新加坡高端写字楼空置率创两年多最高需求萎缩 (新加坡高端写字楼办公室真实照片大全)

admin1 10个月前 (09-23) 阅读数 25 #银行

新加坡高端写字楼市场正显示出走软的迹象，新空间的介入将空置率推至两年多来的最高水平，而租金的飙升也失去了动力。

房地产咨询公司仲量联行周一发布的数据显示，新加坡中央商务区所谓甲级写字楼的空置率延续第二个季度上升，7 - 9月抵达8.3%。这是自2022年第一季度以来的最高水平。

该机构表示，与前三个月相比，这些空间的总有效租金坚持在每月每平方英尺11.50新元（约合8.90美元）不变，前一季度下跌了0.7%。

空置率上升的关键要素是新办公大楼IOI Central Boulevard Towers的开门，该大楼拥有约126万平方英尺的办公面积。但仲量联行表示，“全球经济低迷”和美国推延降息也影响了需求。美联储上周将基准利率下调了50个基点。

尽管新加坡的写字楼市场躲过了全球其他关键城市的低迷，但随着办公空间需求的关键来源（包括金融和科技行业）萎缩，新加坡也未能幸免。仲量联行新加坡办公室租赁和咨询主管Andrew Tangye在一份声明中说，随着企业努力应对更高的运营本钱，未来几个季度的空置率或许会居高不下。

仲量联行的Tangye指出，尽管市场对优质写字楼的兴味依然存在，但新加坡市中心以外的地段的状况尤为困难。在美国科技巨头Meta丢弃的一栋高档写字楼中，有很大一部分楼层正在重新出租，或正在吸引潜在租户启动谈判。当局最近拒绝了一个由大型开发商组成的财团在新加坡一个新商业区的招标，由于他们以为报价过低。

