南京明联房地产开发有限公司受让溧水区一地块 成交价16070万元 (南京明联房地产开发有限公司办公地址)

媒体7月1日信息，溧水区人造资源和布局局于2024年7月1日至2024年7月6日挂牌出让NO.溧水2024G09宗国有土地经常使用权，受让单位为南京明联房地产开发有限公司，成交价16070万元。

据了解，NO.溧水2024G09地块，位于溧水经济开发区淮源小道以东、中兴西路以南。土低空积28061.29平方米，土地用途为住宅，出让年限为70年。

地下信息显示，南京明联房地产开发有限公司成立于2005年08月11日，注册资本15800.0万人民币，法定代表人为朱强。运营范围包含房地产开发；商品房开售；修建装璜配套资料开售。（依法须经同意的名目，经关系部门同意前方可展开运营优惠）

该公司由朱强持股100%。

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7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

深圳是7月的楼市主角。

被券商称作“深圳历来最严的一次调控”，一度令其二手房市场成交量相比高峰期跌去8成。

这个7月也是今年以来调控最密集的月份，除深圳外，还有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、南京连发政策收紧楼市调控，炒房投机空间越来越小。

土地端，尽管全国市场整体成交量速度有所减缓，但一线城市依旧是房企追逐热点。 比如上海创下前7月新高，土地出让金超越北京，居一线城市之首。

销售端，部分城市则从复苏直接升级成“火爆”。 比如武汉7月份新房成交量较6月激增6成，已恢复至去年同期的93%。

一线城市土地成交量同比上升近6成 上海创下前7月新高

7月以来全国土地市场热度有所下降，供求两端多指标环比缩水，部分城市房地产预期重回理性。

中指数据显示，7月全国300个城市共推出土地2750宗，环比下降24%；推出面积万平方米，环比减少16%；其中，成交土地2571宗，环比减少7%；成交面积万平方米，环比减少11%；土地出让金总额为5517亿元，较上月减少19%。

虽然全国整体土地市场走低，但一线城市中的上海、北京、广州成交量依然火热，收金总额807.3亿元，尤其是北京、上海，仍然是房企竞逐的焦点；深圳土地市场偏冷，仅成交一宗商办用地。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，整个7月，上海无论是地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高。

贝壳研究院7月房地产市场系列报告显示，一线城市土地市场升温，7月成交量累计同比上升59.3%。 1～7月，上海超越北京，成为一线城市中土地出让金额排名第一的城市，成交金额1390亿元。

其中，曾经陷入“围标事件”的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场，并且依然抢手，经过187轮竞标，最终被招商蛇口以44亿元总价拍下，成交总价比首次开标高出近10亿元，成交楼板价高达元/平方米，溢价率达28.4%。 此外，华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地，总价为50亿元，楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。

北京市场热度走高，成交规模有所回升，一改6月低迷态势，7月共成交6宗地，几乎宗宗被热捧。

7月14日，房山稻田地块公开出让，8家房企或联合体参与竞拍，经过108轮叫价之后被中海以40亿元价格拿下，溢价率达到41.3%，楼面价达到了元/平米；7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）成交，成交价达77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿下，楼面价分别为元/平方米、元/平方米，建成后的单价预计可达7万+、8万+。

二线城市土地市场依然非常活跃。 供应方面，1～7月，深圳、广州、重庆、上海、南京、杭州6个城市供应量超过去年同期，重庆、武汉、杭州分别以752万平方米、505万平方米、454万平方米供应量排名前三，其中武汉以160万平方米单月供应量居首。 成交方面，南京以月度成交24宗宅地、揽金逾475亿元，位居7月10个重点城市土地出让金榜首位；7月2日，成都出让一宗位于高新南面积约41.88亩地块，渝太地产以总价11.56亿元、折合楼面价元/平方米、溢价率39.86%夺得，刷新成都楼面价记录。 至此，成都楼面价首次突破2万元大关。

中指院分析认为，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。 中海地产分别出现在2个城市1～7月拿地总额TOP10榜单中，与企业全国化战略布局相契合。 滨江集团持续深耕大本营杭州、合生创展深耕北京，分别拿下了杭州和北京1～7月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亚军。

7月79城新房价格同比上涨 武汉成交套数较上月激增6成

7月新房市场进入传统淡季，全国整体成交量速度有所减缓，但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。

武汉市房管局数据显示，7月份武汉新建商品住房成交套，较上月激增约6成。 中指院华中市场研究中心主任李国政分析，武汉楼市成交量逐月走高，4～7月武汉住房成交分别为6627套、1.19万套、1.33万套、2.19万套，反弹还在持续，其中7月销量已恢复至去年同期的93%。

7月中指院重点监测的54次开盘，累计供应住房1.12万套，开盘当日总体去化率66.8%，这也是今年武汉开盘去化率最高的一个月，高于上半年平均55%的水平，但仍低于去年平均水平。

李国政认为，武汉楼市7月的成绩单非常亮眼，展现了较好的韧性和较高的活跃度。

中国房地产指数百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。

7月新建住宅价格同比上涨的城市个数为79个。 其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间；苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。

重点监测的十大城市中，新建住宅平均价格同比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。 具体来看，成都、杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。

不过诸葛找房数据显示，7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%；二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%；三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。 一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。

值得注意的是，南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。

42城7月二手房价格环比增速下降 深带看量环比下跌逾2成

国家统计局70个主要大中城市房价数据显示，在近期多地加强楼市管控的背景下，全国二手房市场有所降温。 7月份房价环比增速下降的城市数量从6月份的27个增至42个，增幅超过50%。

从城市分类看，7月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。 其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。 二线和三线城市环比涨幅均为0.5%，与上月持平。

疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

中指院报告显示，7月重点18城二手住宅市场需求进一步释放，二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%，1~7月成交量累计同比降幅继续收窄至2.8%。

58同城、安居客统计显示，7月全国67个主要城市二手房挂牌均价为元/平方米，环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌房价环比上涨。 其中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价均稳定在5万元/平方米以上，北京以元/平方米依旧位列第一，深圳和上海分别以元/平方米和元/平方米紧跟其后；临沂、广州、银川、唐山和东莞二手房挂牌均价环比涨幅最快，成为全国二手房环比涨幅TOP5。

不过市场供应方面，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌7.7%。 一线城市北上广深均出现一定程度的环比下跌情况，环比下跌最高的是深圳。

深圳某小区外的中介门店 每经记者 甄素静 摄

7月15日“靴子的落地”，让深圳楼市温度应声而落，二手房带看量随之下滑。 深圳乐有家数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2～3成，其中周末二手带看量更是下跌超3成，成交量也出现较明显下滑。

贝壳研究院预测，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，而核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

二手房市场降温源自7月的调控政策收紧。

7月，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等在内的7个房价上涨城市出台了房地产调控收紧政策。

7月2日，经历了多轮“万人摇”的杭州终于发布楼市调控政策，3条新政条条剑指房住不炒，支持自住，抑制炒房。

与杭州宣布调控同日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，除了对申请预售或现售的商品住房项目设置“3万平方米单次推货”限制外，还进一步更新了东莞限价政策。

事实上，从7月2日至25日，东莞一个月内已经3次出手调控，直指投资客。 距离月初调控不到半个月，东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。 在社保要求上，新政堵住了补缴社保买房的路。 《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。

7月29日，针对《通知》的实施和执行，东莞市不动产登记中心、东莞市住建局联合下发《东莞市存量商品住房限购查询操作细则》，对购房套数查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求进行明确。

“隔壁”深圳同样如此，7月15日出台一系列严苛规定，包括非深户买房须5年社保，增值税免征从2年改5年，离异夫妻3年内购房按离异前家庭总套数计算，购买非普通住宅首付加1成，豪宅线调整为总价750万元及以上。 7月最后一天傍晚，深圳停止商务公寓审批，鼓励商务公寓转为可售型人才住房 。

