第一太平戴维斯携手粤海置地前瞻广州商办市场新趋向 声威报告公布 (第一太平戴维斯物业服务有限公司)

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7月9日，第一太平戴维斯携手粤海置地在广州粤海云港城商务中心举行2024年上半年广州媒体会，声威公布《2024年上半年广州房地产市场回想与展望》报告。

第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海，华南区市场研讨部担任人谢靖宇等列席了此次活动，与众多支流媒体一同回想了2024年上半年广州房地产市场最新灵敏，并对写字楼及区域展开等话题启动深化讨论。

第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海在致辞中表达了对协作方粤海云港城鼎力支持的感谢，也分享了对广州未来展开的期许：“2024年转眼曾经过半，广州房地产市场在新政策的驱动下展现出了新的生机，新规划的实施，将进一步激起城市展开潜力，推进区域经济的片面更新。第一太平戴维斯作为行业的先行者，我们不只关注市场的展开，更努力于推启动业的创新和提高，为市场介入者提供高质量的服务和支持。”

前瞻市场趋向 洞悉广州商业地产新意向

公布会上，第一太平戴维斯华南区市场研讨部担任人谢靖宇剖析2024年上半年广州房地产市场灵敏，洞悉市场展开趋向，并对未来的展开前景启动了展望。

第一太平戴维斯华南区市场研讨部担任人谢靖宇表示：“上半年，在全市经济处于结构调整的关键时期，广州房地产市场表现仍不乏亮点。随着企业积极启动办公租赁整合调整，写字楼净吸纳量上升，空置率降低；本地消费市场增速‘虽降但稳’，助力批发市场空置率在合理区间平和坚定；住宅市场利好政策频出，张望需求有所开释，一手住宅成交量价均环比上升。展望下半年，虽然微观环境不确定性犹存，但在各方市场介入者的共同努力下，市场有望迎更多积极信号。”

写字楼 —— 市场心境仍慎重，但供应入市暂缓利好存量去化，空置率由升转降

2024年第一季度，广州市地域消费总值为人民币7,161.14亿元，同比增长3.6%。其中，第三产业介入值为人民币5,479.13亿元，同比增长4.0%。

2024年上半年，广州甲级写字楼物业市场传统中心商务区共迎两个新项目入市，且均于第一季度交付，算计带来12.7万平方米供应面积。第二季度以来，无新项目交付，供应入市节拍暂缓。截至第二季度末，传统中心商务区总存量仍为707.3万平方米。

上半年全体而言，市场租赁扩张心境仍坚持慎重，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。期内，企业多值以后租户方市场契机积极启动企业办公租赁调整，希冀在更低的租金预算下寻觅到更优的搬迁（更新）或整合机遇。

第二季度，随着数宗第一季度乃至更早季度在谈买卖的相继落实，市场单季净吸纳量上升至3.9万平方米，约为上季的4.9倍。得益于此，加之供应入市的暂缓，存量项目成功小幅去化，全市平均空置率也继上季环比上升后再度环比回调0.5个百分点，于季末录得18.5%。

综合期内所达成的买卖而言，专业服务及信息技术行业需求表现最为稳健。其中在第二季度，以买卖数量及累计买卖面积计，在一切行业中，上述两个行业需求均居前两位，其数量及面积占比算计均达30%及以上。此外，金融、消费者服务、批发与贸易等行业成交表现亦较生动。

在以后的租户方市场下，降租仍是业主坚持竞争力的关键战略。第二季度，租金指数连续下行趋向，环比降低1.4%、同比降低5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。

展望

2024年第三季度，传统中心商务区估量有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积，推进市场总存量将环比再升1.3%。

下半年，鉴于微观环境的不确定性仍将在肯定水平上给企业运营带来冲击，租户租赁心境料连续慎重。中短期内，“压减预算，控制本钱”预将继续成为办公租约谈判中的关键议题。鉴于此，写字楼物业资产表现估量仍将全体承压。

批发 —— 社零增速“虽降但稳”，空置率因项目小幅调改而在合理区间平和坚定

2024年前五月，广州消费市场扩张速度较去年放缓，全市社会消费品批发总额累计达人民币4,727.10亿元，同比增长2.0%，增幅同比降低7.2个百分点，但仍居一线城市之首。

2024年上半年，全市无购物中心开门，但因第二季度迷信城商业广场停业更新调改，全市总存量回调至744.4万平方米。

第一季度，因存量项目小幅调改，多个项目入驻表现有所优化，但自第二季度以来，部分品牌因运营压力加剧撤店，加之普通项目因部分调改致大批铺位耐久空置。第二季度，净吸纳量由正转负，全市平均空置率亦随之环比微升0.1个百分点，至12.7%。

上半年，餐饮业态仍为需求主导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度中心商圈优质项目的更新调改，时兴、配饰及化装品业态录得多个新店开门，而随着第二季度调改良程的放缓，上述两业态新增需求占比环比下滑11个百分点。

上半年，鉴于消费市场增速放缓、批发商心境普遍偏慎重，业主慎重调租以稳项目表现，大部分存量项目租金水平与去年下半年相若，但由于普通项目小幅降租，全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。

展望

第三季度，估量无新购物中心入市，估量全市总存量估量维持在744.4万平方米。

久远来看，得益于数个知名业主/批发运营商于荔湾、番禺等子市场的规划，未来市场将陆续迎来优质中高端购物中心开门，这有望赋能市场的更新及品牌浸透度的优化。但短期而言，在消费市场扩张阶段性趋缓的背景下，批发商扩店速度放缓及项目运营瓶颈等疑问对存量项目的入驻及租金表现的影响或将突显。

住宅 —— 政策红利促需求开释，成交量价均环比上升

2024年上半年，广州一手住宅供应面积聚计至188.8万平方米，环比降低22.5%。其中，第二季度，由于市场心境有所恢复，开发商推盘速度放慢，截至季末，广州一手住宅供应面积环比上升20.0%，至103.0万平方米。

季内，得益于央行宣布降低首付比例及广州528新政的出台，部分此前处于张望外形的刚性及改善型需求转化为买卖开释。截至季末，广州一手住宅成交面积环比上升55.1%，至153.6万平方米。虽然如此，上半年全市成交面积仍处五年低位，环比降低15.3%，至252.7万平方米。

季内，大部分开发商仍加大活动力度促去化，数区成交均价因此有所下调。虽然如此，但因部分区位、教育资源等占优的新盘成交均价较高，加之中心城区成交面积占比上升。截至季末，全市成交均价结构性环比下跌3.2%，至人民币每平方米46,890元。在此背景下，上半年全市成交均价环比上升3.0%，至人民币每平方米46,317元。

展望

上半年利好政策频出在肯定水平上推进了购房需求的开释，但其对本地市场影响的继续性仍需时期检验。虽然如此，在中央高度注重化解房地产范围风险的背景下，国度及中央政府预将依据政策实施效果进一步优化调整政策实施细节。

土地供应层面，鉴于上半年成交的住宅地块大部分位于中心城区，未来，中心城区将迎更多供应入市，为购房者提供多元化购房选择。

衔接白云新城中心，构筑超级走廊经济圈

粤海·云港城位于白云新城CBD，是粤海置地斥资200亿打造的73万㎡都芯综合体，涵盖了230米地标写字楼、潮流商业街区、商业办公、创意办公、高端住宅等丰厚业态。近期，第一太平戴维斯为项目提供营销谋划顾问、商业定位谋划等服务，助力粤海·云港城进一步打构成为广州商务和经济活动的新中心、区域经济高质量展开的新引擎。

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