新经济“晴雨表”：北京写字楼下一动摇能需求在哪？

北京写字楼市场正在阅历近十年来的“至暗时辰”。多家机构统计数据显示，受新冠肺炎疫情影响，北京写字楼租金水平正继续降低，空置率居高不下。其中，CBRE世邦魏理仕发布的数据指出，往年第二季度，北京优质写字楼的全体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。写字楼市场的景气水平与经济情势和企业决计毫不相关。受疫情影响，很多企业放缓扩张步伐，并缩减租赁面积，甲级写字楼市场的买卖频率清楚降低。但疫情似乎并不是影响北京写字楼的关键要素。仲量联行近日发布报告指出，过去十年来，北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可达75%。但进入2019年后，写字楼市场的租赁需求清楚降低，往年爆发的新冠疫情，令原本就有的下滑趋向进一步加剧。仲量联行对北京写字楼市场的需求层次启动分类，并梳理了近十年来的需求变化。经济开展催生的多轮行业浪潮，一度令北京写字楼市场继续兴盛。该机构以为，受疫情冲击和经济增速放缓的影响，至少到明年，北京写字楼市场租金水平仍将下跌。但人工智能、云计算等新基建范围的企业有望助力市场重新步入上传轨道。租赁需求随新经济潮起潮落作为国际最早起步的写字楼市场之一，北京写字楼日臻成熟，租赁需求来源稳如泰山、多元，有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险。仲量联行依据需求特点和层次的不同，将北京写字楼市场需求分为基石需求、从动需求和动能需求三类。其中，作为需求结构中的根基，基石需求的承租面积占比到达51%。该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及全球500强企业。这部分需求具有稳如泰山且耐久的特点，在市场中追求合理的租金水平。从动需求的承租面积占比28%，以内资和外资的中小型公司为主。此类需求表现低调，虽然稳如泰山性不及前者，但仍对市场有着较大影响。动能需求占比21%，这类需求关键来源于新兴行业，办公面积扩张速度快，支付才干最强，是引领市场租金增长、提高出租率的关键要素。但由于很多行业在扩张期的开展存在较大的不稳如泰山性，其风险也相对较大。仲量联行指出，自2014年以来，新兴行业范围不时构成、融汇和更迭，并继续带来新的动能需求，保证了市场中的租赁需求继续微弱。详细而言，自2014年年中末尾，P2P存款公司末尾大规模进入北京写字楼租赁市场，并成为推进市场租金增长的关键动力。但在2015年底“e租宝”合法集资事情出现后，监管部门继续收紧P2P行业的监管政策，行业的新增需求又急剧萎缩。到2016年终，P2P行业引发的需求热潮迅速降温。目前，只要高度合规的P2P公司仍在北京甲级写字楼中承租。国贸地域某甲级写字楼招商部担任人向21世纪经济报道表示，近些年，偶有小型P2P公司在该区域承租，但租赁规模已清楚小于以往，且流动性较大。简直同一时期，互联网行业巨头的加快扩张，引领了科技、媒体和通讯行业的开展。位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村的谷歌，均引发了产业聚集效应，吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。据统计，在北京传统的高新技术产业聚集区——中关村，甲级写字楼租金从2014年的297元／平方米／月，大幅下跌到2016年的322元／平方米／月。 2018年到2019年，手机APP软件催生新的经济形式，新兴内资科技企业崛起，IT行业迎来第二波浪潮。以字节跳动的崛起为代表，2018年，IT行业超越传统金融行业，成为北京优质写字楼市场最大的租赁需求来源。 2019年以来，经济下行，市场承压，写字楼租赁需求相对放缓。但依据仲量联行的观念，IT公司仍在市场中坚持扩张步伐。 “截至以后，IT行业租赁成交约占市场新租买卖的四成。 ”共享经济的开展，相同为北京写字楼市场提供了微弱的需求。 2015年到2018年，网约车、共享单车、结合办公等共享经济范围先后崛起，其细分范围的部分行业巨头，至今仍是市场的关键需求。但由于行业竞争剧烈，共享经济带来的需求一度十分不稳如泰山：2016年，滴滴出行收买优步中国，使得优步在第二年退租了在望京区域的整层办公面积；2017年，在拿到高达1.3亿美元的C轮融资后，ofo在中关村的理想大厦租赁了5000平方米的面积，但仅一年后就因运营困难退租；结合办公范围曾在2017年和2018年加快扩张，但截至2019年底，北京已有超越100家结合办公门店封锁……接连不时的产业浪潮催生少量需求，推进了北京写字楼市场兴盛开展。据统计，截至2019年底，金融街区域和CBD区域的优质写字楼租金水平区分排名全球第三和第九。与国际其他城市相比，北京优质写字楼平均374元／平方米／月的租金水平已远超上海，且常年领跑全国办公楼市场。科技金融行业或成新增需求主力2019年被以为是北京写字楼市场的转机点。由于市场中缺乏新兴的动能需求，且面临经济下行压力、中美贸易摩擦更新等影响，北京写字楼市场的需求出现缩水，租金降低，空置率也出现攀升。到2020年，随着新冠肺炎疫情进一步影响到经济复苏，北京写字楼市场的空置率继续攀升。多家机构的统计显示，截至往年第二季度，北京写字楼市场的空置率在15%上下，为2010年来的最高值，租金同比降低约6.8%。详细而言，不同区域的降幅并不相反。依据仲量联行的统计，受益于稳如泰山的刚性需求，近20年来，金融街区域的租金仅在2009年因全球金融危机阅历过一次性降低，降幅在5%以内；中关村区域在市场低迷时期的租金降幅相同在5%之内。与之相对的是，在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等区域，面对空置率上升，租金最高降幅甚至到达过15%。但在仲量联行看来，以后市场仍坚持在相对颠簸的运转区间，以后的压力并非无法接受。简言之，在以后的困难时期，市局面临的最大疑问在于新兴的动能需求相对缺乏，而充足的基石需求可以保证市场维持相对稳如泰山。 2019年，部分大型国有银行启动大规模扩张，并在一定水平上提振了市场。但正如此前各类动能需求推进市场走向兴盛一样，市场的最终复苏仍要依托新一波的动能需求。剖析人士普遍以为，在政策的扶持下，科技、金融等重点行业将继续享用红利，并有望成为北京写字楼市场新增需求的“主力军”。依据仲量联行的调研，未来新的动能需求未来自于三个方面：1、鉴于科技行业在疫情时期开展势头微弱，政策扶持力度大，人工智能、云计算、5G等新基建范围的企业将迎来开展时机；2、疫情给医疗安康行业和保险行业带来了严重开展机遇，相同也促进了网络游戏和视频直播的开展；3、受“京交会”升格“服贸会”成功举行和北京扩展金融业、现代服务业开放等利好措施推进，专业服务业和金融业的需求也将继续坚持微弱。 “展望北京写字楼市场的下一波浪潮，IT行业兼具政策驱动和疫情催生两大动因，将在未来的市场幅员中占据关键位置。 ”仲量联行指出，北京仍无时机缔造和吸引新的需求，并助力北京办公楼市场重新步入上传轨道。但在下一轮动能需求到来之前，疫情冲击及经济增长放缓将继续向市场施加压力。由于市场仍处于租金调整阶段，估量在短期甚至中期内，租金仍将继续下行。仲量联行以为，随着疫情和经济增速放缓的影响逐渐流失，北京办公楼市场租金的跌势估量将延续至2021年底或2022年终，在经过2022和2023两年的稳如泰山期之后，更多动能需求的涌入将推进租金于2024年重返上传周期。