香港甲级写字楼空置率已高过1998至1999年互联网泡沫时期 瑞银 (香港甲级写字楼租金)

瑞银财富控制投资总监办公室大中华区股票主管李智颖称香港写字楼状况令人担忧。李智颖指出，目前甲级写字楼空置率曾经高过1998至1999年互联网泡沫时期。除了因中心经济及中国中原经济较弱，新供应亦陆续有来，估量要2025年或更迟租金才会回稳，直言结构性疑问比住宅更费事。

17世纪荷兰出现郁金香狂热。 17世纪日本江户时代的元禄泡沫经济。 18世纪英国的南海公司泡沫经济（南海泡沫事情）。 这次事情成为泡沫经济的语源。 大萧条。 1980年代日本泡沫经济1994年墨西哥为主的中南美洲泡沫经济1997年亚洲金融危机1999年- 2000年美国互联网泡沫经济约2000年以后至今 - 中国房地产泡沫经济，普通以为在上海，北京，广州，深圳等一线城市中表现清楚。 2003年 - 美国为主的全球房地产泡沫经济2007年- 美国为主的全球金融海啸经济 - 次贷危机 美国房地产泡沫：7.5万人的城市竟出现2.5万名地产经纪人，1926年破碎，直接引发上世纪30年代全球经济危机。 20世纪20年代中期，美国经济出现了持久的兴盛，修建业日渐兴盛。 在这种背景下，拥有特殊天文位置的佛罗里达州出现了史无前例的房地产泡沫。 佛罗里达州位于美国西北端，天文位置优越，夏季气候暖和而湿润。 第一次性全球大战完毕后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。 由于佛罗里达的地价不时远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。 许多美国人到来这里，刻不容缓地购置房地产。 随着需求的参与，佛罗里达的土地多少钱末尾逐渐升值。 尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。 例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。 一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。 据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，事先该市仅有7.5万人，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。 事先，地价每上升10%，炒家的利润简直就会翻一倍。 在那几年，人们的行动禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷繁参与炒房者行列。 但是好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。 听说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，尔后自愿做了17年的纸杯推销员。 紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的解体，最终造成了20世纪30年代的全球经济大危机。 日本泡沫经济是日本在1980年代後期到90年代初期出现的一种日本经济现象。 依据不同的经济目的，这段时期的长度有所不同，但普通是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。 这是日本战後仅次於60年代後期的经济高速开展之後的第二次大开展时期。 这次经济浪潮遭到了少量投机活动的支撑，因此随着90年代初泡沫分裂，日本经济出现大发展，此後进入了平成大萧条时期。 日语中「平成景气」基本与此同义，但有时也包括此後的经济萧条阶段。 日本房地产泡沫：东京都一地的地价超越了美国全国地价总和，1991年破碎，造成日本长达15年的经济萧条。 20世纪30年代以后的60年间，全球房地产范围基本上没有出现大的波涛，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了全球。 20世纪80年代前期，为抚慰经济的开展，日本中央银行采取了十分宽松的金融政策，奖励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产多少钱暴跌。 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签署了“广场协议”，选择赞同美元升值。 美元升值后，少量国际资本进入日本的房地产业，愈加抚慰了房价的下跌。 从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。 受房价骤涨的诱惑，许多日自己末尾失去耐烦。 他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷繁拿出积存启动投机。 到1989年，日本的房地产多少钱已飙升到十分荒唐的水平。 事先，疆土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。 到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。 普通工薪阶级即使破费一生储蓄也有力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只要亿万富翁和极少数大公司的高管。 一切泡沫总有破灭的时刻。 1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推进的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产多少钱随即暴跌。 到1993年，日本房地产业片面解体，企业纷繁开张，遗留上去的坏账高达6000亿美元。 从结果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时期最长的一次性。 这次泡沫不但繁重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。 受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，堕入了长达15年的萧条和低迷。 即使到2012年，日本经济也也未能彻底走出阴影。 无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次性战胜”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 自1997年7月起，迸发了一场始于泰国、后迅速分散到整个西北亚并涉及全球的西北亚金融危机，使许多西北亚国度和地域的汇市、股市轮番暴跌，金融系统乃至整个社会经济遭到严重创伤，1997年7月至1998年1月仅半年时期，西北亚绝大少数国度和地域的货币升值幅度高达30%～50%，最高的印尼盾升值达70%以上。 同期。 这些国度和地域的股市跌幅达30%～60%。 据预算、在这次金融危机中，仅汇市、股市下跌给西北亚同家和地域形成的经济损失就达1000亿美元以上。 受汇市、股市暴跌影响。 这些国度和地域出现了严重的经济衰退。 这场危机首先是从泰铢升值末尾的，1997年7月2日．