赚钱才干最强的是这三只 第6只公募消费基础设备REIT来了！今天15只公募REITs单日涨幅超1% (赚钱才干最强的工作)

继昨日公募REITs全线收涨走出独立行情后，截止今天（8月6日）收盘，中证REITs全收益指数收涨0.67%，一切REITs项目二级市场多少钱少数收红，15只公募REIT单日涨幅超1%。其中，华夏华润商业REIT下跌3.33%、博时蛇口产园REIT下跌2.88%、华安张江产业园REIT下跌2.30%。

同时，观察往年公募REITs二季报，目前全市场公募REITs有可比运营数据的共有33只，营收逾越1亿元的产品抵达9只。其中，动力基础设备和消费基础设备的公募REITs盈利才干比拟突出，鹏华REIT、中金安徽交控REIT、华夏华润商业REIT营业支出位列前三，区分为4.15亿元、1.94亿元和1.74亿元。

另值得一提的是，华夏首创奥特莱斯莱REIT今天末尾发行，出售多少钱为2.468元/份，拟募资总额为19.744亿元，面向群众出售0.6亿份；华夏购物中心REIT已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。这两只REIT皆为消费类公募REITs产品。

随着公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设备，消费类REITs在市场上逐渐崭露头角，且资产类别对应的公募产品数量已达6只，累计发行总规模145亿元，仅次交通类基础设备和园区基础设备。WIND数据显示，华夏基金3只、嘉实基金1只、华安基金1只、中金基金1只。

六只消费基础设备REIT基本资料

消费类基础设备REITs看什么？底层资产是“地基

消费REITs是以消费基础设备为底层资产所发行的REITs产品，这类底层资产包括百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保证基本民生的社区商业项目。投资者置办这类REITs项目可直接称为“包租公/婆”分享商场、超市的租金、不要钱等稳如泰山现金流。

评价消费类基础设备REITs的营收，最底层的逻辑还是要看其底层资产，由于分红大多来自于底层项目的租金支出。

对比已上市的6只消费类基础设备REITs产品，可以发现，其底层资产类型关键以城市级购物中心为主，散布在市级中心商圈或新兴商圈。底层资产通常历史运营和运转稳健，运营多年来现金流稳如泰山性较高，有着继续稳如泰山的高出租率、高增长的营业额、继续优化的客流与车流等。

看完底层资产，再来看消费类基础设备公募REITs收益的评价，其关键参数关键包括运营支出、运营本钱、资本性支出等，其中最关键的还要数运营支出，这普通包括租金支出、物业控制支出及其他支出等，其中又以租金支出为主。

2024年第2季度，市场上共有4只消费类REITs亮出了效果单。

依据嘉实物美消费REIT《2024 年第 2 季度报告》，截至2024年6月末，大成项 目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目基础设备资产全体的出租率为98.13%，相比第一季度的98.33%同比降低0.2%，不过对比去年6月基金招募说明书中的88.71%，照旧有清楚优化；期末收缴率为 99.90%，加权平均剩余租期为 7.95 年。

从营业支出来看，嘉实物美消费REIT关键营业支出来自租金支出，占比高达90.62%，其次来自物业控制费支出，占比9.38%。

华夏基金旗下的两只基金——作为华润商业REIT底层资产的青岛万象城，其截至二季度末的出租率出租率 99.04%，继续维持高位，尽管相比第一季度的99.16%有所降低，但较基金招募说明书同期预测出租率 97.50%优化 1.54 个 百分点。 同时依据报告，青岛万象城二季度客流同比增长 6.16%，4-6 月客流延续发明单月历史新高，上半年客流量同比增长 10%。

从营业支出造成来看，华润商业REIT的关键营业支出关键来自租金、物业控制及固定推行费支出，占比高达91.01%，其次来自多经及停车场支出，占比5.47%。

而金茂REIT底层资产长沙览秀城一季度末的最新出租率则维持在 98.30%，相较于一季度的98.26%有所优化，下跌了0.4%。平均租金85.89 元/平方米/月，期末收缴率为 99.43%。

除了以上三只产品外，中金印力消费基础设备REIT也在第2季度亮出了自己的首份效果，截至报告期末，的杭州西溪印象城基础设备项目可租赁面积 100,005.4 平方米，通常出租面积 98,400.0 平方米，期末时点出租率 98.4%，项目全体运营颠簸。

