中建科技杀上天产 孙士东跳进了一个新坑 (中建科技股份)

文/乐居财经林复兴

上任董事长以后，孙士东带着中建科技杀入了住宅地产。这一年多来，他拜见了上海、广东、江苏、陕西、新疆等地住建部门指点。

9月初召开的中建科技质量任务会上，孙士东向员工喊话，要用科技创新赋能树立顺应人民群众新等候的“好房子”。

眼下，孙士东用科技造房子的flag正在渐渐落地。在北京，中建·T5未来住区城市展厅于近期开通；在上海，中建科技启动了闵行区浦江镇保证房项目。

46岁的孙士东，是地道的中建八局出身，他从一位不起眼的项目经理，一步步打拼到人力资源部经理，之后还担任上海中建八局装饰有限责任公司党委书记、董事长、总经理，中建八局副总经理。

2023年3月16日，孙士东分开中建八局，升职任命为中建科技集团董事长。

作为中建科技新一把手，孙士东的压力无法谓不大，往年上半年公司营收、净利双降，应收账款账面价值超20亿元。

一边，公司存在部分款项回收的不确定性；另一边，中建科技还被分包商、建材商追债，甚至孙士东自己也曾屡次收到“限制消费令”。

抱团开发

8月底，位于北京大兴机场临空经济区的中建·T5未来住区城市展厅开通，销售指点价3万元/㎡，开发商喊出“首付35万速达三环”口号。

据乐居财经了解到，该项目主推建面约70-140㎡户型，依照最小面积房源首付35万元计算，总价约175万元，单价2.5万元/㎡，与指点价相比每平直降5000元，相当于打了83折。

业内人士剖析称，由于新机场左近很多规划还待兑现，配套设备不够完善，再加上距离城区较远，T5房价或许还要降。

去年12月26日，中建科技集团有限公司（简称“中建科技”）结合北京新航城控股有限公司（简称“新航城”）以4.5亿元底价摘得大兴区临空6037地块，规划修建面积约3.8万平方米，住宅楼面价约1.47万/㎡，销售指点价3万元/㎡。

这场大兴土拍显得颇为落寞，仅有这家结合体报名并报价。同日的丰台大红门地块则繁华特殊，获22家房企报名。

紧接着往年3月22日，项目公司北京兴航建科房地产开发有限公司成立，注册资本3000万元，由中建科技和新航城区分持股80%和20%。其中，新航城面前是大兴国资委，该公司在去年12月底以5亿元底价摘得6037地块接近的临空6038地块。

相较于中建八大工程局的地产平台，中建科技不论是在京城还是在地产圈，都显得颇为生疏和微妙。

据乐居财经得知，中建科技成立于2015年，注册资本20.4亿元，是旗下的全资子公司，法定代表人兼董事长为孙士东。

套用官方话术，中建科技是中国修建集团旗下展开修建科技创新与通常的“投资平台、技术平台、产业平台”，关键运营装配式修建施工业务以及与之相关的勘察设计咨询等业务。

所以，这次中建科技方案用自己的看家身手，在北京打造首个CMC（钢混组合模块修建）商品房立项项目，总投资7.8亿元，于往年8月开工，估量2026年12月完工。

中建科技过往的业绩中，大多是装配式修建为主，现在踏足住宅开发企业，或许是眼红兄弟公司们在地产圈赚疯了。

在中建集团地产体系内，除了巨无霸中海地产，还有八大工程局下属的地产平台，包括中建一局（中建智地）、中建二局（中建玖合）、中建三局（中建壹品）、中建五局（中建信和）等。

而在更早之前的5月，中建科技以5.18亿元协议出让的形式，取得上海闵行区浦江镇MHPO-1322单元12-02地块；次月，中建科技宣布在上海闵行区浦江镇启动保证房项目，方案树立10栋8层住宅楼及2栋3层公共服务设备，项目总修建面积7.05万平方米。

紧接着6月14日，项目公司上海程科置业有限公司成立，注册资本3000万元。中建科技让出了控股权，拉来了一家兄弟公司——中建方程投资展开集团有限公司，双方区分持股49%和51%。据了解，中建方程是中国修建股份有限公司旗下新型城镇化投资公司。

员工讨薪

作为堂堂央企，中建科技子公司由于拖欠员工薪酬，被52岁的胡女士告上了法庭。

2018年9月17日，胡女士进入中建科技（上海）有限公司（简称“中建科技上海公司”）任务，双方签署期限为2018年9月17日至2021年9月16日休息合同。2019年1月23日，中建科技上海公司聘任胡女士为物资设备部经理。2021年7月30日，双方续签了期限自2021年7月30日起至2026年12月31日止的休息合同。

2022年10月20日，胡女士以中建科技上海公司拖欠休息报酬、未经协商分歧违法降低其工资及未依法为其交纳社会保险、住房公积金等为由，向中建科技上海公司提出解除休息合同，当日双方解除休息合同。

中建科技上海公司称，2022年2月，因公司运营艰难及项目要求等要素，将胡女士岗位调整为富阳姚家畈项目部物质控制员一职，薪酬为月基础薪金10,000元，依据营收状况按季度发放绩效考核奖金。

此外，中建科技上海公司以为2022年年终，公司正处于运营艰难阶段，又逢账户被法院查封、疫情等要素，心甘情愿才暂缓发放员工工资及社保。

法院则以为，中建科技上海公司于2022年3月至9月时期，将胡女士每月基本工资14,583.33元调整为10,000元，就此降薪的行为未作出合了解释，并自2022年5月起未再发放胡女士工资，同时无故未发放胡女士2022年第一季度和第三季度的绩效工资，其行为构成“未及时足额支付休息报酬”的情形，胡女士以此解除双方休息合同的理由成立。

