资产支持证券正式逾期 正荣地产 H正荣4优 (资产支持证券名词解释)

媒体讯： 7月19日，正荣地产控股有限公司公布公告，披露了关于其资产支持证券“H正荣4优”的兑付疑问。

据悉，该证券原估量兑付日为2024年4月29日，但通常未兑付。50个任务日的宽限期已于2024年7月12日到期，但是正荣地产未能在规则的7月10日前将兑付资金划入专项方案托管账户。

正荣地产解释，自2022年以来，遭到行业周期性调整、微观经济和融资环境变化的不利影响，公司的消费运营遭到冲击。目前销售状况未有好转，融资渠道依然受限，形成公司流动性缓和，因此未能按时划付兑付资金。公司表示将与证券持有人沟通，积极推进债务处置任务，并寻求妥善的处置方案。

正荣地产还提到，其存续的公司债券“H20正荣2”、“H20正荣3”和“H21正荣1”已豁免交叉违约条款。

房企高管离任潮样本：正荣“老将”出走面前资金、销售压力有多大

11月10日，正荣地产正式宣布行政总裁王本龙的离任。

同时，公司执行董事兼董事会主席黄仙枝，将自2019年11月20日起获委任为行政总裁，以暂时替代王本龙职务；陈伟健则获委任为公司授权代表。

而在此前有报道称，正荣产业开展集团副总裁裁肖春和，已于近日向该公司提出离任开放。 据悉，地产副总裁田永盛将接任其职位。

2019年以来，正荣地产的离任名单包括：正荣资本总经理江晨，正荣地产人力行政总监袁革新，正荣地产副总裁刘翔，正荣法务审计担任人杨震麟以及正荣设计控制中心总经理陈伟等。

资本寒冬下，房企资金、销售压力越发显现，众多地产人卷入离任潮，正荣只是一个缩影。 有媒体统计，往年仅10月份，大约有50位房企集团层面高管职务出现变化，触及碧桂园、阳光城、招商蛇口等30家企业，其中离任高管共20位。

正荣的野心与实力婚配吗？

正荣地产成立于福州，起家于江西。 与众多闽系房企一样，仰仗着高周转、高杠杆，成功了规模跃进。

正荣地产主席欧宗荣在2018年年报中说2019年正荣地产要成功1300亿元的销售目的，且未来三年的增幅要求坚持30%以上。 这一目的放到如今这个时期节点显得有些不合时宜。

据该公司披露，2016-2018年，合约销售区分为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元，2017年和2018年的同比增速区分到达了78.5%和54%。

但2019年上半年，公司成功合约销售金额586.07亿元，同比仅微增0.8%，合约销售增速清楚降低。 目前，正荣地产前9个月的销售业绩900亿元，成功全年目的义务不到70%。

即使目前的千亿销售，也是有很大泡沫的千亿。 在统计销售业绩的环节中，依据房企在不同项目中所扮演角色以及所占股权比例大小的不同，关键存在操盘、权益和全口径三种口径。 其中权益口径才表现公司的实真实在属于公司一切的销售支出，反映了企业的资金实力与投资才干。

依据正荣控股债券评级报告，2016年至2018年，该公司的权益销售金额区分为362.32亿元、470.05亿元和561.42亿元，2016年权益销售占比为92.21%，2017年陡降为67%，而2018年继续降低为51.98%。

在中期业绩会上，陈伟健表示，去年土储的权益是大约52%，往年上半年新增土储的权益曾经到达接近90%，到6月30日的时刻，权益比曾经到达57%。 但这个数字照旧不高。 由此可见其“千亿”业绩的水分之大。

另一边，正荣地产这几年的合约销售均价不时降低，其中，2016年合约销售平均多少钱为元/平方米，2017年为元/平方米，2018年为元/平方米，而2019年上半年，合约均价继续降低为为元/平方米。 正荣地产在资金流的压力下，不扫除以价换量的或许。

短期债务压力与明股实债疑虑

除了销售业绩，市场对正荣地产的短期债务表示担忧。

2014-2018年，正荣地产总借贷规模区分为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元，一年内要求归还的占比区分为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%，近两年短期内要求归还的债务占比在一半以上。

据正荣2019年半年报，正荣2019年上半年正荣地产一年内到期借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，应交税费25.69亿元，而其可动用的现金不过250.72亿元，存在资金缺口。

与此同时，其现金流延续三年为负。 2016-2018年正荣地产的运营流动现金流量净额区分为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元。 截至2019年6月30日，正荣地产的运营流动现金净额为-77.23亿元。