其营收支出关键来自租金、物业控制费以及固定推行费支出，占比87.53%，其次还有多种运营及停车场支出，占比11.33%。

消费类基础设备REITs看什么？分派比率是锚点

与其他基金相比，REITs类产品是名副其实的“分红基”，90%以上现金须用于分派，这是它们最清楚的特征之一。正如其他REITs投资一样，置办消费类基础设备REITs，分派率肯定是要思索的关键因，也是启动买卖以及定价最关键的锚。

从6支消费类基础设备REITs的产品的估量派现状况看，均估量分派率较高，其中嘉实物美消费REIT估量分派比率最高，抵达6.68%，中金印力利消费基础设备REIT、华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT也抵达了估量5%以上的分派率，这在以后金融市场不景气，赚钱效应较差的市场行情下，表现出了相较稳如泰山的投资收益。

详细来看市场上4只REITs第2季度营收净利润全体的状况以及分派状况。

2季报显示，物美消费REIT营收约2967.57万元，净利润约891.76万元，可供分配金额1625.16万元，本年累计已分配2836.48万元，而此前项目在招募说明书中对2024年可分配金额的预测值为6700万元。如方便按项目成立时期占全年比重启动加权，报告期内的可分配金额成功率为42%，逾越了年预测值1/3的预期。

金茂商业REIT2季报相同显示，该基金当期营收2321.68万元， 净利润379.12万元，在报告期可供分配金额1330.37万元，本年累计可供分配金额为2217.65万元，半年达成了年度预测值5254.29万元的42%。

华润商业REIT作为目前市场上规模最大的消费REITs，第2季报可供分配的金额为8666.16万元，成立为止成功的可供分配金额为1.38亿元，约为全年预测3.41亿元的40%。报告期内，成功营业支出17,374.08万元，净利润1074.42万元。

最后，中金印力消费基础设备REIT2季报显示营业支出7247.9万元，成功净利润464.96万元，报告期内可供分配金额3680.99万元，约占年度预测值16,982.26万元。的21%

拉长投资周期来看REITs，博时基金 REITs业务营运总监刘玄指出，REITs的二级市场多少钱会围绕底层资产的运营状况、分红状况、微观市场等基本面原因此坚定，终年看市场多少钱不会过多偏离通常资产公允价值，二级市场多少钱会表现为向产品内在价值回归。随着公募REITs市场一直展开壮大、配套制度的一直完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的展开，上述市场展开的短期原因将有望失掉改善。

叠加以后利率下行及资产荒的现状，刘玄以为，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他种类的差异，正确了解公募REITs终年持有、稳如泰山运营基础设备项目的投资逻辑。倡议投资者基于理性剖析判别，依据未来分红预期，合理评价REITs投资价值，树立理性投资理念。关于宽广投资者来说，稳健、适宜终年持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

7月26日，国度展开除新委又公布了《关于片面推进基础设备范围不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，更是为REITs市场的高质量展开提供了战略指点和政策支持，在国度政策对购物中心等消费基础设备的鼎力支持下，我们等候行业未来微弱的可继续展开动力。

