上半年土地出让收金591亿 杭州土拍溢价率纪录被突破 (上半年土地出让金)

杭州土拍溢价率纪录，被绿城刷新了。

7月23日，杭州出让2宗宅地，起始出让总价22.9亿元，地块区分位于临平区、上城区。最终， 两宗地块一切成交，揽金29.4亿元，成交楼面均价31657元/平方米，平均溢价率28.6%。

值得一提的是，经过46轮竞价，绿城以6亿元的多少钱斩获临平区歉收湖低密度地块，该地块溢价率高达59.2%，这一溢价率创下2019年以来杭州土拍市场的历史新高。

中指研讨院华东大区常务副总高院生指出，该地块溢价率刷新纪录，与地块所在区域项目供应量少、地块自身禀赋较好，均有肯定相关。

“歉收湖板块近3年以来没有新盘供应，此前板块内最近出让一宗地块为龙湖于2021年5月摘得的天瑄城项目，目前板块内无在售新盘。该地块热度如此高，还由于地块体量小，规划修建面积只需2.7万平方米，起拍金额仅3.8亿元，且起拍楼面价只需1.4万元/平方米。对比3年前周边地块1.6万元/平方米的起拍楼面价，此次起拍楼面价大幅降低2000元/平方米，房企拿地门槛较低。另外，地块容积率仅1.2，且不限价，未来可以做溢价更高的低密产品，给房企预留了较高利润空间。”高院生表示。

另一宗地块的热度，也不低。

经过43轮报价，以23.4亿元的多少钱摘得上城区城东新城单元地块，成交楼面价35524元/平方米，溢价率22.6%。

业内人士以为，尽管较此前区域内嘉运府地块24.4%溢价率略有降低，但上述地块22.6%的溢价率，仍处于较高水平。

“得益于楼市利好新政抚慰，杭州房地产市场买卖生动度继续优化，新房去化率有所改善，成交量环比出现上升。”克而瑞剖析师表示，杭州市场逐渐好转，也让房企对未来投资充溢决计，部分抢手地块溢价率走高即是其中一个表现。

“本次土拍照旧坚持较高热度，反映出房企看好后市，尤其看好优质地块未来展开潜力。目前，杭州已有5宗地块公示，将于7月30日、8月13日、8月19日陆续出让，地块出让频次有所优化，但供应体量仍较小，艮北新城、三塘、白马湖、大江东等板块均将有新增供应。”高院生称。

剖析师指出，本次土拍溢价较高，与往年杭州继续推出优质地块的市场走向相分歧。从杭州往年土拍状况来看，尽管上半年土地出让金有所降低，但楼面价却出现了上扬。

据中指院监测数据，2024年1-6月杭州城市算计成交34宗涉宅用地，较2023年同期增加32宗；成交总修建面积308万平方米，同比降低42.4%；土地出让金591亿元，同比降38%。

尽管土地出让成交金额有所回落，但另一方面，杭州上半年成交地块的楼面价却出现了上扬。由于杭州推出的优质地块聚焦于中心区域，往年上半年土拍平均楼面价高达19193元/平方米，同比下跌7.5%。

房企拿地规模方面，建发房产成为往年杭州土地市场一匹“黑马”。

往年上半年，建发房产以158亿元的权利拿地金额位居杭州拿地金额榜TOP1，这也是其初次登顶杭州拿地榜首。滨江集团位居拿地榜第二位，权利拿地金额157亿元，与建发房产仅1亿的差距；绿城中国以76亿元的权利拿地金额位居第三；其他房企拿地金额均在40亿元以下。

此外，从土地出让金支出来看，中指院数据显示， 上半年杭州城市涉宅用地出让吸金591亿元，居全国第二，仅次于北京。

“受推地节拍和房企拿地积极性双重影响，杭州往年上半年宅地成交金额和规划总修建面积均出现回落。不过，放到全国范围来看，杭州591亿元的宅地出让金仍高居全国第二，出让规模远高于相反能级城市，反映出杭州市场具有较强的韧性和展开潜力。”高院生表示。

