龙湖成功近15亿元债券回售 年内到期地下债仅剩30亿 (龙湖成功的定义)

龙湖还在继续优化债务结构。

记者得知，龙湖集团已于7月17日按期成功“19龙湖04”债券的回售，回售总金额为14.93亿元。

地下资料显示，“19龙湖04”发行规模为15亿元，是一支住房租赁专项公司债券，募集资金关键用于公司住房租赁项目树立、装修正造及租赁支出、出借住房租赁项目存款以及补充公司营运资金等。

虽然依据《重庆龙湖企业拓展有限公司关于“19龙湖04”投资者回售实施方法的公告》，发行人可对回售债券启动转售，但龙湖选择不对本次回售债券启动转售，回售成功后，该债券将被注销。

剖析人士以为，在地产行业继续深度调整背景下，龙湖把债务安保放在第一位，经过继续增添债务来保证财务安保 。

据悉，此次成功“19龙湖04”回售后，龙湖往年累计兑付境内地下债券达87亿元，2024年年内剩余到期的地下债仅剩30亿元，区分是8月份回售到期20亿元、12月份回售到期10亿元。

往年以来，龙湖如期或延迟兑付债券举措一直，债务结构得以继续优化。其中，运营性物业存款政策进一步开放，龙湖成为最大的受益房企之一。

据龙湖集团控制层在股东大会走漏的信息，2024年上半年，龙湖运营性物业存款的介入金额逾越200亿元。另据龙湖集团2023年财报，龙湖2023年净增的运营性物业存款为174亿元，平均融资本钱仅为3.65%。

基于此，龙湖于往年3月8日和6月28日，区分延迟兑付了总规模为46.1亿元和26.5亿元人民币的商业资产支持专项方案（CMBS）。

剖析人士称，运营性物业存款账期长、本钱低，龙湖用其交风行将到期的债券，有利于压降短债占比，优化债务结构。

另据龙湖集团6月28日公告，该公司已累计从地下市场购回本金金额算计约4.03亿美元的3.95%优先票据，以及本金金额算计约2.2亿美元的3.85%优先票据。相关信息显示，这两只美元债到期日区分为2029年9月及2032年1月。

标普以为，龙湖集团在二级市场回购部分2029年和2032年到期的美元债，这标明该公司正运行足够的流动性主动控制负债。

业内人士以为，可以看出，龙湖正有序压降有息负债，其境外债务占比进一步下降，债务结构愈加优化。据龙湖集团发布的数据，截至2023年年末，公司有息负债规模为1926.5亿元，同比去年增加154亿元。

“龙湖将自始自终注重业务底盘、注重财务底座，成功公司继续有序展开。”龙湖集团控制层表示。

值得关注的是，目前龙湖曾经末尾筹集资金，方案继续延迟偿付和有序出借剩余债务，进一步优化债务结构，优化财务安保度。

龙湖控制层在股东大会上表示，龙湖一笔于2025年1月到期的94.5亿港元的银团存款，目前已偿付约16亿港元，未来将每月有序出借剩余部分。

销售方面，据龙湖公告信息，2024年上半年，龙湖成功运营性支出约139.4亿元，创下历史新高；成功合同销售额511.2亿元，稳居行业前十。

而在“以销定支”战略下，截至6月末，上半年龙湖在西安、佛山、上海、成都、北京、杭州、苏州等城市算计失掉7个项目，算计土高空积约21.7万平方米，权利地价约60.34亿元。

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房地产公司债监管之下

观念地产网 过去一个月内，包括央行、银保监会等都先后释放保养房地产市场安康开展的声响，引发市场对房地产信贷控制有所清闲的等候。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了一般疑问，但风险总体可控，合理的资金需求正在失掉满足，房地产市场安康开展的全体态势不会改动。

证监会主席易会满则表示，要坚决从源头上遏制过度发债融资，同时要增强债券市场一致执法、妥善处置债券市场违约风险。

这或许意味着，在维持房地产安康开展的大前提下，业界过于等候“大放水”并不理想。 即使如此，边沿清闲若能成功，关于房地产而言仍能一定水平上缓解资金链的紧张。

以后的房地产监管体系，曾经逐渐促使企业融资才干与其杠杆率挂钩，这令不少企业堕入融资困境。 不止一位房企高层对观念地产新媒体表示，房地产如今基本属于借新还旧，在买卖所、银行间都并未取得额度参与，更何况申报发行额度也不能超越拟归还债券的85%。

从融资状况看，近期包括远洋、金融街、碧桂园、旭辉等房企仍在发行信誉债，但这并不能粉饰行业总体融资走低的趋向。 依据市场研讨机构统计，往年前三季度房企境内外债券融资约7689亿元，同比降21%，降幅较上半年扩展5个点。

