抄底 全球资管巨头 联姻 施罗德西子30亿 剑指长三角 中国房地产 (全球资管巨头)

全球资本对中国不动产市场的决计正在减速回归。近日，全球资产控制巨头施罗德资本与浙江民营企业西子国际宣布成立总规模30亿元人民币的私募股权投资基金，聚焦中心城市优质写字楼及消费类基础设备投资。这一举措距离双方成功上海静徕坊项目10亿元买卖仅隔数月，而更早前，施罗德资本曾结合国际财团以15亿元低价改造该项目，此次“盈余分开”后反而加码规划，折射出外资对中国不动产市场“底部周期”的精准判别。

外资“联姻”逻辑：从盈余买卖到30亿基金落地

施罗德资本与西子国际的协作并非偶然。2024年8月，西子国际以10亿元总价从施罗德手中收买上海静徕坊项目，这一买卖外表看是外资“盈余分开”——施罗德资本2019年结合Chelsfield以15亿元收买并创新该项目，5年后以10亿元出售，账面盈余达5亿元。但深化买卖细节可见，施罗德资本的分开实为战略调整：静徕坊项目虽质量优化，但受制于上海写字楼市场空置率攀升（戴德梁行数据显示，2024年二季度上海甲级写字楼空置率达21.6%），租金报答周期拉长，外资选择在市场调整期将资产转让给更具外乡改造才干的买家，同时经过股权协作绑定终年收益。

西子国际的接盘底气源于其多元化产业规划。作为以制造起家的民营企业，西子国际控股旗下拥有新西奥电梯集团（2023年营收超200亿元）、西子结合工程等板块，实控人陈夏鑫家族以80亿元财富登榜“胡润全球富豪榜”。其商业幅员掩盖房产开发、金融投资等范围，尤其在物业改造更新方面阅历丰厚——此前曾将杭州西子智慧产业园从传统工业厂房改造为科技孵化基地，租金溢价率优化40%。这种“制造业+地产运营”的复合才干，恰是施罗德资本所需。

“此次协作是外资‘轻资产化’与外乡企业‘重资产运营’的互补。”仲量联行中国区研讨总监姚耀指出，“施罗德提供全球化资本渠道微风险控制阅历，西子国际担任项目落地与改造，双方共享长三角不动产市场复苏红利。”

30亿基金投向：写字楼与消费基础设备的“逆周期”逻辑

依据协作协议，30亿元基金将重点投向两类资产：一是上海、杭州、南京等外围城市优质写字楼，二是老旧商场、仓储、社区商业等消费类基础设备。这一战略与以后市场趋向高度契合。

**写字楼市场：中心肠段资产抗跌性凸显**

虽然上海写字楼全体空置率攀升，但中心肠段项目仍具韧性。以静徕坊所在的静安大宁商圈为例，2024年二季度平均租金为6.8元/平方米/天，同比降低3%，但空置率仅12.5%，低于全市平均水平。戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁剖析：“外资正从‘广撒网，优先收买地铁上盖、配套完善、租户稳如泰山的项目，经过改造优化能效和自动化水平，成功租金溢价。”

消费基础设备：政策松绑下的新风口**

往年6月，国度外汇控制局删除“外资结汇资金不得置办非自用住宅性质房产”条款，支持境外资本投资酒店、商铺、写字楼等。这一政策调整直接激活消费类基础设备投资。往年终，大家结合加拿大CPPIB以12.9亿元收买4个购物中心股权；黑石集团也被传正在洽谈收买上海某仓储物流园区。

“消费基础设备REITs的底层资产收益率普遍在4%-5%，高于10年期国债收益率，且抗通胀属性强。”研讨部不动产首席剖析师张宇指出，“外资正派过‘收买-改造-化’闭环，分享中国消费更新红利。”

外资“抄底”图谱：从单点买卖到生态规划

施罗德与西子国际的协作并非孤例。2024年以来，外资减速规划中国不动产市场的信号密集开释：

- 基金备案潮起：汉斯（上海）私募基金、淡明（上海）私募基金、安耐德私募基金控制（北京）等相继成功备案，控制规模算计超50亿美元；

- 法拍市场生动：上海舜晟树立集团以6.6亿元购得泰禾大厦，成交价较评价价折让58%；黑石集团被曝介入竞购北京某写字楼项目；

- 政策红利开释：除外汇控制松绑外，多地出台商业地产纾困政策，如杭州支持契合条件的商业办公用房改建为租赁住房，优化资产流动性。

国度外汇控制局数据显示，2025年上半年外资净增持境内股票和基金101亿美元，改动过去两年净减持态势。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强以为：“外资对中国不动产的性能比例仍低于全球平均水平，随着利率下行和人民币资产吸引力优化，未来5年将有逾越5000亿美元外资流入中国商业地产范围。”

应战与隐忧：市场底部的“真与假”

虽然外资举措频频，但市场对“底部”的判别仍存对立。一方面，中心城市优质资产多少钱已较峰值回落20%-30%，部分项目租金报答率打破5%；另一方面，全国商业地产库存周期仍长达40个月（国度统计局数据），三四线城市空置率继续攀升。

“外资正在‘挑肥拣瘦’。”高力国际中国区董事总经理邓懿君指出，“他们只关注一线城市中心肠段和强二线城市地铁沿线项目，对区位、运营团队、租户结构要求刻薄，大部分资产仍面临流动性困境。”

此外，政策不确定性仍是风险点。虽然外汇控制松绑，但外资投资商业地产仍需经过QFLP（合格境外有限合伙人）等渠道，资金跨境流动效率受限。一位介入静徕坊买卖的投行人士走漏：“施罗德与西子国际的基金采纳‘境内+境外’双GP结构，部分资金来自西子国际自有资金，以规避监管审批流程。”

未来展望：不动产市场的“慢牛”逻辑

站在更长周期看，外资加码中国不动产市场，实质是对中国经济韧性的投票。仲量联行预测，2025-2030年，长三角中心城市写字楼需求将坚持年均3%的增长，消费基础设备投资报答率有望稳如泰山在6%-8%。

“与2008年全球金融危机后的‘V型’反弹不同，本轮市场复苏将出现‘U型’特征。”姚耀以为，“外资不再追求短期套利，而是经过终年持有、精细化运营失掉稳如泰山现金流，这与国际房企‘高杠杆、快周转”

施罗德资本房地产投资中国主管黄景威的表态或更具代表性：“我们看好中国城镇化2.0阶段的机遇，尤其是长三角城市群产业更新带来的空间重构需求。30亿基金只是终点，未来将结合更多外乡同伴，构建掩盖投资、开发、运营的全链条平台。”

当全球资本的“长钱”末尾为中国不动产市场定价，一场关于价值重估的深度革新正在悄然出现。

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