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reits基金如何购置

今天，首批9只基础设备公募REITs正式销售！那么，关于普通投资者来说，能否要介入到首批公募REITs的认购？今天开启认购的有哪些项目？假设要认购又有哪些渠道可以买卖？REITs即不动产投资信托基金，是指在证券买卖所地下买卖，经过证券化方式将具有继续、稳如泰山收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的规范化金融产品。 依据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。 关于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有常年收益较好并且分红较为稳如泰山的优势，具有较好的投资价值。 此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资种类的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。 简易来说，REITs投向的并不是大家熟习的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处置（即资产证券化，ABS）之后的不动产。 因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。 依据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设备项目完全一切权。 因此，REITs的收益也来自于这些不动产控制运作失掉的支出，比如租金、费用等等；越稳如泰山、越赚钱的不动产项目必需会带来更好的报答。 二、首批9只基础设备公募REITs有哪些？首批公募REITs触及公路用地、公共设备用地、仓储用地。 进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和运营权类（非永续类），这两类REITs产品的预期投资收益构成存在清楚差异。 进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和运营权类（非永续类），据剖析人士指出，这两类REITs产品的预期投资收益构成存在清楚差异。 1、关于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率或许不超越5%，但未来租金的现金流大约率将带来底层资产价值的动摇，从而影响收益；资产到期市场化处置。 2、包括高速公路在内的运营权类REITs则以股息收益为主，其运营权价值将逐年递减直至终值归零，因此增值收益的表现或许不清楚。 虽然两者都是权益类公募REITs，但运营权类REITs更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性估量将介于传统股债之间，与国际市场上的REITs产品也更为接近。 首批公募REITs项目出售状况。 三、要不要买？公募REITs的收益包括以下两部分：1、高比例分红。 基础设备公募REITs产品采取强迫分红政策，要求收益分配比例不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%，稳如泰山的分红率相似债券的派息，表现出债性特点，但强迫分红并不同等于债券的固定利息报答。 2、买卖差价。 基础设备公募REITs采取封锁运作，但后续会在买卖所上市买卖，投资者可在二级市场启动竞价买卖。 基础设备公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。 中金公司以为，公募REITs的投资价值关键体如今两个方面，一是首发认购的打新收益，二是常年持有的性能收益。 据中金公司预测，思索到基金上市的周期相比于股票或许更长、项目数量目前仍不多、全额缴款资金效率较低、认购中签率或许不高、REITs估值体系稳如泰山缺乏下跌弹性、封锁式基金或许存在流动性折价等多方面要素，介入REITs打新套利收益的吸引力或许并不如股票打新大，据其测算，若基金在缴款后20天上市卖出，中签率为5%，首日涨幅为5-10%，则REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。 值得一提的是，由于这些基金是封锁式基金，存续期最短的张江REIT、浙江杭徽均为20年，而存续期最长的广河高速REIT，存续期为99年。 因此假设是经过场外认购的话，到时假设想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内启动买卖，而在转换时，有或许碰到折溢价的状况。 此外，虽然REITs是一种比拟稳健的产品，但它依然是基金，只需是买卖性产品，就有其“股性”的一面，就或许会遭到供求相关、市场预期以及运作项目收益等多关键素影响而发生多少钱动摇。 有研讨机构以为，思索到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟习，不扫除首批产品上市后二级市场多少钱会出现动摇。 建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，防止追涨杀跌，造成投资损失。 那谁最适宜持有公募REITs呢？应该说，这类产品全体上还是倾向于风险偏好较低，同时又能常年持有，或是可以把它当作是自己组合、资产性能一部分的投资者。 四、怎样买？首先来看出售方式。 公募REITs分为网上和网下出售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就相似于网下打新，这部分都是专业机构投资者介入。 关于中小投资者来说，购置公募REITs可经过场外直销及代销机构认购，也可经过券商走场内认购的渠道。 投资者介入基础设备基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者介入基础设备基金场外认购的，应持有场外基金账户。 经过买卖股票的证券账户启动购置，要先到券商启动开户，由于这9只公募REITs区分在上交所和深交所上市，因此要求有两个买卖所的账户，普通来说，在券商开户时都会同时开放。 在此要求特别说明的是，券商开户往往要求1天的时期，由于投资者当日开户是无法认购的。 五、详细认购时期是？依据基金出售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向群众投资者的募集时期只要5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向群众投资者的募集时期有3天，为5月31日至6月2日。 但此前机构认购的状况异常火爆，平均有效认购倍数超越7倍，留给团体投资者的配售比例普遍只剩15%到20%。 多家券商估量，5月31日正式对群众投资者出售的部分份额，届时很有或许将出现“一份难求”的状况，因此募集期或提早完毕。 六、最低认购金额是多少？深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购少数是以1000元为最低认购门槛。 而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。 首批基础设备公募REITs群众投资者认购门槛。 七、基金费率是多少？费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，清楚低于权益类基金，与债券基金相仿。 控制费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其他8只采用固定费率加浮动费率组合的形式，浮动费率与基金业绩相挂钩。 八、公募REITs配售也要求“摇号”吗？在5月31日今天，即首批公募REITs募集期首日，假设群众投资者募集总规模到达或超越群众出售规模下限，一切提交了有效认购开放的群众投资者均可按比例取得配售，同时群众出售部分的募集期将提早完毕。 这也就是说，假设群众投资者募集规模为10亿元，却在募集期首日有100亿元认购规模的话，则每名投资者均能买到其认购规模的1/10。 这与新股网上申购采用的“摇号”制有清楚不同。 九、怎样卖掉？基础设备公募REITs采用封锁式的方式运作，封锁期限较长，且封锁期内不操持申购与赎回业务，但是封锁期内会上市买卖，上市后，投资者可经过证券买卖所启动投资买卖。 基础设备基金上市后，投资者经常使用场内证券账户认购的基金份额，可直接介入场内买卖；经常使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券运营机构后，才可介入场内买卖。