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三轮土拍棋至中盘，中心城市上车门槛全体降低

11月30日，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。 相较于首轮房企高涨的介入热情，本轮合计24宗地块中，仅有2宗的有效开放人数超越6个，以招标的方式启动，其他块则皆为挂牌。

相同的高温也在前一日的合肥出现。 原定于11月29日出让22宗地块的合肥，正式开拍前将14宗地块延期至12月初，余下8宗地块成功出让。 有业内剖析明白指出，延期出让的地块由中央平台托底的或许性比拟大。 理想上，这一情节在各城已在陆续演出着。

无论是11月初成功土拍的无锡，还是近期落幕的苏州、南京，规模民营房企拿地举措增加，中央民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅优化不同的是，以后各城普遍清闲了拿地要求，如苏州、济南降低保证金交纳比例，杭州则重启预定勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。 目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块。 亦有多家房企外部人士向第一财经泄漏，目前没有介入第三轮土拍的志愿。 申港证券研报数据显示，截止目前，三批次已成交土地金额中，上市房企取地金额占比降低至12%。

业内估量，在房企资金面无清楚改善的环境下，一段时期内土地市场估量仍将坚持高温运转。

抢手城市努力释放诚意

距第二土拍完毕仅2个月，各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

11月1日，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，合计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块取得微弱溢价，其他17宗地块皆底价成交，占比到达85%；全体溢价率仅为0.01%。

回忆无锡的首轮、二轮土拍中，溢价成交的地块占比区分为100%、73%，全体溢价率区分12%、4%，热度呈逐渐削弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了全体热闹的基调。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，全体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%；南京则在开拍前先撤牌15 宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再下跌至26%；苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，全体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推延至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥曾经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由中央平台托底的或许性比拟大。 ”中指院剖析。

虽然业内曾经预见到第三地集中供地会预冷，但几大城市的土拍热闹状况依然超出了预期，毕竟往年的最后一次性土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。 ”有常年跟踪地产的行业剖析师向记者剖析，土地的供应通常是刚性的，由中央政府的供中央案和当年能否把地块整理出来所选择的，大多状况下是供小于求，或许相对平衡，尤其是在中心城市。 “此前为了成功供中央案，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时刻成交会表现的比拟好。 ”

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，以后拿地为来年补充供应，是此前不少剖析以为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有介入了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示，“下次拍地或许要到明年3-5月份了，那个时刻市场大约就会回暖，或许就没这么好的时机了。”

惋惜的是，理想并不总是由理性判别所选择。 据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值；11月至今，第三批集中供地赛程过半，百强房企中仅16家有新增地块。

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地全体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数清楚降低，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次降低至56%，三批次已成交土地金额中该数字已降低至12%。

很清楚的是，这波房企拿地积极性不高的关键成因不再是高门槛，相反，多城市或清楚下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%降低至35%，杭州重启下限5000万的预定勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得协作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能退让。 国泰君安地产剖析师谢皓宇以为，进入7月后，需求端末尾降低，国庆后末尾出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，以后房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅阅历2个月的销售回款，末尾启动第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力。 ”上述剖析指出。

“国度队”才干亦有限

多家房企向记者表示，在政策前景不阴暗、资金面紧张等要素的作用下，房企的首要义务还是保证现金流，不拿地也就成为少数房企共同的“默契”。

某TOP30房企外部人士向记者泄漏，公司近期曾经不拿地了，投拓部门“很清闲”。 另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再介入。 世茂集团日前在投资者会上提到拿地布置时，也明白表示要优先保刚性兑付，后续融资清楚清闲了才会思索买地。

为了最大限制地保证手中资金，不少房企曾经开启精简组织、优化人员的流程，借此增加支出。 “我们公司目前比拟安保，但也在最大水平保证手中现金流，”某房企外部人士称，“以应对未来或许出现的各种状况。

