香港7月全体甲级写字楼市场空置率升至13.7% 仲量联行 (今年7月1日香港)

仲量联行今天宣布《香港地产市场观察》指出，7月底，香港全体甲级写字楼市场空置率升至13.7%。中环及港岛东甲级写字楼空置率见改善，两区空置率区分降低至12.0%和13.1%，比全体甲级写字楼市场空置率的13.7%为低。但是，写字楼租金继续微跌。仲量联行研讨部资深董事锺楚如表示，7月全体市场租金环比下跌0.7%。关键分区市场中，中环和九龙东租金区分环比下跌0.8%和0.6%。湾仔/铜锣湾和港岛东租金则区分环比下跌0.6%和1.0%。

疫情周年记|美国办公市场险象环生，2021有望复苏吗?

去年8月，REI将其在华盛顿贝尔维尤(Bellevue)新建的公司总部挂牌出售，他们甚至都没有搬进大楼。 这标志着惊人的逆转。 REI在2016年宣布园区规划时，表示将创立一个聚会场所——聚集数千名员工、培育员工发明力。 但是由于疫情，许多员工都远程办公了，因此这家户外文娱批发商选择将这个8英亩的修建群对外出售(贝尔维尤大楼将卖给了Facebook)。 与此同时，REI迅速调整了办公空间方案——将整个西雅图郊区的较小卫星位置归入其中。 往年2月，REI在华盛顿的Issaquah宣布了它的第一个卫星办公室，这是一个近7万平方英尺的修建，可以容纳400人，周围有徒步小径、湖泊和公园。 该公司还在测试一种“支持员工每周在家任务五天”新形式。 REI技术与运营执行副总裁Chris Putur表示：“我们希望为员工发明一个十分灵敏的环境。 我们为自己2020年以惊人的矫捷性、创新才干和消费力而感到惊讶。 ”REI未来办公场所的蓝图只是商业办公市场的冰山一角。 在过去的一年中，为防止疫情分散，很多公司都要求在家办公，时至今天，公司的控制者仍在努力思索如何安保地重启办公场所。 他们所面临的更大疑问则是“他们真正要求多少办公室以及或许要求什么样的奖励措施才干吸引人才”。 在过去的12个月中，许多人了解到他们的员工简直可以在任何中央任务，这意味着办公室必需服务于一个更令人信服的目的:一个无法经过虚拟方式成功的协作中心、一个留住和培训新员工的中央。 仲量联行美洲企业处置方案业务首席执行官Sanjay Rishi表示：“假设回首十年或二十年前，办公室是成功这一目的的一种手腕。 如今，办公室自身正在成为一种终结，由于……每团体都盼望从办公空间取得更多收益。 ”虽然一些公司趁疫情优化增加办公租赁本钱，但是一些公司却逆势而上，特别是科技公司不时在少量拓展办公空间—— 他们正在应用租金被压制的机遇和更灵敏的租赁条款来拓展办公空间，虽然他们中的许多人是率先接受远程任务的生活方式的人，许多企业还将办公室视为未来几年吸引顶尖人才的一种福利。 依据世邦魏理仕的一份报告显示，科技公司是去年签署和续签办公室租赁的领跑者(占租赁活动的24%)，亚马逊、Facebook、苹果和谷歌2020年疫情时期在纽约参与了办公空间。 仲量联行Rishi指出，将有一些组织思索他们的(办公室)业务组合，并思索对其启动一定水平的合理化，但是这是灵活分配空间，未来的趋向在于更好地控制办公空间。 疫情冲击办公形式，冲击写字楼市场有些员工比其他人更盼望重返职场，他们盼望下午茶水间的闲谈或任务后的快乐光阴;但是，还有一些人曾经顺应了在家办公的布置，并没有思念充溢焦虑的通勤生活。 大少数高管都以为两者都有优势。 随着美国人以层次不齐的速度重返任务岗位，未来办公形式或许会倾向于混合形式。 世邦魏理仕Julie Whelan表示：“大少数公司都看法就任务的方式正在出现变化，无论他们的观念有多么传统，他们都明白在办公室规划方面如今要求更多灵敏性。 ”但就目前而言，Julie Whelan指出，大少数高管似乎都在推延宣布重返任务的片面方案和详细时期表。 不过，也有一些例外，比如Tiffany的新母公司LVMH往年2月末尾让这家珠宝商在美国的员工每周回办公室任务两天。 