融创在青岛的四宗地块一拍流拍 起拍价约5.41亿元 (融创在青岛的楼盘)

融创团体在青岛的四宗地块一拍因无人出价而流拍。

12月25日，据京东资产拍卖网披露的信息，“青岛市即墨区温泉街道办事处凤岛路23号，24号，25号，29号的土地经常经常使用权”已流拍，流拍的要素是无人出价，标的物起拍价约5.41亿元，评价价约7.73亿元，起拍价约为评价价的7折。该拍卖吸引了3469人围观，但无人报名介入竞拍。

青岛市即墨区温泉街道办事处凤岛路23号，24号，25号，29号的土地修建面积共180153平方米，规划用途：住宅、商业用地。从拍卖资料来看，上述四宗地块并未开工。

地块一切人为青岛海琴置业有限公司，资料显示，该公司成立于2010年9月3日，公司独一股东为龙口海通房地产开发有限公司，而该公司由融创（青岛）置地有限公司、新南山国际投资有限公司、天然人宋越持有，持股比例区分为50%、40%和10%，该公司的通常控制人为融创房地产团体。

2016年9月19日，在经过550轮竞价后，融创以溢价率341%，楼面地价6852元/平方米，总成交价约8.35亿元的多少钱竞得青岛高新区河东路以北、华东路以东、规划东23号线以南101.5亩纯住宅用地。该地块位于高新区河东路以北、华东路以东、规划东23号线以南，土高空积67677.1平方米，约合101.5亩，容积率1.8，规划修建面积121818平米，起始楼面地价1552元/平方米，起拍总价约1.89亿元。拿下这宗地块标志着融创初次踏入青岛，该地块的项目红岛壹号院也成为了融创在青岛的第一个项目。

12月24日，融创房地产团体有限公司发布公告，“H1融创01”、“20融创02”、“H1融创04”算计3只债券和1只ABS重组取得持有人会议表决经过。这也意味着，融创自11月27日发布十只境外债券全体重组计划以来，在三周时期中已有六只债券争取到持有人支稳健组。

据澎湃资讯（www.thepaper.cn）了解，思索到部分债务人要求更多时期来成功外部审批程序，融创将剩余四只债券的投票表决调整至12月27日，确保债务人充沛行使表决权。

12月10日，融创房地产团体曾宣布，“H6融地01”和“H0融创03”两只债券已率先经过重组表决。

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行业透视 | 首批集中供地城市地价变化和盈利空间探析

导 读

高配建不时紧缩盈利空间，无锡、厦门全体地房比超80%。

◎ 作者 / 马千里、邱娟

截至5月14日，超半数城市（12个）曾经开启首批集中供地竞拍，“两集中”政策稳如泰山落地；并且近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等热点城市，关于评价集中供地新政的影响更具代表性。 为了对两集中新政下的土地市场有系统研讨，本文对首批集中拍地城市的土拍热度、地价变化以及盈利空间等启动了系统梳理，以期为房企接上去的拿地提供参考性建议。

土拍热度：渝、深、厦溢价率超30%

杭州七成地块封顶成交

4月中下旬，长春、广州、重庆、无锡和沈阳5个城市曾经成功第一轮集中拍地（详细剖析可见行业透视|广州重庆无锡高溢价与流拍互现，热度分化进一步凸显）。 “五一”中长假之后，土地市场异常繁华，先是杭州、北京，后又有福州、青岛、厦门和深圳相继迎来集中拍地，11城市[1]土拍建面达4309万㎡，总成交金额达5056亿元，接近4月份全国300城土地成交总金额。

从市场热渡过去看，依然是不限价的重庆溢价率水平最高，溢价率高达43%。 其次是深圳和厦门，虽然参拍地块较少，仅有5、6宗，但依然吸引了少量知名房企介入，两城全体溢价率均在30%左右，市场热度高涨。 典型如厦门，5宗地块均成功出让，其中湖里、思明地块、集美地块均竞拍抵达下限多少钱，进入竞配建阶段，最终湖里和思明地块区分被建发、国贸&中海竞得，加上竞配建，两地隐形楼面价都超越了6万元/㎡之间，实践溢价率也均超越55%，房企竞争异常剧烈。

热度排在第四位的是杭州，57宗集中出让的宅地中，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例居然高达40%，近20个板块创下地价新高，市场热度继续高涨。

