新城控股2025上半年商管毛利奉献八成 双轮驱动强化运营韧性 (新城控股2024年报)

内行业深度调整的微观背景下，新城控股（601155.SH）经过“住宅+商业”双轮驱动战略，内行业不确定性中展现出微弱韧性。8月29日晚公布的2025年半年报显示，公司继续坚持正向盈利，运营性业务奉献不时优化，融资渠道继续拓宽，全体运营坚持稳中向好的展开态势。

营收221.00亿 资金回笼率达115.05%

依附双轮驱动战略优点，新城控股住宅坚持高回款、商业势能继续开释，展开韧性清楚优化。

依据半年报，上半年新城控股成功营业支出221亿元，归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点。在中心目的坚持稳如泰山的基础上，截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）抵达1179.19万平方米，为未来业绩兑现奠定坚实基础。

在地产开发业务上，新城控股以重销售、抓回款为中心，继续稳如泰山基本盘，公司上半年成功合同销售金额103.30亿元，合同销售面积133.5万平方米；成功回款金额118.84亿元，回款率抵达115.05%，有回款的销售为公司筑牢资金底盘。

得益于地产销售的高回款率以及继续发力的运营性物业，新城控股财务表现愈加稳健。截至报告期末，公司在手现金余额91.83亿元，在手现金富余；净负债率为53.40%，继续坚持较低水平；公司运营性现金流净额为2.86亿元，运营性现金流净额延续为正，充足的现金贮藏进一步夯实公司运营基本面。

同时，新城控股在债务端积极调整，确保债务结构安保稳如泰山。依据半年报，截至2025年6月末，公司期末融资余额为522.76亿元，较年终压降13.74亿元，债务结构继续优化；公司合联营权利有息负债降至25.82亿元，相比年终再次降低6.91亿元。主动降杠杆与现金流控制的双重平衡术，助力新城控股运营韧性继续增强。

业绩之外，新城控股还不时践行企业主体责任，将“保交付”作为中心义务之一。数据显示，上半年公司已成功16000余套住宅的集中交付，积极兑现对业主的承诺。进入下半年，新城控股将继续优化交付流程，强化工程质量管控，确保全年交付义务高规范成功。

商业压舱 业绩奉献优化至近八成

在商业范围构建的弱小护城河，正成为新城控股应对不确定性和成功逆周期增长的内生动力。

依据半年报，往年上半年，新城控股成功商业运营总支出为69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及控制业务毛利45.73亿元，占公司总毛利由去年同期的57.21%优化至77.06%；毛利率抵达71.20%，高盈利性的商业盘面，对公司全体业绩奉献率不时走高。

此外，新城控股商业规模稳步扩展，继续构筑难以跨越的护城河。上半年，山东淄博鑫马吾悦广场作为年度首开项目正式启幕，全国首座“金标”商业标杆——常州武进吾悦广场焕新更新，继续为消费者带来幸福生活体验。截至2025年6月底，公司已成功全国141城205座综合体项目的规划，吾悦广场开门规模达1608.14万平方米，出租率稳如泰山坚持在97.81%的高位水平，成为行业运营效率标杆。

在商业竞争从规模扩张转向精细化运营的背景下，新城控股继续据守“五边形运营理念”——质量空间、与人欢欣、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，在深度运营的基础上进一步迭代机制、深挖效力、创新运营，经过“我爱你·五月”等品牌活动及“悦会员”体系的打造及运营，继续用瘦弱、陪伴、愉悦的心境价值，树立线下商业的差异化优点。

值得一提的是，往年7月，新城控股还联动苏超联赛顶级IP，以“吾悦爱江苏”为主题，经过五大中心统筹举措及一系列创意延展活动，构建“体育+商业”的城市级消费场景，成功将足球热情转化为商业势能，生动诠释出“有爱的吾悦不一样”。

随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业继续性运营支出大幅逾越当期利息支出，2025年上半年该比例进一步增长至4倍。在业内看来，在国际鼎力提振消费的政策驱动下，未来商业板块有望为新城控股带来更大支撑。