泰国自愿宣布泰铢与美元脱钩。 实行浮动汇率制度。 当日泰铢汇率狂跌20%。 和泰国具有相反经济疑问的菲律宾、印度尼西亚和马来西亚等国迅速遭到泰铢升值的庞大冲击。 7月11日，菲律宾宣布支持比索在更大范围内与美元兑换，当日比索升值11.5%。 同一天，马来西亚则经过提高银行利率阻止林吉特进一步升值。 印度尼西亚自愿丢弃本外货币与美元的比价，印尼盾7月2日至14日升值了14%。 继泰国等东盟国度金融风云之后，台湾的台市升值，股市下跌，掀起金融危机第二波，10月17日，台市升值0.98元，到达1美元兑换29．5元台币，创下自1987年来的新低，相应地今天台湾股市下跌165．55点，10月20日。 台币贬至30．45元兑1美元。 台湾股市再跌301.67点。 台湾货币升值和股市大跌，不只使西北亚金融危机进一步加剧，而且引发了包括美国股市在内的大幅下挫。 10月27日，美国道·琼斯指数暴趴554.26点，迫使纽约买卖所自1988年来初次经常使用暂停买卖制度，10月28日，日本、新加坡、韩国、马来西亚和泰国股市区分跌4.4%、7.6%、6.6%、6.7%和6.3%。 特别是香港股市受外部冲击，香港恒生指数10月21 H和27日区分跌765.33点和1200点，10月28日再跌1400点，这三大香港股市累计跌幅超越了25%。 11月下旬，韩国汇市、股市轮番下跌，构成金融危机第三波。 11月，韩元汇价继续下挫，其中11月20日开市半小时就狂跌10%，创下了1139韩元兑1美元的新低；至11月底，韩元兑美元的汇价下跌了30%，韩国股市跌幅也超越20%。 与此同时，日本金融危机也进一步加深，11月日本先后有数家银行和证券公司破产或开张，日元兑美元也跌破1美元兑换130日元大关，较年终升值17．03%。 从1998年1月末尾、西北亚金融危机的重心又转到印度尼西亚、构成金融危机第四波。 l月8日，印尼盾对美元的汇价暴跌26%。 l月12日，在印度尼西亚从事巨额投资业务的香港百富勤投资公司宣告清盘。 同日，香港恒生指数暴跌773．58点，新加坡、台湾、日本股中区分跌102．88点、362点和330．66点。 直到2月初，西北业金融危机好转的势头才初步被遏制。 西北亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元，1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等西北亚国度的房地产泡沫也是一次性惨痛的阅历，而其中以泰国尤为突出。 20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的范围，并陆续出台了一系列抚慰性政策，由此促生了房地产市场的兴盛。 海湾抗争完毕后，少量开发商和投机者纷繁涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放纵，促进了房地产泡沫的出现。 与此同时，少量本国资本也进入西北亚其他国度的房地产市场启动投机性活动。 遗憾的是，事先这些国度没有很好地启动调控，最终造成房地产市场供应大大超越需求，构成了庞大的泡沫。 在金融危机迸发以前的1996年，泰国的房地产业已处于片面风险的境地，房屋空置率继续升高，其中办公楼空置率竟达50%。 随着1997年西北亚金融危机的迸发，泰国等西北亚国度的房地产泡沫彻底破灭，并直接造成各国经济严重衰退。 西北亚金融危机还直接造成了香港房地产泡沫的破灭。 香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。 事先，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷繁投资房地产范围，香港十大房地产公司也先后地下上市，而来自日本、西北亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。 在各种要素的推进下，香港的房价和地价急剧上升。 到1981年，香港已成为仅次于日本的全全球房价最高的地域。 1984年—1997年，香港房价年平均增长超越20%。 中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。 受房价飞涨的抚慰，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。 事先的香港，人们自觉地投资房地产。 为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描画，就草草选择购置豪宅。 一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要思索一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必需先花150万港元买一个号的怪事。 就在香港的房地产泡沫到达高峰时，西北亚金融危机来临了。 1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级寓居社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。 据专家计算，从1997年到2002年的5年时期里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的消费总值还多。 而关于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。 在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。 投机者的类型依照介入投机者的心思形态，大致可以划分为以下三类：第一类投机狂热的介入者是觉醒的，他们其实并不狂热，只是以为他人都在头脑发热而已。 这样的投机狂热并没有什么通常基础，所以无法能吸引一群死忠的信徒，大家都知道自己只是在逢场作戏，只是寄希望于自己能在金字塔倒塌前夕分开来而已。 俄罗斯的MMM公司是其中比拟典型的例子——大部分人都知道MMM公司除了倒卖自己的股票，没有任何别的利润来源，但他们依然疯狂地抢购这些股票，由于他们觉得必需会有一些更笨的人成为他们的“下家”。 第二类投机狂热拥有忠实的支持者和鲜明的反对者。 支持者炮制出了一套能够自相矛盾的故事或通常，争辩说他们不是在投机，而是在“启动长线投资”。 他们以为，某些资产虽然现价值很低，却具有很高的生长性，人们应该为这种生长性付出任何代价。 反对者则以为，那些精心假造的故事全是骗人的，通常也存在破绽；退一万步讲，即使故事是真的，也不该拿这么高的多少钱去购置那些资产。 英国南海公司丑闻就是一个绝佳的例子，事先真的有许多人置信南海公司能赚很多钱，但也有许多人一末尾就指出，南海公司的股票被过于高估了。 第三类投机狂热则是最可怕的，它有忠实的支持者，却缺乏鲜明的反对者。 支持者炮制的故事或通常失掉了普遍的供认，但反对者却拿不出有力的反驳。 有些人不介入投机，不是由于他们看到了故事的破绽，而是由于他们觉得自己不熟习这些故事，“心中没有底”；更有甚者，有些反对者心中其实置信了这些故事，只是出于自身利益思索，不便于供认这些故事。 所以，支持者越战越勇，把市场从一个高峰推向另一个高峰；反对者则节节溃退，甚至组织不起像样的抵抗。 