深圳豪宅深度分化 日光盘每90秒卖一套房有二手业主降价600万却找不到买家 (深圳 豪宅)

笋盘占领了朱杰（化名）的好友圈，越来越多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降千万”“一降再降”的标签。

朱杰是深圳老牌豪宅区华裔城的一名中介，入行已有十多个年头，不时从事豪宅销售。

最近半年来，朱杰发现，“业主急售”的房子多了起来——一套203平方米楼王单位，经过业主屡次调价，报价从3100万元降至2640万元；一套修建面积近300平方米的大平层，业主斥资数百万装修完两年便“诚意出售”“多少钱可以商量”；一套看湖看山的高层单位，业主急降1200万元，报价创数年新低。

二手豪宅卖家大幅降价出货的同时，处于多少钱倒挂的一手豪宅却是另一番风景。

7月21日，深圳网红盘海德园收盘，推出的116套千万级豪宅约3小时售罄，相当于平均90秒卖一套房。更早的时辰，深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序收盘收金超100亿元，前海的地铁前海时代广场三期收盘去化逾8成。

前述去化较好的豪宅盘有一个特性——高性价比。

海德园所在片区次新盘挂牌价在15万-20万元/平方米，较其12.85万元/平方米的备案均价高出不少，中海深湾玖序定位顶级豪宅，11万-14万元/平方米的售价在片区相同具有必需的吸引力，地铁前海时代广场三期单价低至“8字头”，远低于同类项目。

“终年调整下，市场关于多少钱确实较为敏感，再加上供远大于求，市场预期未反转，即使是豪宅买家，也十分看重性价比，怕高位站岗，优中选优是天然现象。”深圳中原研讨中心初级研讨员邹少伟表示，近三年，豪宅产品去化逐渐走低，只需性价比高的才干成功“日光”。部分定位、总价更高的产品销售也是不如预期。

多少钱倒挂助攻“日光”

海德园“日光”，在市场预料之中。

海德园于7月16日取得预售容许证，推出A区116套住宅。依据开发商披露的数据，截至认筹完毕，共有380批客户经过审核并成功冻资，申购比例1:3.3，创深圳楼市最近4年房客比之最。

7月21日，海德园正式选房，耗时约3小时一切房源售罄，开发商收金26.8亿元。值得一提的是，这是海德园第四次收盘“日光”，海德园也是深圳往年首个收盘即售罄的楼盘。

业内以为，海德园取得屡开屡罄的去化效果，要素有二：一是顶级学区加持，二是多少钱倒挂。

海德园位于福田安托山二路与侨香五路交汇处。依据福田区教育局发布的最新学区地图，海德园处于福田区红岭实验小学、深圳初级中学（集团）南校区的招生范围内，红岭实验小学与深圳初级中学均是深圳名校。

多少钱方面，海德园此次推出的A区116套住宅，修建面积87-450平方米，最低总价约1124万元，最高总价约5998万元，备案均价约12.85万元/平方米。

自2021年11月初次收盘至今，海德园四次备案价相差无几，区分是12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.85万元/平方米。

纵向比拟，海德园多少钱坚持不变，但与周边二手房多少钱对比，存在必需的倒挂空间。“周边有多少钱倒挂的二手房，是新房销售的利器。”深圳贝壳研讨院院长肖小平表示。

海德园所在的安托山片区，是深圳较为成熟的高端寓居区。依据贝壳找房，安托山片区的次新盘万科·瑧山府，挂牌均价约20.2万元/平方米，成交均价约19.9万元/平方米，安峦公馆挂牌均价约17.12万元/平方米，近期暂无成交；楼龄稍长的锦庐花园、天健公馆、雅福居挂牌均价区分是17.6万元/平方米、16.8万元/平方米、14.5万元/平方米。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园。

另外，安托山片区的在售二手房源并不多，买家选择有限。在贝壳找房，万科·瑧山府挂牌在售房源有5套，安峦公馆6套，天健公馆8套，大部分楼盘的放盘量为个位数。

除去周边要素影响，豪宅自身的稀缺性也是其受欢迎的要素。

“在目前楼市供应过大、需求有余的背景下，豪宅产品稀缺性形成其保值才干强，未来增值才干也更为突出。特地是市场反弹时，豪宅产品是反弹先锋，引领市场，涨幅普通也会抢先其他产品。”邹少伟以为，在市场终年调整后，豪宅产品有望率先企稳，领涨市场，也天然会失掉市场喜爱。