最终，法院判决，中建科技上海公司支付胡女士绩效工资、休假工资、月度津贴、加班工资差额、解除休息合同经济弥补金、基本工资差额、电脑补贴、通讯补贴差额、误餐费差额以及交通补贴，算计超22万元。

对内，中建科技要面临子公司员工讨薪；对外，它还要被租赁商、建材商等协作同伴追债。

事情起由于，2020年6月20日，徐州某机械租赁公司承包了中建科技发包的第十三届中国某博览会场馆修建树立工程项目。紧接着9月，双方签署《机械设备租赁合同》，商定就上述工程由中建科技租赁该租赁公司的汽车吊、随车吊等机械。

上述工程于2022年7月1日完工验收终了，双方共同确认，案涉机械租金结算含税总价为3107001.82元，中建科技已支付的1770000元，但仍欠一百多万。徐州某机械租赁公司经屡次催要未果，特诉至法院。

往年6月底，法院判决，中建科技给付徐州某机械租赁公司1347001.82元及利息。

不只被租赁商追债，中建科技还被建材商告上了法庭。时期回溯至2021年6月，中建科技与威海威高建材科技有限公司（简称“威高建材”），签署了《物资推销合同》，商定中建科技向威高建材推销预制构件用于威海经区名著小区二期项目树立。

推销合同签署后，威高建材如期按约向项目工地供应了建材，已供建材的总价值为2364281.03元，中建科技已支付货款30万元，扣除5%的质保金，中建科技尚欠付威高建材货款1946066.98元，故其诉至法院。

庭审中，中建科技述称名著小区二期项目于2022年6月15日完工验收备案，并主张其尚未与甲方结算终了。最终法院判决，中建科技支付威高建材货款1946066.98元及利息。

另据乐居财经了解到，在工程资料方面，由于中建科技项目区域较为分散，无法成功分歧推销，公司经过中建股份搭建的招标平台就近推销，以月结的形式结算资料款。公司关键原资料为钢材、水泥和沙石等修建资料，原资料本钱普通约占营业本钱的60%，人工(包括劳务分包)约占营业本钱的5%。

在工程结算方面，中建科技普通实行“开工前预付10-15%预付款，施工时期按工程进度启动拨款，完工后一次性性结算”的形式，剩余3%工程质保金在质保期完毕后收回。

但由于不实行法律文书确定义务，中建科技被数次列为“被行动人”，被行动总金额高达上千万，而子公司中建科技（北京）有限公司、中建科技成都有限公司、中建科技（上海）有限公司则被列为“失信被行动人”和限制高消费。

此外，中建科技旗下深圳深汕特地协作区中建科技有限公司、中建科技集团（深圳）低碳动力有限公司、中建装配式修树立计研讨院有限公司，区分价值约9000万元、650.84万元、532.8万元的股权数额被法院解冻。

7月10日，中建科技还由于在赣榆区青口镇施工的苏海金陵路农贸市场项目，项目经理终年离岗不在现场履职，被市赣榆区住房和城乡树立局奖励2.3万元。

难收的工程款

眼下，地产商处于水生炽热的境地，装配式修建企业的日子相同也不好过。

2022年、2023年，中建科技营收区分为137.06亿元、92.59亿元，净利润区分为1.55亿元、1.60亿元。2024上半年度，中建科技营收52.33亿元，相较上年同期56.53亿元降低7.43%；净利润5167万元，相较上年同期7616万元降低32.16%。

修建施工业务是中建科技关键的支出和利润来源，依据承接项目类型的不同，该公司的修建施工业务可分为房屋树立业务和基础设备树立业务，其中关键为房屋施工树立，基础设备施工树立较少。在房屋树立类施工中，项目类型关键为园区、住宅、少数文明和体育设备及工业厂房等；在基础设备类施工中，项目类型关键为管网、公路、污水处置等与基础设备相关的项目。

其中，往年上半年中建科技成功房屋树立业务支出49.8亿元，上年同期为51.29亿元，该业务毛利率也由2023上半年的8.89%降至7.23%。

中建科技关键从事修建施工业务，该业务前期资本支出较大，客户普通依照项目进度分期付款。截至2024年6月末，中建科技资产负债率为74.66%，资产负债率较高；同期，该公司兼并报表范围内有息债务余额为25.51亿元。

据乐居财经了解到，中建科技的负债结构以流动负债为主，2024年6月末流动负债占负债总额的比例为89.44%，其中关键是应酬账款。该公司债券中期报告称，若后续中建科技资产负债率进一步提高，或许会对该公司的运营业绩和融资才干构成肯定不利影响。

此外，中建科技应收账款规模较大，占比拟高，存在部分款项回收的不确定性以及坏账预备计提有余的或许性。

截至2024年6月末，中建科技应收账款账面价值为21.91亿元，占总资产的比例为16.32%，关键为应收取的已结算的工程合同款，截至2024年6月末，中建科技累计计提的应收账款坏账预备为1.37亿元。

现金状况方面，中建科技运营活动出现的现金流量净额从2023年半年度的1.23亿元猛降至2024年半年度的-3.51亿元；期末现金及现金等价物余额从2023年半年度的24.33亿元降至2024年半年度的10.99亿元。