专家详解适老化服务打破口北京24条新政出炉破解养老金融困局 (适老性是什么意思)

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日前，北京市出台《北京市深刻改造提振消费专项执行方案》（以下简称“《执行方案》”），为优化北京市消费供应，优化消费质量，优化消费环境，增加消费范围掣肘，增强北京在全球消费市场中的竞争力和影响力，围绕推进居民增收减负、优化服务消费体验、增强商品消费动能等方面，提出24条详细措施。

《执行方案》坚持市场和政府协同发力、供应与需求两端促进、企业与场景共同支撑、国际和国际资源联动的准绳，强化改造以疏浚消费循环，着力统筹消费资源。其中，健全公共服务保证机制与丰厚银发经济新业态两条措施聚焦老年群体需求，为展开金融业务提供了详细指向。

研讨院主管级初级研讨员杨娟对《执行方案》中关于养老金融的内容提出了几点关键关注点。

第一，丰厚第三支柱养老金融产品外延，增强产品创新与服务优化。第三支柱养老金融产品是指在第一支柱国度基本养老、第二支柱企业（职业）年金制度之外，支持集团启动养老金贮藏的各种金融产品。

目前，第三支柱养老金融产品具有数量众多的特征。2024年底，我国片面实施集团养老金制度。依据国度社会保险公共服务平台，截至2025年7月11日，已有466只储蓄产品、35只理财富品、262只保险产品、297只基金产品被归入集团养老金产品目录。通常上，除目录内的产品外，还包括其他商业年金保险产品、养老理财富品等多种类型，数量远多于千只。

但同时，这些产品也存在设计不够完善的疑问。例如，养老理财富品锁定服务期普遍较短，养老基金产品坚定率较高，养老保险产品难以掩盖瘦弱、养老照护等风险，养老产品尚在探求阶段等。而且，少数客户由于缺乏专业金融知识或精气有限，难以片面了解众多产品，进而难以做好契合自身要求的养老资产贮藏布置。

《执行方案》明白奖励金融机构丰厚第三支柱养老金融产品。杨娟以为，金融机构要做好第三支柱养老金融业务，不只要增强产品创新，还要增强投资咨询与退休规划服务，让客户能真正运用各类产品做好第三支柱养老金贮藏。

第二，积极展开养老产业金融，支持居野生老服务网络树立运营。《执行方案》提出要完善养老服务体系，并从瘦弱控制、养老照护、适老化改造等方面丰厚银发经济新业态。

以后，北京市已基本建成区-街道-社区三级居野生老服务网络，社区养老服务驿站已基本掩盖全市。许多老年人在步行半径内就能到社区养老服务驿站接受理疗、按摩等服务，要求居家护理的老人也能在街道养老服务中心的统筹下取得上门服务。

但是，居野生老服务网络树立取得的金融支持有余，所需资金关键依托财政或相关机构自筹。因此，金融机构亟需增强养老产业金融展开，经过为康养企业、老年用品制造企业等提供融资支持与金融服务，支持居野生老服务网络树立运营。

第三，支持社保卡拓展运转场景，提高老年群体金融服务可得性与便利性。《执行方案》明白要提高老年群体金融服务可得性，继续拓展社会保证卡“一卡通”运转场景。

对此，杨娟倡议金融机构一要提供适老化金融服务，增强线下网点与手机银行APP的适老化树立，增强老年投教与消费者权利维护，防范涉老合法金融活动；二要做好金融产品研发，例如增强商业长护险供应，开发老年旅游保险产品等，支持适宜老龄人群和备老人群的相关旅游产品展开；三要配合政府部门拓展社会保证卡运转场景，在老年食堂、社区驿站合理性能线下支付终端，增强社保卡线上支付平台树立，提高第三代社会保证卡换发、挂失等服务的效率。