往年1月，世邦魏理仕对40个办公空间客户启动了调查，这些客户在全球范围内的办公面积总计达2.45亿平方英尺，其中9%的企业曾经末尾渐渐地让人们重返任务岗位——经常使用社交距离的楼层方案、温度检测、预定系统和其他预防措施。 截至1月份，仍有40%的受访者没有前往办公室的方案，12%的公司方案在第二季度这么做，21%的公司方案在第三季度这么做。 与此同时，许多企业指导仍在监测新冠病毒疫苗的推行状况。 REI的Putur说：“我们正在研讨如何应用技术让那些不在现场的人可以与在办公室办公的人拥有相反的身临其境的体验。 我们将尝试不同的方法，并且我置信它会不时开展。 ”少即是多，增添办公本钱成趋向随着停工的进度，终身增添空间的选择将源于许多不同的动机。 一些公司或许要求增添本钱，或许将增加公司员工的数量；其他人则建议兼并来自不同修建物的团队以奖励相互协作。 高档服装批发商Ralph Lauren在2月份宣布，将增添其在北美30%的办公物业以“拥抱新的任务方式”。 相同，CVS Health表示，作为节省本钱方案的一部分，它将增添其办公室面积30%。 总部位于西雅图的连锁百货公司Nordstrom表示，思索到员工的团体喜好和业务状况，它选择不延伸在西雅图市中心一栋办公大楼的租赁期限，“虽然我们不会成为一个完全远程办公的集团总部，但很清楚，远程办公可以而且应该继续在我们的运营中发扬作用。 ”Old Navy将搬出该服装品牌位于旧金山地域的总部、搬去母公司Gap Inc. (Gap Inc.)。 在公司看来，经过让不同服装品牌的员工混搭，此举将有助于增进协作文明。 困难复苏，写字楼老板呼唤租户回归写字楼老板们急于让员工回到办公桌前任务，他们大多估量夏末将有一波企业回归。 中介公司表示，自新年伊始，他们曾经率领更多的人观赏了写字楼，尤其是在曼哈顿等关键市场。 去年，买卖活动基本干枯。 仲量联行去年跟踪了美国新增写字楼体量，同比2019年降低47.3%;到2020年年底，总空置率为17.1%。 作为全美甲级写字楼的最大一切者之一，Boston Properties首席执行官Owen Thomas预测，从夏季末尾写字楼的报答将大幅增长。 在他看来，在房地产投资信托的租户中，没有多少人对自己的空间启动过严重改造。 相反，他看到了更多“更廉价、更暂时的措施”，比如，参与无机玻璃屏障，将办公桌分开，购置不要求接触的洗手液机器，甚至可以让门智能开关的传感器。 Owen Thomas补充道，未来写字楼中将会有更多供员工就餐与协作的共享空间。 Related Companies是总部位于纽约的办公、批发和住宅空间房地产开发商，它正在寻求共同的待遇来吸引租户。 它正在哈德逊广场(Hudson Yards)的四座办公大楼启动一个户外任务区方案——租户可以在其中经常使用Wi-Fi预订户外空间以启动会议和通话。 Related还与西奈山卫生系统(Mount Sinai Health System)协作，为员工提供每周一次性的现场核酸检测，以及还启动了现场儿童保育方案。 堕入困境的任务族，面临困难的选择一些员工只是想要更多确实定性。 现年32岁的梅丽莎是一家批发商电子商务部门的员工。 去年3月，她和相同32岁的未婚夫住在纽约一套单间公寓里，两人的办公室都封锁了。 梅丽莎说，虽然和伴侣挤在一个600平方英尺的空间里压力很大，但这对夫妇不时成功地在家办公，直到6月。 她要求保密自己的名字和任务地点。 她和如今的丈夫选择不续签单间公寓的租约，往年夏天在布鲁克林租了一套一居室，希望秋天能很快回就任务中。 但这还没有出现，而且那套一居室也很快变得太小了。 “说到回办公室——谁知道呢?”她补充说，在这个疑问上，她简直没有从雇主那里听到什么。 “我们如今干什么?我们的租约在六月再次上升。 我们应该留下吗?还是我们应该冒险去郊区?假设他们不能尽快让我们回到办公室，我将不得不做出人生选择。 ”梅丽莎表示。