民营房企张望的同时，是国资背景房企的更普遍规划。 安康证券统计显示，1-10月，国央企、民企拿地销售面积占比区分为70.2%、32.5%，拿地销售金额比区分为36.4%、14.8%，国央企清楚为拿地主力。

尤其值得关注的是，即使“国度队”阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，详细表现为，全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的中央城投平台，在第三轮土拍中变得愈加积极。

申港证券统计显示，以近期成功三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即使是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗、深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有清楚优化；民企大型开发商拿地数量则清楚增加，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构以为，中央国企的拿地热情只是阶段性的，关键在土地市场中扮演托底的角色，未来，只要一般全国性国企市占率有望清楚优化。 亦有剖析表示，不少城投平台由于缺乏开发阅历，在失掉地块后将寻求民营企业启动协作。

值得一提的是，房企往年拿地量的降低，或许会对未来的楼市供应构成影响。 上述华东民营房企外部人士便表示了这种担忧，“明年公司的权益可售货值有或许会打个7折”。

专题 | 十大“新一线”城市房地产市场开展阶段及前景研讨

“新一线”城市房地产加快开展，行业规模与一线城市比肩。 城市是现代经济社会活动的关键载体，国度层面的竞争也越来越表现为城市之间的竞争。 40年革新开放带动中国城市化加快推进，中国城市格式出现深入变化，不少城市加快崛起，也有一些城市逐渐衰落。 随着城市化进程进入中前期，中国城市的基本格式曾经确定。 无须置疑，第一梯度当属北上广深四个中心一线城市，无论是经济增长，人口购置力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市开展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多疑问。 而目前最受关注的，无疑是最具开展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域开展中心，遭到多项政策利好荫庇。 譬如2005年原树立部编制《全国城镇体系规划》，定位天津为全球职能城市。 2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国度中心城市的名单中参与了重庆。 2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群开展规划》，明白提出“成都要以树立国度中心城市为目的”。 2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地域崛起“十三五”规划》，明白提出“支持武汉、郑州树立国度中心城市”。 2018年2月，国度在《关中平原城市群开展规划》中明白提出“树立西安国度中心城市”。 本文我们着力剖析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市开展的特性特征：01十大“新一线”城市处加快生常年 经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足2020年，CRIC研讨中心在历年的研讨基础之上，继续将研讨对象掩盖全国286个地级以上市，并拓宽数据失掉渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景启动定量化研讨，对不同城市能级的前景来源予以剖析。 杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产开展水平上已大幅抢先，但部分目的距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。 我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资时机，将是中常年内中国房地产人、财、物的聚焦点。 处于长三角、长江中游中心枢纽城市，“国度中心城市”定位多重利好首先在天文位置上，10个“新一线”城市均处在中国以后最具开展生机的地域。 其中，杭州、南京、苏州、天津等散布在京津冀、长三角、珠三角中国三大开展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购置力强，内行业中目前坚持着抢先的形态。 武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的中心城市，也是国度多项严重工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。 可以说10个“新一线”城市或处于西北沿海兴旺地域，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈中心城市。 其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国度级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。 