新政颁布后，有购房资格群体大幅减少，市场成交也呈断崖式下跌。

据《每日经济新闻》此前报道，成交方面，调控后首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。 深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房网签量为5143套，环比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房网签量为1700套，环比大跌66.95%，较新政发布前的高点回落83.03%。

而土地、楼市双双高烧的南京多部门7月23日深夜发布楼市新政，剑指土地市场调控和住房限购。 5日后，南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再次《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。

在业内人士看来，多城收紧调控主要是投资投机需求有抬头的态势，部分城市房价上涨，少部分城市房价上涨较快，以往较多的城市限购门槛较低，在信贷资金比较宽松的背景下，容易成为投资投机的对象。

TOP20房企7月销售额现270亿“断层” 百强门槛下降一成

270亿元对于中小房企而言可能是全年销售业绩，但在1～7月百强房企销售业绩榜上，270亿元是房企排名之间出现的罕见断层。

多家机构发布的百强房企1～7月销售业绩榜均显示，房企销售业绩继续修复的同时出现了阵营分化，头部企业修复更快、竞争激烈。

据中指院数据，碧桂园、万科、恒大3家房企销售总额超过1.2万亿元。 截至7月，18家千亿以上“超级阵营”成员销售额增长率均值达到5.5%。

第一阵营（500亿～1000亿）共21家，销售额增长率均值为2.3%；第二阵营（200亿～500亿）30家企业，销售额增长率均值为2.9%，实现回正。

值得关注的是，销售额断层恰恰出现在第一阵营，第19位的中南置地距离千亿仅一步之遥，但第20名的正荣集团则仅销售730.3亿元，出现了近270亿元差距，“断层”明显。

尽管今年以来多家房企加大线上线下营销推广力度，但前7个月TOP100门槛值139.9亿元，较去年同期仍然降低了10.1%。 其中，TOP10房企门槛值为1335.7亿元，较上年增长6.3%，头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元，分别较去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。

TOP50之后的房企整体销售同比增速仍然没有转正，今年能不能完成目标，主要还是看整个下半年的销售走势，最关键的是上半年由于疫情积压的需求到底释放了多少，能不能在下半年继续保持比较大的反弹力度。 ”中指院上海研究总监方颃指出，“目前来看绝大部分需求已经释放，可能余下一小部分，但占比不会太大。 ”

95家房企7月融资同比下降2成 美元债发行井喷

克而瑞数据显示，7月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。 其中，境内债权融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债权融资515.97亿元，环比持续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。

境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元，分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。 7月，房企境内外融资额再次达到近期高点，尽管融资规模保持稳定增长，但下半年偿债压力不容忽视。

7月发债总量最高的企业为碧桂园，约83.45亿元，主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债，融资利率4.19%，又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据。 此外，7月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据，利率4.60%。

融资成本方面，据保利投顾研究院，典型房企中，7月碧桂园、旭辉、雅居乐等发债融资，大型房企利率区间为4.2%～6%，全球宏观环境宽松的大背景下，融资利率维持低位，部分房企融资成本持续下行。 整体来看，大型房企的资金链状况要好于中小房企，其中大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。

据贝壳研究院，2020年7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%（6月42%），同比上升6%。

虽然美元债发债情况仍弱于境内债，但已经开始回暖。 中原地产统计指出，6月份上市房企合计实现美元债融资金额达63.3亿美元，7月份合计实现融资总额73.4亿美元，为年内融资小高峰。

记者手记丨这是一个属于深圳楼市的7月

深圳的“有史以来”最严调控应该是7月最大的楼市新闻，在此之前，部分中介和自媒体已将楼市投机玩到极致，比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚，过桥贷、经营贷明显进入楼市等等，我们在操作中也感慨于楼市的疯狂，以及这次被倒逼的调控。

政策的作用是显著的，深圳二手房成交量在第二周瞬间暴跌8成，带看量也直线下降。 除了深圳外，还有其他6个城市也连续收紧楼市调控，把7月称为政策调控月丝毫不夸张。 在疫情不利影响逐渐淡去的背景下，楼市复苏已经显而易见，究竟还有多少局部爆发式增长，还有多少城市会继续出台更严厉的调控政策倒成了一个值得期待的议题。