深圳甲级写字楼空置率上升至22%，部分房企分割散售写字楼

走在深圳街头，你会发现许多写字楼外立面都挂着“全球租售”、“租赁热线”等巨幅租售广告。 2021年，深圳甲级写字楼曾走出一轮强势反弹的行情，空置率有所收窄。 而在往年第一季度，受时节性要素及疫情防控的影响，深圳甲级写字楼市场生动度出现一定水平回落。 作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD写字楼的租售状况可谓行业晴雨表。 “出色时代广场在去年最高峰时的报价可以到租每月每平方米250元到280元，如今少数办公室的租金报价只需每月每平方米150至220元。 ”张经理是福田CBD区域的资深写字楼中介经理，他引见说，“片区内一些二房东形式的写字楼质量不高，租金活动会比拟清楚。 不过，一些高质量写字楼过去通常会挑租客，如今门槛也放低了。 ”除了降低租金，如今许多大型开发商的写字楼也都纷繁分割散售。 有房企营销部人士通知记者，如今许多房企手上并不缺写字楼，积极对外出售也能缓解当下的资金压力。 近期，多家机构都发布了关于深圳写字楼市场的统计数据，结果都显示出办公楼租赁需求放缓。 仲量联行最新发布的数据显示，往年一季度深圳甲级写字楼净吸纳量约为11万平方米，环比与同比均增加超越60%。 戴德梁行的数据显示，一季度深圳甲级写字楼空置率上升至22.2%，较上季度空置率上升2.9个百分点。 第一太平戴维斯最新发布的报告显示，往年第一季度深圳甲级写字楼平均空置率在延续四个季度降低后再次环比微升0.1个百分点，至22.8%。 实践上，虽然也遭到疫情的冲击，但去年深圳的甲级写字楼市场表现抢眼，空置率有所收窄。 例如，戴德梁行年度报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率降至19.01%，这是自2019年以来深圳甲级写字楼空置率初次重回20%区间。 戴德梁行研讨院副院长、华南区研讨部董事张晓端指出，虽然疫情下项目工程暂停将直接影响在建项目的工期，但估量年内仍将有62.8万平方米新增供应投入经常使用。 结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内料将上传，租金面价或许不会清楚下跌，但更多的活动措施或体如今延伸免租期、装修补贴等方面。 仲量联行深圳商业地产部总监李文杰则表示，往年一季度全体租赁活动不生动，部分企业对业务拓展和人员扩张方案短期内持张望态度，办公楼新设立需求有所滞后，港资企业尤为清楚。 另一方面，随着互联网与金融行业继续结构性调整和优化，一季度来自这两个行业的租赁需求有所放缓。 不过，在“稳增长”背景下，往年的信贷环境预期将“稳中偏宽松”，金融机构料将继续担当深圳甲级写字楼的需求主力之一。 目前，深圳政府积极助力企业停工复产，配套出台降租减租和社保补贴等举措，协助部分国企办公物业内的租户恢复运营消费。 记者从仲量联行得知，深圳市场出现了几笔注目的租赁成交记载。 例如某知名保险公司在本季度签约将搬迁至前海，租赁面积超1万平方米。 另有两家TMT龙头企业搬迁扩租至后海，算计租赁面积近1万平方米。 除了深圳，去年以来北京、上海写字楼市场也放慢了复苏步伐。 例如北京全年甲级写字楼市场供应、吸纳双双突破百万量级，上海大宗买卖市场也重回千亿量级。 易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，上述现象标明投资者依然对一线城市成熟市场中的商办资产坚持决计。 虽然阅历2020年的疫情低谷，一线城市办公物业继续成为投资者的偏好。