虽然中央暂时未明白对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。 作为目前国务院已批复的10个国度级城市群的中心城市，除在各自《城市群开展规划》中明白其作为区域中心城市作为先导区、示范区外。 如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地域高铁“国度级”枢纽中心；2020年国务院赞同商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市片面深化服务贸易创新开展试点。 十大“新一线”经济、人口、房地产开展初具规模，强于二线，比肩一线可见，10个“新一线”城市在天文位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。 1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列“新一线”城市房地产加快开展，行业规模与一线城市比肩。 相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的开展阶段，作为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于加快生长的“青年”时期。 以坚实的经济积聚为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模加快开展。 至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超越2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。 结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。 综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但全体“新一线”城市新房销售规模也已清楚超越其他二线城市。 由此可见，“新一线”城市房地产正处于加快开展期，行业规模已增长至全国抢先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上缺乏比下缺乏”，虽已超越普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有缺乏。 2、经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。 从2019年一二线城市国民消费总值状况来看关键有“体量大”、“增速高”两个清楚特点。 “体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超越1万亿元人民币，其中重庆更是到达了2.36万亿元，已与广州齐平。 在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。 “增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可坚持的较高的经济增速。 以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其他城市均在7%以上。 这关键是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业更新的阶段，经济受前两者推进下正处于加快增常年。 与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础树立投资力度超群。 以2014-2018年一、二线城市城市每平方公里累计基础设备树立投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超越1亿元，这关键得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进开展。 总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有清楚的经济产业优势，拓进新区与产业更新下不只具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设备配套相比其他二线城市更完善。 3、人口“虹吸效应”清楚，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。 2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超越100万人。 值得留意的是，相比于“新一线”城市常住人口的清楚增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口区分仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大少数“新一线”城市。 “新一线”城市得以构成人口少量流入的要素关键有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等关键城市群的加快落地，“新一线”城市作为城市群中的中心城市，如上文所述，在产业更新、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不时吸引了少量新增产业人口，且不时完善的基础树立也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的自然优势，自然成为省内人口流向的关键目的地；三是近3年“新一线”城市纷繁展开了规模庞大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不时放宽、社会补贴不时加码，吸引了本硕应届毕业生、初级技术人群等少量人才落户务工。 其中最为清楚的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口区分增长512万人、200万人。 总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积聚了清楚的人口优势。 超2亿人的人口净流入为“新一线”城市开展注入了新的动力，构成了“经济开展-人口流入”的正向循环。 02杭州：经济、人口双核驱动 本钱驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板03武汉：国度中心城市“二次复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现04南京：长三角一体化助力房价高位维稳 经济、支出等不及苏杭，首位度待优化南京近几年来楼市处于高速增常年，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价曾经高达2.6万元/平方米，中心区域4万+豪宅继续热销，剑指一线。 预期后续房价仍有望稳中有增，本钱驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。 总体来看，南京中常年基本面向好，经济、支出与苏杭仍有差距，首位度有待进一步优化。 开展阶段：房价自2016年跳涨后全体趋稳，中心区域4万+豪宅继续热销南京，作为我国东部地域关键中心城市、长三角特大城市和江苏省会城市，其房地产的开展史亦可称为房价的下跌史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推进了南京房价的稳步下跌，仅用一年时期就增长了近15%，到达3100元/平方米。 2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。 同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地域陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。 众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的多少钱“洼地”，但也是在这一年，苏州房价曾经到达4500元/平方米，初次超越“老大哥”南京。 2006年，南京房地产市场末尾回暖，事先全市均价4396元/平方米。 随后的三年，南京房地产市场表现的相对比拟平和，但房价下跌速度依然不减，坚持15%以上的增速下跌，接上去的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%到达了元/平方米，真正片面进入“万元时代”。 不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。 而当年成都和武汉GDP总值均已超越5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。 也是在这一年，房企在南京的土地储藏曾经面临“饥饿”形态，事先土拍市场炽热水平难以想，溢价率到达30%以上，楼面价曾经到达5278元/平方米。 一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。 这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需延续缴满1年及以上。 这是南京第一次性限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，到达历史最低点。 但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布片面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价曾经高达元/平方米。 2014年，南京青奥会的举行再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价元/平方米。 2014年-2018年，房价每年以超越10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超越了25%。 2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等更新版的限购令。 这意味着，这一轮房地产市场下跌周期基本宣告完毕，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房多少钱到达元/平方米，房价依然高企。 有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研讨生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房多少钱到达元/平方米。 