公募REITs的火迸发行，两天大卖超440亿元，展空间依然庞大

2022年第二只公募REITS、西部首单公募REITs——国金中国铁建高速REIT，最新发布认购比例结果，两天大卖440多亿元。

国金基金最新发布公告，国金中国铁建高速REIT群众出售部分配售比例为2.45%，网下出售部分配售比例为3.22%。 依照9.586元/份的出售多少钱计算，基金群众出售部分比例配售前募集规模约为147.15亿元，网下出售比例配售前的募集规模约为260.29亿元，再加上战略投资者35.95亿元的认购规模，该只REITs比例配售前的募集规模到达443.38亿元。

针对该只公募REITs的火迸发行，多位基金业内人士表示，投资者热情追捧REIT基金的面前，是REITs底层资产优质，产品具有稀缺性，可期的分红收益等，都让这类资产遭到各路资金的追捧。 不过，由于我国公募REITs市场有几万亿体量，将为这类产品提供丰厚的基础资产，未来公募REITs的开展空间依然庞大。

两天大卖超440亿元

群众部分配售比例约2.45%

备受市场关注的国金中国铁建高速REIT，最新发布认购开放确认比例结果公告。

公告显示，国金中国铁建高速REIT此次发行累计募集超440亿元，该基金群众出售部分的配售比例约2.45%，这在首批REIT基金大额解禁的背景下殊为难得。

公告显示，该基金募集期为6月21日至6月22日。 其中，群众投资者募集期仅为6月21日一天，战略投资者及网下投资者募集期为6月21日至6月22日两天。 此次面向群众投资者发行累计吸金约147亿元(比例配售前)，群众出售部分的配售比例约2.45%，而且战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均较高，这在首批REIT基金大额解禁的背景下殊为难得。

详细来看，国金中国铁建高速REIT战略配售出售份额3.75亿份，占出售份额总数的比例为75%，有效认购开放比例为100%;网下出售的初始基金份额为0.875亿份，但网下投资者有效认购份额27.153亿份，最终配售比例3.22%;而群众投资者出售的初始基金份额数量为0.375亿份，群众投资者实践认购份额为15.35亿份，有效认购开放实践确认比例为2.45%。

依照该只产品9.586元的发行多少钱计算，三类投资者的比例配售前的认购规模区分为35.95亿元、260.29亿元、147.15亿元，产品的认购总规模为443.38亿元。

不过，假设依照募集5亿份的发行要求，该只基金最终成立规模将为47.93亿元。

从投资者结构看，战略配售部分中，13家战略投资者皆已依据战略配售协议，依照网下询价确定的认购多少钱认购其承诺的基金份额并全额交纳认购款;网下出售部分，45家网下投资者控制的106个有效报价配售对象已依照《出售公告》的要求启动了网下认购并全额交纳认购款;群众出售部分，群众投资者有效认购基金份额数量为15.35亿份，如上有效认购的群众投资者已缴付全额认购资金。

国金中国铁建高速REIT如此受欢迎离不开项目自身优质的投资价值。 业内剖析人士表示，国金中国铁建高速REIT火爆的出售现象显示了投资者对该产品投资价值的高度认可。

资料显示，国金中国铁建高速REIT关键投资于渝遂高速重庆段项目，此高速项目是重庆市“三环十八射”公路网架构中的关键通道，是衔接重庆和成都两大城市间的关键交通动脉。 项目上市后，我国高速公路REITs在西南落地，朝着全国化规划迈进了关键一步。