相比之下，长春、青岛等北边城市市场热度相对较低，尤其是青岛，溢价率仅有2%，不过，与以往市场相比，青岛此次表现有清楚改善，市北区开平路45号的地块，因17家竞买人轮番加价竞拍，地价从起始的元/㎡一路竞价到元/㎡，触发了元/㎡熔断价，成为市北“新地王”，溢价率达65%，经过线下竞自持，最终被绿城中国以楼板价元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了该地块。

值得留意的是，虽然福州、无锡和广州由于“限地价”的要素，平均溢价率相对较低。 不过就实践状况来看，无锡全体市场热度并不低，16宗地中仅1宗未触及最高限价，其他地块均进入竞自持或摇号阶段，包括一些较为冷门的地块如锡山东港板块怀仁幼儿园北地块也是以最高限价和竞租赁5000㎡的条件成交。

[1]天津大部分地块要5月15日现场竞价，因此下文研讨未包括天津。

地价变化：“两集中”下地价依然普涨

重庆、厦门楼板价涨幅均超45%

从11个曾经成功首批集中土拍城市的地价水平来看，和2020年全年涉宅地多少钱相比，11城中福州、广州、长春、杭州和深圳成交地价不及去年水平，其他城市地价下跌均十分突出，尤其是重庆，增幅最大，高达50%，厦门在岛内两宗优质地块的助力之下，地价也清楚上升，5宗地平均楼板价达元/平方米，逾越了一线的北京和深圳。

思索到全体比拟地价水平变化很容易受地块区位散布的影响，因此我们采用可比地价进一步剖析地价变化，从11个曾经成功首批集中土拍的城市中，将典型地块楼板价与其周边地块（3公里以内）多少钱对比来看，城市表现各异。大体可以将城市分为三类：

第一类是下跌居多的城市，譬如无锡、厦门、北京、重庆、杭州、深圳、沈阳等城市，这类城市或是不限价，譬如重庆本次集中土拍有22宗地成交溢价率超越50%，占成交地块的48%；或是楼市表现较佳的城市，譬如杭州，在互联网经济的带动下，城市综合实力清楚优化，常住人口加快优化，购房需求的支撑性较强，因此房企参拍热情高涨，“下限＋自持”简直成为杭州本轮土拍的“标配”，成交的57宗土地中，地价下跌的有48余宗，降低的仅9宗。 此外，厦门表现也比拟突出，虽然初次集中供地仅5宗，但5宗均高溢价成交，尤其是建发竞得的湖里地块，由于有1.32万㎡的竞配建，隐形楼面价高达6.8万元/㎡，不时刷新厦门楼板价天花板。

第二类是涨跌相当的城市，譬如长春、广州、青岛等城市，两城本次集中供地质量均不佳，市场表现相对颠簸。 值得留意的是，虽然全体表现不佳，但是三城中心区均有触及最高限价的地块，譬如广州42宗地中共有9宗地触及最高限价，多集中在黄埔、番禺、南沙等区域，市场热度清楚分化。

第三类是下跌比拟多的城市，譬如福州，本次土拍表现也是两极分化，既有多宗触发限价的地块，又有多宗底价成交甚至流拍的地块。 从多少钱下跌来看，虽然楼板价降低的地块较多，但假设思索配建的话，实践楼面价下跌的地块会更多。

为了更有针对性，我们从近期集中供地的城市中挑选出楼板价最高的地块，将其多少钱与其地王楼板价相比，结果发现：仅有重庆一城降生新的单价地王，青岛、杭州、无锡与历史最高楼板价基本持平，北京略有降低，沈阳、长春、广州、福州等城市较最高楼板价大幅下滑，究其要素，一方面四城首批集中供地质量欠佳，缺乏中心城区的优质土块，另一方面也是由于长春和沈阳两个西南城市楼市表现不及杭州、无锡等长三角城市，致使本轮低价地热度较低。

盈利空间：热点城市盈利空间继续收窄

无锡、厦门全体地房比超80%

为了进一步探求“两集中”新政之下房企的盈利状况，我们以11个集中供地城市典型成交地块为例，结合周边3公里范围内在售住宅项目的平均售价来测算，结果与市场热度表现基本分歧，市场热度比拟高的无锡、厦门、重庆、杭州等城市地房比多达七成，盈利空间相对较小。

