越秀地产 下跌5.13% 报4.3元 00123 (越秀地产下跌5.16%)

9月19日，越秀地产(00123)盘中下跌5.13%，截至09:48，报4.3元/股，成交1300.1万元。

越秀地产股份有限公司是中国第一批综合性房地产开发企业之一，主营业务包括住宅和商业物业的开发、运营及金融业务，近年还规划康养产业、长租公寓、城市更新等新兴范围。截至2020年6月底，公司总资产近2400亿元，总土地贮藏近2400万平方米，拥有员工超一万三千人。

截至2024年中报，越秀地产营业总支出353.4亿元、净利润18.31亿元。

越秀地产：增收不增利，大湾区成其“业绩奶牛”

近日，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，）发布其截至2020年12月31日止的全年业绩报告。 年报显示，业绩较往年有了大幅优化。 于是，曾经触碰到千亿规模的越秀地产终于要在2021年迎来新的跨越，销售业绩目的定为1122亿元。 但在这个目的的面前，越秀地产还有处置一些自身疑问，比如如何改善利润增长状况，以及适当降低对大湾区地域的依赖。

增收不增利

虽然2020年越销售规模增长清楚，但毛利率却出现了降低，铆足了劲冲劲千亿规模的越秀地产，遭遇到了增收不增利的为难局面。

2020年报数据显示，越秀地产累计合同销售金额（连同合营公司项目的销售）约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，成功全年合同销售目的802亿元的119.4%；累计合同销售面积（连同合营公司项目的销售）约为379万平方米，同比上升8.7%，均价约为每平方米元，同比上升21.7%。

就运营状况来看，营收的参与并未带来更多的利润。 数据标明，2020年，越秀地产成功营业支出约为人民币462.3亿元，较2019的383.4亿元同比上升20.6%。 毛利约为116.3亿元，较2019年的131.2亿元同比降低11.4%。 毛利率约为25.1%，同比降低9.1个百分点。

行业剖析人士指出，虽然近几年的行业全体毛利率有所降低，但幅度不是很大，而越秀地产一次性性降低9个百分点，降幅委实偏高。

但是，越秀地产高层对此却不以为然。 在近日举行的业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，他自己就不时强调，坚持30%以上的毛利率，这个行业是十分暴利的。 “事先就说能控制在25%-30%，是一个十分优秀的水平。 我们目前的水平也是我过去回应的，处在优秀水平。 ”他给出了这样的说法。

毛利率水平降低，也拖累了越秀地产的净利润。 数据显示，越秀地产2020年的年度利润，即净利润为46.83亿元，较2019年的47.31亿元降低约0.48亿元，微幅降低约1%。

机构以为，越秀地产毛利率下滑由多个要素形成。 亿翰智库剖析指出，这关键是由于2020年结转支出的项目均价由2019年的元/平降低至2020年的元/平，且拿地本钱较高，造成利润水平不及预期。

业绩严重依赖大湾区

依据越秀地产发布的销售数据，按地域分，2020年的合同销售金额中，大湾区约占66.5%，华东地域约占20.8%，华中地域约占7.1%，北边地域约占4.5%，西南地域约占1.1%。

越秀地产坦陈，公司实施深耕大湾区市场战略。 2020财年，在大湾区成功合同销售金额约人民币636.6亿元。 尤其是在越秀地产大本营广州，合同销售加快增长，并再创 历史 新高，成功合同销售金额约557.9亿元，同比上升52.4%，约占合同销售金额的58.3%。 此外，越秀地产在广州的合同销售金额排名第二，尤其是在广州南沙合同销售金额和增速延续三年稳居第一名。

越秀地产表示，公司深化实施“1+4”全国化战略规划，除深耕大湾区以外，继续拓展华东地域、华中地域、北边地域和西南地域。 但实践上，截至2020年末，仅在华东地域的拓展取得了效果，成功合同销售金额约199.2亿元，同比上升18.0%。 但华中、北边和西南等地域的效果却有些拿不出手，最好的是华中地域，但只要68.4亿元，而最差的西南地域，仅10.6亿元。

而在未来三五年内，越秀地产仍难摆脱对大湾区尤其是广州的依赖。 数据显示，截至2020年底，越秀地产拥有总土地储藏约2,454万平方米，散布全国21个城市，能够满足其未来三至五年的开发所需。 但在大湾区和广州，区分拥有土地储藏1,353万平方米和1,143万平方米，约占越秀地产总土地储藏的55.1%和46.6%。