如何破解养老地产开展痛点

01 养老产业政策特点利好政策出台密度大，关键疑问尚未完全破解2013年以来，养老产业扶持政策频出，处置实操疑问的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不时加剧，中央和中央陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研讨院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，触及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。虽然利好政策频出，但实践操作中制约养老产业开展的瓶颈疑问尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。（飞扬国际景观设计）02 土地养老产业专属用地缺失■ 用地性质：顶层设计有待打破，需“养老产业”专属用地分类养老用地规范性质为“养老服务设备用地”，属“医卫慈善用地”。近几年来我国就养老设备用地屡次发文，其中最具代表意义的为2014年疆土部出台的《养老服务设备用地指点意见》，初次界定了养老服务设备的用地范围和用地性质，将养老用地明白规范为“养老服务设备用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套树立养老服务设备用房，并分摊相应的土空中积。（飞扬国际景观设计）虽然疆土资源部及部分省市明白提出养老服务设备用地要归入供应方案、单列用地目的，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定“养老产业”的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供中央案中单列养老服务设备用地目的，推出相应土地。以北京为例：从初次独自列项，到混合配建供地形式，可谓超前开展，是近几年中央对养老用地政策最具推进性和代表意义的城市。（飞扬国际景观设计）■ 供地来源：加大盘活存量用地，增加增量用地2016年疆土部发布的《关于下达〈2016年全疆土地应用方案〉的通知》中明白逐渐增加新增树立占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地。（飞扬国际景观设计）目前，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上图所示，一类是目前运行最多的，其最关键的阻碍是改造技术和改形本钱过高；二类的关键疑问在于商品房开发用地取得本钱较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处置尚未有明白规则；三类如何处置改动土地用途及相应土地差价疑问方面尚未有明白规则；四类由于取得本钱低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当思索。（飞扬国际景观设计）■ 供中央式：以划拨、租赁、协议或地下出让为主养老设备用地供中央式与机构性质密无法分。依据2014年疆土部《养老服务设备用地指点意见》，国有树立用地，关于非营利性养老机构，可以采取划拨方式供地；关于营利性养老机构，以租赁方式为主，可以协议或许地下出让。群体树立用地，可用于群体经济组织为其外部成员兴办非营利性养老服务设备，而民间资本举行的非营利性养老机构与政府举行的养老机构亦可以依法经常使用农民群体一切的土地。（飞扬国际景观设计）结合中央养老用地的供中央式和企业拿地案例来看，现有的养老用地供中央式优劣势各有不同：划拨方式是各类供地中本钱最低、条件最严的。此类用地多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难失掉，大大的限制了资本的进入。（飞扬国际景观设计）租赁方式是疆土部重点奖励的供中央式。租赁方式虽大幅降低树立本钱，但政策关于供地的租期、租金、支付方式等实践疑问仍未明白，有待进一步完善。（飞扬国际景观设计）出让方式是以后民办营利性养老机构失掉土地的关键方式。虽然参与了项目树立本钱，但也使住宅或商业用地取得土地抵押存款、产权销售成为或许。从上表中能清楚看出，受2014年疆土部出台《养老服务设备用地指点意见》影响，2014年以来出让的养老设备用地逐渐增多。（飞扬国际景观设计）03 资金地少价高，重养老，报答周期长等要素致企业压力大■ 前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入前期土地开发：养老地产供地量少且地价高，造成土地开发本钱成为企业重金投入范围。外加养老产业专属用地类别缺失，造成租地做养老存在缺少抵押物等疑问，住宅、商业性质用地做养老土地本钱十分高。（飞扬国际景观设计）项目树立及配套：养老地产由重“地产”转向重“服务”，服务设备的投入本钱在整个项目中所占比重逐渐加大，而且床位设备的高额本钱与政府现有补贴仍存较大差距。（飞扬国际景观设计）前期运营：养老设备保养、服务运营相比普通地产资金投入更高。尤其是商业运营，非营利性养老机构虽取得相关补贴及税费活动，但其必需依照民政部规则的低额不要钱规范执行；营利性养老机构虽不要钱不受限制，但其享用的补贴少。（飞扬国际景观设计）■ 政府补贴仅为补充，企业需寻多元化融资渠道多项政策措施为养老产业开展营建良好金融政策环境。