派息比率高于产权类 特许运营权类公募 公募REITs二季报如何解读 REITs (派息比率大于100%什么原因)

革新中预见未来，REITs引领不动产投资新纪元

2021年6月21日，公募REITs启航，九子同辉，中国不动产投资信托基金翻开新篇。三年弹指，先行者已铸就上市三周年辉煌。REITs之路，国际市场历经曲折，却更显坚韧。展望前路，REITs如何携手资本市场，引领投资新潮？公募REITs二季报又有哪些亮点？媒体特地谋划《公募REITs三年蝶变》，诚邀业内精英，共探市场中心，透视生长轨迹，洞悉潜力迸发点。

2024 年以来，债券市场利率中枢下行中继、α难寻，实体融资需求偏弱+城投发债严监管，“资产荒”逻辑继续强化，非银机构性能压力仍大，优质资产稀缺，REITs 作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经验 2023 年回调后，性能价值凸显。特地值得一提是的，在险资资产欠配的背景下，REITs 或成为以险资为主的终年资金的关键性能方向。

结合刚披露终了的公募 REITs24 年二季报。从分红来看，24 年少数项目公告分红较为及时，但少数项目二季度和上半年可供分配金额同比下滑。特许运营权类公募 REITs 的派息比率（可供分配金额/募集资金）高于产权类公募REITs。特许运营权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1%-3%，平均分派率为 1.49%，而产权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1.5%以下，平均分派率为 1.11%，保租房类多在 1.04%左右，产业园类分化较大，多在 0.9%-1.4%。

据研报统计，截至 24 年 7 月 19 日，已有 29 只 REITs 公告分红 23 年收益，一切29 只 23 年分红比率（23 年已公告分红金额/23 年累计可供分配金额）逾越 90%。除此之外，已有 13 支 REITs 公告分红 24 年收益，其中 8 支 24 年分红比率逾越（24 年已公告分红金额/24 年累计可供分配金额）50%，及时为投资人兑现收益。

据华泰证券研报剖析，这一方面是由于特许运营权类项目到期价值归 0,且现金流较稳如泰山，时期分红率自然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来的增值空间，因此分红率偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率。

首批9只公募REITs上市一周年解禁市值超百亿

6月21日，首批9只公募REITs迎来上市一周年，解禁市值超越百亿。

目前，首批9只公募REITs已积聚了一定收益，成立以来平均涨幅为20.36%。 其中富国首创水务REIT、红土盐田港REIT成立以来涨幅均超越30%。 买卖性机构投资者具有兑现的动力，首批REITs解禁面临兜售压力。

申万宏源以为，份额解禁关于二级市场将会存在一定冲击。 估量冲击最大的是中金普洛斯REIT，其次是安康广州广河REIT，二者解禁市值最高，且解禁部分占目前流通盘比例到达185.71%、144.27%。

华泰证券、光大证券等机构以为，公募REITs供不应求，首批REITs优中选优，买卖双方权衡下解禁带来多少钱冲击或较小，认可基础设备基金常年投资价值。 中信证券以为，由于具有受疫情影响较小，出租率和租金水平相对稳如泰山，很少出现大修等资本开支，加之不存在到期日的特征，估量产权类REITs在中常年而言更受市场欢迎。

首批公募REITs解禁规模超越百亿

2022年6月21日，国际首批9只公募REITs将迎来上市一周年。 除原始权益人和关联方外，其他机构投资者的战略配售份额行将解禁。

依据光大证券测算，本次9只REITs产品解禁份额算计为21.92亿份，依照6月17日收盘价测算，首批9只公募REITs市值算计为359.03亿元，本次解禁市值算计为114.74亿元。 其中，中金普洛斯REIT的解禁市值最高，到达38.58亿元;安康广州广河REIT位列第二，解禁市值为23.68亿元。

从解禁份额占比来看，首批公募REITs解禁份额占总份额的平均比例33.9%，超越目前流通份额占总份额的平均比例32.4%。 其中，安康广州广河REIT、中金普洛斯REIT等解禁份额超越目前流通份额，占比在130%至190%之间;而中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额小于目前流通份额。

本次解禁后，中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT三只REITs的流通份额比例均达80%。

