报告 6月近六成百强房企成功单月业绩环比增长 一线市区成交环比参与17% (6月工作报告)

第三方机构克而瑞钻研院7月1日发布《2024上半年中国房地产企业开售TOP200排行榜》，6月，百强房企（开售额前100名的房企）成功开售额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降落16.7%。上半年，百强房企成功开售额18518.3亿元，同比降落39.5%，降幅收窄4.7个百分点。6月，近六成百强房企成功单月业绩环比增长，近三成房企成功单月业绩同比增长。

就市区能级来看，4个一线市区成交环比参与17%，韧性清楚好于二三线市区。克而瑞称，4月末以来，北上广深四个一线市区“四限”政策均有不同水平松绑，抚慰了一波前期存量客户入市，尤其是上海、广州、深圳环比增幅均在两成以上，6月成交量清楚好于一季度月均水平。以上海为例，“527”新政之后，楼市热度清楚优化，第七批次新房名目中已有3个名目触发积分制，前期名目来访、认购稳步上升已在成交端有所表现。

---

2022年77家房企上半年业绩快报：42家净利润亏损最高亏损46亿

7月19日，根据wind数据房地产指数，截至当日，125家房企中共77家房企公布了2022年上半年业绩预告或业绩快报。

其中，有42家房企归属上市公司的净利润预计亏损，亏损房企数量超过一半;35家房企处于盈利状态，其中，23家房企虽然预计盈利，但业绩同比下滑，预计盈利并同比增长的的房企仅12家。

从目前已公布房企的净利润来看，蓝光发展预亏数额最大，达到46亿元;同样表示净利润亏损是受新冠疫情、行业政策调控及竣工交付项目规模减少等因素影响的还有金科股份等。

有业内人士在受访时表示，上市房企的财务数据与销售结算之间往往存在时间差，2022年上半年的房企财务数据大约是2021年四季度到2022年一季度的销售结算表现。 房企的销售业绩表现已经下行了很长一段时间，按照目前的状况，今年下半年乃至今年全年的上市房企的财务数据难以实现正增长。

多家房企上半年业绩预亏

此次业绩预告亏损额最多的，是四川房企蓝光发展。 该企业公告称，预计2022年半年度业绩将出现亏损，实现归属上市公司股东的净利润为-46亿元左右，归属上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润为-43亿元左右。

“受前期房地产政策调控以及公司债务风险影响，蓝光发展本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低。 ”蓝光发展表示。

同样位处西南地区的金科股份遭遇的困境与蓝光发展类似。 公告显示，截至2022年上半年，金科股份归属上市公司股东净利润预计亏损13亿元~18亿元，上年同期盈利约37亿元;扣除非经常性损益后净利润预计亏损15亿元~20亿元，上年同期盈利28.5亿元。

而致力于转型医美行业的奥园美谷则表示，较去年同期有所下降的主要原因是于2021年下半年实施完成了重大资产出售(主要房地产业务)，本报告期内无相关房地产竣备交楼收入。

据悉，奥园美谷归属上市公司股东的净利润亏损0.75亿～0.95亿元，去年同期盈利0.5亿元;扣除非经常性损益后的净利润亏损0.8亿～1亿元，上年同期盈利0.47亿元。

相比民企普跌的状况，央企国企的利润表现则要好上不少。 其中，表现最好的为保利发展，其上半年归属上市公司的净利润为107.21亿元，同比增长4.1%;招商蛇口同比去年的42.5亿元尽管下降50.6%～64.71%，但归属上市公司的净利润预计仍为15亿～21亿元。

此外，金融街的利润增长幅度都较大。 上半年，金融街的归属净利润为10.9亿～12.7亿元，同比增长80%～110%。

上市房企的业绩表现时刻受到投资者的关注，鉴于行业形势持续下行，投资者们业纷纷用脚投票。

根据机构统计的数据，2022年上半年，188家房地产上市公司年中，市值下滑的企业有125家，占比超过66%，其中绿景控股的市值缩水超90%，成“跌幅之最”。 6月初，绿景控股已被深交所决定终止上市，公司股票于6月27日被摘牌。

此外，截至目前，仍有10余家房企尚未披露2021年度经审核年报，并处于停牌状态，其中包括恒大、融创、世茂、新力控股、富力等房企。 有观点认为，这些未披露2021年年报的房企，2022年上半年中期业绩大概率也会延迟发布。