继2013年国务院对养老服务业的金融政策做出关键指引之后，2015年，多项政策引导更为明白，2016年《关于金融支持养老服务业放慢开展的指点意见》强调增强多层次、多元化的融资渠道、放慢保险产品创新等。但从目前落实状况来看，仍需在养老金融政策细则或相关法律和政策方面予以配套支持。（飞扬国际景观设计）政府补贴：机构性质和中央经济兴旺水平影响补贴方式。政策扶持方面，以后已有多种补贴方式。但机构性质不同和中央经济兴旺水平不同，补贴方式差异较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济兴旺地域补贴力度更大。（飞扬国际景观设计）银行存款：银行产品和条件限制，民办养老机构存款受限多、难度大。虽然2016年国度出台《开发性金融支持社会养老服务体系树立实施意见》，支持国度开发银行推出针对养老项目的低息存款，但目前民办养老机构仍很难取得低息存款，政策落地仍需推进。从中央层面，能够失掉银行存款的主体有三个特点：专业债券：政策红利助推债券市场加快开展。 2015年专门制定《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类控制、企业债券预审权下放、奖励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场开展迅猛。于企业而言，未来发行养老产业专项债券将是一个处置资金压力的良好渠道。上市资金：推进契合条件的养老服务企业上市融资将有效处置民办养老融资难疑问。 2016年，《关于金融支持养老服务业放慢开展的指点意见》中明白提出推进契合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，经过上市筹集项目开展资金或经过被收买失掉上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，关于企业的门槛限制依然较高。产业基金：中央、中央、金融机构等积极投入，为投资者精准规划养老产业提供时机。中央层面，2015年，发改委已成立唯逐一家针对大安康产业的国有基金，经过开放，能最快和最大额度的启动融资。中央层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型安康养老产业投资基金——湖南安康养老产业投资基金。金融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业放慢开展的指点意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。信托投资基金（REITs）：国外养老产业资本市场的生力军，国际正在起步。 2016年，《关于金融支持养老服务业放慢开展的指点意见》指出奖励信托公司应用信托制度优势，积极开发各类附带养老保证的信托产品。 2015年6月，万达联手快钱公司发起“稳赚1号”和万科联手鹏华基金发起国际公募REITs，使得国际公募基金的投资标的范围拓宽至房地产。 2016年，诚和敬为处置东坝单店养老机构的融资疑问，也与信托公司及银行共同研发消费信托产品。（飞扬国际景观设计）PPP形式：政府相关、盈利难是该形式存在的关键风险。 2014年，《国务院关于增强中央政府性债务控制的意见》赋予中央政府过度举债融资权限。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP形式片面升温并被引入社会树立与控制的各个范围。第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿。 PPP形式运用政府及企业各方资金，很大水平上处置了养老产业庞大的资金缺口。但民办养老机构投资如何掌握与政府的相关，如何处置盈利难疑问，都是PPP形式的风险所在。（飞扬国际景观设计）综上所述，于政策而言，让养老地产企业真正享遭到政策红利的细化政策有待落实，且政策若能打破区域、经济等要素限制，增加执行规范差异，将助于企业关于商业形式的复制。于企业而言，政府补贴仅能缓解部分资金压力，不能从基本处置资金疑问，经过多渠道的融资方式取得所需资金更为关键，养老机构需依据自身状况选择适宜的融资方式。（飞扬国际景观设计）04 趋向与展望顶层设计待完善，中央政策先行值得等候中央政策法规顶层设计尚待完善。土中央面，制定“养老产业”的专属用地分类，解除医卫慈善用地无法存款抵押等融资限制，中央应逐渐将养老设备用地归入供中央案；可以针对开发商配套公益性养护设备的项目，提供一定的划拨用地。政策活动方面，解除对民办养老机构营利属性的限制，使营利性养老机构享用更多非营利性养老机构的政策支持，处置企业融资难等疑问，增强社会资本介入养老企业的决计和积极性。（飞扬国际景观设计）中央政策先行值得等候。从2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老任务协同开展协作协议（2016-2020年）》和2016年北京行将出台的《促进养老产业开展的实施意见》来看，区分将政策中心落脚于废弃异地医养结合阻碍和处置土地疑问。由此可以看出，一些困扰养老产业开展的政策正在尝试落地，助力企业进入养老产业开展。中央政策先行，一方面关于国际其他区域和城市起到示范和推进作用；另一方面，养老地产企业可以重点规划政策优先推行的地域。（飞扬国际景观设计）民办营利性企业与资本结合，民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋向。原内容来自中国指数研讨院版权归原作者，仅供交流分享