在解禁份额持有人结构方面，险资和产业资本占比接近一半，其他机构投资者具有落袋为安的动力，首批公募REITs面临兜售压力。

华泰证券表示，首批解禁中保险、产业资本占比拟高，区分为31.28%及27.72%，此外券商自营、资管、基金专户及子公司、银行及理财子等占比拟多，但此类主体较保险普通投资期限较短，又会受制于净值扰动，性能志愿较低。 若REITs已积聚较多收益，买卖性机构兑现的动力越强，相关REITs解禁面临的出售压力就越大。

自成立以来，首批9只公募REITs的平均涨幅为20.36%，已积聚了一部分收益。 其中富国首创水务REIT涨幅最高，达38.62%;红土盐田港REIT成立以来涨幅也到达33.37%。 此外，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超越20%。

申万宏源表示，往年以来，基础设备REITs的成交较为生动。 截至6月14日，基础设备REITs的日均成交额之和为2.36亿元。 单个产品中，富国首创水务REIT的日均成交额到达3082万元，往年以来实践换手率为1794%。 其他REITs的实践换手率也都在300%以上。

从往年的收益状况来看，首批公募REITs的收益并不理想，平均涨幅仅有0.95%;其中，往年收益最高的当属博时蛇口产园REIT，到达7.87%;而中航首钢绿能REIT和红土盐田港REIT的往年以来收益均超越3%。

已有12只产品地下买卖新产品稳步推进

公募REITs试点上市一年以来，不时在稳步推进，至今共有12只产品地下买卖。

日前，重庆渝遂高速公路REITs项目获证监会准予注册批复，成为西部地域首个获批注册的基础设备REITs项目。 该项目也将成为第13只上市的公募REITs试点产品。

公募REITs试点上市一年以来，目前共有12只上市买卖产品，算计发行规模约458亿元，发行资金中，用于新增投资的净回收资金约188亿元。 已上市项目涵盖生态环保、高速公路、园区、仓储物流四个范围。 最受关注的，是保证性租赁住房归入公募REITs试点范围并加快推进。

解禁后对市场的冲击

首批上市的公募REITs项目资质相对较优，累计分红比率均在94.5%以上，且大多涨幅可观。 值得留意的是，往年首批公募REITs运营满一年后将契合公募基金FOF投资规范，有望带来增量资金。

华泰证券以为，公募REITs仍供不应求，买卖双方权衡下解禁带来多少钱冲击或较小。 从卖方来看，卖方为了更好的兑现收益、增加二级多少钱冲击，或许更多选择大宗买卖。 买方来看，运营满一年后新增FOF资金入市，且首批公募REITs资质相对较好、分红率较高，市场关注度继续较高。

全体来看，由于试点阶段公募REITs优中选优，上市速度难以满足市场需求扩张速度，公募REITs供不应求，投资者一级二级介入的难度都在加大。 目前市场对解禁带来的时机都较为关注，解禁兜售会对多少钱发生一定冲击，但估量幅度全体不会太大，较多买方资金有望进入。

光大证券也以为本次解禁对REITs冲击不大，关键是由于介入战略配售的专业机构投资者通常具有较强资金实力，并且认可基础设备基金常年投资价值。 短期来看，本次解禁的影响相对有限，并不会带来REITs产品多少钱的大幅动摇，常年来看，解禁有助于REITs二级市场颠簸开展，公募FOF等常年投资者或迎来性能时机。

中信证券以为，丰厚多元的REITs底层资产，构成了REITs市场得以兴盛的根基，过度压低的长端利率，也有利于REITs的市场开展。 由于具有受疫情影响较小，出租率和租金水平相对稳如泰山，很少出现大修等资本开支，加之不存在到期日的特征，估量产权类REITs在中常年而言更受市场欢迎，重点介绍具有规模效应的品牌物流仓储REITs、地段优越的产业园区REITs和中心城市的保租房REITs。

华泰证券张继强表示，常年看好REITs打新关于性能型机构的价值，基础设备公募REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品，在以后低利率、金融监管趋严背景下，公募REITs可协助处置资产荒疑问，为投资者提供常年、稳如泰山、风险收益适中的投资思绪。 建议投资者关注优质新上市项目的打新时机。