内行业转机信号出现前，房企仍耐烦肠等候。

审核监管

在房地产直接融资渠道中，公司债券占据了相当大的比重。 Wind统计数据显示，截止10月18日，房地产类企业境内发行信誉债合计约5302.39亿元，去年全年则为6811.37亿元；其中普通公司债占2091.72亿元，去年全年则为2101.1亿元左右。

上述公司债水平较数年前总体出现大幅增长，关键得益于公司债券从过往的核准制朝注册制的转变。

比如2017年5月，上交所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，对房企公司债审核提高准入门槛和启动分类控制，包括限定为境内外上市房企，以房地产为主的央企，中房协排名前100的其它民营非上市房企等；设置总资产、营收、扣非净利润、扣除预收账款后的资产负债率等要求。

至2020年3月，公司债实行注册制，地下发行公司债由买卖所担任发行上市审核，中国证监会启动发行注册。 同时，公司债发行条件删除“最低公司净资产”及“累计债券余额不超越公司净资产的百分之四十”等条件。 往年2月，证监会进一步取消了地下发行公司债的强迫评级规则。

注册制缩短了发债周期，并简化了审批规范，关于房企而言参与了融资的可行性。 Wind统计数据显示，2019年，房地产类企业境内发行的普通公司债约为1611.87亿元左右，仅相当于2020年的77%。

但从企业集体的感受观察，情势或许严峻不少。 观念地产新媒体不完全统计，截止10月20日，年内主流房企在证监会开放注册并获批复的公司债总规模大约1780.31亿元，其中上半年逾1580亿元，包括碧桂园139亿元，大连万达商管128亿元；下半年则缺乏200亿元，规模最大的是世茂股份66.38亿元，审批量出现较大差异。

依照普通规则，房企开放注册公司债可采用分期发行方式，首期发行自赞同注册之日起12个月内成功，其他各期则为24个月。

经过该规则，不少房企往年所发行公司债，实践上经常使用的是2020年所获批的额度。 比如阳光城2020年注册80亿元债券，至往年7月已发行至第四期，剩余部分至今仍未发行终了。

关于发行债券、票据融资，受访的房企高层均对观念地产新媒体表示，全体发债难度都不小。 一位不具名的华南房企高层自动了融资渠道收紧的说法；某国有房企于上半年成功发行了公司债，该公司高层表示，虽然当下监管层仍批复房企发债，但审核属于“严厉”的级别。

北京房企远洋集团，此前也曾提及房企融资的相关限制性政策。 该公司指出，信贷融资方面，商业银行需在房企满足一定前提条件的基础上，方可向其发放存款，且发放存款的方式及用途亦需满足相关要求。

其续称，房企在目前阶段经过发行股票、债券等其他渠道启动融资亦需满足相关监管部门的额外审批要求。

以上交所为例，往年4月22日，该买卖所发布《上海证券买卖所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号——审核重点关注事项》。

依据《指引》，上交所将重点关注发行人能否属于“母弱子强”的投资控股型发行人以及能否存在信誉评级下调、债务违约记载等要求关注的情形，并对城市树立类企业和房地产企业等特定类型发行人信息披露要求启动了特别明白。

10月20日，证监会主席易会满亦对注册制革新一事表达看法。 易会满表示，监管部门一直强调注册制绝不意味着清闲审核要求，必需对信息披露的真实准确完整严厉把关，从源头上优化上市公司质量。 他还强调，必需深入看法资本的“双重性”，严把资本市场“入口关”。

审批要求

房地产是资金流向的关键目的地之一，过去几年该行业继续处于调控之下。 仅从发债端看，2015年证监会清闲房企境内融资条件，并准绳性赞同红筹公司于境内发行中期票据、短期融资券及公司债；次年，买卖所则要求将房企分三类监管，并要求公司债募集资金不得用于置办土地。

上述两项政策，再叠加2017年5月对房地产公司债分类监管政策，就曾经使房企的直接融资遭遇了先扬后抑的过山车历程。 观念地产新媒体曾报道，碧桂园从2016年到2018年间，所开放地下发行的一笔200亿元公司债项目两度中止。

与过往的调控相比，2020年8月住建部、央行明白对重点房企资金监测和融资控制的规则，影响则更为深远。 随着“三条红线”政策出台，房企融资限制继续收紧，这被郁亮称为“金融红利时代完毕”的标志。

某国有房企高层对观念地产新媒体表示，房企发债早已基本是借新还旧，而“三条红线”以来监管部门的额外审批要求之一，关键跟窗口指点“85折”有关。

“85折”是对到期债务偿付比例的一种简称。 实践上于去年11月27日，上交所已发布《上海证券买卖所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——开放文件及编制》，明白以8月10日为节点，在该节点之后受理的房企公司债，申报额度不得超越拟归还债券本息规模85%。