房住不炒，在任何时候都是成立的。（记者：包晶晶 陈利 视觉：陈冠宇 排版：陈梦妤 陈彦希）

卧龙控股集团有限公司的发展历程

1984年△卧龙创业元年，当年10月，陈建成带领五位工友，辞去令人欣羡的工作岗位，以与联丰村、蒿二村联办方式，在上虞县蒿坝卧龙山麓创办了上虞县多速微型电机厂△新生命的诞生无疑是艰难的。 仅靠14万元起家，利用蒿二村的旧厂房，自己动手整修厂房；吃饭靠临时搭起的灶台，上厕所要到厂外的公厕；出差住的是公共浴室，采购的设备是廉价的二手货；为了尽快投产，每天工作到深夜。 经过两个月的连续苦战，终于建成简陋的电机厂，迈出了创业第一步1985年△生产出第一代产品——JW系列电机，迈出了科技兴厂第一步△从生产第一代产品起，就相继与浙江大学电机系、广州电器科研所挂上钩，聘请“星期天工程师”，引进JW系列分马力电动机技术，开拓市场客户。 当年产品就销往上海、浙江20多家用户，年销量3466台，产值52万元，创利11万元△开启企业规章制度的制定和规范△被上虞县工商局评为“重合同，守信用”先进单位1986年△国家商标局批准卧龙牌电机商标注册△实现产品更新换代，由JW系列分马力电机更新为AO2、BO2、CO2、DO2新系列单三相分马力电机，在上虞宾馆召开产品鉴定会，得到与会专家一致认可，获绍兴市优秀科技成果三等奖△陈建成参加全国分马力电机行业会议，介绍了本厂的产品结构和工艺情况，承担了分马力电机“七五”规划部分项目△推行质量标准化管理，获国家标准计量局颁发的三级计量合格证书△成立团支部、党支部1987年△加快新品开发，获多项科技成果。 获省级优质产品一项、绍兴市优秀产品一项、绍兴市科技进步三等奖，卧龙牌小功率调速电机被列入国家“星火计划”项目△全面完善生产、销售、采购、质量等管理制度△获准省机械厅行业归口管理和定点生产企业△被省人民政府命名为“省级先进企业”△产品销往北京、上海、浙江、江苏、河南、河北、湖南、湖北、广东、广西等21个省市，并首次出口电机240台，打入香港国际市场△投资20余万元，添置生产工艺设备，购置了一辆大客车和一辆轿车，解决了职工上下班交通难的问题△开启创办《卧龙报》1988年△推进产品技术升级。 卧龙牌AO-370W、AO-370W分马力电机被评为省优产品，卧龙牌BO单相电阻分马力电机被评为国家部优产品，卧龙牌小功率交流电磁调速电机获省“星火计划”成果展览交易会二等奖，卧龙牌小功率调速节能电机获1988年度国家“星火计划”成果交易会单项荣誉奖△首次倡导卧龙企业精神“严于管理，精于质量，勇于开拓，走向世界”△推行全面质量管理，通过绍兴市计经委验收合格，被评为绍兴市优秀质量管理三等奖△采用国际化标准，获省标准计量局验收合格，并获得《出口产品质量许可证》，为全国同行业乡镇企业第一家△设立多速微型电机厂一分厂、二分厂△首次实施技改项目，投资200万元，建成占地面积平方米、建筑面积7100平方米的新厂区（包括三层办公楼），形成两条生产线、年产5万台分马力专特电机产能规模△被绍兴市人民政府命名为“文明单位”1989年△增设三分厂、四分厂，至此共四家分厂，实行分厂制生产管理体系△首次建办外商投资企业，与台湾路昌工业股份有限公司合资建办浙江龙昌电气有限公司△与浙江大学合作研发的YCF系列低噪音小功率轴流风机用三相异步电机获省科技进步三等奖，机电一体化变频调速电机被列入浙江省重点（攻关）科研项目和“火炬”计划项目，卧龙牌ADO2系列小功率多速三相异步电机被认定为省级新产品△陈建成被授予“浙江省乡镇企业优秀企业家”、“全国优秀青年乡镇企业家”，并授予“全国新长征突击手”称号△全厂开展“知我工厂、爱我工厂、我为工厂添光彩”活动，开启卧龙企业文化建设活动1990年△积极应对市场不利环境，深入开展“企业管理年”活动△与浙江大学合作研发的省“星火计划”项目YCTZ系列机电一体化小功率电磁调速电机和省级新产品YSF系列节能三相异步电动机在杭州通过省级鉴定△获省政府授予的浙江省“星火”先进集体三等奖，被国家农业部授予“国家乡镇企业系统先进企业”△安全生产工作验收取得省级标准合格证书△陈建成随同中国青年代表团赴日本访问1991年△企业冠名“卧龙”字号，上虞多速微型电机厂变更设立为浙江卧龙电机工业公司△与香港东南贸易公司合资设立浙江长龙电气有限公司△实施专特电机技改项目、调速电机技改项目△首次制定实施《卧龙员工守则》，实施劳动合同制用工△公司通过国家二级企业验收△公司通过“创建省科技星火示范企业”验收，被省科委授予“星火示范企业奖”△AO2、BO2、CO2、DO2系列电机和小功率调速电机、机电一体化电磁调速电机的开发，被省政府评为“星火”二等奖；YCTZ系列机电一体化小功率调速电机，在“七五”全国星火计划成果博览会上获银奖；与浙江大学合作研发的YCF系列低噪音小功率轴流风机用电机被授予国家科技成果证书1992年△投资900万元，实施风机类专特电机、特种空调电机、特种发电机技改项目△与浙江机械工业学校联办卧龙职业中专技校△在上虞乡镇企业中率先进行股份合作制改革试点△销售部门推行风险抵押、全额承包制，多速厂金工、电工两车间率先打破“铁工资”，实行全额计件工资制△获得多项新品开发成果，被省科委评为技术进步优秀企业△公司作为上虞市骨干企业，选送产品参加全国经济实力百强县博览会△陈建成荣获“绍兴市十佳科技青年人”、“浙江省星火明星企业家”称号1993年△公司实行股份合作制改造，召开首届一次股东代表大会，成为上虞市首家进行产权改革的乡镇企业△公司与香港富春机械设备有限公司合资建办浙江富春电机有限公司△首次实施企业并购，投资200万元，收购上海机电工业有限公司，改组为上海卧龙电机厂△成立卧龙商贸发展总公司△党支部升级为党委△公司被省人民政府授予省级重点骨干企业1994年△公司股份合作制再次增资扩股△浙江卧龙电机工业公司组建为浙江卧龙集团公司，企业实行集团化运作△购并上虞树脂化工厂，改制为上虞卧龙化学工业公司△在开发区大三角投资实施卧龙科技工业园建设△投资1200万元，实施重大技改基建项目△空调电机厂并入富春电机有限公司，龙昌电机有限公司中止注销△开启涉足房地产业，成立卧龙房地产开发公司△举行卧龙建厂十周年庆典活动△首台发电机组研制成功；YB80-160隔爆电机批量生产并通过省级鉴定△公司被上虞市委、市政府列为上规模企业，享受四项特殊优惠政策△公司被评为国家中型企业、绍兴市明星企业、工业百强企业△陈建成被授予“浙江省星火明星企业家”称号、连续第三届“全国乡镇企业家”称号1995年△集团公司股份合作制第三次增资扩股，集团公司举行二届一次股东代表大会，审议通过公司“九五”发展规划△整合主导产业，设立三大电机专业公司，实行三级管理体系△投资建设国家“双加”一期工程年产70万台摩托车起动电机项目△集团公司总部迁往开发区大三角卧龙科技工业园△通过ISO9002质量体系认证，获自营进出权，属全省同行业先例△集团公司被国家农业部命名为“首批国家级乡镇企业集团”1996年△“双加”一期工程年产70万台摩托车起动电机项目建成投产△集团公司总部迁往开发区综合大楼△卧龙大酒店建成开业△开启涉足金融投资业，参股民生银行100万元（股）△成功开发的卧龙牌TFX系列三相异步发电机通过省级新产品鉴定，填补省内空白；自主开发的QDA摩托车专用起动电机通过省级新产品鉴定，主要性能指标达到国际先进水平△卧龙企业精神修改为“务实求精、争优创新”△全面推行规范的劳动合同制用工制度1997年△集团公司股份合作制第四次增资扩股，将企业集体股全部以优待股和现金股配额形式，量化给以经营骨干为主的职工股东△集团公司举行首次职工代表大会，选举成立工会委员会△浙江卧龙集团汽车电机有限公司被认定为浙江省区外高新技术企业△卧龙牌商标批准为绍兴市著名商标△全国电动自行车信息交流会议在卧龙召开，公司研发的电动自行车得到与会代表的高