新经济“晴雨表”：北京写字楼下一动摇能需求在哪？

北京写字楼市场正在阅历近十年来的“至暗时辰”。 多家机构统计数据显示，受新冠肺炎疫情影响，北京写字楼租金水平正继续降低，空置率居高不下。 其中，CBRE世邦魏理仕发布的数据指出，往年第二季度，北京优质写字楼的全体空置率上升至15.5%，为2010年第三季度以来最高值。 写字楼市场的景气水平与经济情势和企业决计毫不相关。 受疫情影响，很多企业放缓扩张步伐，并缩减租赁面积，甲级写字楼市场的买卖频率清楚降低。 但疫情似乎并不是影响北京写字楼的关键要素。 仲量联行近日发布报告指出，过去十年来，北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可达75%。 但进入2019年后，写字楼市场的租赁需求清楚降低，往年爆发的新冠疫情，令原本就有的下滑趋向进一步加剧。 仲量联行对北京写字楼市场的需求层次启动分类，并梳理了近十年来需求变化。 经济开展催生的多轮行业浪潮，一度令北京写字楼市场继续兴盛。 该机构以为，受疫情冲击和经济增速放缓的影响，至少到明年，北京写字楼市场租金水平仍将下跌。 但人工智能、云计算等新基建范围的企业有望助力市场重新步入上传轨道。 租赁需求随新经济潮起潮落作为国际最早起步的写字楼市场之一，北京写字楼日臻成熟，租赁需求来源稳如泰山、多元，有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险。 仲量联行依据需求特点和层次的不同，将北京写字楼市场需求分为基石需求、从动需求和动能需求三类。 其中，作为需求结构中的根基，基石需求的承租面积占比到达51%。 该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及全球500强企业。 这部分需求具有稳如泰山且耐久的特点，在市场中追求合理的租金水平。 从动需求的承租面积占比28%，以内资和外资的中小型公司为主。 此类需求表现低调，虽然稳如泰山性不及前者，但仍对市场有着较大影响。 动能需求占比21%，这类需求关键来源于新兴行业，办公面积扩张速度快，支付才干最强，是引领市场租金增长、提高出租率的关键要素。 但由于很多行业在扩张期的开展存在较大的不稳如泰山性，其风险也相对较大。 仲量联行指出，自2014年以来，新兴行业范围不时构成、融汇和更迭，并继续带来新的动能需求，保证了市场中的租赁需求继续微弱。 详细而言，自2014年年中末尾，P2P存款公司末尾大规模进入北京写字楼租赁市场，并成为推进市场租金增长的关键动力。 但在2015年底“e租宝”合法集资事情出现后，监管部门继续收紧P2P行业的监管政策，行业的新增需求又急剧萎缩。 到2016年终，P2P行业引发的需求热潮迅速降温。 目前，只要高度合规的P2P公司仍在北京甲级写字楼中承租。 国贸地域某甲级写字楼招商部担任人向21世纪经济报道表示，近些年，偶有小型P2P公司在该区域承租，但租赁规模已清楚小于以往，且流动性较大。 简直同一时期，互联网行业巨头的加快扩张，引领了科技、媒体和通讯行业的开展。 位于望京的阿里巴升者巴北京总部和落枝举址于中关村的谷歌，均引发了产业聚集效应，吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。 据统计，在北京传统的高新技术产业聚集区——中关村，甲级写字楼租金从2014年的297元／平方米／月，大幅下跌到2016年的322元／平方米／月。 2018年到2019年，手机APP软件催生新的经济形式，新兴内资科技企业崛起，IT行业迎来第二波浪潮。 以字节跳动的崛起为代表，2018年，IT行业超越传统金融行业，成为北京优质写字楼市场最大的租赁需求来源。 2019年以来，经济下行，市场承压，写字楼租赁需求相对放缓。 但依据仲量联行的观念，IT公司仍在市场中坚持扩张步伐。 “截至以后，IT行业租赁成交约占市场新租买卖的四成。 ”共享经济的开展，相同为北京写字楼市场提供了微弱的需求。 2015年到2018年，网约车、共享单车、结合办公等共享经济范围先后崛起，其细分范围的部分行业巨头，至今仍是市场的关键需求。 但由于行业竞争剧烈，共享经济带来的需求一度十分不稳如泰山：2016年，滴滴出行收买优步中国，使得优步在第二年退租了在望京区域的整层办公面积；2017年，在拿到高达1.3亿美元的C轮融资后，ofo在中关村的理想大厦租赁了5000平方米的面积，但仅一年后就因运营困难退租；结合办公范围曾在2017年和2018年加快扩张，但截至2019年底，北京已有超越100家结合办公门店封锁……