短债激增或存压力

虽然越秀地产手握巨量货币资金，但面对不时增长的短期债务，压力若隐若现。

数据显示，截至2020年末，越秀地产一年内到期债务规模到达165.76亿元，较2019年的71.38亿元，增长了132.22%。 从其财务结构来看，虽然其有息负债总量降低，短债占比却由2019年的10.0%上升至2020年的24.4%。 此外，未来2-5年内，越秀地产还有463.61的到期债务要求归还。

不过，越秀地产似乎不用为短期债务忧虑。 截至2020年末，其货币资金同比参与23.6%至373.1亿，足以掩盖其短期债务，现金短债比（宽松版）由2019年的4.23倍降低至2020年的2.25倍，依然处于安保范围，短期偿债压力较小。

此外，2020年，越秀地产净负债率、剔除预收账款的资产负债率区分为47.5%、69.2%，两项目的也处于安保线之内，三道红线目的全部达标，债务结构较为稳健，成功晋级绿档房企。

同时，仰仗其国企背景，越秀地产的融资本钱不时维持内行业较低水平，并于2020年进一步降低31个基点至4.62%，为企业未来的融资及投资活动赢得了腾挪空间。

但是，这并非意味着越秀地产就能万事大吉。 随着土储规模的参与，要求花钱的中央也越来越多，于是负债规模也随之攀升。 数据显示，截至2020年末，越秀地产负债规模高达1989.20亿元，较2019年末的1795.05亿元，参与了10.82%。 其中，流动负债规模增速较快，截至2020年末已达1315.86亿元，同比增长23.07%。

越秀地产的全体的口碑怎样样呢？

越秀地产的层次还是比拟高的，总部是在广州国际金融中心这边，越秀地产应该是南边很多楼盘当中的佼佼者了，房子的质量还是很有保证的，越秀地产身为广州的老牌国企，与很多知名企业都有着深度交流协作，口碑还是很不错的。 越秀地产股份有限公司（前称越秀投资有限公司，股份代号，简称越秀地产）总部位于广州国际金融中心（西塔），是广州越秀集团有限公司控股的房地产开发企业，现任董事长为林昭远[1]先生。 公司称号越秀地产股份有限公司成立时期1983年总部地点广州运营范围房地产开发年营业额383.39 亿元(2020年)公司简介越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市（股票代码HK）。 是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者，也是中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的中原房企，[54]拥有全球首只投资于中国中原物业的香港上市房产基金——越秀房托()，控有目前唯逐一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物服企业——越秀服务（）。 [45]是2021年财富中国500强、中国地产50强、品牌价值30强。 [58]截至2020年底，公司总资产超2600亿元，总土地储藏近2500万平方米，在职员工超一万六千人。 [49][50][51]母公司越秀集团是中国跨国公司15强企业，目前已构成以金融、房地产、交通基建、现代农业为中心产业，造纸等传统产业和未来或许进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系。 [55]拥有越秀金控、越秀地产、越秀房托基金、越秀服务、越秀交通基建和华夏越秀高速REIT等六家上市平台，截至2021年底，越秀集团总资产超8500亿元。 [50]成立之初，越秀地产秉承“为城市树立服务、为改善城市居民住房条件服务、为兴盛广州市经济服务”的宗旨，先后开发中国第一代商品房“江南新村”、“二沙岛文艺标杆别墅区”，成为广州城市运营的开创者，也成为中国城市运营的先行者。 [58]38年来，越秀地产据守“成就美妙生活”品牌使命，践行“商住并举”开展战略，发扬“开发+运营+金融”高端商业形式共同竞争优势，目前公司已战略性深度规划中国最具生机的经济带，[57]构成了以粤港澳大湾区为中心，以华中、华东、北边、西南四大区域为关键支撑的“1+4”全国化战略规划，进驻全国近30个一线和强二线城市，截至2021年底，公司总资产超3000亿元，总土地储藏约2800万平方米，在职员工超1万7千人。 [56]开发大型住宅项目200多个，服务超100万业主，拥有包括广州国际金融中心在内的40多个大型商业物业。 [45]公司秉承“成就美妙生活”品牌使命，坚决实施“商住并举”开展战略，左右开弓推进住宅物业开发和商业运营才干优化。 住宅方面，已开发“和樾府”、“TOD星系”、“天字系”、“星汇系”、“悦字系”、“逸字系”等六大产品系、200多个高质量住宅项目。 [59]

越秀地产隽秀生待遇

因地域、岗位、任务阅历等要素而有所不同。 越秀地产是中国跨国公司15强、国务院国企革新“双百企业”越秀集团的地产板块。 越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市(股票代码)，是全国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者、第一家房地产红筹公司，拥有全球第一只投资于中国中原物业的香港上市房地产投资信托基金。