典型如无锡，虽然在限价的影响下，无锡全体溢价率水平不高，仅有12%，但从盈利空间来看，全体表现不佳。 以中储地块（XDG-2021-2号地块）为例，该地块所属板块为梁溪主城区，周边配套相当醇熟，尤其是该地块紧邻地铁广瑞站，距离无锡火车站仅有1站之隔，交通出行十分方便，该地块起拍楼面价为1.7万/㎡，开拍后直接由万科喊价至最高限价1.8万/㎡，进入竞租赁环节，经过多轮竞拍，被融创以总价41.71亿 ㎡竞租赁面积竞得，该地块被周边项目售价在2万元/㎡，依照这一多少钱，地房比高达90%，盈利不复存在。

这并非个案，厦门土拍也秉承逢拍必出地王的传统，虽然湖里2021P03地块仅仅七轮建发直接拿下，成交价26.3亿，成交楼面价元/㎡，配建面积㎡，溢价率24.64%㎡，剔除配建，楼面价高达元/㎡，而该地块商品住房销售均价不得超越7.18万元/㎡，房地差仅有4000余元/㎡，成功盈利也十分困难。

值得留意的是，虽然深圳初次集中拍地全体地房比仅有55%，但其中包括人才房和深汕协作地块，造成全体地房比偏低。 典型如宝安尖岗山地块，该地块由佳兆业竞得，可售楼面价至少元/平，而该地块可售楼面价为元/㎡，这样测算的话，地房比高达84%，盈利空间也比拟小。

相比之下，地块质量相对欠佳的青岛、福州、长春等城市地房比水平处于相对低位，多在40%以下，依然坚持较高的盈利率。

进一步对11个首批集中拍地城市测算毛利率，结果发现，本次土拍市场表现比拟颠簸的青岛、福州、广州等城市的毛利率均在30%以上，处于相对较高水平；而土拍心情高涨、地价清楚下跌的无锡、重庆、厦门等城市的毛利率处于较低水平，多处于10%，封顶 高配建之下，无锡多宗地块大约率面临盈余。

高配建不时紧缩优质宅地盈利空间

后市上海、苏州类土拍时机不应错过

综上，虽然重点城市首批集中土拍曾经过半，但就土拍的全体效果来看，并未完全遏制高热的土拍格式，优质地块的竞拍依然十分剧烈。 楼市热度较高的杭州、深圳、厦门等城市，溢价率依然在不时攀升，结合周边在售项目的平均售价来看，地房比多在70%以上，盈利空间较小，尤其是再思索竞配建等要素之后，部分项目盈利都存在疑问。 即使是地价全体比拟颠簸的青岛、沈阳，部分优质地块也被封顶 竞配建成交，地价下跌的动能依然十分微弱，盈利空间也有收窄的风险。

关于中央城建而言，采取“限地价、竞配建”的方式可谓一举多得，一方面可以抑制溢价率目的，并控制名义楼板价的过快下跌，另一方面也可以促进人才房、租赁住宅等保证性住房或公共配套的供应。 但关于房地产企业而言，拿地本钱照旧是实打实的优化了。 以无锡为例，本轮土地成交名义楼板价的地价房价比仅为64%，但按可售楼板价计算的地价房价比高达84%。

在本轮土拍中，即使杭州、厦门、深圳等少数城市均以实行限价竞拍，但由于竞配建等规则的存在，大部分地块实践拿地本钱依然在下跌，并成为进一步倒逼房价上传的潜在动力。 因此就中央调控的施政实效角度动身，在合理参与土地供应规模的基础上，还是建议真正控制好地价的实践涨幅，不只要给名义地价戴上帽子，也应当对实践地价的管控更严厉一些，不要让“竞配建”这一调控手腕成为了保证性住房树立的主力。 比如无锡即可将竞配建的下限设置得更合理一些。

详细而言，接来下实施“限价 一次性性报价”的上海和苏州等城市将迎来集中拍地。 典型如上海，一方面设置了10%的溢价下限，企业拍地“近均价者”得，地价将被锁定在相对理性范围；另一方面，“防围标”限制也极为严厉，本轮上海土拍规则，直至项目完工并初次确权前，介入此次土拍的企业均无法与竞得人协作开发，让中小企业看到了更多拿地就会。 思索到房地产“房住不炒”、“三稳”主线仍在继续推进，接上去或有更多高热城市效仿上海、苏州跟进相似新政，接上去建议房企可重点关注这类城市的拿地时机。