另外要求关注的一点，在国度新开展、新战略的时代背景下，作为成渝两地公路主通道的渝遂高速公路，拟采用原址扩能改造(加宽)方式，按全部控制出入、全立交的高速公路规范树立，以顺应新时代开展对交通基础设备的需求，国金铁建项目改造已归入十四五时期多个相关规划，改扩建的或许性较高，在以后公募REITs中是明白披露有扩建方案的项目。

分红方式受资金喜爱

公募REITs市场未来空间庞大

投资者热情追捧REIT基金的面前，可期的分红收益是一大主因。 据统计，在2021年成立的11只公募REITs产品中，有10只产品成功了分红，派息率从最高达19.11%。

Wind统计数据显示，截至2022年6月23日，在2021年发行的11只公募REITs产品中，有10只产品成功了分红。 其中，浙商沪杭甬REIT累计派息率最高达19.11%，中航首钢REIT以派息率17.05%紧随其后，安康广州广河REIT派息率也达11.57%。

除了分红收益外，沪上一位公募市场部担任人称，往年两只公募REITs新发产品都销售火爆，遭到各类资金的追捧，一是由于在该类资产扩募前，这类资产依然具有稀缺性，产品自身的底层资产优秀，叠加存量产品的较好赚钱效应，都让各类资金追捧这类优质资产;第二，往年以来股债市场大幅震荡，投资者对稳健类资产的投资需求增长，也是往年该类产品遭到追捧的关键要素;第三，全体而言，我国公募REITs仍在开展初期，全体市场规模偏小，前期出售的产品都出现较低的配售比例，这也会奖励投资者争相买入，推高了基金的认购规模。

北京一位公募REITs基金经理也表示，基础设备公募REITs是国际通行的性能资产，具有流动性较高、收益相对稳如泰山、安保性较强等特点，能有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道。 目前中央和中央政府的基础设备资产存量超越百亿规模，每年估量有10-20万亿的增量，即使依照1%-2%的资产证券化率计算，未来公募REITs也将有望盘活几万亿体量的固定资产，市场开展空间十分宽广。

据该基金经理剖析，未来随着国际证券市场架构的不时完善，公募REITs市场监管体系日趋健全，公募REITs开展将出现试点后加快开展、资产多元化、投资机构化、运营专业化等趋向。

“目前我国基础设备品类单一、规模较大，为公募REITs提供了丰厚的基础资产，公募基础设备REITs未来市场空间庞大。 ”该基金经理称。

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什么是REITS基金？

在资产性能中，REITS基金也是关键的一环，但是不时以来，国际的投资者对这类QDLL基金了解很少，所以鲜有人思索，而且自身国际的公募基金中，优秀的REITS基金也很少，这方面的普及也不是很频繁，对海外资产认知有限。 因此这篇文章能帮你加深REITS这类QDLL基金的选择。

随着A股越来越不如人意，美股继续走牛，美元继续强势的预期的背景下，大家逐渐把目光瞄向了美股主题指数基金。 前面跟大家讲了标普信息科技指数，今天给大家普及一下REITS基金。

REITS其实很简易，深刻点讲就是把我们投资者的钱集中起来经过收买、控制、租赁、变卖等方式直接启动房地产投资，集合了现金支出和资产增值。 所以我们可以把REITS了解为一种集股性和债性的金融产品。

为何这样说呢，由于REITS虽然不光投资住宅，而且还可以买商场、仓库、写字楼、酒店等等，投资这些资产后，REITS基金所取得的收益强迫90%用于分红，所以所投资的房子虽然具有动摇性，但是有继续的现金流，那么就有了债券属性。

而美国是全球最大的商业地产市场，证券化水平高、市场容量大、具有良好的投资价值；其投资收益和以后市场上其他权益类产品关联性也较低，起到了良好的分散风险的作用。

目前国际一共有以下6只REITS产品，我给大家列出来看看：

先给大家简易说说这些REITS有什么区别。

1./是一个很规范的REITS基金，这两个虽然代码不一样，但是还是同一个基金，前者以人民币申购，后者以美元申购。 广发美国房地产跟踪MSCI美国REIT指数，经过查阅招募书得知：对MSCI美国REIT指数成份股、备选成分股及以MSCI美国REIT指数为投资标的的指数基金（包括ETF）的投资比例不低于基金资产的90%。