下半年市场考验将持续

2022年上半年，针对房地产市场低迷现状，各地纷纷出台政策稳地产，目前国内有200个城市出台楼市“松绑”政策。

公开数据显示，2022年1~6月份，全国商品房销售面积万平方米，同比下降22.2%;其中，住宅销售面积下降26.6%。 商品房销售额亿元，下降28.9%;其中，住宅销售额下降31.8%。

从整体情况来看，房企销售增速放缓成为关键词，“翘尾”现象突出，而央企、国企、头部民企表现出相对强的韧性。 从单月数据上看，5月单月环比止跌转升，6月单月销售环比继续上升，商品房销售面积和销售金额环比分别上升65.8%、68.1%。

国家统计局发布的数据显示，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，同比继续走低，同比上涨城市个数减少。 此外，房地产销售和投资数据也呈现恢复势头，进一步表明房地产市场趋稳的迹象增多。

不过，下半年开始，市场的状况并未延续5、6月份的升势。

根据申万宏源跟踪数据，7月份开始后的首周，45个重点城市新房合计成交395万平方米，环比-59%;其中，一二线城市环比-61%、三四线城市环比-38%。 7月截至首周，一手房月成交同比-45%，较6月-35%。 上周14个重点城市二手房成交上102万平方米，环比-23%;7月截至首周，累计成交同比-26%，较6月+0.1%。

一位深耕长三角的房企区域总经理告诉记者，“下半年，市场还没有看到复苏的迹象，像上海、苏州这样的一线或新一线城市或许要好一些，其他的表现都很一般。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，上半年宽松政策效应逐步显现，叠加全国疫情好转，积累的需求开始释放，5、6月市场加速修复。 需要看到的是，虽然当前环比持续扩大，但销售规模仍不及去年同期，7月多城业主集中停贷，烂尾楼再度成为行业关注的热点，若后续烂尾楼并未得到有效解决，或冲击7月销售数据，7月是否维持单月环比上升趋势具备压力。

如果想实时了解更多理财新闻，欢迎关注我们。

2023年1月保定房地产企业销售业绩TOP10

2023年1月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为6.3亿元，销售面积为5.1万㎡，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产为保定房企销售金额与销售面积前三甲，燕华城销售额位列项目榜榜首，爱情城位列第二。 展望后市，预计随着宏观经济企稳回升，地方刺激政策发力以及购房需求回归，保定房地产市场或出现修复行情。

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-1月31日期间销售的商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。 本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

根据中指研究院监测显示，2023年1月，保定TOP10房企合计销售金额为6.3亿元，合计销售面积5.1万平，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产为保定房企销售金额与销售面积前三甲。 销售额方面，隆基泰和作为本土实力房企以0.97亿元销售额位列排行榜首位；爱情地产以0.95亿元销售业绩位列第二名；中翔房地产以0.85亿元列居第三名。 销售面积方面，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产销售面积分别为0.83万平、0.80万平、0.68万平。 另外，TOP10房企销售门槛值为0.28亿元/0.26万平。

特别声明：各房企项目销售数据统计是以2023年1月1日-1月31日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。 本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为4.4亿元，合计销售面积为3.78万平，其中TOP10的销售金额门槛值为0.28亿元。

河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜首位，销售金额为0.68亿元，销售面积0.55万平；燕华城为双国企开发商建设，项目信誉度较高；2022年下半年开盘以来，持续热销，在售主力户型为119~186㎡的3~4居，刚改、改善户型受到市场认可，项目内学校、公园、绿地、商业等生活配套齐全，交通通达性高，园区环绕两个公园围合而建，享受优质公园视野，致力于打造雄安式新生活示范区，销售去化较好。

▍宏观经济与政策环境

（1）央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制

2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。 对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市， 阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 。 地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

此前，2022年9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，明确指出符合条件的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 随后武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至12月31日。 本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。

（2）全国近20城降低首套房贷利率下限至4%以下

1月，受春节假期的影响，政策调控频次趋缓，截至31日，全国已出台房地产政策53条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。 唐山、太原等地率先调整首套房贷利率下限至3.8%，随后多地积极跟进，2023年已有近20城降低首套房贷利率下限4%至以下。

图：调整商贷首套利率下限重点城市名单

▍住宅市场

（1）房价：新房价格基本企稳，二手房成交均价连续14个月下跌

新房： 2023年1月，保定新建商品住宅均价为8867元/平米，环比持平，同比去年下跌0.63%，跌幅收窄。 新房价格子2022年下半年以来波动较小，呈现企稳态势。

二手房： 保定二手住宅均价环比持续14个月下跌，本月样本均价为元/平米，环比下降0.21%，降幅较上月减小，减少0.02个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超30个月，本月下降2.80%，较上月减少0.36个百分点。