度赞扬1998年△集团公司股份合作制进行股权整合，建立框架式股权结构，集团公司增资变更登记△经省体改委、证券委批准，由卧龙电机工业有限公司吸收合并卧龙特种电机有限公司、卧龙汽车电机有限公司，并经增资扩股，吸收外来法人股，变更设立为浙江卧龙电机股份有限公司△撤销三大电机专业公司，电机股份公司实行事业部制经营管理体系△电机股份有限公司被认定为国家级高新技术企业△卧龙牌电机被认定为浙江省名牌产品；卧龙牌商标被批准为浙江著名商标1999年△“双加”二期工程磁电机技改项目通过验收并投产△公司与意大利欧力公司合资建办绍兴欧力——卧龙振动机械有限公司△公司技术中心被认定为省级技术中心，并成立浙大——卧龙电气工程技术中心2000年△集团公司股份合作制调整部分股权，优化“框架式”股权结构△浙江卧龙电机股份有限公司更名为浙江卧龙科技股份有限公司，通过高新技术企业上市认证△部署二次创业发展战略，明确提出“东方西门子”愿景△建成卧龙电动车分公司，在美国设立卧龙电动车销售公司△上虞市卧龙房地产开发有限公司扩建变更为浙江卧龙置业投资有限公司△公司通过ISO9001国际质量认证体系△卧龙牌高效NEMA电机通过美国UL认证△卧龙牌电动自行车通过省级新产品鉴定2001年△卧龙科技股份有限公司全面进入上市辅导，规范公司运作△蒿坝厂区工业电机分厂迁往开发区大三角卧龙科技工业园△制造业企业全面推行“6S”管理△召开卧龙集团二届一次工会代表大会2002年△6月6日，“卧龙科技”3500万A股在上海证券交易所隆重上市，募集资金2.989亿元，由此步入资本经营与生产经营联动发展轨道△浙江卧龙集团公司改制设立为浙江卧龙控股集团有限公司，增资扩股，增加注册资本△举行企业发展暨经营管理务虚研讨会，陈建成董事长作题为《卧龙必须尽快进入跨越式发展》的主题报告，此后每月集团高层领导分别进行主题发言交流△并购浙江灯塔蓄电池股份有限公司，改制变更为浙江卧龙灯塔电源有限公司△并购武汉湖北电机总厂，改制变更为武汉卧龙电机有限公司，并异地实施技改扩产工程△投资组建武汉卧龙房地产开发有限公司，注册资本4809万元，其中职工募股284万元△集团公司内部募捐500万元，投资成立绍兴卧龙电动门业有限公司，注册资本413万元，其中职工募股113万元△卧龙置业投资控股中外合资宁波信和置业有限公司和嵊州卧龙绿都置业有限公司△投资设立浙江卧龙电工设备有限公司、绍兴卧龙物业管理有限公司2003年△集团公司董事会决策制定卧龙跨越式发展规划，部署三步走、三步棋、三个上市公司发展战略△浙江卧龙控股集团有限公司更名为卧龙控股集团有限公司△卧龙企业精神修正为“诚·和·创”，首次印发《卧龙企业文化手册》，深入开展企业文化宣贯活动△武汉卧龙电机有限公司新厂区建成投产△卧龙房地产武汉“卧龙剑桥春天”、“嵊州卧龙山水绿都”相继开工△卧龙商贸总公司和进出口公司变更设立为浙江卧龙国际贸易有限公司△卧龙科技股份有限公司增资扩股△卧龙灯塔电源有限公司成为世界500强艾默生在中国的蓄电池生产基地△通过ISO环境保护体系认证△完成家用电机事业部、工业电机事业部、电动车事业部技改扩产项目，并成立微电机事业部△开发区大三角建成卧龙科技人员住宅小区，全体外地科技人员喜迁新居△卧龙集团入选中国机械工业企业100强、中国民营企业500强△陈建成董事长荣获首届绍兴市市长奖、当选为绍兴市人大常委、选举为中共浙江省十一大代表2004年△全集团实行OA信息化办公系统△部署构建卧龙制造业、房地产业、金融投资业三大集团基本框架战略△组建设立浙江卧龙置业集团有限公司，房地产企业实行集团化运作△卧龙科技股份有限公司与世界500强日本松下电器产业株式会社合资设立浙江卧龙家用电机有限公司△卧龙科技股份有限公司与浙江大学在杭州合资建办浙大卧龙科技有限公司△上虞经济开发区人民西路占地780亩卧龙机电工业园建设启动△卧龙置业拍得绍兴袍江工业区占地近200亩的高档楼盘开发项目，投资设立绍兴卧龙房地产开发有限公司△投资参股绍兴商业银行，为第二大股东△ERP信息化管理系统一期项目启动△集团公司举行首届职工运动会△举行卧龙集团二十周年庆典暨经贸技术合作系列活动△卧龙商号被认定为全省首批“浙江省知名商号“△陈建成董事长以中国民营企业代表身份，参加中国国际贸易促进会欧洲考察团，在中德经济论坛上作重要发言2005年△控股集团有限公司增资扩股并内部转让部分股权，实施控股子公司经营管理层核心人员内部股权激励机制△浙江卧龙家用电机有限公司具有月产150万台空调电机产能规模的新厂区建成投产△卧龙科技成功实行股权分置改革，实现股票全流通△卧龙科技股份有限公司更名为卧龙电气集团股份有限公司，规范集团化运作△并购国营银川变压器有限公司，改制变更为银川卧龙变压器有限公司，并实施异地技改扩产工程△并购上虞市天香华庭置业有限公司，变更为上虞市卧龙天香华庭置业有限公司△投资设立银川卧龙房地产开发有限公司，启动开发项目△启动后备干部人才选拔培育机制△卧龙牌电动自行车通过国家行业质量评审，全国仅两家，卧龙居其一△银川卧龙变压器有限公司销售捷报频传，高铁输变电在国内市场占有率上升到46%△集团党委开展党员先进性教育活动2006年△控股集团有限公司再次增资扩股，注册资本增加到万元△制定实施《卧龙控股集团2006—2010年发展战略规划》△卧龙电气成功发行非公开发行股票万股，实现再融资2.693亿元，用于投资建设多个高技术产业化项目△银川卧龙变压器有限公司新厂区竣工投产△投资设立浙江卧龙伺服技术有限公司△卧龙电动车公司迁往上海金山亭林镇，变更为上海卧龙电动车业有限公司△卧龙牌小功率电机被认定为“中国名牌产品“△全面推行PPM、BMI基础管理项目△全面开展卧龙企业文化再学习再宣贯活动；控股集团举行第二届职工运动会2007年△卧龙置业集团有限公司通过对黑龙江牡丹江新材料科技股份有限公司的股权收购、资产置换、股权分置改革，重大资产重组，实现ST丹江股票在上交所复牌并定向增发，继而，变更设立浙江卧龙地产集团股份有限公司，股票更名为ST卧龙，成功实现卧龙地产上市△浙江卧龙置业集团有限公司变更为浙江卧龙置业投资有限公司△控股集团设立中外合资浙江卧龙搅拌技术有限公司，成功开发双卧轴强制式混凝土搅拌机△卧龙电气集团在杭州滨江区投资设立杭州卧龙电气研究院有限公司△成功取得三项重大科研攻关项目：磁悬浮长定子铁轨试验线成功运行；中国首台电气化铁路移动式变电站通过运行审核，产品模型收藏于国家铁路博物馆；高压变频节能系统研制成功并实现市场化△银川卧龙变压器有限公司自行研发的V·X牵引变压器项目被引入《2007年国家火炬计划项目》△卧龙各大产业凸现质量效益型高速增长态势2008年△控股集团总部于1月中旬搬迁至上虞市人民西路新总部大院。 △控股集团出台《2008—2010年发展规划》，进一步推进跨越式发展进程△浙江卧龙地产股份有限公司变更为卧龙地产集团股份有限公司，卧龙地产股票名称由“ST卧龙”改名为“卧龙地产”△卧龙牌商标被国家工商局认定为中国驰名商标△以卧龙控股集团有限公司为主发起人的上虞首家小额贷款公司成立开业△收购控股上海协同国际商务股份有限公司△卧龙地产投资设立上虞市卧龙天香西园房地产开发有限公司△面对国际金融危机导致严峻经济形势，陈建成董事长强调“力保各大产业持续健康发展，做到不裁员、不减薪，明年还要给大多数员工加工资”，极大地鼓舞了广大干部员工化危为机的信心，卧龙各大产业呈现新一轮发展态势△卧龙电气研究院公司成功开发的高压变频节能系统被列入2008年度第三批国家高技术研发“863”计划项目，公司被认定为“浙江省高新技术企业”△卧龙地产集团获“2008’中国房地产最具影响力品牌企业”△卧龙电气集团推行PLM产品数据流转信息化管理系统△卧龙控股集团举行第三届职工运动会△全集团广泛开展向汶川地震灾区献爱心募捐活动△陈建成董事长当选为浙江省十一届人民代表大会代表△荣获2007年全国“五一劳动奖章”的银川卧龙变压器员工孙建宁参加奥运火炬传递△卧龙灯塔电源、卧龙家用电机、欧力卧龙公司通过国家级高新技术企业认证△卧龙控股集团有限公司增持卧龙地产股份和卧龙电气股份2009年△积极有效地应对国际金融危机的挑战，控股集团董事会决策部署以“抢市场、抢订单、重保障”为中心的一系列重大举措，确保全集团各大产业化危为机、平稳发展，销售收入和利润分别同比增长7.88%和57.73%△控股集团举行以“化危为机、合力共进”为主题的卧龙高峰论坛，700余名嘉宾出席，著名经济学家郎咸平教授作主旨演讲，中国社科院副院长陈佳贵、央视著名主持人陈伟鸿、格力电器总裁董明珠、上虞市市长丁如兴、陈建成董事长等同台互动交流△卧龙控股集团成立技术委员会，中国工程院王槱生、朱英浩、唐任远院士以及国内知名高校院所10余位专家聘请为专家顾问委员会成员△控股集团投资设立浙江卧龙创业投资有限公司△卧龙电气集团并购控股北京华泰变压器有限公司△卧龙地产集团晋升为国家房地产开发一级资质企业，通过ISO9001:2008质量体系认证，成为绍兴市房地产企业首家获得此认证的企业△卧龙电气集团获得《中华人民共和国对外承包工程经营资格证书》，通过出口产品一类管理企业资格审核△卧龙电气集团获准中国核电“160KW以下电机”物资采购资格，荣获“浙江省首家精细化管理示范企业”称号△卧龙灯塔电源异地技改扩产工程在绍兴袍江工业区开工建设△卧龙地产成功增发股票7285.97万股，募集资金8亿元△全集团推行人力资源和薪资体系改革△卧龙地产荣膺“中国证券市场年会金凤凰奖”△共青团卧龙集团委员会被列为团中央基层组织建设试点单位△陈建成荣获浙江省改革开放30年“创业创新优秀企业家”称号2010年△卧龙地产集团并购耀江神马（武汉）有限公司，取得武汉市丽景湾占地600亩开发项目△卧龙地产集团实施对高管、核心技术人员及营销、管理骨干股票期权激励△卧龙地产集团与武汉市汉阳区渔业村签署《城中村改造合作协议》，获得武汉市又一上规模房地产开发项目△卧龙电气公开增发A股股票5467万股，募集资金9.7亿元△控股集团设立中外合资浙江曼托瓦尼机械有限公司△卧龙控股的上虞市信融小额贷款有限公司增资扩股2亿元，总股本增加一倍△控股集团研究编制“十二五”发展规划工作启动，邀请中国工程院等高校院所14位专家举行“十二五”发展规划咨询会△控股集团召开二届一次职工代表大会暨二届一次工会代表大会，审议通过《集团经营工作报告》、《集团工会工作报告》、《卧龙员工手册》，选举产生新一届工会委员会△卧龙电气集团首次中标苏丹富拉申拉工程用变压器项目，销往乌兹别克斯坦电气化铁路工程用4台牵引变压器获得高度赞誉△卧龙牌强制式双卧混凝土搅拌机销往越南△卧龙中小型电机、永磁电机入围全国首批“节能产品惠民工程”高效电机目录△卧龙控股集团被授予“全国企业事业知识产权试点单位”；卧龙电气集团技术中心被认定为国家级技术中心△卧龙制造业呈现新一轮快速增长态势，结构调整、技改扩产、转型升级取得重大突破△控股集团召开科技工作大会，对推进科技进步、转型升级作出重要部署，并建立外来人才引进推荐激励机制△5月20日，中央政治局委员、国务院副总理张德江视察卧龙电气银川变压器有限公司△聘请美国一位空调行业专家担任电气集团首席顾问，年薪200万，成为卧龙身价最高的引进人才△卧龙交流电机节能创新技术获中国机械工业科学技术一等奖2011年△全面开启卧龙事业“十二五”发展新篇章，从外延扩张为主转变为内涵提升为主的发展模式△控股集团有限公司盈余公积转增股本，注册资本增至万元，并相应增值股东股权额△控股集团成功收购欧洲三大电机制造商之一奥地利ATB集团97.94%的股权，成为ATB集团的实际控制人，一举成为世界知名的、综合实力靠前的全球电机制造商。 陈建成董事长在与ATB集团签约仪式上会见了正在奥地利访问的胡锦涛主席和奥地利总统。 控股集团召开收购ATB集团后首次整合与发展战略研讨会△以卧龙电气为主发起人，与7个企业法人、4名自然人合伙成立浙江龙信股权投资合伙企业△地产集团拍得绍兴袍江两湖2号地块，设立绍兴市卧龙两湖置业有限公司△地产集团投资设立上虞市卧龙天香南园房地产开发有限公司，获建上虞市首批保障房项目△卧龙上虞制造业企业整体迁往上虞人民西路卧龙机电工业园△电气集团成立电机及控制事业本部、电源事业本部、输变电事业本部、机械事业本部，实行以营销为中心的事业本部制管理体系△卧龙家用电机有限公司在安徽芜湖新芜经济开发区投资设立分公司；卧龙电气集团设立全资子公司卧龙电气（芜湖）有限公司△地产集团相继成立武汉区域管理总部、上虞区域管理总部△控股集团成立金融投资事业本部，提升卧龙金融投资业的战略定位和组织管理体系△全集团开展降本增效专项工作△控股集团举行第四届职工运动会△控股集团启动人力资源体系建设转型；制造业企业全面开展技工评定工作△控股集团党委被授予省级非公有制企业“双强百佳党组织”△卧龙地产集团荣登浙江房地产业30强总评榜△以战略性新兴产业为重点的高技术产品开发取得丰硕成果：卧龙电气成功开发并销售电动汽车ISG电机；卧龙牌首款四轮电动高尔夫球车研制成功并进入市场；卧龙牵引变压器荣获国家重点新产品称号；卧龙电气北京华泰变压器公司智能化城市轨道交通牵引整流技术项目通过国家发改委验收；卧龙电气烟台东源变压器公司自主研制的SB13节材降耗变压器列入“国家火炬计划”项目；卧龙电气银川变压器公司自耦变压器产品入选国家科技部火炬中心榜；卧龙电气灯塔电源公司锂电子电池中标江西电信，获第一名供应商2012年△全集团实施以战略目标为导向，以绩效指标为核心的KPI绩效考核管理体系△全集团进一步深化制度流程建设，推进内控体系升级，并宣贯规范采购、工程招标管理工作△陈建成董事长出席在奥地利举行的首届欧洲总部大会，作为唯一的中国企业家代表发表《跨国公司选址策略》为主题的演讲△控股集团开展首期国际化青年英才训练营活动，推进国际化人才培育△卧龙金融投资事业部办公大楼建成运营△控股集团继召开半年度经营工作研讨会后，在山东烟台举办中高层干部读书会，陈建成董事长作题为《当前宏观经济形势判断及对卧龙经营发展的再思考》的重要讲话，并邀请国内相关专家学者讲解财务管控、经营决策、基于战略的组织能力等课题△与ATB集团的协同发展掀开新局面，ATB集团销售稳步增长，利润增长率名列卧龙制造业前茅，并带动了卧龙电机制造业的新的增长点，在卧龙电气武汉电机、工业电机生产ATB订单的同时，设立ATB国内生产基地卧龙BROOK电机事业部△完善科技人员和技术创新激励机制，推进科技研发体系全面进步△卧龙电气集团高效节能电机市场推广量居全国同行业首位△卧龙电气研究院有限公司与西班牙W2PS公司合资成立浙江新能源有限公司，主营光伏逆变器△卧龙地产集团武汉丽晶湾项目打造优质楼盘，创新营销策略，成为领跑武汉区域市场的典范△成功推进《卧龙报》创新争优，《卧龙报》荣获中国工业企业优秀报刊和好图片二等奖，并被评为“绍兴市十佳企业报”△卧龙电气银川变压器公司装备车间铁芯班荣获全国“安康杯”优胜班组奖△卧龙控股的上虞信融小额贷款有限公司被评为浙江省A+级特别优秀小额贷款公司、浙江省信用建设示范单位△卧龙制造业转型升级、结构调整取得突破性进展：卧龙电气研究院研发的光伏单相并网逆变器通过澳洲BV认证，携光伏逆变器等产品亮相SNEC第六届国际太阳能光伏大会暨上海展览会；卧龙电气烟台东源变压器公司ODFS-/500KV智能电网用电力变压器通过中国电力企业联合会专家鉴定认证，填补了卧龙超高压变压器领域技术空白，SSZ11-/220KV抗突发短路变压器一次性通过全项试验，达到国内先进水平；卧龙BROOK电机事业部成功研制电动汽车电机；曼托瓦尼机械有限公司成功开发新型混凝土破碎、粉碎钳；卧龙电气锂电池事业部与华泰变压器公司成功研发MG3000稳定控制器电池柜系统