2019年至今，在中央“房住不炒”的政策召唤下，南京房价全体趋稳，年涨幅不超越5%，2020年上半年维持在元/平方米。 聚焦不同区域2020年上半年商品住宅的成交均价，城中曾经打破5万元/平方米，剑指一线；第二梯队为城北和河西区域，也到达了4万元/平方米以上，中心区域江北和江宁的成交均价相对偏低，区分为元/平方米和元/平方米。 结合不同区域的去化状况，2020年上半年推盘量创年度新高，共188次推盘，推出房源3.34万套，全体去化率52%，全体收盘去化同比降低，客户相对理性。 可以看出，中心区域的中高端项目销售普遍好于中心区域，城东、城中、河西、城北全体去化率均超8成。 聚焦热销项目，即去化率大于80%的项目，以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等中心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均成功了收盘即售罄的佳绩。 优势与短板：房价、支出齐增，居民购房压力适中，规划利好优化全体竞争力目前来看，南京房价曾经抵达了阶段性高位，关键源于地价攀升和长三角规划利好的双重驱动，预判后市，我们以为，南京房价仍有望坚持稳中微增态势，城市购置力相对富余。 一方面南京高校集中，受教育水平全国抢先，大学文明水平人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高支出人群的主力；另一方面抢人新政频出，且成效清楚，也有望为前期楼市成交注入新的生机。 1、本钱驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4理想上，南京一路攀升的房价面前，本钱驱动，地价下跌也起到了至关关键的作用。 据CRIC监测，2014年以前南京的涉宅用地成交楼面价不时处于动摇上传，至2016年有了一轮跳增，地价过万，到达元/平方米，溢价率高达79%。 对比同期全市商品住宅成交均价也仅为元/平方米，房地价比骤降至1.36，“面粉贵过面包”的现象在南京这座城市尤为清楚。 这一年，史无前例的地王潮席卷南京城。 那场历经88轮竞拍的火爆现场似乎浮光掠影，G11地块最终被世茂集团以88亿元拿下，溢价率114.6%，成为南京总价地王。 还有葛洲坝拿下的G14地块，经过25轮竞拍，最终以元平方米的楼面价，拿下南京单价地王。 这一年，南京共降生52宗楼面价超万元地块，占比达61.9%，地王遍地开花，土拍熔断新政、土拍摇号均在这一年出现。 但低价地的后遗症也在近两年愈发凸显，造成许多房企在南京遭遇滑铁卢。 鲜少有哪一个城市像南京这般，房企挤破了头也要进入。 截至2019年，50强品牌房企中已有37家悉数进入南京市场，这是一个群雄逐鹿的市场。 南京地市的火爆直接带动中央政府土地出让支出的稳步参与，据CRIC测算，2019年南京的土地财政依赖度到达了1.04，在十个”新一线”城市之中处于中等偏上水平，众所周知，土地财政依赖度对房价的下跌具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价下跌越快。 考量到以后南京的地价仍处高位，中常年南京的房价仍将维持稳中有增态势。 2、长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建减速强化居民购房预期南京作为长三角中心城市，2019年城镇化率高达87%，位于十个”新一线”城市前列。 近几年来房价稳步攀升与规划利好和基建配套树立的逐渐完善密无法分。 详细来看，依据南京政府修订的《南京市城市总体规划》，南京将制定并片面构建“南北田园、中部独守、拥江开展、城乡融合”的空间格式，构成“一主、一新、三副城、九新城”的市域城乡体系。 。 结合往年两会定调：优化中心城市首位度；落实长三角一体化战略，推进宁镇扬一体化，放慢紫东、江北树立，减速连通江南、江北等利好规划的出台，南京的城市树立也在稳步提速。 从城乡树立部发布的南京2014-2019年基建投资额变化状况我们也不美观出端倪，虽然2014-2017年全体和地均的基建投资额均出现出稳步下行，但2017-2019年全体维持高位，地铁、有轨电车、过江通道等交通配套逐渐完善，江北新区开展清楚提速。 2020年上半年虽然恰逢新冠疫情，但是南京相同迎来了产业、交通等多重利好，产业层面，一季度南京主城开工278个项目，总投资近3200亿元；6月创新周河西签约多个项目，产业能级进一步优化；交通层面，长江五桥合龙，作为南京规划的27条过江通道之一，南京五桥能舒缓周边大区域过境交通，连通河西、江北两个重点新城，为江北新区衔接高铁南站和禄口国际机场打通了一条加快通道，对激起南京新城生机和扩展城市空间有关键意义。 多条地铁线开工或进入规划，城区空间距离进一步缩短。 3、人均可支配支出不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地减速人口净流入结合上文，南京中心区域的中高端项目销售普遍好于中心区域，可见虽然房价稳步攀升，但是全体居民购置力照旧微弱。 一方面，从人均可支配支出来看，南京不及苏杭，但介于深圳、广州两个一线城市之间，也算是高净值人群的聚集地；另一方面，南京房价支出比相对适中，近几年不时在10-13年之间继续动摇，居民购房压力略高于苏州，但是普遍低于沿海中心一二线城市。 预判南京未来的需求前景，我们以为，全体的居民购置力仍有望进一步优化。 