地产一哥 李岩肩上担子更重了 首开滑落京城国资 (李岩董事长)

文/乐居财经严明会

京城国资“地产一哥”换人了。

往年前八月，城建集团以237.1亿元的全口径销售额排在全国房地产企业的第26位，而曾经的北京国有房企“一哥”，以17亿元的差距位列其后。

机构榜单显示，1-8月，（600376.SH）成功全口径销售额220.1亿元，排在第29位。

市场的继续低迷之下，地产行业不只规模门槛处于低位，企业之间的洗牌也在继续。这当中，一些区域房企洗牌的尤为剧烈。

城建集团的反超，其真实一个月前曾经出现。1-7月，城建集团曾经以13个亿左右的优点，与首开股份拉开三个身位的差距。而在1-6月，首开股份还以5个亿的优点，排在城建集团的前面。

商海的铁律，不进则退。毫无疑问，首开股份不时被以为是北京国有房企的龙头，而曾经的千亿规模也确实让首开股份的这个称号实至名归。

只不过，随着这一轮的地产大调整，首开股份不只销售规模急速下行，运营业绩也延续堕入盈余。

2018年，首开股份作为京城国资房企，成功销售额1007.1亿元，初次打破千亿大关，随后三年均坚持在千亿以上。

不过，紧随着2021年的地产行业危机的迸发，首开股份的规模加快下滑。

2021年-2023年，首开股份的销售额区分为1149.1亿元、869.6亿元、615.3亿元，短短两年间，规模缩减近半。

最新披露的业绩，首开股份仍未走出业绩下滑与盈余。

其2024年半年度报告显示，往年1-6月，首开股份成功营业支出87.92亿元，较上年同期增加54.69%；成功净利润-21.74亿元，归母净利润-19.48亿元，较上年同期盈余规模有所扩展。

2023年上半年，首开股份归母净利润-19.06亿元。而2022年、2023年，该公司归母净利润区分为-4.61亿元、-63.39亿元，已延续两个年度录得盈余。

关于往年上半年的业绩，首开股份表示，营业支出下滑及盈余扩展的关键要素为本期房屋集中交付项目体量小，公司营业支出和结转项目毛利率同比有所降低。

首开股份的关键业务包括房地产开发、物业运营、城市升级等创新业务等。

在房地产开发板块，至报告期末，拟售、在售关键项目（含自持）155个，总修建面积超4400万余平方米，其中当期在建约983万平方米。

从区域规划看，首开股份成功了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、长三角、大湾区、海西、长江中游、川渝等多个区域的规划。

报告期内，该公司房产销售结算支出82.96亿元、结算本钱75.55亿元。酒店物业运营等结算支出4.28亿元、结算本钱3.87亿元。

在毛利率方面，2024年1-6月，首开股份主营业务毛利率8.96%。房屋销售板块全体毛利率为8.94%，其中住宅、保证房、商业地产业务毛利率区分为7.16%、28.53%和0.84%；酒店物业运营等业务毛利率为9.43%。

随同着地产进入下行周期，该公司的毛利率近几年一路下滑。2021、2022、2023年首开股份毛利率区分为19.67%、16.13%、11.26%。往年上半年则进一步下滑至8.96%。

去年7月，因业绩预告披露不准确且未更正、活期报告披露不准确等，首开股份时任董事长李岩、时任总经理赵龙节、时任总会计师容宇等因涉嫌信息披露违法违规，被通报批判及行政奖励。

李岩也在努力扭亏，他肩上的压力并不小。在运营回想里，首开股份表示，往年上半年公司总体销售义务方案成功率较低，同比降低清楚；商办滞重资产依然去化艰难。

此外，“围绕房地产主业的多元化转型力度和成效不够，尚未构成对冲传统开发业务业绩下滑的有效载体。持有物业项目毛利率水平与标杆企业相比存在差距。”其他同行正在经验的疑问，似乎在首开股份身上都有显现。

期内，由于房屋销售回款增加、非并表项目资金收回降低，首开股份运营活动出现的现金流量净额-44.86亿元，较上年同期由正转负。

该公司期末现金及现金等价物139.69亿元，较去年同期的225.66亿元，降低了38.1%。而包括短期借款、应酬票据、一年内到期的非流动负债在内的短债121.09亿元。

总体的负债率上，首开股份近两年资产负债率呈降低趋向，但全体依然较高。2021-2023年资产负债率区分为78.79%、75.91%、76.36%。2024上半年则为75.03%，依然坚持较高。

往年上半年，首开股份的三道红线中，仅有现金短债一项达标，其剔除预收账款后的资产负债率和净负债率均未能达标。

在业绩运营与债务的压力下，首开股份此前屡次出售资产回流资金。去年以来，其曾北京首开瑞泰商业控制、北京联宝、北京首开云锦铂郡商业控制和北京首开云锦璞瑅商业控制等公司股权挂出。

在2024年中报，首开股份也表示，上半年积极推进资产盘活与处置，实施运营性资产清单化控制。目前多个项目处置仍在启动中。