怎样了 新低！腰斩！甩卖！香港写字楼从未如此空旷 (新低又新低)

据媒体信息，香港甲级办公大厦中环中心的某一个单位以约盈余7,200万港元(合920万美元)的多少钱出售，比五年前的卖价低了63%。每平方英尺（下或称“呎”）均价约为13,191港元，创下中环甲级办公大厦近20年来的最低纪录。

年终的时辰，世邦魏理仕曾宣布《2024年香港商业房地产市场展望》，称去年商业房地产市场复苏慢于预期(融资本钱创22年来新高，负收益加深，投资志愿减半，投资量创15年新低)，但往年有一些利好加持：

一是中原经济走强，香港经济有望在2024年继续复苏，潜在的减息将改善投资市场动力;

二是港府重启投资移民方案，将非住宅房地产归入获支持投资的资产，也是有望推进写字楼的交投。

现在2024年第三季度曾经过半，各种迹象显示，香港写字楼市场的复苏恐怕将继续慢于预期。

一，已延续26个月走低！

莱坊研讨部于上周(8月6日)发布的《香港6月物业报告》显示，由于经济状况疲弱，6月份香港甲级写字楼全体租售活动清楚放缓。就写字楼通常租金而言，曾经出现自2022年5月以来的延续第26个月下跌。

港岛方面，租赁需求停滞不前，写字楼租金则继续下跌。全体写字楼空置率依然高企，对业主带来相当大的压力，要经过减租来吸引租户。6月份的 新写字楼租赁个案主导租赁市场 ，大部分租赁买卖集中在中环，吸纳关键来自 专业服务和金融机构 。

莱坊宣布的报告指出，截至往年6月，中环超甲级商厦平均呎租约108.3元，按月跌0.1%，按年挫9.8%，是各商业区中按年租金跌幅最大的类别。期内，中环全体甲级商厦呎租93元，较去年同期降低8.7%。

九龙区方面，买卖宗数由 续租主导而非新租个案 。6月份缺乏大批写字楼新租赁成交。随着新写字楼的经常经常使用量下跌，租金攀升，现任业主更情愿在续租时期，提供租金活动和补贴去吸引租户，越来越难推进九龙区的搬迁选择。除了金钱上的补贴外，一些业主还情愿提供资本支出补贴，例如灵敏的租赁和装修条件，以吸引租户。

二，疲弱的上市公司财报

这种全体的低迷，从早先发布的香港本地物业公司财报中也可窥见一斑：

九龙仓置业(01997.HK)

九龙仓置业于8月6日披露2024年上半年业绩显示，期内集团支出为65.01亿港元，同比增长0.43%;营业盈利49.15亿港元，同比增加1%;未经审核基础净盈利31.23亿港元，同比介入2%;若计入投资物业重估减值，则股东应占溢利盈余10.52亿港元，由盈转亏。

九龙仓置业目前关键持有香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，同时还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。

九仓表示，写字楼市场遭到经济疲弱和供应过剩的影响，预期租金调整将继续直至营商环境改善。 旗下写字楼截至6月末的出租率为88%(空置12%) ，租赁活动关键由中小型单位带动， 支出下跌 2%，营业盈利下跌 5%。

香港置地(HKL，伦交所上市)

香港置地截至6月30日止六个月的基本净利润盈余为700万美元，而去年同期的基本净利润为4.22亿美元。公司称这归因于其开发物业的一些项目的账面价值为2.95亿美元的非现金拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿美元，较上年同期下跌32%。

香港置地同时也表示，虽然香港办公楼租赁需求疲软，新的询价水平较低，但其中环物业投资组合仍坚持弹性。

截至2024年6月底，通常空缺和承诺空缺区分为7.3%和6.8%，而2023年底为7.4%和6.8%，数字较中环甲级写字楼市场12.1%的空置率为佳。旗下办公室租金降至平均每平方英尺103港元，去年同期为每平方英尺107港元。

恒隆地产(00101.HK)

截至2024年6月30日止六个月，恒隆地产总支出61.14亿港元，同比介入17%。其中确认物业销售支出为12.28亿港元(2023 年：无)，物业租赁支出为48.86亿港元，同比下跌7%。全体营业溢利34.30亿港元，同比降低10%。恒隆地产以为，租赁支出下跌是由于中原朴素品消费疲弱、香港批发及办公楼市况放紧张人民币兑港币升值三大要素影响。

恒隆地产香港办公楼租赁支出下跌8%至15.48亿港元，营业溢利增加11%至12.17亿港元。其中， 香港岛办公楼组合录得14%的支出跌幅，租出率达83%(空置17%)。

三，低迷的面前要素

正如九仓置业财报中指出的那样，写字楼市场低迷的面前要素，关键是经济疲弱和供应过剩。

(一)全体经济状况

香港特地行政区作为我国关键的国际商业、贸易及金融枢纽，肩负着连通我国中原与海外的责任，掌握着中原与全球经济展开带来的机遇。

香港政府统计处数据显示，2023年香港GDP为2.98万亿港元，依照香港金融控制局发布的汇率折算，约合人民币2.72万亿元，与中原31个省对比，略高于山西、略低于广西。香港全体经济展开水平较高，曾经验过高速增长阶段，近年来经济增速在相对低位颠簸运转。2013-2023年，香港GDP复合年均增速为1.01%，低于全国同期的7.74%。2024年一季度在服务输入对经济增长的拉动下，香港GDP通常同比增长2.7%，较2023年全年的3.3%略有放缓。