要素无外乎以下三点：一是长三角一体化规划利好之下，各区域联动参与，有望进一步抚慰南京的经济生机，优化城市首位度；二是南京高校集中，受教育水平全国抢先，大学文明水平人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。 高精尖人才无疑是未来高支出人群的主力，这也将为南京楼市带来新的增量需求；三是以后抢人大战如火如荼，南京早在2018年5月便发布人才新政，研讨生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就到达16万人。 2019年人才新政再度加码，先是10月15日六合区域发布人才新政，拥有大专以上学历，提供南京市寓居证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不要求任务证明。 不到一个月，11月7日，《南京市人才购置商品住房试行方法》出台，全市一切在售房源向海外外人才全开放，并为人才购房开拓优先通道。 2020年上半年中央政府纾困政策频出，南京也不例外，落户新政继续优化，40周岁以下大专学历人员，参保半年可落户；本迷信历人才从40周岁放宽到45周岁；将留学归国人员和非全日制研讨生一并归入；在争夺人口的大战中，南京似乎更胜一筹。 总结预判：房价下跌有支撑，中常年经济开展、支出水平待优化总体来看，近2年南京楼市成交量涨价稳，2020年上半年，楼市调控“先扬后抑”，政府维稳态度清楚，政策方向未出现改动。 不得不说，南京房价阅历了前几年的跳增，目前维持在元/平方米的高位，还是存在一定的支撑，短期内多少钱不存在下跌或许。 一方面，地价上传，本钱驱动，中央土地财政依赖度较高；另一方面，长三角一体化，南京都市圈树立等利好落地，中央不遗余力的增强基建配套树立，吸引人才，成效也较为清楚。 值得关注的是，虽然南京近几年来开展提速，但是“不进则退，不进则退”，其经济增长和人均可支配支出的表现均不及苏州、杭州，在《南京市城市总体规划》中也曾有过优化南京在江苏省首位度的说法，可见，房地产虽然是经济的压舱石，但是仅靠房地产驱动中央经济开展是远远不够的，未来南京还需在产业更新、区域协同开展等方面做出更多努力，才干补偿其与同类城市差距，进而促进房地产愈加颠簸安康的开展。 05成都：楼市“领跑者”光环不再 房价翻番、人口吸附力降低，后续成买卖跌难涨06苏州：楼市清楚分化，经济、人口双失速 园区、高新区配套成熟，热度较高07长沙：被调控“约束”的价值洼地 政策强干预下，前期市场成交大约率维稳08天津：成交低迷，五年房价涨幅居末 二手房继续扩容，后市价难涨、量难跌09重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整” 人口增量缺乏为开展关键短板10西安：“线上落户”留人成效清楚 经济体量低、政府债务高制约楼市开展11郑州：经济体量缺乏下 人口增长慢、购置力低，预期楼市下行期拉长12总结：清楚后发优势减速多中心格式构成 短期房价支出与供需错配等凸显十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势清楚基本面较好如杭州、武汉等房价支出比趋高，刚需托底现象初显理想上，近两年来随同着楼市调控政策逐渐发酵，二线城市照应中央城镇化树立和户籍制度革新召唤，纷繁出台人才新政“曲线救国”，叠加一线高房价“推力”作用，房企基本都回归二线城市作战，西北沿海和中部枢纽的部分基本面较好的中心二线城市，诸如杭州、武汉等收效清楚，房地产市场量价齐增，迎来了新的开展契机。 阅历了前期的高速增长，少数城市的“后遗症”效应逐渐显现：随着房价的不时攀升，居民的购房难度在稳步参与。 据CRIC监测，2019年十个“新一线”城市有半数房价支出比到达了10年甚至以上，加之2020年终新冠疫情突袭，全体经济被拖累至负增长区间，人均可支配支出增长清楚受限，受打击最为严重的无疑是基数较大的刚需客群，预期购置力的紧缩将直接制约后市成交规模。 理想上，以后部分城市已然出现了刚需托底的征兆，典型代表为武汉、成都、苏州。 以武汉为例，2020年上半年商品住宅分房型成交结构来看，120㎡及以下三房占比全市总成交60%，居民购房倾向于一步到位的小三房户型，客户刚需化倾向初显。 天津、成都等前期供地过量而库存高企，中常年供需错配将加剧区域分化中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长假设说房价短期下跌过快，区域冷热不均、库存高企皆为各城市楼市开展疑问的“表象”，那城市基本面诸如经济、人口、产业、基建、购置力才是选择其自身能否久远开展的内在动力。 若这几个方面出现疑问，皆为“硬伤”，短期内难以克制，之后势必影响到整个房地产的行业规模。 这些城市房地产行业规模大约率出现“平台-上升-平台”的“阶梯式”外形。 经济存在清楚短板的诸如西安、郑州，至2019年西安保年GDP仍缺乏万亿，仅9321亿元，在一切一线及“新一线”城市中排名垫底，关键原源于第二产业规模小、第三产业起步晚两方面，2015年国务院才正式批复赞同西安高新区树立国度自主创新示范区。 郑州如是，以工业为主，目前仍处于产业转型之中，2019年郑州第三产业参与值占GDP比例低于武汉、成都2城，可见其产业转型成功度相对较慢。 而人口层面，少数人口基数较大的城市也面临增长见顶，人才新政收效甚微等疑问。 以重庆、郑州为典型代表，重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。 不过近年来人口增速放缓，常住户籍人口比缺乏1，在中心一二线城市中居末，即使出台了人才新政，2019年户籍人口和常住人口增幅也仅为0.5%和1.16%，人才吸引力有限。