求：房地产校外实习报告

君悦豪景苑报告一、无锡住宅市场现状1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，政府出台了一系列楼市调控政策。 开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。 期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。 先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。 2．市场供应充足，供给结构优化。 监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。 预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。 商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。 有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。 3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。 有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。 房价相对平稳，涨幅继续回落。 从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。 第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。 4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。 因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。 近期会有更多的开发商进行降价促销活动。 二、05年秋季房展会本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。 在新政来临后，无锡市政府也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施 众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。 但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。 1． 多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。 King紫金门为2004－2地块，总建32万m2，号称市中心人民东路上个案，圣芭芭拉为香港风水隆在马山的个案，在现场为形象展示，产品没有曝光，只知道为T-H，独栋，花园洋房，公寓；百大春城为昆百大在惠山新城的个案，在站前步行街设立了市区接待处。 2． 惠山新城12个楼盘集体亮相，几乎可成立惠山新城专场房交会。 名园，凤翔馨城，加州洋房，百大春城，长安怡和花园，金都城中央，清华雅居，天一城，天力罗马假日公寓，华厦清水湾，复地公园城，理想城市惠山新城个案面临最大的问题就是区域经济发展与房地产开发规模严重脱节，惠山新城的企业数量和质量无法与新区的企业相提并论，但现在整个惠山新城的住宅供应量却远远超过新区近几年来土地供应量的总和。 3． 此次房交会参展楼盘数量为60个比春季房交会多10个，参会的各类房源总面积约475万平方米，可销售楼盘约40个，房源面积约215万平方米，参展数量已超过春季房交会。 形象展示楼盘有近20个超越以往房交会。 有些楼盘还未开始动工，却花大笔费用购买展位前来参展。 其目的不外乎，一、对市场走向不清楚，把案子早点曝光以尽可能抢夺意向客户，二、产品已经定位，前期工程已经完毕，即将进入施工阶段，想通过这次房交会把产品拿到现场来观测市场对其反应，试探价格。 4． 外地参展楼盘消失在上次春季房交会上，还有多个外地楼盘前来无锡参展，而这次秋季房交会上，竟然一个都没有，其原因被新政打压掉的投资客有很大关系，再加上本身无锡民众的保守心态以致此次房交会上没有一个外地楼盘前来参展。 5． 参展商展位设计花俏，力求能吸引客人眼球。 年底将至，开发商面临还贷和还款压力，加上房产市场景气度比新政之前低了很多，众多开发商都已经着急了，所以在这次的房交会上竭尽所能用各种方法能够让自己的展位吸引大量眼球，以期望客户能够认可自身楼盘。 象尚城特意邀请菲律宾乐队表演，紫金门请来魔术师现场表演，圣芭芭拉的婚纱秀与人体行为艺术表演等。 6． 新区参展楼盘数量达到8个，长江绿岛二期、新港国际、香溪美林、第一国际、吴越之星、星洲映象、新都会、新地假日广场。 在新区板块中，市场上销售较旺的楼盘在房展会上会也很明显的参观民众较多，而象吴越之星新都会等个案，显得较为冷清，没有民众在现场提问咨询。 7． 滨湖板块只见拍地，不见动静，在04-05年度，整个蠡湖新城，滨湖区域，太湖新城的土地供应量在无锡位列三甲（另两个为惠山新城与新区板块），但此三大区块同期拍下的土地有些早的已经拿到预售许可证，而象滨湖板块的楼盘在这次房交会上还是只有以前的几个老面孔（新梁溪人家，阳光城市花园、金色江南、奥林花园、天鹅湖、万科魅力之城）象南京栖霞地块，中国海外地块，江阴阳光的蠡湖一号地块等都没有现身房交会。 现在滨湖区域房价最高的新梁溪人家在5380元，但这个价格现在已经很明显很难在滨湖区域站住脚跟，而象南京栖霞，中国海外，江阴阳光所拍地块的土地成本已经被拱高，开发商如果也只是简单价格跟风的话，肯定无法正常获利，所以开发商只能静观其变，等待时机。 8． 本次除了长安镇有一个楼盘参展外，并无其它乡镇楼盘参展。 无锡市区人的购房意向还是以城区内楼盘为主，但是有大量乡镇客户选择市区房源。 三、安镇及周边楼盘概况 一、安镇1、华夏-新时代华夏-新时代有十数种户型，房型大、中、小相结合，部分住宅顶层采用跃层退台式设计。 一梯两户，餐厅和起居室注重南北通风良好，采用“全明设计”，住宅内部公私分隔，居寝分离，浅进深设计，室内布置紧凑，重视厨房、餐厅设计，强调大厅活动空间，卧室均朝南，部分住宅设有双卫。 公有楼梯间及活动空间远离入户口。 阳台功能设置为复合阳台。 主推户型为三室两厅两卫，其他户型还有三室两厅一卫,两室两厅一卫，两室两厅两卫，四室二厅二卫，叠加别墅等。 多层平均价格为2400元/平方米左右（起价2300元），小高层平均价格为2600元/平方米，叠加别墅价格3500元/平方米，、车位售价未确定，但可租，地下停车位，面积20平方米/个。 华夏-新时代初期订金多层元/户，小高层元/户，预定顾客多为安镇当地居民。 该案6月17日已开盘，开盘当天场面比较热烈，也有一部分投资客（一投资客订购了11套）的，现销售进度已售150多套。 其中很大一部分是分流的本案客户。 华夏-新时代售楼处整体形象较好，该案目前在安镇有四块广告牌（其中两块大型宣传广告牌分别树于锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口）及安国路刀旗和锡沪路部分路段刀旗。 随着该项目的开盘，已开始在报纸上做广告。 其广告量及广告效果对本案保持着绝对的压迫力，这在人口本来就很少的乡镇对客户心里的影响也是无法想象的。 2、锦沪花园锦沪花园目前只剩余1套（15层小高层的底层），价格在2749元/平方米，按锦沪花园层差价30元/平方米计算，目前该案小高层均价在2900元/平方米左右。 3、长江国际。 机电五金城位于锡沪路锡山区东部开发园区的长江国际机电五金城，由无锡杰利企业发展有限公司开发，无锡市晟瑞房地产营销策划有限公司代理，总投资10亿元，占地577亩，已开工建设的一期工程占地222亩，建筑面积26万平方米；机电五金城大都为小面积商铺，价格大约5000元/平米左右。 共1500户，地下停车位，1200多个。 