豪宅降价成普遍现象

在多名业内人士看来，海德园的“日光”只是部分高温，市场终年低位调整，豪宅也走不出独立行情。

笋盘不只是出如今朱杰的好友圈，香蜜湖、深圳湾等或传统、或新兴的豪宅片区，都在降价。

来自贝壳找房的数据显示，往年6月，香蜜湖、深圳湾的二手房成交均价区分为9.93万元/平方米、13.89万元/平方米，环比区分下跌10.3%、14.1%。拉终年间线，最近一年，香蜜湖、深圳湾的成交均价区分为13.72万元/平方米、16.05万元/平方米，跌幅为49.5%、58%。

详细到个盘，以深圳湾片区太古城为例。

太古城是深圳湾独一主打大户型的二手楼盘，“上车”门槛低，因此颇受投资客喜爱，多少钱一度飞涨。2022年一季度，太古城南区成交均价约16.8万元/平方米，挂牌均价约20.6万元/平方米。可供对比的是，往年二季度，太古城南区的成交均价、挂牌均价区分为11.4万元/平方米、14.8万元/平方米，较2022年一季度区分下跌32.4%、28.15%。

深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府，多少钱虽继续跑赢大盘，但最近两年其二期的成交均价亦跌去24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高赠单位，业主近期降价592万元，贝壳找房APP显示，该房源已挂牌3个月。深圳湾恒裕滨城一期一套4房单位，业主最近降价220万元。

△深圳部分豪宅降价状况，图源：贝壳找房APP

豪宅降价，不再是个例，已成趋向。

邹少伟表示，房地产市场下行，无论是刚需、改善，还是豪宅产品都无法独善其身，降价销售成为必需。二手市场挂盘不时创新高，成交尽管增幅大，相对值依然处于低位，业主之间竞争压力大。再加上客户预期没有反转，看跌依然是市场支流，张望心境还是较浓。因此，即使是豪宅产品，近两年降价相同较为严重，是普遍现象。

全体来看，往年上半年，深圳豪宅市场出现供需双降的走势。

深圳中原研讨中心统计数据显示，2024年上半年，深圳豪宅仅有4个项目获批，批售面积环比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面积环比下滑65.3%，同比下滑56.9%，供应清楚回落，推售面积处于十年来低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，环比降低46.9%，创同期六年来新低。

“受微观经济走势影响，豪宅市场相同遭到影响，市场去化全体不如往年同期。下半年， 豪宅市场依然面临较大应战，需求侧还需政策进一步支持，多少钱方面有望企稳。”深圳中原研讨中心表示。

如何看待深圳楼市再现豪宅日光盘，多套千万豪宅一天卖光，未来走势如何？

历朝历代都是有这么一群人，国度强盛他们发财，国度衰落他们发国难财，国度消亡他们发卖国财。 深圳豪宅也卖不动了。 大家再来想一下，要是这个楼盘照着周围楼盘挂价，或许卖得出嘛？ 大约率是不能的。

一、社会财富是高度聚集的，经济越差有钱人越富，这个是知识。 疫情几年，朴素品销售比以前还好；一二百万的楼房卖不动，千万豪宅卖疯了。 什么叫好的世道？是相对公允的，人们仰仗自己的才干、勤劳致富的世道，社会财富散布比拟平均反之，世道越不好，才气和努力越没用，有钱人们越能仰仗自己的相关特殊信息渠道、雄厚资金来失掉高额利润。 那为什么会有这种形式呢？高情商说法：由于市场缺决计，要指着这种售罄信息再拉一波，稳住房价，然后再卖。 低情商说法：牺牲二手房，保住新房，保住卖地支出。 相当于中央通知开发商：你们可以买地了，买完地了你们卖房的时刻我是可以给你们定向打折的。 我锁住二手房买卖，让老百姓看着买新房有活动，帮你们把新房卖出去，赶忙来买地吧。