至往年4月底，上交所对《指引》启动修订，删除以去年8月10日为节点的相关表述，将“85折”的限定范围扩展到房企申报的一切公司债。

在实操中，“85折”下限并不会一定触及。 比如阳光城，去年8月下旬发行10亿元新债，拟用于归还“16阳城02”剩余本金12.89亿元，比例约77.58%；往年7月发行的15亿元新债，关键用于归还和回售“16阳城01”及“19阳城02”共20.6亿元本金，比例约72.82%。

透过“85折”规则促使房企存量债务颠簸降低的同时，受访的房企高层亦强调，现阶段房企包括公司债、中期票据等渠道并没有新增额度。

“如今买卖所和银行间融资并没有按三条红线来区别看待（房企），就连绿档也没有参与额度。 ”任务于“绿档”国有房企的人士表示，如今连他们也感到融资收紧的压力。

依据外界所提及的说法，“三道红线”按三项目的达标数不同，从低到高归为红、橙、黄、绿四档，对应有息负债规模年增速不超越0、5%、10%、15%。

上述房企高层对观念地产新媒体确认，房地产融资环境确实尚未清闲，监管层在发债审批时，严审的关键环节是“募资用途”。 该人士解释，这关键是由于监管层担忧房企的偿债才干。

上交所于6月披露数据显示，2020年，公司债券发行人平均成功营收增幅2.5%，房地产发行人平均支出上升11.95%；发行人筹资活动现金净流出同比上升13.35%，而房地产企业受“三条红线”等行业政策影响，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。

事先上交所回应公司债年报监管任务时重点提及，要聚焦风险导向，关注债券偿付严重事项披露。 其中，买卖所针对前期风险暴露水平较高、受疫情影响较为严重的企业，以及本年度偿债压力较大、运营状况或偿债才干等财务目的出现严重负面变化的发行人启动了详细剖析。

标普信评在近期一份报告中亦指，在监管逐渐加大供应侧调控力度的状况下，过往保守拿地启动规模扩张造成高杠杆的房企或将面临更大的应战。 这关键是由于在以后偏紧的融资环境下，高杠杆房企很难继续借助再融资维持资金滚动，或许催化信誉风险事情的发酵。

而观念地产新媒体了解到，相当一部分房企在融资时会设置特殊条款，包括但不限于交叉维护，财务目的承诺，控制权变卦，评级承诺等，单一债容易引发蝴蝶效应。 花招年开创人曾宝宝此前提及，9月底标普突然下调公司评级，致使公司境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张。

另一家曾经出现债务违约的房企蓝光开展，于去年3月、7月发行合计15.5亿元公司债，仅占2019年11月获批29亿元发行额度的53%，尔后鲜有新增公司债发行。 依照规则，本次债券发行有效期截止往年11月。

夹缝之间

除了买卖所市场，银行间市场常用的中期票据、短期融资券、超短期融资券等工具也并未继续成为房企的“乐土”。 虽然继往年2月证监会取消公司债的强迫评级后，3月买卖商协会相同取消短期融资券的强迫评级规则，但房企中期票据基本要遭到“85折”等额外审批要求限制。

观念地产新媒体不完全统计，截止10月20日，买卖商协会所披露于年内接受主流房企的中期票据注册开放总额度大约935.13亿元左右。

其中，和公司债开放批双数量散布相似，中期票据接受注册绝大部分集中于上半年，约占762亿元，触及万科、阳光城、大连万达商管、华润置地、保利、金茂、大悦城等；三季度关键集中于9月获批注册，仅触及天恒置业、首开股份。

接受采访的房企高管表示，行业基本都是借新还旧，票据注册的状况一定水平上只代表这个时期段内相应的企业有存续债到期。 “没有太多特殊意义。 ”

据Wind统计数据显示，“三条红线”亦即2020年8月以来，经过公司债、中期票据、超短期融资债券、ABS等工具融资次数较多的房企是招商蛇口，包括10笔超短期融资券、5笔公司债及3笔中期票据，募资总额达245亿元；其次是华发股份16笔、首开股份14笔、保利开展13笔。

若只观察公司债（不含私募债）一项，这段时期内发行公司债最多的房企则区分是保利开展10笔，万科、中海、龙湖各8笔，金融街7笔。 房企发债环节阻力较大，但成功从地下市场募集到资金仍会为它们带来不小的优势。

从直接影响看，往年发行公司债的万科、保利、阳光城等企业，依照既定的募集资金运用方案执行后，它们在兼并财务报表所出现的资产负债率基本增幅不大，流动资产对流动负债的掩盖才干却失掉优化，短期偿债才干有所增强。