华夏新时代建筑、户型、面积一览表：层数 幢数 总户数 建筑配比 户型 户型户数 面积范围 面积户数13+1 4 364 2幢每层4单元，2幢每层3单元 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 二室共198户；三室共450户；四室共122户；叠加别墅共12户 二室97—117平方米 97m2有22户；101m2有52户；111.9m2有26户；113.3m2有24户；117m2有74户11+1 4 286 3幢每层3单元，1幢每层4单元 三室124-136平方米 124.9m2；126m2；127m2；128m2；128.4m2；130m2；136.58m2；共有450户6 2 120 2幢每层4单元，1幢每层2单元 四室142-152平方米 142m2有22户；147m2有22户；152m2有78户；4（叠加） 2 12 每幢6户 叠加面积较大 每户200-300平方米总计 13 782 782 97-300平方米 782面积户数配比 二室占25.3%；三室占57.5%；四室占15.6%；叠加别墅占1.5%二、查桥 查桥距安镇约3公里，主要道路为锡沪路。 1、江南-清华坊一期由远森房地产开发有限公司和大地房地产开发有限公司联合开发,由东方名流做全案企划。 该案总占地平方米左右,由64座联栋别墅组成.已基本销售完毕:只剩一栋毛坯房和一栋样板房.毛坯房价格为4300元/平方米,样板房价格为260万元左右。 消费者所在区域主要为查桥镇以及一部分市区居民与上海人。 2、江南-清华坊二期该案正在规划中，位于查桥镇中心位置，占地平方米,规划由小高层及联排别墅组成。 三、厚桥厚桥距安镇约3.5公里，主要道路为锡东大道，交通畅通。 1、隆达苑该案位于厚荡路以北，由隆达房地产开发有限公司开发，无代理公司，总建筑面积平方米，10幢多层（5层或6层），总共298户，建筑密度27.5%，绿化率38%，容积率1.48，机动车位156个（地下车位）。 该案均价1900元/平方米（顶层送阁楼，阳台算一半面积），70%以上的房子已售出，还剩约80套左右未售出（其中31套房子已预定）。 户型有两室两厅一卫/两卫（90-110平方米）50套左右，三室两厅两卫150多套（120-135平方米），四室两厅两卫（140-150平方米）80多套。 小区已全部是现房。 小区实行24小时封闭式管理，应用先进的科技设备，如电子巡更系统、周界防范系统等。 小区保安素质尚可，大楼入口为防盗玻璃门，但一楼和二楼窗户、阳台均无防盗设施。 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是户型介绍）。 规划中的二期为在建的三栋楼。 小区南面将开发为别墅，与该小区仅一条厚荡路之隔。 四、羊尖羊尖镇距安镇7公里（约10分钟车程），主要道路为锡沪路。 1、羊尖中央公园（育才花苑）该案东临羊勤路（拟建新街），南临育才东路，与羊尖高级重点中学仅隔一条育才东路，北临在建市民广场。 该案占地平方米左右，由多层、高层、别墅组成，预计均价2200-2300元/平方米左右（别墅除外），40间商铺，预计均价在4000元/平米左右，户型预计有两室一厅/两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫等。 2007年底交房。 该案采用双公园概念（市民广场及小区内部公园）、教育社区概念（羊尖高级重点中学）。 该案售楼处整体形象较好，户外广告为育才东路刀旗；目前尚未开盘。 2、羊尖安居房小区：总占地平方米，容积率：1.33，总建平方米，绿化：38。 2%，建筑密度：24%，停车位：205个。 3、规划160亩商业用地，规划用途为别墅，住宅（暂定），价格暂时未确定，但预计多层2200元起，小高层2400元起。 五、八士八士距离安镇直线距离7公里，无主干道直通。 1、华夏星辰（一期、二期）该项目位于八文路与振兴路交叉口，由无锡市华夏房地产开发有限公司开发，由盛世地业行销企划。 该项目一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商）；二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商）。 一期户型为两室两厅一卫（97）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右）；二期户型为两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右）。 该项目价格为一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。 （多层比小高层稍贵）。 销售情况：一期约70-80%已售出，二期中的两室两厅一卫基本售完。 售楼处（一期和二期共同的售楼处）面积较大，装修好，有展示样板房，沙盘、资料齐全，但无户型模型，销售程序完善、人员素质较高。 宣传方式：一期为沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点该；二期为只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）。 项目离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长），但八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少。 六、东亭赛维拉位于锡沪路，红星美凯龙斜对面，由无锡赛维拉房地产开发有限公司开发，占地12万平米。 是以厨卫，五金为主的商城，以售完现正招商中明年1月正式对外营业。 商铺均价在7000元左右，形态为三层每层面积在97平米左右，双开间。 租金一年6万左右。 七、豪景苑周边主要楼盘综合分析豪景苑周边主要楼盘情况1：区域 楼盘名称 总建（平方米） 建筑类型 户型 均价（元/平方米）安镇 华夏新时代 （占地） 多层、小高层、叠加 二室二厅一卫；二室二厅二卫；三室二厅一卫；三室二厅二卫；四室二厅二卫；叠加别墅 多层2400左右，小高层2600左右，叠加别墅3500左右；（车位约-元/个，20平方米/个）查桥 江南清华坊二期（暂定） 10万（占地） 多层、小高层、别墅（暂定） 规划中（一期有64栋别墅） 未定（一期4300左右，只剩一套）厚桥 隆达苑 10幢多层（5层或6层）总共298户 两室一厅一卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫 1900羊尖 羊尖中央公园 左右（占地） 多层、小高层、联排或叠加 售楼处无任何资料，具体不详 结合当地市场情况及该项目特点，预计在2200-2400左右，商铺4000元左右八士 华夏星辰一期多层13幢（5层），小高层2幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（97）、三室两厅一卫（110-125）、三室两厅两卫（140-150）、四室两厅两卫（145左右） 2200左右 华夏星辰二期多层3幢（5层），小高层1幢（9层，包括2层底商） 两室两厅一卫（100）、三室两厅一卫（110-120）、三室两厅两卫（122—150）、四室两厅两卫（150左右） 2350（多层比小高层稍贵）君悦景苑周边主要楼盘情况2：区域 楼盘名称 开盘/去化 售楼处 广告/宣传安镇 华夏新时代 6月17日开盘，开盘现场比较热烈；预订订金多层6万元/户，小高层8万元/户 售楼处装修标准较好，整体形象较好；无户型模型，无样板房 锡东大道与安国路交叉口，锡东大道与锡沪路交叉口原有两块广告牌，锡沪路南侧及售楼处又新增两块广告牌；安国路及锡沪路部分路段新增刀旗；围墙广告；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告等查桥 江南清华坊二期地块（案名未定） 目前正在规划，预计年底动工 该地块尚无售楼处，开发信息尚未公开 目前无任何广告宣传厚桥 隆达苑 去化近75%，剩余约80套（其中30套左右已签约） 