排版 | Jenny

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东莞土拍继续炽热：高溢价地块频现，楼面价屡创新高

原标题:《东莞土拍继续炽热：高溢价地块频现，楼面价屡创新高，6月将拍12宗地起价超190亿》

有着深圳“后花园”之称的东莞，向来是本地房企规划的重镇，也是外来房企入局大湾区的首选城市之一。

据近日某网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》显示，6月第一周东莞二手房涨幅初次超越深圳，排名全国第一。

东莞住建局对此表示，从网签买卖数据来看，最近3个月来东莞新建商品住房、二手住房成交多少钱略有动摇，但总体颠簸。 以后，东莞正在严峻打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场次第的行为。

《每日经济资讯》记者留意到，或许是为了稳如泰山地价房价，往年1~5月，东莞的推地节拍清楚放慢，供需也创下近5年来最高纪录。 而房企在东莞的拿地热情也颇为高涨，品牌房企纷繁围战东莞，溢价率超越20%的地块频频出现。 与此同时，东莞东坑、沙田、厚街、大朗等多个区域的楼面地价纪录也被打破。

高溢价地块频现，多区域楼面价创新高

6月3日，深圳房企出色经过71轮竞价，以17.1亿元摘得东莞厚街一宗商住地，溢价率高达85.85%，楼面价元/平方米，扣除配建后的可售楼面价约元/平方米。

这一可售楼面价刷新了往年3月佳兆业创下的东莞厚街楼面价纪录，成为厚街单价最贵地块。 出色元/平方米的可售楼面价较佳兆业约元/平方米的可售楼面价，上浮了约34.7%。

6月2日，中堂镇豆豉洲一宗商住地被时代中国以总价11.06亿元竞得，成交楼面价元/平方米，溢价率达35.55%。

5月29日，来自深圳的宏发集团以3.362亿元斩获东莞东坑1.5万平方米商住地，溢价率24%，以可售楼面价约元/平方米刷新了去年保利创下的纪录，成为东坑单价最贵地块。

5月19日，世茂刷新了东莞沙田最贵地块纪录，以总价14.84亿元、可售楼面地价元/平方米，摘得东莞沙田镇一宗地块，溢价率约20.26%。

值得一提的是，世茂拿下的该地块旁边就是沙田之前的楼面价纪录坚持者融创云玺湾（在售均价约元~元/平方米），与广州南沙自贸区一桥之隔。

4月23日，经过88轮剧烈竞拍，阳光城以17.05亿元拿下东莞大朗镇一宗商住地，可售楼面地价元/平方米，刷新大朗最高楼面价纪录。

据合富研讨院统计，往年1~5月，东莞政府推地节拍清楚放慢，其中商住用地共挂牌15宗，约70.8万平方米；成交12宗，约59.8万平方米，供需创近5年以来最高纪录。 5月商住供地继续参与，挂牌5宗，约24.5万平方米；成交5宗，约22.1万平方米；成交金额约58亿元，为历年同期第二高。

由于往年东莞出让的地块都实施了“限价+终次报价”的竞价规则，没有出现去年5月时房企加价提早锁定地块、溢价率特别高企等状况。

东莞合富研讨院初级剖析师李兴隆在接受《每日经济资讯》采访时表示，相关于2019年，往年东莞土地市场的表现全体还是相对理性的。 但是，详细到单宗地块过去说，假设地价曾经十分高了，那也意味着对房企后续的开发销售会带来很大应战。

土拍热面前是供需紧张，住宅库存消化仅8.5月

被广州和深圳“夹”在两边的东莞，不时被房企视为曲线进入广深市场的捷径之一，也是两城之间的多少钱“洼地”，土地不时备受追捧。

受疫情影响，各地的土地供应方案进度或多或少都有所推延。 相较于5月的5宗商住地供应量，东莞6月的商住地供应则到达了12宗。 据克而瑞统计，这12宗地块算计起拍价超越190亿元。

李兴隆剖析以为，作为大湾区“9+2”城市群第二梯队中最关键的城市之一，东莞的房价相较于广深还是处于“洼地”，也吸引到全国品牌开发商。 为了参与商品房的有效供应、平抑全体房价，东莞在全体土地供应量有限的状况下也在顺势加大土地供应，6月的土地市场应该会继续延续5月的热度。

东莞中原战略研讨中心剖析指出，近两月土拍市场炽热，“地王”频现，房价下跌预期也推进了商品房成交走高。 5月东莞住宅网签成交约52万平方米，环比下跌18%，同比下跌13%，成交量三连涨，同时创下近4年同期新高。