正常状况下，房企发债所需的偿债资金关键来源于其日常运营支出，这要求企业坚持良好的运营状况、财务状况及资产质量。 而遭到过去几年地价占房价比例升高影响，房企盈利才干总体已较过往水平有所降低。

其次是经过现有的银行授信额度，以及销售回款提供流动性支持。 比如截止往年上半年，远洋宣称未经常使用授信额度596亿元，并共享母公司的授信额度，后者尚未经常使用的授信额度为2424亿元。 大部分房企年内均力图提高销售回款速度，推出包括降价、促销等营销措施。

而在银行存款“两集中”的限制下，商业银行对房企的信贷融资条件参与，在商品房存款方面亦堕入按揭额度快用完的局面。

海通证券曾统计，39 家上市银行中，团体住房存款占比超出警戒线的银行依然为11家，但过线幅度普遍降低，房地产存款占比超出警戒线的银行从10家降低为9家。

值得一提的是，关于房企而言，它们仍可以经过“住房租赁专项公司债券”地下失掉到一部分资金。 依据买卖所的规则，该融资种类募集资金需有不低于70%用于租赁住房项目，项目涵盖寓居用地、群体用地树立，商业办公用房、工业厂房等改造的租赁项目，并不遭到“85折”限制。

包括万科、保利、金地、滨江、华润置地、大华集团、华发股份、阳光城等房企，过去一年以来都已获批或正开放住房租赁专项公司债券。 从实操状况看，万科、保利等成功发行该种类的企业，除了将不少于70%资金用于租赁项目树立，剩余部分多用于“补充流动资金”。

不过，上述渠道失掉的流动资金仍难以止渴。 大部分从业者都不曾预料到，“三条红线”以来房地产监管形成的影响如此深远。 若针对房企的融资限制性政策延续或进一步增强，这个群体在融资方案和融资本钱方面都将面临一个极为艰辛的时辰。

面对这样局面，房企关于融资边沿宽松抱有较初等候，监管层的表态则时辰牵动它们的神经。

9月底央行、银保监会对外表示，指点关键银行准确掌握和执行好房地产金融慎重控制制度，坚持房地产信贷颠簸有序投放，保养房地产市场颠簸安康开展。

10月中旬，央行金融市场司司长邹澜解释，部分金融机构关于30家试点房企“三线四档”融资控制规则也存在一些曲解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，曲解为银行不得新发开放发存款，企业销售回款归还存款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到存款，也一定水平上形成了一些企业资金链紧绷。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤亦表态，房地产合理的资金需求正在失掉满足。 同日，央行副行长、国度外汇控制局局长潘功胜指出，在金融控制部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐渐得以矫正，融资行为和金融市场多少钱正逐渐恢复正常。

房地产“三支箭”开弓一个月后地产债量价齐升

近日，中央经济任务会议指出2023年还将出台新举措，侧重研讨处置改善房企资产负债状况，政策窗口似有进一步关闭的迹象。

房地产“三支箭”射出后，地产债券发行端和资本端都迎来庞大窗口期。目前政策已落地一个月缺乏，房地产债市场如今怎样样了？

房企1个月发债达221亿

11月8日，中国银行间市场买卖商协会(以下简称“买卖商协会”)继续推进并扩展民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

政策窗口关闭下，各个房企陆续将债券发行提上日程，房地产债券发行正在减速落地。 11月地产债发行规模221.20亿元，同比大幅增长，民营房企中龙湖集团和滨江集团发行债券总额28亿元，占比12.66%。

储架式开放是房企债券发行的“先行棋”。 近1个月来，少量房企向买卖所提交储架式发债开放，据统计目前约有950亿元资金“储”于“架”上。 买卖商协会已受理龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、金辉储架式发债开放，区分为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元、20亿元，算计950亿元。 另外，中债增进公司已收到近百家房企增信业务意向，旭辉集团于近期向中国银行间市场买卖商协会表达了150亿元储架式注册发行意向，目前相关注册任务正在准备环节中。 绿城中国拟报送110亿元储架式中期票据注册发行方案，用于置换到期债券及项目开发树立。

理想上，落地的速度也快于预期。 短短1个月内时期，已由中债增全额担保发行四支中票，输血67亿。

11月29日，龙湖集团率先成功20亿元中期票据成功簿记。 该笔债券由中债信誉增进投资股份有限公司(以下简称“中债增”)提供全额无条件无法撤销连带责任保证担保，期限为三年，票面利率为3%。

新城控股、美的置业、金辉集团紧随其后，区分发行20亿元、15亿元、12亿元的债券。

第一财经记者留意到，相较于往年8-10月示范性房企发行中债增担保中票票面利率3.2%-3.5%的区间，本次“第二支箭”扩容后发行中票票面利率介于3%-4.3%区间，房企发债利率差异进一步扩展。 中证鹏远在研报中指出，不同房企发行债券票面利率差异较大，或与市场动摇猛烈，不同房企资质有所差异有关。