2.鹏华美国房地产金投资于美国上市买卖的REITs比例不低于的基金资产的60%；上市买卖的REITETF市值算计不超越本基金资产的10%。

3.嘉实全球房地产投资于REITs的比例不低于基金资产的60%，持仓相对分散一些，美洲、欧洲和亚洲都有投资。

4.诺安保球不动产要求投资于全球REITs的比例不低于基金资产的60%，我看了一下它的持仓，94.49%的资产都投资了美国，新加坡只要0.01%。

5.鹏华前海万科是一种另类投资基金，投的是国际房地产。 这款产品是我们国际的第一个REITs产品，它只投了一个项目——前海万科企业公馆以它的租金收益权为基础资产，剩余的资金去买了股票和债券。 注：自2015年1月1日起至2023年7月24日时期前海企业公馆项目100%的实践或应当取得的除物业控制费支出之外的营业支出，营业支出依据相关协议商定的业绩补偿机制和奖励机制启动调整。

6.上投富时兴旺市场REITS跟踪富时兴旺市场REITs指数的表现，这个和广发的那只要点区别。 本基金投资于REITs的资产不低于基金资产的90%。

这6只基金大约引见完了，但是假设大家想细看一下各个基金究竟投资了哪些国度的房地产，可以详细到基金报告中看看，我以诺安保球不动产基金为例，它基本上是以美国的房地产为主，详细投资了以下东东：

那么我们怎样选择适宜的REITS基金去投资呢？团体以为要满足以下三个条件：

第一：费率低

关于QDLL基金来说，首选思索指数基金，其次才是主动型QDLL基金，由于美国市场的投资者机构关键以机构为主，而且费率低的指数基金可以增加很多摩擦本钱。 以上6只基金中，广发的这尽控制费为0.8%，鹏华房地产为1.24%，嘉实的为0.83%，诺安的为2.54%，鹏华前海万科为0.65%，上投富时为0.8%。 所以光看费率这块，首选广发美国房地产和上投富时兴旺市场。

第二：最好是90%资产都用于投资房地产

由于美国是全球最大的商业地产市场，所以持仓最少是将90%的仓位用于投资美国房地产。 上投富时是将资产的66.30%投资了美国，其次是澳大利亚和英国。 而广发美国房地产投资了美国86.55%，鹏华美国房地产为94.90%，嘉实房地产为65.60%，其次为香港8.26%。 所以这轮鹏华稍占优势。

第三：成立时期较久

成立时期较久一点，这点不论在国际还是国外都要求看看成立时期，成立时期越久，业绩越容易考量，这几只REITS基金中，除了鹏华前海万科和上投富时相对时期短一点。 而依据时期来看，业绩相对好一点的广发美国房地产稍出众一点，其次是嘉实房地产。

所以以上综合一下，或许广发的这只REITS基金比拟显眼一点。

那么未来REITS基金还值得性能吗？我们该思索什么要素：

第一：REITS基金对通货收缩率比拟敏感，假设MYZ继续发酵，并且美国通货收缩减速，那么或许会引发往年美储联第四次加息，那么REITS基金就会受影响而下跌。 而且不动产市场属于内需型产业，受各国度或区域的总体经济周期的直接影响，因此以不动产为基础资产的REITs或许具有周期性风险，租金水平、出租率状况会随经济周期而出现动摇。

第二：不动产控制是REITs的关键组成部分，不动产的控制水平会在一定水平上影响不动产租金的可继续性、增长速度以及出租率。 REITs或许会由于不动产控制的不完善而影响收益水平。 假设不动产运营的现金流高，那么投资者分红就多，所以会增强市场对房地产的决计然后推进多少钱继续下跌。

当然以上两个要素无法能是投资REITS的全部要素，但是关键要素，一个复杂的投资种类无法能单单以肉眼能看到其中影响产品净值的各个要素，因此在投资时，要降低自己的预期收益，加大基金自身的动摇和耐烦。 而且假设未来美储联加息，那么就是投资REITS基金的最好时机。