而与此同时，在商品房供应端则没有同步下跌。 据东莞中原战略研讨中心监测数据显示，5月份东莞住宅新增供应回落，供应约33万平方米，环比下跌13%，同比基本持平。

东莞中原研讨部总监车德锐向《每日经济资讯》记者表示，除了土地市场的供求相关紧张以外，东莞商品房的供不应求也是造成土地市场炽热的要素之一。 有些镇街曾经出现供应严重缺乏的状况，开发商也是看到这种供不应求中的时机。 不过，部分房企近期在东莞的拿地势头还是颇为保守。

东莞中原战略研讨中心监测数据显示，截至5月31日，东莞住宅库存套数套，库存面积继续回落至374万平方米，环比下跌6%，同比下跌24%，库存继续走低，回到2017年的低位水平。 依照过去一年消化速度计算，5月底住宅库存消化周期为8.5个月。

关键要素是市场供不应求状况继续加剧，除往年2月外，东莞楼市已延续12个月出现供不应求现象。 市场方面分化也较为清楚，中心城区和水乡片区库存缺乏40万平方米，西北临深片区住宅库存最大为123万平方米，占全市比重的33%，西北临深片区住宅库存消化周期缩短至14个月。

此外，记者梳理发现，往年东莞出让的部分低价地块还是“回炉地”，而回炉地出让条件的降低也变相拉低了房企的拿地门槛。 佳兆业在往年3月拿下的东莞厚街7万平方米商住地，可售楼面价约元/平方米。

而该地块在去年9月出让时遭遇流拍，往年重新挂牌后，起拍地价降低了约4.17亿元，起拍楼面价降低约2000元/平方米，配建拆迁安排项目建面也从平方米降低至9907平方米。

世茂拿下的沙田最贵地块也是如此，该地块曾在2018年10月挂牌出让时因无房企报价而终止出让。 重新挂牌后，地块容积率由2018年的1.8调整为2.5，起拍价虽上调了两亿元，但取消了需配建1440平方米的幼儿园这一要求。

巨轮转向！楼市的风向又要变了

房地产回暖的迹象越来越清楚了。

深圳市房地产信息平台发布的数据，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比参与141.44%，同比上升52.2%。

二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍。

不只仅是深圳，其他几个一线城市相同如此：

北京：3月，二手住宅网签量为套，环比参与1.4倍。

上海：3月，新房成交78.29万㎡,环比下跌176.45%；二手住宅网签量为套，环比参与142％。

广州：3月，一手房网签9174套，环比下跌164.69%。 二手房（不含南沙从化）中介网签量为4272宗，环比大幅上升1.9倍。

依据一家房产中介的数据统计：

3月份，100个城市的二手房均价在元每平，同比下跌了0.27%。

其中，59座城市二手房多少钱都在下跌，涨幅到达1.72%。 这些数据显示，二手房不但成交数量参与，多少钱也在下跌。

另外，土地流拍现象也在增加。

依据统计，3月份全国关键地级市共流拍33宗地块，流拍率为2.26%，到达了过去一年当中最低的水平。

此外，3月份，监测土地溢价率为20.77%，环比上月上升116％。

土地流拍量的增加，意味着土地买卖成功率在上升，更多的土地将取得开发。

一切的数据目的，都在指向一个趋向：

房地产市场的回暖，正如这个春天的气温，节节攀升。

从常年来看，房地产的开展跟人口的城市化和产业的兴盛亲密相关。

目前我国的城镇化水平在60%左右，离70%的成熟水平还有10个点的上升空间，按目前每年大约1个点的转移速度，大约还有10年的城镇化进程。

也就是说，虽然我国的房地产黄金时代曾经过去，但离天花板还有一些距离，继续生长的空间还是有的。

过去三年，在我国地产政策的严控环境下，许多需求被压制了。

如今，经过漫长的积聚，集腋成裘，这部分需求正渐渐构成一股较剧烈的刚需力气，亟待释放。

这是地产回暖的内在基本动力。

另外，一些内在要素的改动，也在潜移默化的影响着市场力气的对比。

第一，微观政策层面。

国度稳如泰山、调控房价的目的曾经达成，目前政策正从过去一刀切限制的严控，向一城一策的区别看待转变。

可见，调控曾经见底，过度松绑正踏春而来。

第二，抵消费端的减税和信贷宽松。

3月份北上广深都曾经出台政策，增值税附加和印花税减半。 上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京（楼盘）、深圳则从12%降到6%。