图：2020年-2023年保定新建商品住宅销售均价及环比走势

市场监测：

（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交7.49万m²，环比下降

本月，保定市主城区房地产市场共发布4个建设工程规划许可证，5个商品房预售许可证，锦绣城三期、云海世家、燕华城等获证项目获证，预售房源总套数1412套，总面积15.66万平方米。

本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为7.49万m²，受春节假期影响，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比下降29.1%，同比下降51.6%。 展望后市，预计随着宏观经济走入正规，居民购房意愿回归，地方刺激政策效果显现，保定楼市或将有所起色。

图：2022年-2023年保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况

市场监测：

（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品仍为市场主力

从成交结构来看，2023年1月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。 成交总价结构中 ，150-200万元总价段成交套数占比提高至26%，较去年提升4个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元高端改善产品占比持续提升；100-150万元总价段成交套数最大，占比为34%，较2021年和2022年有显著回落；同时本月100万元以下总价段成交套数占比回升，刚需市场有所回暖。 成交面积结构中 ，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为41%，同比去年微降1个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居39%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为80%，市场支撑度较高；90m²以下面积段刚需产品占比同比微降2个百分点，呈现萎缩态势，但其中60m²以下的成交套数占比有所提升。

图：2021-2023年保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况

市场监测：

▍土地市场

（1）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为20.91万m²，土地市场热度仍然低迷

2023年1月，保定全市推出5宗宅地（含综合用地，下同），成交8宗；成交规划建面25.56万m²，同比下降55.2%，平均楼面价1717.5元/m²，同比上升26.7%，呈现出量跌价升态势；溢价率持续低位，土地市场冷清。

2023年1月，保定主城区宅地推出1宗宅地，成交1宗；成交规划建面8.32万m²，同比下降90.2%，平均楼面价1681元/m²，同比下降18.8%；地块为底价成交，土地市场热度低。

图：2022-2023年保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势

市场监测：

（2）典型地块：首昆房地产以1.40亿元竞得的徐水区巨力路北、经十八街东住宅地块为本月唯一成交地块，该地块房价差7000元/m²左右，有一定利润空间

2023年1月，保定主城区土地市场中，首昆房地产以1.40亿元竞得徐水区巨力路北、经十八街东住宅地块为本月唯一成交地块。 该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价1681元/m²，规划建筑面积8.32万m²，地块周边成交住宅地块较多，周边1km内成交4宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1680-2100元/m²之间，与首昆房地产竞得地块价差不大；周边3KM内有2个竞品项目在售，价格9000元/m²左右，房价差7000元/m²左右，有一定利润空间。