此外，“央地协作”增信形式也为民营房企发债注入“强心针。 ”12月9日，新希望、美的置业在上交所共簿记发行24.3亿元公司债券，碧桂园在深交所簿记发行10亿元公司债券，证金公司结合市场机构为3家民营房企债券发行同步创设信誉维护工具。 值得关注的是，试点成功落地后，政策导向愈加阴暗。 12月21日，证监会会议中指出要继续实施民企债券融资专项支持方案和支持工具，更好地推进央地协作增信共同支持民营房企发债。

地产债多少钱下跌

房企债券市场举措不时，地产债迎来下跌窗口期。 在债市全体下行的大环境下，地产债11月至今逆势动摇下跌。

截至12月19日，中证地产债指数近一个月来涨幅高达3.4%，从11月11日至今，在1319只债券中有985只债券多少钱下跌，占比超3/4.其中涨幅最大的是“G17龙湖2”和“G17龙湖3”全价涨幅区分为39.5%和38.5%。

11月中下旬，涨势最猛，“20世茂G1”、“20世茂03”“21金科01”“20旭辉01”“20碧地01”“20金科03”等多只知名房企债券都因涨幅过大被盘中暂时停牌。

美元债市场也有一定反弹。 11月16日至11月30日，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数下跌12.36，到期收益率下跌2.87%。

不少业内人士以为，地产债投资目前曾经从左侧买卖到了右侧买卖，随着地产行业的信誉逐渐修复，其中存在少量投资时机。

某基金机构相关人士指出，在目前的政策力度下，未来地产债多少钱回到前低的概率曾经不大。 详细来看，短久期地产债确定性较大一些，持久期地产债还或许有一些动摇。

地产行情还能走多远？天风证券剖析师孙彬彬在研报中指出，对比2014~2015年，境中原产债发行规模最先改善，自2014年二季度大幅参与，发行规模不时坚持至2016年10月末。 930之后地产股、地产债和中资美元债相继走出超额行情。 各市场表现不尽相反，境中原产债市场表现继续近1年多，中资美元债行情超越两年。

也有不少人关于后市呈慎重态度。 国泰君安证券固定收益剖析师王宇辰就以为，地产政策的拐点，和地产债的拐点并不完全对应。 要素在于，债券的偿付顺序是地产一切的利益相关方中是靠后的，仅排在权益之前。

到期压力大房企债务能否软着陆？

不少业内人士表示，此次政策鼎力支持民营房企发债或与债务到期潮将至有关。

依据中证鹏元数据显示，2022年12月中旬至2023年1月中旬，地产债算计到期偿付金额298.7亿元，触及回售行权的债券余额135.65亿元，金地集团、石榴置业和珠江投资或面临一定的偿付/回售压力。

理想上，明年一季度房企在偿债端继续承压。 鹏元国际董事郭莹在22日的中证鹏元信誉风险年会中指出，2023年境中原产债归还量为3585亿元，将在3月迎来偿债高峰；中资美元地产债到期金额为600亿元，估量1月和4月为偿债高峰。

还债压力继续升温，不少房企除了发行新债外，近期也纷繁与债务人展闭谈判，力图取得展期经过。

11月10日，富力地产公告宣布，包括“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在内的算计8笔债券取得展期，展期金额为135亿元。

12月6日，龙光集团境外债全体展期事项取得债券投资人表决经过，已展期债券及ABS展期期限为36个月，未展期债券及ABS展期期限为48个月，总展期规模为223.6亿元。 超200亿元的到期债务取得展期，这将有效改善龙光集团的现金流压力。

在境外债方面，内保外贷或也将成为化解房企存量境外债的“利器”。 龙湖集团获中国银行7亿元“内保外贷”首单支持，释放积极信号。 目前，中信银行、光大银行近期也与多家房企签署战略协作协议，为房企提供综合金融服务，其中就包括“内保外贷”等业务范围。