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REITS的涨跌和房地产涨跌周期并不完全分歧是不是正确的？

1、市场风险■ 市场风险是最经常出现的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 ■ 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。 但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值选择的。 所以在常年内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运转周期选择的。 2、利率风险■ 利率大幅提高，会增加房地产的内在价值，自然也会增加 REITs 的内在价值。 另外利率大幅提高，会参与 REITs 的债务本钱。 ■ 在 REITs 租金维持不变的状况下，可用来分红的资金会增加，这会降低 REITs 的股息率。 自然会造成REITs 多少钱的下跌。 3、社会风险■ 社会风险是指大的社会事情带来房地产下跌的风险。 社会风险关键有：政治运动、暴乱、抗争等。 4、汇率风险■ 汇率风险指在持有 REITs 时期，因 REITs 计价货币大幅升值而造成投资实践盈余的风险。 很多国度都有REITs，REITs 的计价货币也不同。 5、运营控制风险■ 由于 REITs 控制团队专业才干不强形成的风险。 REITs 的最终价值是由物业的价值和控制团队的价值共同选择的。 6、债务风险■ 债务风险指由于资产负债率过高造成的风险。 债务风险关键是由于运营控制水平不行造成的。 由于这个风险很普遍，对 REITs 的影响比拟大。 7、增发的风险■ 因增发 REITs 份额造成每股净资产降低，带来 REITs 股价下跌的风险一、REITs是什么REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式聚集投资者的资金，由专业机构启动房地产的运营控制，并将90%以上的税后支出净额分配给投资者的一种信托组织。 简易来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。 三、REITs的类型1、权益型■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其支出关键来源于房地产租金支出的REITs。 ■ 权益型REITs依据其持有物业的类型不同，可以分为：批发REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、安康护理REITs、自助存储REITs等。 ■ 权益型REITs由于自身直接持有物业而且还能对物业启动运营控制，能取得稳如泰山继续的现金流。 这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研讨的重点。 2、抵押型。 ■ 抵押型REITs指自身不直接拥有物业，而是经过房地产抵押存款的方式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。 ■ 抵押型REITs普通股息率较高，资产负债率比拟高，对利率变化比拟敏感，风险也更大。 从成功财务自在的角度，我们不投资这类REITs。 二、REITs有哪些特点：1、活期强迫高分红■ 各国都要求REITs每年至少要把净支出的90%分配给投资者。 这样REITs每年都能给投资者带来继续的现金流。 ■ 美国普通每季度派息一次性，香港普通每半年派息一次性。 这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。 由于REITs有强迫高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者成功财务自在量身定制的投资工具。 2、投资门槛低■ 普通几千元就可以投。 香港REITs 1手为1000股，1手起买。 美国REITs 1股起买。 假设直接投资房地产，至少也要几十万才干起步。 3、买卖本钱低■ 普通REITs会免企业所得税。 投资者买卖REITs只要求支付买卖佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。 ■ 假设是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。 4、流动性强■ 买卖REITs像买卖股票一样简易。 在买卖时期内随时可以卖掉。 5、专业化控制■ REITs的控制团队都是房地产范围的专业人士。 他们控制物业的才干普通会比团体强很多。 假设我们自己直接买物业去控制，很或许不如REITs的控制团队控制的好。 而且我们还要求花少量的时期和精神在房地产上方。 6、收益率相对较高■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比拟高。 比如我们如今用1000万在北京西方豪庭买一套公寓启动出租，租金报答率不会超越3%。 每年的租金收益不会超越30万。 三、 REITs的关键风险有：1、市场风险■ 市场风险是最经常出现的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。 ■ 虽然REITs的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。 但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值选择的。 所以在常年内，REITs的涨跌是由房地产市场的运转周期选择的。 ■ 我们知道2007年到2012年之间，美国的房价下跌超越50%。 我们来看一下事先美国REITs的状况。 西蒙地产是美国最大的批发REITs，标普500指数成分股。 有很强的代表性。 〇 我们来看一下西蒙地产事先的走势■ 我们发现从2007年到2009年2年的时期，西蒙地产从最低价123.96下跌到24.27，跌幅超越70%。 跌幅超越了美国房地产的跌幅。 ■ 然后从2009年到2011年，用了2年的时期，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右。 而2011年美国的房地产市场刚刚触底。 ■ 由此可见REITs的动摇幅度是强于房地产市场的，REITs的运转周期也是先于房地产市场的。 ■ 化解市场风险最有效的途径是在“好多少钱”买进，至于什么多少钱是“好多少钱”，我们前面会讲。 2、利率风险■ 利率大幅提高，会增加房地产的内在价值，自然也会增加REITs的内在价值。 另外利率大幅提高，会参与REITs的债务本钱。 ■ 在REITs租金维持不变的状况下，可用来分红的资金会增加，这会降低REITs的股息率。 自然会造成REITs多少钱的下跌。 ■ 比如美联储的基准利率从2004年的1%一路优化到2007年的5.26%， 造成美国房价从2007年到2012年下跌超越50%。 美国REITs从2007年到2009年的跌幅超越70%。 ■ 化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。 ■ 比如依据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储估量未来三年还将加息9次。 这样2020年美联储的利息很或许会在4.5%左右。 假设在目前1%的利率水平买进美国REITs，利率风险显然是比拟高的。 3、社会风险■ 社会风险是指大的社会事情带来房地产下跌的风险。 社会风险关键有：政治运动、暴乱、抗争等。 ■ 比如如今野鲜和韩国的相关越来越紧张。 假设朝鲜和韩国停战，将给韩国的房地产市场带来庞大的风险。 ■ 所以在未来一段时期内，韩国的REITs还是逃避为好。 化解社会风险的有效途径是选择社会风险小的国度的REITs。 4、汇率风险■ 汇率风险指在持有REITs时期，因REITs计价货币大幅升值而造成投资实践盈余的风险。 很多国度都有REITs，REITs的计价货币也不同。 ■ REITs投资也是一项常年投资，我们持有REITs很或许会超越10年。 在这时期或许会出现所持有REITs的计价货币大幅升值的或许。 ■ 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严厉法律约束的国度的REITs，比如以国际储藏货币计价的REITs。 5、运营控制风险■ 由于REITs控制团队专业才干不强形成的风险。 REITs的最终价值是由物业的价值和控制团队的价值共同选择的。 优秀的控制团队能为投资者发明价值，而差劲的控制团队却会消灭价值。 ■ 虽有总体来讲REITs的控制团队是比拟优秀的，但是你还是能碰到笨蛋团队控制的REITs。 ■ 比如在2007年美国有些优秀的REITs控制团队在房价高位的时刻兜售物业， 把赚的大部分钱作为股息分配给投资者。 而有些很笨蛋的REITs控制团队却在2007年存款高位买进物业。 ■ 这两种水平的控制团队，运营控制风险是不一样的。 ■ 化解运营控制风险的有效方式是选择历史表现优秀的REITs， 关键从REITs的收买历史、派息增长、财务状况、融资才干这几个方面去看。 6、债务风险■ 债务风险指由于资产负债率过高造成的风险。 债务风险关键是由于运营控制水平不行造成的。 由于这个风险很普遍，对REITs的影响比拟大。 ■ 假设REITs的资产负债率太高，比如大于70%，那么它将很难再取得债务融资。 假设遇到利率大幅下跌或许信贷紧缩，REITs有或许会破产。 这将给投资者带来庞大的损失。 ■ 化解债务风险的有效途径是防止买入资产负债率过高的REITs。 资产负债率大于50%的REITs最好不要买。 7、增发的风险■ 因增发REITs份额造成每股净资产降低，带来REITs股价下跌的风险。 当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再经过债务启动融资。 ■ 当出现收买时机时，REITs很或许会经过增发份额对投资者启动融资。 这在短期内将造成REITs下跌。 虽然经过增发融资启动收买从常年来看并不一定是坏事，假设收买的物业确实能带来好的收益的话。 但是这毕竟有较大的不确定性。 ■ 普通来讲经过增发融资还是弊大于利的。 即使增发融资能为投资者发明更多的价值，这至少也意味着控制团队的控制才干还有提高的空间。 债务规模的控制、融资渠道的拓展都是要求控制团队在往常下功夫的。 ■ 化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的REITs。 比如美国REITs的资产负债率最好小于40%；香港REITs的资产负债率最好小于30%。