从2012年末尾，香港的人口介入量末尾逐渐降低，甚至在2020年抵达负增长。2021年，香港人口介入量为-4.36万人，是近20年来的最低值，虽然2022年有所上升，但人口照旧出现负增长。香港外来人口流入增加形成房地产需求增加。

香港新落成楼宇数量在1998年至2004年间不时处于高位，虽然2008年受金融危机影响有所降低，但随后出现介入趋向，近几年上升至2004年水平。人口数量的增加并未改动这一趋向，2022年新落成楼宇总面积抵达64.68万平方米，为近20年来的最高值。这种供大于求的状况加剧了房地产行业的竞争，并形成房价降低。

(二)写字楼供应过剩

仲量联行在7月宣布的《香港地产市场观察》报告中指出，5月底全体甲级写字楼市场空置率升至13.5%，关键要素是有新项目落成。中环长江集团中心二期及观塘道350号两个新商厦项目于5月完工，全体甲级写字楼市场于同月新增 21,200平方 英尺 净供应量。 新供应同时也推高中环和九龙东的空置率区分抵达12.0%和18.5%(这一数字可以与上述三家上市公司的披露相互印证)。

智通财经了解到，年内将完工的还有位于中环中西区中环皇后小道的香港恒基兆业大厦(The Henderson)，该项目由Zaha Hadid修建师事务所设计，总修建面积43,200平方米( 折合465,238平方英尺 )，高度190米(地上36层，地下5层)。这是个大体量的超甲级写字楼项目，其高度/总修建面积距离香港高楼TOP10已相差不远，效果图如下：

而依据莱坊研讨的未来展望，估量2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约 930,000平方英尺 ，位置以中环及铜锣湾为主。

四，压力给到老写字楼

莱坊报告中表示，随着更多新写字楼方案落成，香港甲级写字楼市场的新租赁未来自写字楼更新和搬迁的需求。

在香港房地产市场全体低迷、商业房地产市场因空置率居高不下及借贷本钱昂贵而承压、全球企业增添写字楼空间以节省本钱、未来数年新甲级写字楼面市将形成供应过剩等多关键素影响下， 非中心肠区的旧大楼租售面临微小的调整压力。

有一个案例可以说明这种趋向。

去年，上环永乐街88号全幢商业大厦88WL放盘，该物业由高盛持有少数股权，投资者还包括总部在上海的房地产私募基金凯龙瑞集团，由世邦魏理仕代理以地下要约方式出售，最后意向价13.5亿元，但不时未见有买家承接。到2023年11月，高盛把叫价大劈三分一，降至约9亿元。

香港媒体翻查资料，未得知高盛所占项目股权能否代客持有。但发现凯龙瑞于2017年及2018年时期先后购入永乐街78至80号、82至86号、88至90号旧楼，3个相连地盘合共涉资9.62亿元，再重建展开为去年落成的88WL， 若以9亿元转手，就算未计重建本钱也要损手离场 。

永利行的信息显示，该项目放售一年多后， 直至往年5月份，最终以约7.5亿港元承接，较最后意向多少钱跌去45%+。该商业大厦于2022年获批入住容许证，目前出租率仅约50%，平均尺租约40港元。

五，中资企业是未来需求主力

莱坊表示，正面来看，中原企业对写字楼需求上升。这拨企业关键查询的是写字楼面积5,000平方英尺以下的的优质中小型写字楼。

这就使得业主自愿以较昂贵租金吸引新租客外，还要求将就中原租户的要求，拆细单位来出租。

中环超甲级商厦国际金融中心一期(国金一期)有21楼全层逾2万方呎单位，多年来不时由恒地(00012)自用，作为旗下新盘的展销中心，往年选择推出全层对外放租，最后叫租为每月306万元，每方呎叫租约150元。往年中，该层楼面的叫租下调约6.5%，至每月约286万元，呎租降至约140元。

后来有一家中资公司无意承租中环中心区甲级商厦作为办公室，但只要要约1万方呎楼面面积，业主方面情愿配合租户要求，把前述全层逾2万方呎楼面拆细出租。

最终，该中资公司亦落实租用21楼1至4室，租用面积约11325方呎，月租约113万元，呎租约100元。据了解，该公司将整合多区的办公室至国金一期以作为更新。而最新成交呎租，较最后叫租的每方呎150元，直降了33.3%，曾经重返该厦2014年水平。而大型中资科技企业字节跳动(ByteDance)在去年第一季落实租用国金一期37楼全层，租用面积约16158方呎，料月租约194万元，呎租约120元。 换句话说，仅仅相隔一年，该写字楼的呎租再跌16.7%。

而写字楼租赁市场的表现疲弱也拖累销售市场，莱坊也估量甲级写字楼销售市场将由自用买家和公家投资者主导， 短期内大部分私募股权房地产基金和保险资本将继续采取张望态度。

六，总结

香港甲级办公楼成交价创新低，是市场调整、投资者决计及微观经济环境变化坚定以等多关键素共同作用的结果。面对以后的市场情势，投资者应坚持理性，关注市场灵敏，合理性能资产。

与写字楼市场不一样的是，住宅市场自宣布安闲楼市调控后，往年3月和4月延续两个月买家入市步伐清楚放慢， 但成交量和住宅楼价都在5月和6月份下跌。

住宅多少钱方面，往年3月和4月延续两个月的住宅楼价都有所下跌。2024年5月住宅楼价按月下跌1.2%，较去年同期下跌12.7%。虽然开发商不时减价，但在继续高息口状况下，投资和依然坚持慎重。

独一利好的数据是，人才政策的安闲带来了外地人才的涌入，也推进香港住宅租赁指数创四年半新高，按月上升1%。