在资金流压力下，正荣将融资目光转向国外，频繁发美元债，借新还旧，其新债务的利率少数高于行业平均水平。

在中期业绩会上，副总裁兼财务总监陈伟健表示，在拿中央面，往年的权益总预算大约是300亿人民币。 1-9月，正荣拿地金额为231亿元，而上年同期的拿地金额为323亿元，降低清楚。 这或许也是资金压力下无奈举动。

其又表示，公司2635万平方米的土储已预售未结转的也包括在外面，是全口径的土储。

往年拿地曾经参与了500亿的土储，下半年的预算还有150亿左右，往年整个货值的增长或许也有100亿。 虽然已售未结转包括在土储外面，但是结转之后又有新的土储出去，所以到年底的时刻，总货值也不止4500亿。

这一货值能不能成功，还要取决于正荣的资金实力，但从上述状况看来，并不失望。

最近有媒体表示，正荣地产少数股东权益占净资产的比例清楚高于少数股东损益占净利润的比例，或许存在明股实债融资。

并指出，正荣地产少数股东权益呈迸发式增长，到了2019年上半年末，正荣地产的少数股东权益曾经超越了半壁江山，到达52.02%。 2014-2018年，正荣地产的少数股东损益区分为2674万元、20万元、5997万元、1.13亿元和1.12亿元；2019年上半年有了一定水平的参与，为2.46亿元。 而与归属于正荣地产的净利润相比，少数股东们取得的利润报答简直可以疏忽不计。

对此，正荣方面称，少数股东权益参与关键是由于协作项目参与，且关键是近期末尾，还没有到结转支出分配的时点，公司不存在明股实债。

跨过千亿后，正荣到来了一个阵痛的节点，在市场下行、资本寒冬的状况下，“接上去三年（合约销售）会控制在年增幅30%左右，这样三年左右的时期还可以成功翻一番。 ”的梦想，或许并没那么容易成功。

西方资产为何入股正荣地产

西方资产成功将前期投入的6亿股正荣扭亏，成功了国有资产的增值保值。 正荣的第二大股东是中国西方资产控制有限公司是国有资产专搞购偏重组的，西方资产全称中国西方资产控制股份有限公司，该公司入股正荣地产是由于正荣的第二大股东是中国西方资产控制有限公司是国有资产专搞购偏重组的，持有正荣14%的股份是第二大股东是直属中国财政部管辖的。

正荣地产负债率

正荣地产负债率为57.2%。 资产负债率又称举债运营比率，它是用以权衡企业应用债务人提供资金启动运营活动的才干，以及反映债务人发放存款的安保水平的目的，经过将企业的负债总额与资产总额相比拟得出，反映在企业全部资产中属于负债比率。 【拓展资料】资产负债率是期末负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例相关。 资产负债率反映在总资产中有多大比例是经过借债来筹资的，也可以权衡企业在清算时维护债务人利益的水平。 资产负债率这个目的反映债务人所提供的资本占全部资本的比例，也被称为举债运营比率。 资产负债率=总负债/总资产。 表示公司总资产中有多少是经过负债筹集的，该目的是评价公司负债水平的综合目的。 同时也是一项权衡公司应用债务人资金启动运营活动才干的目的，也反映债务人发放存款的安保水平。 假设资产负债比率到达100%或超越100%说明公司曾经没有净资产或资不抵债。 债务人：从债务人的立场看，他们最关心的是各种融资方式安保水平以及能否能按期收回本金和利息等。 假设股东提供的资本与企业资产总额相比，只占较小的比例，则企业的风险关键由债务人担负，这对债务人来讲是不利的。 因此，债务人希望资产负债率越低越好，企业偿债有保证，融给企业的资金不会有太大的风险。 投资者：从投资者的立场看，投资者所关心的是全部资本利润率能否超越借入资本的利率，即借入资金的利息率。 倘若全部资本利润率超越利息率，投资人所失掉的利润就会加大，假设相反，运用全部资本利润率低于借入资金利息率，投资人所失掉的利润就会增加，则对投资人不利。 由于借入资本的多余的利息要用投资人所得的利润份额来补偿，因此在全部资本利润率高于借入资本利息的前提下，投资人希望资产负债率越高越好，否则反之。 运营者：从运营者的立场看，假设举债数额很大，超出债务人的心思接受水平，企业就融不到资金。 借入资金越大(当然不是自觉的借款)，越是显得企业生机充沛。 因此，运营者希望资产负债率稍高些，经过举债运营，扩展消费规模，开拓市场，增强企业生机，失掉较高的利润。