另外，往年各大银行都悄然下调了房贷利率，从过去上浮10%到如今的上浮5%，二套房利率也下调至基准利率的10%。

不但利率下调，而且存款条件和放款速度，均有所松动。

以上海为例，往年3月份，银行放款速度清楚更快了，买卖一套房，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。

减税、信贷利率下调、放宽存款条件，多重利好之下，消费市场有形就扩展了。

第三，对供应端的融资支持。

目前，不只消费存款的门槛在降低，房企的融资存款利息也在下调。

依据统计，进入往年以来，截至3月26日，房企信誉债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超越去年同期的130只和1246亿元。

这就让房企们的生活环境大为改善，拿地开发和扩张的愿望大大增强。

第四，市场预期和投资心情出现改动。

从短周期来看，房地产和金融周期有着亲密相关。

就跟年后A股的暴跌一样，政策的宽松带来了A股的牛市，也相同带来了房地产的回暖。

市场预期一旦出现改动，投资者就闻风而来了。

3月底，南京有两个楼盘地下摇号，共有7766人参与，中签率在7%左右，这被业内称为万人摇号购房现象再现。

当资金面和心情面构成共振，这股力气就会像滚雪球一样，不时壮大，直至再一次性的多少钱泡沫化。

那么，在这波房地产回暖行情中，哪家公司的投资时机较大？

君临以为，我们要重点关注三个逻辑：

1.行业集中度的优化；

2.强融资才干带来的逆周期扩张；

3.聚焦一二线城市的运营战略。

从常年来看，行业集中度的优化是每个生长型行业都必经的历程。

以过去五年的数据来看——

2014-2018年，TOP100企业占全行业销售金额的比例，区分为37.78%、40.05%、43.92%、55.74%、66.70%。

集中度的优化有越来越快的迹象！

尤其是2017-2018两年，由于金融去杠杆，少量三四线地产公司开张破产。

而一线地产龙头公司，由于规模效应、资金周转效率、融资本钱更低，诸多优势之下，开展速度远超行业平均水平。

因此，在地产行业的中前期阶段，买地产股，只能选择龙头。

我们再来看2019年1-3月的地产五强销售状况。

增速最快的，居然不是传统TOP3：恒大、碧桂园、万科。

而是市场普遍关注不多的老四：保利地产！

这是怎样回事？

保利的胜出，关键的要素就是第二大逻辑：

强融资才干带来的逆周期扩张。

我们都知道，保利地产的面前大靠山，是大股东中国保利集团。

保利集团何许人也？

央企中的战役机。

截至2018年6月30日，保利集团资产总额打破一万亿，在97家中央企业中排名第14位，营业支出排名第40位，利润总额排名第13位。

背靠保利集团的雄厚背景，保利地产发迹于市场化较早的广州，从1992-2002年的十年时期里，生长为了广州地产行业前三强。

想当年，广州地产界卧虎藏龙，恒大、碧桂园、富力、保利、雅居乐、星河湾，都从这里走向全国。

保利地产能够在这个巨头辈出的地产江湖里壮大，足可见其控制层的运营才干。

另外，跟那些市场化的民营企业相比，保利地产最大的优势，是低本钱的融资和扩张才干。

首先是融资本钱。

过去几年，保利地产的融资利息从2013年的7%，最低降低到4.7%；

虽然这两年，随着美国加息和国际金融去杠杆，保利地产融资本钱有所优化，下跌到4.9%；

但在整个同行当中，相比碧桂园的5.81%，恒大的7.92%，优势还是比拟清楚。

房地产是资金密集型行业，竞争的关键有两点：

一个是融资本钱，一个是资金周转率。

民企强在运营效率，在资金周转率上取胜；国企强在资源相关，在融资本钱上取胜。

在过去两三年的行业低迷期里，高融资本钱的民企，要么开张，要么转型。

甚至连TOP3的恒大、碧桂园、万科，也一边喊着“预备过冬”，一边追求转型。

恒大砸钱搞粮油食品、新动力汽车，碧桂园搞农业和机器人，万科向租赁住宅与物流仓储拓展。

唯有不差钱的保利，仍专注在地产行业，喊出“力争房地产销售行业前三”的口号。

这一轮房地产周期是从2016年末尾的，我们看这几年的保利地产销售金额增速：

2016年36.33%，2017年47.19%，2018年28.57%，2019年1-3月74%！

一直坚持着飞快的增速势头，并且成为往年一季度第4家迈进千亿元销售规模的企业，拉开了和第五名融创的差距。

这样的增长势头，跟行业低迷期里，保利地产有才干专注在融资、拿地、开发的主业运营上，是分不开的。

比如2018年上半年，保利地产融资674.54亿元，录得借款余额为人民币2720.55亿元，年内累计新增借款占2017年末经审计净资产1582.40亿元的42.63%。