土地拍卖规则剧变，土地财政落幕？

“15%土拍溢价率红线之后，争抢地王的事情将成为历史。 在控制‘面包’多少钱这么久后，终于要片面控制‘面粉’多少钱了。 ”在地产行业任务多年的张红慨叹。 2021年8月29日，深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布，地块溢价率下限一致由45%调整为15%，到达溢价率下限后即摇号。 此前，8月26日广州公共资源买卖中心也宣布，集中出让48宗住宅用地经常使用权，挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。 同一天，杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明白，普通地块溢价率下限调整为15%，“竞质量”试点地块的溢价率下限由10%调整为5%等。 据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地概略，新一轮供地制度正在构成，整个土地市场将迎来全新洗牌。 有信息泄漏，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明白二批次中心城市土地出让政策调整，规则单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得经过提高起拍价方式调整溢价率。 15%溢价率红线之后，房价会降吗？土地财政又将走向何方？土拍往事与疯狂溢价1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。 这是大陆第一次性以地下拍卖的方式有偿转让国有土地经常使用权，这也是中疆土拍的末尾，更是中国三十余载房地产市场化的末尾。 多年后，著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产开展的最基本基石就是由此奠定的。 这一槌，打破了我疆土地经常使用制度的历史，直接促进了宪法的修正，可谓中国房地产开天辟地的“一拍”。 值得留意的是，事先片面参考的对象是香港。 在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产革新赴港调查报告》被送到深圳市指导的案头。 这份报告片面引见了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在片面规划和初步开发基础上，采取洼地价政策，经过政策和地下拍卖的方式，为香港政府失掉巨额支出。 香港政府经过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市树立，控制了基建规模，抚慰并带动了金融、股市和香港全体经济的开展。 ”也是在1986年，《中华人民共和疆土地控制法》公布，当年8月国度土地控制局正式成立。 关于土地经常使用权有偿转让，国度土地控制局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并发布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。 第一个实行政策的是特区深圳。 在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟习香港的土地拍卖。 彼时，预备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，经常使用年限50年。 在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。 整个拍卖环节继续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。 从此，土拍形式迅速在全国各地推行。 之后，国际不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。 2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。 2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率到达323%；25号地块溢价率更到达325%。 直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。 2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。 “面粉”与“面包”在如火如荼的大基建时代，土拍政策让处于高速开展的中国城市受益。 尔后三十余载，土地支出成为不少城市树立经费的关键来源。 2020年，全国国有土地经常使用权出让支出8.4万亿元，同比增长15.9%。 当年，全国卖地支出超越1000亿的城市达14个。 这其中不少城市关于卖地支出的依赖度超越100%。 2019年，中国最关键的50个城市卖地支出高达4.16万亿元，是税收支出的120%，12个城市的土地财政依赖度超越了100%。 土地支出可谓中央政府关键的财政支柱。 中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，急剧收缩的土地财政协助政府以史无前例的速度积聚起原始资本。 同时，这些卖地支出支撑了中国几百个城市的基础设备树立，有力地推进了中国经济开展和城市化、工业化进程。 近年来，在城市树立方面深受赞誉的新一线城市杭州，2020年卖地支出高达2574亿，土地财政依赖度高达122.96%。 仅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。 但是，“面粉”多少钱往往选择着“面包”定价。 比如，2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地，远高于事先周围的房价水平。 尔后，招商、华裔城、金茂等开发商也纷繁进入龙华，所拍土地楼面价大多远高于事先周边住宅。 尔后，龙华房价继续下跌。 直到2021年，高溢价土地依然是不少城市地产市场的“强心针”。 2016年10月，佛山末尾实施限购区土拍限价。 但2020年4月，佛山又末尾大范围取消了土拍限价。 2020年佛山出让110宗运营性用地，合计支出1243.83 亿元，同比大增70.01%。 据统计，2021年1～3月佛山算计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷早先5年历史新高，且同比大涨122.6%。 土地财政的结局？房价下跌、土地财政依赖，似乎到了非处置无法的时辰。 有信息泄漏，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明白要求二批次中心城市土地出让政策调整，规则单宗住宅用地溢价率不得超越15%，且不得经过提高起拍价方式调整溢价率。 易居研讨院首席研讨员严跃进对中国资讯周刊表示，深圳等城市的相关政策，进一步表现了地产限价政策继续从紧从严的导向。 过去全国不少城市有各类限价政策，但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步伐低限价的多少钱线，目的在于进一步促进多少钱的稳如泰山。 不少剖析称，除了抑制房价过快下跌，15%的土地溢价率，也在倒逼中央政府逐渐走出对土地财政的严重依赖。 广东住房政策研讨院首席剖析师李宇嘉对中国资讯周刊表示，多年以来，国际很多城市依托盖新房扩张城市的边界，这个环节曾经趋于完毕。 很多城市在疆土空间规划实施以后，树立用地的规模将失掉控制，“在这种状况下，城市开展想靠新增低本钱供地去卖房，是无法继续的”。 早在2018年，时任中国城市规划设计研讨院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“十分态”，中国城市大规模扩张的“高潮”曾经过去，未来城市的更新将是“常态”。 刘守英也对媒体表示，随着城市化速度降低以及“以地谋开展”形式潜在的诸多疑问不时暴露，土地作为经济增长发起机的性能将不再继续，新一轮的土地控制制度应契合中国经济开展阶段的转化。 2021年6月，国度财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行结合发布通知，将由自然资源部门担任征收的国有土地经常使用权出让支出等4项政府非税支出，全部划转给税务部门担任征收。 这是在土拍设溢价率红线之外，往年事关土地财政的另一则重磅信息。 土地财政的结局，或许曾经到来。