这个信息，看上去很让人热血澎湃。 但实践上，不过又是在掩耳盗铃罢了。 卖地这个事不是黔驴技穷，而是走投无路了。 之前就聊过，如今房子就是看你卖给谁的，卖给穷人的小区确实能保值，假设面向普罗群众的，基本盘都萎缩了怎样顶？也别说地段什么鬼的。

二、你内环内老破小，学区也普通，有那个穷人有病接你这个盘？你这摆明了就是面向普通人的房子。 人家外环外顶级豪宅区，地段弱又怎样了人家穷人扎堆，好交好友，环境还好，那人家就情愿买。 未来这类分化还会越来越凶猛的，如今聊房价其实曾经不是以前简易分分城市线级那么简易的了。 假设不能，那还是要卖给跟自己一样的人，那你自己盘盘自己的支出状况，自己能不能接的起这个盘，假设你接不起，其实也没人接的了。 这个多少钱比预期的低。 一名业内人士表示，市场普遍以为招商玺家园能够开到深圳二手房参的天花板13.2万元/平方米，由于这个项目定位高端，配套丰厚，又拥有无敌海景，还带平装修，相当于太子湾卖出赤湾的多少钱。

其实以后市场并没有回暖，之所以购房者能够冷静选择，与开发商抢滩“金九银十”批量备案取得预售有很大相关。 据了解截至9月20日曾经有14个新房项目取得预售证，其中不乏受追捧的前海等热点地段楼盘，而8月份全月获批的预售证是9张，其中有5张是在下半月取得，依照销售方案发布，大部分认筹或许也会排期至9月。

三、中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦也持相似观念，其表示，以后二手市场成交、带看都还处于低谷，新房由于近期少量推盘，成交来访有清楚优化。 未来一段时期，二手将继续维持在低位徘徊。 关键影响要素包括：政策预期削弱；经济不景气，客户购房换房更为慎重；决计缺乏，全国大少数城市政策放宽后依然不见清楚反弹，甚至继续调整，大家对楼市下跌决计下滑。 ，很多金融体系也能给这种投资融资、配资，上杠杆。 前几天遇到一个客户还说呢，最近银行追着给放存款，但是放眼望去如今哪里有什么要求投资的中央，还是换成房子保险。 更有的中央，银行也是这么奖励存款企业的。 至于怎样从给企业的存款变成了房子，这就套路太多了，前段时期有些财经资讯也爆过。

总之资本逐利这事儿，谁也无法阻止，有这么大的一二手房套利空间，当然是蜂拥而上的，相同外面也肯定有各种猫腻——前几天不还有资讯呢么，某些人就总能中签，对吧。 刚才这种套利有个疑问，如今买卖本钱高，限制比拟多，那为什么这些人笃定一线城市一二手房倒挂，一定是经过一手房涨价抹平差价呢？这就和房地产市场有关了。 去年的时刻我有个大厂好友，入手了深圳的某个豪宅，然后跌了。

四、跌了不到10%吧，也是不少钱。 聊起这个事情，他很安然要是去年年终没套现，股票得跌60%截至我俩聊天的时刻。 很多人或许对资产性能这个词比拟生疏，和普通的投资不同，资产性能并不总是以赚钱为目的。 亏得少、和股票债券 等其他大类资产关联性小，也都是思索的要素。 从这一点上说，中心城市的豪宅，在经济不好的时刻，有不错的性能价值。 豪宅这类资产是给全中国最聪明的一群人预备的，中心城市好位置有限，但这群人更多，他们在不 同时代可以是不同人群，但一定都有性能豪宅的需求房地产市场则和股市相似，当开展红利人口、城市经济不再的时刻，高风险的小城市、县城率先被丢弃，越大的城市相似蓝筹股跌能跑赢全体行情。

虽然大家心里不爽，但是作为资产的房地产市场，也遵照股市、债市这些资本市场的普通规律。 很多人的豪宅是基本不住的，就是摆在那里当成一个资产，这样出手的时刻也不用拆装修这些本钱。 很多豪宅空在那里几年、十几年时期，基本没人住，但是曾经倒了好几次手。

有的房主甚至都没去过。 豪宅不时是穷人性能资产的关键手腕，经济下行的时刻由于对股市、实业投资愈加慎重了，豪宅关 注度就会进一步优化。 至于常年，豪宅是豪宅，房地产是房地产。