近百家房企角逐四大城土拍：出色、融信、越秀、融创喜提头号玩家！

自打土地两集中供应的政策落实后，各个城市每到土拍降暂时，各大房企就似乎预备介入奥运会的选手，恨不得使出吃奶的力气，在土拍市场上分得一杯羹，毕竟这次要是没上车，下次就是几个月之后了。 之前还有房企想过轮番作战，你做初一，我做十五，但后来发现，各大城市的土拍时期要么高度重合，要么前后脚，于是也只能顾不得同行情意，介入到惨烈搏杀中。 广州为了争夺一宗宅用地，34家房企派出了320个马甲企业竞拍，平均每家要上将近10个小号，足可见房企对土拍的不容有失之心。 3月31日晚，北京一口吻挂牌30宗地，修建规模345万平米，挂牌总价超越了1035.81亿元，定于5月10日、11日两天集中竞拍。 在集中竞拍之前，唯逐一宗共有产权房地块以及其他四块只要一家房企报名的地块被提早拍走，到了10号，诸神之战拉开了帷幕。 刚刚，北京土拍落下了大幕，出色仰仗187.27亿的拿地金额拿下了4个地块，成为了北京土拍的头号玩家。 而在不久前，广州、杭州和重庆的土拍大战也刚刚完毕，他们也降生了属于自己的头号玩家，这里，艳姐就来引见一下这几座城市的土拍之王。 01北京：出色迸发，初次进京有人说广州拿地全凭运气，重庆土拍登上热搜，但好饭不怕晚，北京的千亿风云虽然姗姗来迟，但也牵动人心。 230多家房企参与了这场角逐，有十个地块由于到达了报价下限，转入高规范住宅树立投报。 在最终成交的20个地块中，出色与中交和首开结合拿下三个地块，自己独自拿下朝阳区金盏02地块，以187.27亿成为北京本次土拍的头号玩家。 北京土拍拿地金额top10(注：拿地金额为全口径拿地金额，即协作拿地的各协作方均计入拿地金额)在竞争金盏02的环节中，出色杀败了包括中海、保利结合体、首开结合体在内的6家竞争对手，成功了北上进京拿地的义务。 竞拍环节中，溢价率至顶，另外要求配建13%政府产权份额，为了进京，出色依然不惜代价地拿下自己在京城的第一块地。 该地块高达5.1万元/平米的楼面价，对应的是不到6.1万元/平米的限售价，出色很难在这个项目上取得什么利润。 出色地产降生于深圳，曾经被称为深圳的CBD之王，在福田、龙岗等区域持有少量位置比拟好的写字楼，开发了包括出色·时代广场、出色前海广场、出色世纪中心在内的深圳40余座写字楼。 此外，还是深圳的旧改大户。 2017年，出色末尾减速全国规划，进驻了长三角以及云贵区域的多个城市。 2018年，其曾经喊出“三年千亿”的口号，新年致辞中，董事局主席李华地下表示，将维持高土储、高周转、强融资。 2020年债券年报显示，报告期内出色商管总负债为1177亿元，同比上升7.91%。 一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%。 虽然集团两次上市均铩羽而归，但2020年，出色旗下的物业公司成功赴港上市，不过面对出色的宏伟蓝图，显然物业公司在2019年30亿的支出还远远不够。 此外，出色写字楼业务的销售支出也末尾降低，另外其主打的旧城改造由于周期长、变现慢，也难以支撑其野心。 出色要想加快开展、追上规模，能走的路就只要鼎力开发住宅业务。 这也是出色最近疯狂拿地的关键要素。 去年11月，出色在昆明包圆了该市一次性性推出的16块土地，总成交价约28亿，溢价率均在160%以上。 出色为了到达规模更上一层楼的目的，必需减速扩张。 同时，虽然出色拥有5000万平米的土储，但70%集中在大湾区，而且其中不少是写字楼项目和城市更新，所以为了扩展土储，出色也必需北上。 去年11月，明星经理人陈凯入职出色，担任集团执行董事长，而董事局主席李华也将目的从千亿俱乐部转变为“两三年内进入行业前20”。 出色的北上之路足够迅猛，只是能否成功其野心，尚需时期给我们答案。 02杭州：外来房企融信拿下7宗地块在上周杭州集中出让的大战中，融信以228.9亿(含结合拿地)拿下7宗地块，成为杭州土拍的头号玩家;外乡房企滨江则紧随其后，以182.6亿(含结合拿地)拿下5宗地块。 融创拿地金额超百亿，位居第三的位置。 杭州土拍拿地金额top10(注：拿地金额为全口径拿地金额，即协作拿地的各协作方均计入拿地金额)融信此次在杭州的拿地力度逾越外乡房企滨江，出乎很多人的预料，但假设看下融信在杭州的相关业绩数据，就可以了解融信此次大举拿地面前的动机。 