图：CREIS中指数据产品查询巨力路北、经十八街东住宅周边情况

房企“千亿俱乐部”扩容 有望比去年增加10家

与往年相比，2019年年中来临之际，房企的“抢收”意图显得更为明确。 从各大机构出炉的销售榜单来看，各个梯队房企开足销售马力，行业百强门槛再被提高。 从业绩来看，各梯队门槛虽持续提升，但增速较去年同期出现明显下降。 其中，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大，但降速趋势已显。 此外，TOP20门槛增速下降得最为明显。 值得注意的是，上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家，较去年同期增加3家。 200亿-500亿元的房企数量在各阶梯中最多，为37家。 按照往年的情况，上半年合约销售超过400亿元的房企是年内冲击千亿的有力竞争者，这也意味着今年千亿房企有望比去年增加10家左右。 头部房企求稳不惜降速2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的调控政策指导下，地产行业整体增速较2018年呈现出显著放缓趋势。 来自克而瑞研究中心发布的数据显示，1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比仅微增4%，与4、5两月的累计业绩同比增速基本持平。 整体来看，5月受部分城市政策调控收紧影响，市场下滑较为明显，令一季度以来的“小阳春”行情出现明显降温。 但临近半年度业绩目标冲刺，6月房企积极加大了营销推广力度，单月操盘业绩环比提升超23%。 中原地产首席分析师张大伟分析，上半年楼市出现下调的原因包括：持续收紧的调控政策密集发布以及房价出现了部分区域的上行，高性价比房源减少影响了购房者的入市积极性。 2019年上半年，TOP20房企权益金额门槛为489.4亿元，较去年同期略有降低。 但其他梯队房企门槛则有所提升。 TOP50房企权益金额门槛217.8亿元，门槛增幅最高达6%。 TOP30房企和TOP100房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增幅分别为2.8%和5%。 另一家数据机构亿翰智库发布的数据分析与上述机构类似。 上半年，行业各梯队门槛虽持续提升，但增速较去年同期出现明显下降。 从各梯队看， TOP20门槛增速下降得最为明显。 总体来看，百强企业门槛仍在提升，但随着2019年市场热度的减弱，各梯队门槛增速已经开始放缓。 一位业内人士分析，随着下半年销售的承压，2019年全年门槛提升速度仍会下行。 克而瑞发布的榜单显示，碧桂园、万科、恒大仍稳居行业三甲。 其中，碧桂园上半年完成销售额3920亿元，排在榜首，万科以3340亿元位居次席，恒大则以2945.4亿元位列第三。 从数据变化来看，经过一年的调控以及企业对自身销售节奏的调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓。 较去年同期减少上百亿元。 万科在2019年上半年的销售同比增长率为9.94%，保持了难得的正向增长，但仍低于百强房企的平均水平。 业内人士分析，当前标杆房企不再追求高杠杆经营、高增长模式，而是聚焦主业，向稳健优质的增长模式迈进。 例如万科此前提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”后，开始修枝剪叶，各个业务线条都明确了各自的基本盘。 这一策略令企业在当前市场低谷期可以保持业绩的稳定。 事实上，越来越多的房企开始效仿万科，采取收缩触角的方式，对不盈利的多元化业务更加谨慎，甚至不惜剥离效益一般的业务，转而强化地产主业。 亿翰智库首席分析师张化东分析，行业变化首先要从政策调控角度分析，管理层希望房地产在一个区间内震动，而不是持续性上涨，政策的复杂性越来越高。 现在一些房地产发展并不好的城市，也在出台一些限制类政策，表明政策希望将房地产固定在平稳位置。 千亿房企有望再扩10家左右2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。 其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。 TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。 而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。 对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言，截至6月末，目标完成情况尚佳，36家房企中有32家的目标完成率在40%以上。 宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况较为乐观，目标完成率超过50%。 从整体来看，房企2019年目标制定相对谨慎，平均目标增长率仅在20%左右。 同时，2019年整体的预期货值去化率降至60%左右，完成业绩目标更依赖于供货量的增长。 克而瑞研究中心预计，在行业增速放缓的背景下，部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力，下半年仍需加速推货入市。 值得注意的是，上半年合约销售超过1000亿元的房企有12家，较去年同期增加3家。 200亿-500亿元的房企数量在各阶梯中最多，为37家。 按照往年的情况，上半年合约销售超过400亿元的房企是年内冲击千亿的有力竞争者，而上半年合约销售逾400亿元的有40家房企，这也意味着今年千亿房企有望在2018年30家的基础上扩容至35-40家，新晋千亿房企销售规模也有望进一步提升。 行业头部效应将日益明显2019年下半年，房地产政策面整体仍将保持稳定。 其中，房价仍是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可能。 房企对政策放松不应有过于乐观的预期。 克而瑞研究中心预测，6月作为房企冲刺半年度业绩的关键节点，之后由于前期积压的市场需求大都释放完毕，同时在调控常态化预期下，业绩增速或仍将趋缓。 预计下半年房企整体规模步入平稳增长，增速预计放缓至20%左右。 房企完成全年销售目标仍有一定压力，预计下半年企业需要着重发力，加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。 从城市角度看，下半年市场持续波动，频率加快，但波幅收窄。 市场走势不会一路攀升，也不会全面下滑。 城市之间分化将加剧，不同能级城市持续分化，一二线回升势头有望保持；而弱二线和三四线城市仍将面临较大调整压力。 张化东分析，上半年大部分企业销售目标都已经完成过半。 全年销售增速有一定保障。 之后出现放松式政策比较难说，总体预测还是谨慎为主。 预计全年增速会出现一些收敛，但是不会太低。 预计投资方面数据会比去年低一点。 全年销售可能有3个点以上的增长，主要来源于均价的上涨，面积会出现负增长。 一位行业人士认为2019年将是房地产市场销售的“小年”。 下半年，百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。 另有专家指出，长期来看，各地政府结合市场实际情况“因城施策”持续，房地产市场将长期处于平稳健康发展，房企将更加谨慎地进行战略布局。 龙头房企将保持稳健高质量的发展态势，头部效应将日趋明显。 同时，2018年以来，大部分规模房企战略从多元化更趋于向主业聚焦。 未来，房地产企业之间规模化竞争将持续深化，行业集中度进一步提升，预计TOP30房企集中度提升至48%左右，各梯队市场份额趋于稳中有升。 同时需要注意的是，以42家发布销售目标的房企分析，目前有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。 面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，以及下半年市场仍有变数，房企完成销售目标仍存压力。