虽然时期的资产负债率有所上升，到达79.32%，但债务结构仍是安康的。

目前，保利地产的有息负债仍以银行借款为主，占比超越71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

短期债务风险是可控的。

保利地产有息负债率从2012年末尾不时降低，到2018年上半年，一年内到期债务仅330.69 亿元，占有息负债的12.99%，仅为账面现金余额的33.91%。

资料来自公司公告

截至2018年中，保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置，约93.3%，而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。

这说明，保利地产只需情愿，还有融资的空间，内行业回暖的关口，还可以进一步放慢扩张的脚步。

逻辑三：聚焦一二线城市的运营战略。

保利地产的运营规划，向来以北上广深四大一线城市为中心，并适当向重庆、武汉等二线城市开展。

这种运营战略跟恒大、碧桂园的聚焦三四线，有着很大的差异。

我们知道，上一轮的地产牛市，关键是由棚改货币化政策所带来的二、三、四线城市多少钱暴跌。

这让恒大、碧桂园们成功坐上了风口。

保利地产由于重仓一二线城市，相对就没那么好运气了。

不过大势所趋，也不得不跟着往三线城市过度下沉，但截至目前，一二线城市销售占比仍在75%以上。

谁能料到，这轮金融去杠杆事先，一线城市率先回暖。

不知你能否有留意到，文章扫尾对楼市数据的梳理，多少钱和成交量涨幅靠前的，关键就是一线城市，和部分二线城市。

在目前的中国社会下，一线城市有着更扎实的产业基础，是人口流入、财富发明的主体，地产需求无疑是最剧烈的。

并且由于长达三年多的调整，存量盘去化充沛，如今的回暖是有着基本面支持的。

相对来说，二线城市则出现分化，部分涨幅不亚于一线，部分继续低迷中。

三四线城市，大部分仍处于降低通道中，并且产业缺乏、人口流出，仍要求较长的时期以对上一轮的泡沫化楼市启动消化。

4月8日上午，国度发改委印发《2019年新型城镇化树立重点义务》的关键通知，释放了一系列严重信号：

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市片面取消落户限制；

城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，片面开放放宽落户条件，并片面取消重点群体落户限制；

超大特大城市调整完善积分落户政策，大幅参与落户规模、精简积分项目，确保社保交纳年限和寓居年限分数占关键比例。

这个政策，跟此前重点强调的开展中小城市的“城镇化战略”不同，着眼点放在了奖励开展“100-500万城区人口的二线大城市”。

这说明，决策层曾经看法到了，自然规律无法违，强扭的瓜不甜，扶持三四线小城镇的战略，曾经被丢弃了。

这关于二线城市来说，无疑是打了一针强心剂。

依据我国政府的规划，大城市一共被划分为四个等级：

超大城市（一线）：城区人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、广州等4个城市。

特大城市（新一线）：城区人口500-1000万，包括武汉、重庆、天津、成都、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳等9个城市。

Ⅰ型大城市（二线）：城区人口300-500万，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波、东莞等14个城市。

Ⅱ型大城市（二线）：包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、汕头、珠海、无锡、兰州、洛阳、惠州、临沂、温州、烟台、呼和浩特等65个城市。

总的来说，一线城市自身基础条件就好，二线城市又有政策的扶持，在未来几年将会是关键的地产红利受益者。

这一波的地产回暖，很或许跟以前都不太一样，将是一个结构性分化的地产牛市。

坐在风口上的，无疑将关键是那些将运营重点放在一二线城市的地产公司，而保利地产，正好是这一批公司中的龙头。

读到这里，也许你会想，“这家公司我能投吗”？

这不是一个拍拍脑袋就能随便做出的选择，由于除了基本面的时机剖析，还要求对财务风险、业绩确定性、业务竞争格式等启动更深化的调查。