去年年报数据显示，融信去年成功销售金额1551.7亿，杭州为融信奉献了大部分业绩，销售金额为482.47亿，占比到达了31%。 而福州作为融信大本营，业绩奉献仅12%，远不及杭州的亮眼表现。 但是，融信在杭州的前期弹药略显缺乏，去年融信杭州新增土储占比不到15%。 此外，亿翰智库提供的数据显示，往年前4个月，融信拿地金额共约62亿元，仅支出7宗地块，总修建面积仅为64.5万平方米，此次土拍或许就成为了融信及时补货的珍贵时机。 从近期融信在杭州的组织架构调整也能看出融信对以杭州区域的注重：往年1月，总部位于杭州的融信第三事业部，正式更名为融信浙江区域集团。 还有外部人士曾表示，融信往年3月在杭州成立了22个项目公司，而2018年全年也就成立了26个。 虽然融信在杭州拿地生猛，但去年融信的营收状况略显疲软，2020年融信中国录得收益483.03亿元，同比降低6.14%;录得毛利53.12亿元，同比降低57.42%;录得毛利率为11.0%，同比增加13.24%。 在往年2月的盈利预警公告中，融信供认公司部分项目销售毛利率较低，而这部分项目在2020年交付占比拟高，造成2020年平均毛利率降低。 融信在一二线热点城市低价拿地，也拖累了公司的盈利水平。 这都对融信未来的拿地战略和运营提出了新的应战。 在往年3月的业绩会上，融信中国总裁余丽娟曾表示，“这几年也在尝试协作开发，能够有效降低拿地本钱，估量未来会继续与优秀的同行启动协作，充沛应用各自的优势。 ”于是在此次杭州土拍中，融信和滨江结合竞得了4宗地块，成交总价172.5亿元，溢价率均近30%，成为土拍中的最强组合。 滨江方面，其曾在年报中提出，方案在2021年目的新增土地储藏30幅以上，其中杭州拿地比例50%，和别的房企联姻，或许也是确保增货的有效方式之一。 03广州：60家房企鏖战，越秀108亿夺魁在4月26日、27日两天，广州打响了一线城市集中供地的第一枪。 这座大湾区中心城市拿出了48宗涉宅土地，挂牌总价超901亿元。 吸引了超越60家房企前来争夺。 最终以42宗地块成交(其中4宗待摇号)、6宗流拍的、成交906.02亿元的结果落下帷幕。 这其中，广州中央国企越秀地产势头相当凌厉，仅一家就奉献了107.76亿元，拿下6块土地，可谓最大赢家。 这6块地中，越秀地产独自拿下的有3块，另外3块地则是与协作同伴结合竞买。 不只如此，在4宗待摇号的抢手土地中，越秀地产至少报名介入了其中两宗的土地竞价。 在此次土地开拍之前，坊间就曾传达出一张开发商意向拿地宗数表，名列榜单首位的正是越秀地产，其意向土地高达15宗。 看得出来，在安全大本营优势的战略意图上，越秀地产历来是不加粉饰。 依据此前发布的财报显示，2020年越秀地产取得958亿元的销售额，同比增长32.8%。 这其中，广州奉献了558亿元，占比高达58.3%。 相同在2020年，越秀地产新增了560万平方米的土地储藏，广州的新增土储占比到达了56%。 截至2020年底，越秀地产的总土地储藏为2454万平方米，在大湾区拥有土地储藏1353万平方米，约占总土地储藏的55.1%，其中仅广州就占到了1143万平方米和总土储的46.6%。 越秀地产此次在广州土拍市场凌厉的表现，其实也是当下集中供地的一个市场缩影。 广州此次集中供地，国企、央企介入水平较高，多宗抢手地块被国企、央企拿下。 不只是越秀，华润、招商、保利、中铁建、建发、厦门国贸等房企均有进账。 这面前的一大要素是介入土地集中出让的保证金较高，加上三道红线的外部融资环境，很多房企有心有力，沦为看客，连上牌桌上博弈的时机都没有。 而国企、央企往往资金层面更为充足，论在是融资本钱还是融资渠道方面，都更有优势。 以越秀为例，去年财报显示，越秀持有现金373.1亿元，较年终上升23.6%，资金流动性较为充足。 “三道红线”财务目的方面全部绿档达标，是中国房地产企业中少数三项目的全部达标的房企之一。 而在融资层面，2020年越秀平均借贷本钱4.62%，同比降低31个基点，这个融资水平内行业内具有相当强的竞争力。 04重庆：融创强势抢先，龙湖紧随其后在第一轮集中供地中，重庆市场的炽热超出了很多人的预料，由于供应力度大、优质地块多，最终也是高溢价频现：46宗地块中足足有31宗地块溢价率逾40%，最高溢价率更是接近130%，甚至整个重庆的最洼地价接连4次创下了新高!也在这一轮土拍中赚足了眼球。 