阶段，限竞房市场的库存是房地产企业面临的严峻问题。 纯商品住宅用地的出让能够增强房企拿地积极性。 另一方面，不限价宅地的出让为市场提供了更加多元化的产品供应。 现在市面上的许多限竞房，因为受到“70/90”政策的限制，因此，产品类型受局限。 相比之下，不限价宅地的供应为企业提供了具有想象力的空间，继而促使企业开发出多元化、高质量的产品。 北京新房卷一、 填空题1、北京中原地产发布的统计数据显示，2019年上半年,北京新建商品房（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）共成交（）套，创下2017年以来的半年度新纪录。 2、2019年上半年,北京新建商品房成交均价为（）元/平方米，环比去年下半年下跌（1000）元/平方米。 3，截至2018年6月底，北京限房价项目（又称之为限竞房）共取得（80）期预售许可证,共计（55）个项目入市。 2019年上半年，共成交（9283）套房源，占北京商品房总成交量的（57%），套均价515万元，限房价项目成为北京新房市场的成交主力。 二、分析题1、结合2015年以来北京新房市场半年度成交走势图，分析2019年上半年北京新房成交走势及特点？答案要点：在多重因素下，北京楼市不动声色地交出了一份较为亮眼的上半年成绩单。 北京中原地产统计数据显示，2019年上半年,北京新房总成交额1784.31亿元，同比去年上半年增长1.35倍，共成交套，同比去年上半年增加套。 其中，居住类产品（不含回迁房，包括普宅、豪宅、别墅、共有产权房）成交1596.4亿元，同比去年上半年增长1.69倍，共销售套，同比去年上半年增加套，成交均价元/平方米，同比去年上半年上涨800元/平方米，不过，价格环比去年下半年有所回落。 中原地产首席分析师张大伟分析认为，在2019年上半年，北京楼市的确出现了明显的小阳春现象，但成交量主要集中在3-4月份井喷，原因是信贷短期宽松，叠加部分特价房源刺激。 后续由于政策收紧，诸如公积金国管政策等，市场再次出现退烧现象。 此外，限房价项目成为北京新房市场的供应大户，日渐上升的成交占比也助推北京新房成交量创下近两年的新高。 2、限房价项目已成为今年北京新房市场的供应和成交主力，结合上半年北京限房价楼盘成交榜单，分析其成交特点?答案要点：北京中原地产统计数据显示，今年上半年，在普宅成交排名前10名中，限房价项目占据8席，成交优势明显。 与此同时，包括中海寰宇天下、葛洲坝北京紫郡兰园、橡树澜湾、恒大丽宫等9个住宅项目成交额突破20亿元大关，这其中就包括6个限房价项目。 但是部分项目的大卖，并不能说明北京限房价项目的整体去化情况。 另一份数据显示，上半年，北京限房价项目网签完成面积140万平方米，按照面积计算网签完成率只有33%，实际销售比例也依然只有45%左右，库存达到历史高位。 在业内人士看来，北京限房价项目市场分化严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，但是大部分项目目前去化存在问题。 2019年下半年，限房价项目将继续井喷。 张大伟认为，如果信贷持续收紧，二手房低迷，市场很可能出现部分区域的价格战。 北京二手房卷一、 填空题1、据贝壳研究院、我爱我家研究院、中原地产统计，今年上半年北京全市二手住宅网签总量为（）套，环比2018年下半年下降（5.42%），同比2018年上半年下降（5.27%），网签量为2015年以来的最低。 2、我爱我家研究院统计，今年上半年，北京二手住宅的成交均价为（）元/平方米，环比上涨（0.85%），同比上涨（0.78%），价格走势平稳。 3、今年北京二手住宅网签量自今年3月后呈明显下滑趋势。 其中，6月网签量为（）套，环比下降(14.43%)，同比下降(25.58%)。 3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套，连续降温趋势十分明显。 二、分析题1、结合2018-2019年北京二手住宅网签量的月度走势，分析2019年上半年北京二手房进入下行通道、市场冷清的原因？答案要点：中原地产首席分析师张大伟认为，在今年上半年，北京楼市的确出现了明显“小阳春”现象，但主要成交量集中井喷在3-4月份，后续因为公积金国管政策等因素，市场再次出现退烧现象。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，与去年同期相比，今年上半年限竞房的供应对二手房市场有明显分流影响，比如限竞房集中的大兴及昌平区域，今年上半年二手房成交分别同比下降20.6%和33.1%。 2、结合今年上半年以来北京二手房市场走势，并结合下图，预测一下今年下半年北京二手房市场成交量以及房价，分别呈现的发展态势？答案要点：我爱我家研究院预计下半年市场有一定的回温，单月量价也会有一定的上下波动，但长期趋势仍将是平稳。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，今年房地产市场的整体稳定性较好，预计下半年北京二手房市场整体趋稳的态势不会改变，购房者选房的周期还将持续拉长。 许小乐也指出，今年二季度均价较去年四季度低点略有上涨，与去年同期持平。 从6月均价来看，环比已小幅回落0.6%，同比回落0.48%，后期均价不具备持续上涨的条件。