售楼处狭小，由底商改造而成，售楼人员为开发公司内部人员，业务能力及综合素质较差，楼书资料制作粗糙（基本上就是介绍户型的单张）；无样板房 无锡房地产信息网上的介绍；售楼处看板、模型；没有报纸广告羊尖 羊尖中央公园 开盘日期未定（预计年底以后），目前还未接受预订 售楼处装修标准较好，无任何楼书、资料、宣传板、沙盘、模型等；无样板房 育才路沿路刀旗；围墙广告八士 华夏星辰一期 去化约70-80% 一期、二期同一售楼处，面积较大，装修好，销售程序完善、人员素质较高；沙盘、资料齐全，但无户型模型；有展示样板房 沿路刀旗；无锡房地产信息网上的介绍；报纸广告以价格、八士首座小高层为卖点 华夏星辰二期 两室两厅一卫基本售完，其余在销只有户型图及由售楼员介绍，无其它广告宣传（刀旗、报纸还是一期广告）君悦景苑周边主要楼盘情况3：区域 楼盘名称 优势 劣势安镇 豪景苑 安静；离中学近；周边配套齐全；外部（胶山、安镇公园）景观较好；小区内部绿化、景观好；户型合理；周边道路较好；售楼处装修设计好，售楼员素质高，经验、能力足；安镇规划利好 与华夏新时代相比的后发劣势（包括）；旁边手套厂的噪音及空气污染较重；小区离安镇对外主干道较远，曝光率受影响；通往小区的锦安路较窄且路中间有两排背靠背店面，使从锦安路、锡沪路口看小区的视线受阻；目前安镇中心幼儿园、小学、医院离项目较远 华夏新时代 周围无工厂，锡东大道道路宽阔,车辆众多，小区的曝光率高；医院、小学将搬至该案附近；小区内各档次住宅均有；卧室均朝南，顶层送阁楼；先发优势，宣传较早；安镇规划利好 锡东大道车辆噪音；小区北侧河道如治理不好，会造成污染；旁边安居房小区住户整体素质不高；户型客厅餐厅东西朝向，采光不好；主卧室基本无独立卫生间；收取的订金高；售楼员经验、能力不足查桥 江南清华坊二期地块 离市区较近，有公交车；周围无工厂；周边生活、教育等配套较好；一期的宣传、口碑效应；吼山森林公园 一期售楼员整体素质不高；查桥离市区距离虽比安镇、厚桥、羊尖近，但隶属于安镇，其将来发展不如安镇，同时需和东亭、八士楼盘竞争厚桥 隆达苑 价格；物业管理尚可；有一些智能化设施；周边配套较好；外立面都为面砖；小区周边安静；全部为现房（均可交房） 不通公交车；北侧外立面造型、形象不好；售楼处形象差、人员综合素质不高；楼书、资料不全、制作差；售楼处外无广告（包括刀旗、报纸等）；楼盘旁边无主要入口，售楼处曝光率低羊尖 羊尖中央公园 双公园概念（北侧羊尖市民广场在建，小区内也有公园），景观环境较好；南侧为羊尖高级重点中学（省级重点），附近还有羊尖中心实验小学，教育配套很好；距离锡沪路较近且有市民广场相隔，不受锡沪路噪音影响；羊尖无其它竞争楼盘；羊尖工业发达，居民收入较高，需求及购买力较强 东侧羊勤路规划为羊尖新街，噪音不可避免；离羊尖目前商业街较远；离市区较远（羊尖东面即为苏州常熟）；售楼员整体素质有待提高；楼书、户型图、看板、沙盘/模型等资料都没有，售楼处空空荡荡八士 华夏星辰（一期、二期） 离市区较近，有公交车；周围无工厂；价格较低；得房率较高（小高层86.5%）；广告宣传多（时间长） 八士镇市场、商业、金融、医疗、教育等配套离项目较远；东侧八文路上车辆噪音；小区智能化设施很少；四、安镇市场分析1． 市场基本面：①规划前景虽然安镇规划中有安镇—羊尖组团规划，高速铁路站口规划等，但是这些都不可能在近期来实现，这些基本利好消息很难在现阶段对本案起到直接作用。 ②人口基数相对于安镇目前常驻人口基数来看，安镇目前的商品房住宅供应量还是供大于求。 而且安镇外来人口也很少。 因此本案的受众群体异常狭小。 ③工业产值相当于查桥，或者无锡的其它乡镇，安镇的经济实力明显偏低，这样就导致安镇的购买力也相对较低，客户的购房能力也在一个很低的水准。 ④安居房及直接竞争个案华夏新时代为本案的直接竞争个案，它的存在直接分流了本案的准客户，原本就很狭小的受众群体就更少了。 而且安居房的存在也在打击着安镇人的购房欲望。 2．客户心里分析： ①经济实力不够强劲导致着客户就算有良好的购房意向也会再三的去考虑。 ②从其它无锡乡镇个案情况来看：个别人的意见会影响到周围相当多的动向，我们称之为意见领袖。 ③作为安镇一部分有一定经济实力的人，他们近期的购房意向可能是更愿意忘东亭或者更靠近市区的地区去、 ④而作为年轻人，可能基本不愿意回镇上置业、购房、工作。 五、本案营销诊断：诊断项目一：1．病症 总体构思的偏差2．病况 做任何事情都必须要有一个总体思路，也就是总体上的框架，这就是人们通常所说的谋篇布局。 对于本案及现有代理公司来说，因为对无锡市场的不充分了解，因此在本案的总体构思上出现了一定的偏差；并且在出现问题的时候没有及时的调整，而是走一步算一步，这样是非常危险的。 3．病因 代理公司的人才流失使得其实际操案能力名不副实。 工作缺乏系统性及前瞻性，出现问题不知道如何解决。 太拘泥于所谓台湾模式的规范化模式来现场运作，而无任何创新及改变。 4．影响 降低工作效率；代理公司在市场遇到冲击而没有达到预期目标的时候，工作显得散乱无序，对工作中出现的许多问题无法快速的找到最佳的解决途径，遇到问题只能临渴掘井式的解决一下，这样就势必影响工作效率，增加了开发商的开发成本，降低开发利润。 失去控制；出现问题而不能解决，人为的增加了许多不可控制因素及项目开发难度5．处方 从新制定一个总体方案，指导开发行为。 诊断项目二1．病症 本案卖点不突出，缺乏买家感兴趣的东西2．病况 单从营销角度来说，差异化策略是创造出产品特色的唯一方法，也是取胜市场的唯一策略。 如今在业界十分重视差异化营销，如营销差异化、产品差异化等。 有了差异就等于有了特色，就更容易在市场中脱颖而出，更容易吸引买家视线。 无论在竞争激烈的一级市场，还是在竞争相对微弱的二批市场就更容易主导市场。 然而从目前本案所具备条件来看，基本没有任何可以打动买家的卖点存在。 这就是本案现在的要害之处，从目前销售状况来看，也就是一个尴尬的局面。 3．病因 代理公司乡镇代理个案经验欠缺及代理公司介入时间也相对较晚而无法充分挖掘出本案的卖点。 4．影响 无法提炼出卖点，而无人喝彩。 延长销售周期，原本二年可销售一空的案子，可能要长达三年甚至更久。 降低开发利润。 营销难度的人为加大，营销周期的人为拉长，开发商的各项成本也急剧上升，这样会导致开发利润的大幅度下降。 5．处方 重新做市场调研。 针对市场现状，挖掘出本案特色。 重新定位。 根据市场调研资料，对本案进行新的定位。 重新包装。 在包装上做文章，包装出一个新的楼盘特色 重新确定营销方略。 更换现有营销模式，寻找更好的销售通路使得产品的快速去化。 诊断项目三1．病症 包装不到位2．病况 在无锡乡镇操作楼盘，包装还是起着非常主导的地位。 包装分为软包装和硬包装两种。 3．病因 策划滞后。 现在房地产市场非常激烈，对于代理公司的要求也非常的高，无论是其业务水平还是介入时间，都会对案子产生重大的影响。 本案是到准备开盘才最终确定代理公司的，而新公司的介入时间比较晚，因此很多工作都不可能做的非常细致，这就贻误了很多的商机。 包装缺乏系统性。 本案原有的包装系统被搁置不用，而新的包装方案既没有影响力也没有杀伤力。 包装的一个最大特点就是要具有整合效果。 目前本案的包装没有系统性也没有专业型。 同时与楼盘本身也不相符合，现有的楼盘包装与竞争个案相比，差之甚远。 4．影响 弱化了市场攻势。 包装是投向市场的“烟幕弹”包装没有到位，市场影响力就会减弱。 损害楼盘形象。 包装是形象问题，包装不好就直接影响到了本案的形象。 现在买家在选楼时候，会将楼盘形象作为重要应速，楼盘形象上不去，就会严重影响到销售效果。 5．处方 对本案进行重新包装。 包括广告通路，工地包装等以提升本案的整体形象，增加楼盘的吸引力。 通过准确的市场分析，重新找出本案的最强卖点，为楼盘创造出一个兴奋点，重新吸引买家的关注四．其它诊断项目1．销售手段贫乏现阶段房产营销除了策划包装外，最敏感的还是价格。 合理的运用价格杠杆，会对楼盘的销售起到决定性的作用。 如团购，价格协商，分期付款等，都是可以考虑运用的方式。 2．缺乏危机感 随着房地产市场的过渡竞争及政府的宏观调控，现在房地产开发已经存在了相当大的风险。 可定期召开开发公司和代理公司碰头会，以提高危机处理能力及抗风险能力。