图：土地溢价率散布(有6宗要求严苛，直接挂牌，按40宗地计算)数据来源：亿翰智库最终，重庆的46块地全部成功出让，共吸金635.04亿元，平均溢价率达42.99%，平均成交楼板价为9133元/㎡。 这场土拍的头号玩家是融创，以99.09亿的拿地总额、8宗地块位列榜首，在重庆诸多抢手板块共新增121.94万方的土储。 经过这几轮的土拍以及最近融创几度刷屏的收并购资讯及绯闻，不得不慨叹，这照旧是我们熟习的那个融创，在别家都被央企国企压上一头的状况下，融创却似乎照旧有“用不完”的钱，也成了一股清流，以民企之姿成为本轮土拍中的最强王者之一。 融创虽并非重庆外乡出身，在重庆市场却极强势，pk掉了一大批重庆出身的品牌房企。 克而瑞数据显示，2020年从整个大重庆来看，融创以310.69亿的流量销售额仅次于金科位列第二，从重庆主城区来看，融创则以279.09亿流量金额稳坐第一!另一个数据是：2020年融创在整个大重庆的新增土储建面足有331.4万方，比排在第二的新城多了近一倍!重庆在融创外部的重量相同很重，截至去年年底，土储建面遥遥抢先其他城市。 截取自融创2020年报换句话说，融创只是延续了过往在重庆的强势规划与打法，在这次的集中供地中再次抢得了先机，最大水平丰厚了粮仓。 除了融创，龙湖相同是这场土拍中的大赢家，仅以2.45亿的拿地金额之差屈居第二。 龙湖介入了超30宗意向土地，最终拿下了5幅地块。 虽然从拿地宗数和拿地金额来看都要略低于融创，但是从建面来看，龙湖甚至还要略高于融创，拿的地也都尚可，纵观龙湖的拿的地，甚至未来极有或许会再为重庆添一座天街。 不似金科主力在重庆区县开展，融创和龙湖都主攻重庆主城区市场，2020年重庆主城区的销售额龙湖排在第二。 龙湖的优势在于：1、重庆本就是它的大本营，市场足够熟习，虽然这两年错失了大哥的位置，但是外乡的优势照旧微弱,并且在整个龙湖外部，重庆所奉献的业绩一直高举榜首。 截取自龙湖2020年报2、龙湖是业内少有的近几年来不时坚持着低本钱融资的民企。 去年3道红线刚出台时，龙湖也是唯逐一家0踩线的民营房企，资金的安保度与实力可见一斑。 05彩蛋：前四月头号玩家居然是他?最后再来说一个彩蛋，虽然从目前的集中供地中的表现来看，这家房企的出手并不算太多，但是假设我们放眼看前4个月的拿地状况就会发现：它居然不声不响地成为了前4个月拿地总额最多的房企!这家房企就是招商，据中指院统计，截至4月底，它以407亿元的拿地总额高居榜首。 假设综合来看，招商或许才是往年土拍市场最终的头号玩家!假话说，这个结果出来后，并不算太异常。 一方面在于央企的微弱实力让招商本就有充沛的资本;另一方面则在于从2020年末尾招商就曾经出现出要大干一场的趋向!2020年，在业绩层面招商终于成功跻身前十，在很多人质疑这是不是逞一时之强的时刻，2021年招商的效果单更是亮眼得可怕。 在招商蛇口2021年的年会上，招商蛇口党委副书记、总经理蒋铁峰喊出的口号是：这并不是空话，艳姐留意到，从往年2月末尾，招商的全口径销售额就曾经稳步在第七，截至4月，招商业绩已打破千亿。 并且同比去年都有了相当惊人的增长，简直都是继续翻倍的态势，前2月的同比增长甚至到达了190%!而为了维持这样的业绩高增长，继续高质量的土地参与就无法或缺。 换句话说，在土地市场的高歌猛进恰恰是招商飞速增长最好的证明也是极关键的一环。 而值得留意的是，对招商来说，它真正深耕的两个城市目前第一批集中出让尚未真正末尾。 一个是深圳，一个是上海。 深圳就不用说了，招商以相对的优势位列2020年销售榜榜首，相较于其他城市的小打小闹，作为深圳前海最大地主的招商势必会强势反击。 而上海，看往年的市场态势，也颇耐人寻味，2021年第一季度按上海全口径销售额以及操盘面积来看，招商均位列第一。 从去年的拿地架势来看，招商也是最猛的一家，看中的地向来都是胸中有数，面对这一次性上海的集中出让，招商的战绩估量不会差。 但与此同时，值得留意的是，重庆那块创下了130%高溢价的地块就是被招商拿下的。 而往年2月招商还在上海虹口北外滩拿下了一块优质宅地，楼面价高达元/㎡，不只刷新了虹口的土地出让单价，大约也是目前为止的全国楼面单价地王。 不难发现，招商往年清楚是铁了心要拿下自己看中的地块，虽然高企的溢价率也难免带来了不少质疑，可是在目前的行情下，我们又不得不供认：谁手里的资金更富余谁就就能成为当下的王者!为了继续冲刺第一梯队，未来的土拍市场招商的表现完全可以等候。