极少数反对者或许洞悉了故事的弱点，但他们数量太少，无法构成一支生力军。 1995-2000年的网络股泡沫投机狂热1995-2000年的网络股泡沫是典型的第三类投机狂热。 它拥有一套完整的通常（“新经济”通常），一堆感人至深的故事（Netscape, Amazon, eBay, 等等），以及一群十分弱小的支持者（华尔街的那群卖方剖析师，以及风险投资家）。 在它的统一面，反对者并没有组织起真正像样的还击，他们甚至都赞同“网络经济将从基本上改动这个全球”，只是赞同的水平比拟弱而已。 更多的人选择了坚持缄默，他们不碰网络股，仅仅是由于他们疑问，或许不想去懂（例如沃伦·巴菲特）。 所以，这样一场投机狂热会继续五年之久，把某些值得疑心的公司的股票多少钱推到无法思议的高度，并最终酿成一场严重灾难，是完全可以了解的。 美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。 它是指一场出现在美国，因次级抵押存款机构破产、投资基金自愿封锁、股市猛烈震荡惹起的金融风暴。 它致使全球关键金融市场出现流动性缺乏危机。 美国“次贷危机”是从2006年春季末尾逐渐显现的。 2007年8月末尾席卷美国、欧盟和日本等全球关键金融市场。 次贷危机现曾经成为国际上的一个热点疑问。 杠杆许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆(Leverage)操作，假定一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。 也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假设投资盈利5%，那么A就取得45亿的盈利，相关于A自身资产而言，这是150%的暴利。 反过去，假设投资盈余5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。 CDO合同由于杠杆操作高风险，所以依照正常的规则，银行不启动这样的冒险操作。 所以就有人想出一个方法，把杠杆投资拿去做“保险”。 这种保险就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。 比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。 机构B或许是另一家银行，也或许是保险公司，诸如此类。 A对B说，你帮我的存款做违约保险怎样样，我每年付你保险费5千万，延续10年，总共5亿，假设我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假设违约，你要为我赔偿。 A想，假设不违约，我可以赚45亿，这外面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。 假设有违约，反正有保险来赔。 所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。 B是一个精明的人，没有立刻容许A的约请，而是回去做了一个统计剖析，发现违约的状况不到1%。 假设做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，假设其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。 A,B双方都以为这笔买卖对自己有利，因此立刻摇头成交，皆大欢喜。 CDS市场 （credit default swap 信誉违约互换）B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。 C就跑到B那边说，你把这100个CDO单子卖给我怎样样，每个合同给你2亿，总共200亿。 B想，我的400亿要10年才干拿到，现一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDO被划分红一块块的CDS，像股票一样流到了金融市场之上，可以买卖和买卖。 实践上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立刻买了上去。 一转手，C赚了20亿。 从此以后，这些CDS就在市场上重复的炒，现CDS的市场总值曾经炒到了62万亿美元。 次贷与次贷危机上方A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱究竟从那里冒出来的呢？从基本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。 而他们的盈利大半来自美国的次级存款。 房价涨到一定的水平就涨不上去了，前面没人接盘。 此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。 房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行。 此时违约就出现了。 此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。 B也不担忧，反正保险曾经卖给了C。 这样这份CDS保险就落在G手里。 G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到信息，这批CDS被升级，其中有20个违约，大大超出原先估量的1%到2%的违约率。 每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。 减去G收到这500亿保险金，加上300亿CDS收买费，G的盈余总计达800亿。 虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此庞大的盈余。 因此G濒临开张。 金融危机假设G开张，那么A破费5亿美元买的保险就泡了汤，更蹩脚的是，由于A采用了杠杆原理投资，依据前面的剖析，A赔光全部资产也不够还债。 因此A立刻面临破产的风险。 除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要预备开张。 因此G,A,A2,...,A20一同到来美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能开张，它一开张大家都完了。 财政部长心一软，就把G给国有化了，尔后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国征税人支付。 美元危机上方讲到的100个CDS的市场价是300亿。 而CDS市场总值是62万亿，假定其中有10%的违约，那么就有6.2万亿的违约CDS。 这个数字是300亿的207倍（四舍五入之后）。 假设说美国government收卖价值300亿的CDS之后要赔出1000亿。 那么关于剩下的那些违约CDS，美国government就要赔出20.7万亿。 假设不赔，就要看着A21,A22,A23等等一个接一个开张。 以上计算所用的假定和数字同实践状况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。 说明：CDS合同和次贷都属于金融衍消费品，而CDS市场就是如今金融体系中一个关键的金融买卖体系。