玖序 颜建国业绩焦虑待解 中海地产力推 系 (玖颜科技集团)

文/媒体

楼市许久没有这么实在过。

6月29日，中海地产收回一张白色的海报，“首开劲销62亿元”。落款：中海京华玖序。

关于收盘数字，绝大局部人是抱着疑心态度的——心坎里打折后又折，只需地产商情愿自嗨，繁华一下就好了。说好的数字，往往大半年都不兑现。

这次，至少中海地产是实在的，中海地产至少是实在的。

北京市住建委官方显示，截至6月30日，中海京华玖序（备案名：都阙苑）网签175套住宅，成交均价约173334.49元/㎡，成交金额算计61.59亿元。官方数据，没有理由疑心。

这个数字面前是，它的每套单价超越3500万元。是的，175个买家，每套3500万元。

中海京华玖序的收盘时点踩得很准。一是，赶在6月30日前网签，开售业绩就属于上半年；二是，收盘前三天有政策，首套房首付20%，最低存款利率3.5%；北京户籍多子女家庭买第二套房，认定为首套住房。

和去年中信城四期“收盘即清盘”的神话相比，中海京华玖序可能有些许遗憾，去化率约53.8%。它是个神盘，位于寸土寸金的西城区。

不只如此，中海地产还特地拿出另外两个“玖序”冲刺半年度业绩，上海中海领邸玖序和中海深湾玖序在6月28日卖出166.58亿的好效果。

这些热销数字很美，但也折射出中海地产业绩焦虑的另一面。2024上半年，它的开售业绩排在第二位，但拿地效果滑到第七位了。

最近，中建团体董事长郑学选表态，“不做没有策略意义的负效名目”。作为中建股份助理总裁、中海团体董事长的颜建国，就在他的讲话现场。

“玖序”期间

从6月下旬，中海地产进入了“玖序”期间。

它一口吻推出四张海报：中海京华玖序、中海领邸玖序、中海深湾玖序和中海江南玖序四张海报。过后，市场广泛以为，中海地产北京、上海、深圳和南京要四盘联动，同时收盘。

但最终，只要前三地的玖序如愿了。

6月28日，上海、深圳两地两大顶豪同日收盘，总计吸引1148位买家争夺，揽金166.58亿。中海领邸玖序位于上海徐汇滨江，共推出232套住宅，备案均价14.6万/平方米，收盘今日成功清盘，卖出66亿元。其中，总价最低的一套为1494万，最高的一套为3383万。

中海深湾玖序则位于深圳湾超级总部基地，共推出293套，毛坯备案均价约13.3万每平方米，最高一套顶层复式总价过亿。依据中海官宣海报，收盘当日开售100.2亿。

很快，中海地产北京跟上了。

中海京华玖序一共布局14栋楼，6-14层洋房小上层，合计499户，面积约88-280平的三居到四居，均价17.5万/平。６月24日，它支付了预售容许证，支持开售面积59497.3平方米，合计9栋住宅325套。

它是一个有14年历史的老盘，一期中锦园、二期沁园、三期禧园、四期都阙臺，京华玖序为第五期，也是最后一期住宅。

由于历史绵长，造成中海京华玖序遇到老盘的一个特性疑问：户型设计老旧，没有任何赠送面积，进深大于面宽，等等。另外一个难点在于，交房期间太长。

在中海京华玖序收盘前一日，王晴（化名）接到了开售电话，告知她20%首付就能上车。但她还是选择丢弃这个名目，“我缺的不是首付，是不情愿把大额资金投到房子上。”

端午假期，王晴抽空去售楼处和开售聊了一个多小时，“同期在聊的只要3组客户，排卡的人不多。售楼处进去以后，我把车停在门口数了下，两个小时5组客户进场。”去完售楼处，她还去调查了名目原址，“还有几家钉子户，没拆完。”

据媒体了解到，中海京华玖序的交房期间为2028年年中。有媒体拨打中信城五期的官方咨询电话，关系上班人员示意，关于中信城五期的交房期间、拆迁等关系疑问并不是十分分明，可以预定看房后，请对接的专业人员启动解说。

须要等4年能力交房，关于很多客户来说，3000多万的资金被占压4年，利息损失就是三四百万。

漫长的期待

中海京华玖序由中海地产并购而来。

2016年，中海地产以310亿并购中信地产，外面就包含北京二环内的百万大盘中信城。中信城也不是中信地产经过招拍挂取得的土地，而是多年前做危旧房变革名义拿下的大吉片区。

在中信城漫长的开发周期里，拆迁是一块难啃的“骨头”。

北京房价从2007年后开局飙升，拆迁费也水涨船高。据媒体报道，2012年8月，某大吉片区的拆迁户经过法律手腕，拿到了40万元/平方米的天价补救。

赵先生曾是这片区的居民，原有位于北京市西城区（原宣武区）迎新街某号自建房一间，于2008年被列入宣武区大吉危改树立范围，由中信地产旗下的北京中信房地产有限公司启动拆迁。

但赵先生示意，中信地产没有给付他任何补救，就将其屋宇撤除。他无奈之下起诉至法院，中信地产出具了一份《常年寓居自建屋宇拆迁安排贴补协定》（简称《安排贴补协定》。赵先生才得悉，在2008年1月24日，中信地产与所持署名赵先生《授权委托书》的案外人刘建军签署了《安排贴补协定》，中信地产撤除了赵先生的自建房。

《安排贴补协定》中载明：被贴补人赵先生的拆迁贴补费合计125925元，其中包含政策规则自建房安排贴补费70000元、提早搬家鼓励费5000元、电器移机费925元、工程配合鼓励费20000元、其余鼓励费30000元。

赵先生称，并没有委托刘建军签署任何书面资料。于是，他将中信地产告上法庭，宿愿法院判令那份《安排贴补协定》有效。

中信地产则辩称，本案诉讼时效已届满。涉案协定签署于2008年1月，至赵先生诉讼曾经十四年，十四年中赵先生并未提供证据证实诉讼时效终止。

鉴定机构于2022年7月12日作出鉴定意见为：《授权委托书》《安排贴补协定》《撤除屋宇通知单》原件中的“赵**”签名与样本中的“赵**”签名不是同一人书写；《大吉危改名目拆迁收据》《取款凭条》（银行记账凭证）复印件中的“赵**”签名与样本中“赵**”签名不是出自同一人笔迹。

法院经查，《授权委托书》《安排贴补协定》《撤除屋宇通知单》均非赵先生自己签署。最终裁判，确认标示为2008年1月24日由赵先生与中信地产签署的《安排贴补协定》不成立。

关于中海京华玖序而言，这种隐形的拆迁纠纷有多少？能否会影响未来的交房期间？毕竟，它的交房期间拉到了4年后。

拿地的焦虑

北京是中海地产的重仓之地，不容有失。

自2018年至2023年，中海地产已延续六年霸榜北京市场。在2023年的北京，中海地产开售额478亿元，第二名北京城建375.9亿元，第三名华润置地257.2亿元。

进入2024年，中海地产助理总裁、华北区区首付熙嵬觉得压力山大。

2024年1~5月，北京城建、华润置地、中海地产位居北京房企权力开售额榜单前三位，开售额区分为80.76亿元、75.77亿元和75.17亿元。在北京拿地金额排名TOP10中，中海地产也排在第3位，拿地金额约58亿。

3月最后一个周末，中海地产北京产生了五盘同开的盛景，中海寰宇天下天镜、中海寰宇未来、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院五个名目标地价总货值约380亿。据中海地产方面给出的开售数字，五个名目加起来超越90亿元。

截至6月30日，中海丰和叁號院网签16套房源，去化率不到4%，成交均价约88215.29元/㎡，成交金额算计2.68亿元；中海寰宇天下天镜网签20套，成交均价7.55万/平米，去化率4.48%，成交金额算计2.20亿元；中海寰宇未来网签860套，已签约套数198套，成交均价6.33万/平米，去化率23%，成交金额算计14.28亿元；中海永定玖里网签40套，成交均价5.1万/平米，成交金额算计2.34亿元；中海公元里网签数据为0。由此计算，五个名目网签金额合计21.5亿元。

这些楼盘与网签数字的差距，有一个无法疏忽的起因：过后北京楼市政策尚未落地，造成一批虽认购，但不情愿网签，在期待首付比例和利率降落。它们网签的速度，远没有中海京华玖序来得直爽——由于足够稀缺。

据业内人士称，新政之前，北京楼市认购后的转化率只要60%。这就造成一个现象，地产商与购房者退订金的博弈。中海地产也深受困扰。

令付熙嵬焦虑的，可能还不是2024年。由于有中海京华玖序这个百亿大盘托底，中海地产2024年在北京市场占据老大的位置无虞。

中海地产2023年在北京拿了6块地，斥资约255亿，权力在80%-100%之间。除了去年6月份拿的石景山学府里名目地块，残余的5块地都是在2023年10月之后拿的。截至2023年末，中海在北京的总土地储藏共316万平方米。另据中海幸福家小程序显示，目前中海地产在北京的在售楼盘达26个。

而2024年上半年，中海地产北京仅从港中旅团体手上转手了海淀一块地，案名为“西山观复”。它总修建面积45482.71平方米，共有322户，目前曾经领证256套，户型面积在140-167平方米之间，开售指点价为8.5万元/平方米。

北京拿地的现状，是中海地产的一个缩影。

数据机构统计，2024年前6月，中海地产权力拿地却降至谷底，仅120亿，排名掉至行业第九。但在去年，“扫货王”中海地产拿地金额超越千亿。

往年上半年，中海地产开售额（全口径）为1483亿元，去年同期为1802亿元。