融资多元 坚持低利率优点

基于瘦弱的财务状况及高度自律的信誉控制，新城控股上半年成功成功境内外融资渠道的双向打破，综合融资本钱坚持低位。

往年6月，新城控股母公司新城展开宣布，成功发行3亿美元初级无抵押债券，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企。8月，新城控股成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，并取得中债增全额担保，总认购倍数2.28倍，票面利率为2.68％。

同时，依附吾悦广场优质的资产基底与继续优化的运营实力，商业板块继续为新城控股的融资性现金流带来增量。数据显示，往年1-6月，新城控股新增以吾悦广场为抵押的运营性物业贷及其他融资约44.79亿。

在融资端的多元规划以及富余的在手现金，也让新城控股坚持着良好的信誉体系，成为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一。2025年上半年，新城控股已出借境内外地下市场债券10.67亿元，继续坚持每一笔债务延迟或到期偿付的良好记载。

双轮驱动战略带来的良好业绩表现之外，新城控股于2022年开拓的建管业务也成功打破性展开。数据显示，新城建管2025上半年新增签约面积超305万平方米，在全国范围内累计控制项目115个，其中商业综合体控制项目65个；累计控制总修建面积超1900万平方米，并跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”。具有轻资产、高盈利属性的建管业务，正为新城控股构建可继续的控制费支出体系，并构成新的盈利支点，有力推进企业继续稳如泰山向好展开。

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股票西方市场好么？

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西方市场()预期分拆题材激活股性公司股价不时徘徊，未能有较好表现，我们以为这个和公司多重业务造成估值困难也造成市场普遍隐晦以及总市值较大等要素有关。 而从2010 年1 季度业绩奉献状况来看，土地开发整理业务曾经顺利计入主营业务，8828 亩新城开发整理将为2010 年业绩提供保证；我们预期公司旗下的电子买卖所和安防公司或许在未来分拆上市，为股价生动提供了条件。 一季度业绩好转。 2009年EPS为0.08元，同比下滑了46.28%；2010年1季度为0.06元，同比增长了169.90%，构成了清楚的反差。 究其要素，土地开发整理带来了清楚的业绩奉献。 其中我们发现1季度营业支出比上年同期参与107.08%，公司解释为本期参与土地开发整理支出所致。 这就意味着前两年不时计入营业外支出的土地开发整理支出从2010年末尾计入主营业务支出(1季度2880万元的营业外支出是西二环路土地回收补偿款项)。 2009年12月18日，公司取得盛泽新城8828 亩土地的拆迁和开发整理业务，且协议规则2010年成功，我们前期的预测将为公司锁定2010 年0.22 元EPS。 其中1 季度公司曾经成功约1848.4 亩地块的开发整理任务，确认支出万元，本钱万元，毛利3328万元。 公司已累计收到土地开发整理款9810万元。 所以，我们以为在8828亩土地开发整理协议下，公司2010年业绩失掉保证，详细就看各个季度的开发进度和款项到账期。 另外，新城开发的推进以及配套设备的完善，将为老城区的搬迁起到促进作用，这样也为西方市场自身的商铺改造更新成功租改售也起到关键促进作用。 预期分拆题材激活股价。 近期市场上分拆题材的个股表现生动，西方市场也不例外。 我们在前期报告中不时都有对西方市场旗下的电子买卖所以及西方英塔安防公司分拆上市的预期和想象。 我们预期两个子公司或许于未来几年开放上市。 电子买卖所(公司控股65%)：2009年成交量加大清楚并已成功盈利。 目前乙二醇和聚酯切片仍是最生动的买卖种类，客户数量近1000个，其中，800-900个坚持生动买卖。 2009年12月份公司曾经披露过对买卖所启动股改，所以我们预期分拆上市的或许性较大。 西方英塔安防公司(上市公司持股28%，集团持股32%)：西方英塔关键定位是做安防系统运营商，做好整个安防系统后交给用户经常使用，用户每年支付保养费，运营形式较好；公司提供系统，异地可以和外地的保安公司协作提供人防等，运营商的形式令公司可以启动异地复制扩张。 我们以为，异动复制后公司的业务将进入扩张阶段，这是值得等候的打破。 目前西方英塔曾经是股份制公司，我们也预期该公司未来登上创业板或许中小板。 维持买入评级。 公司曾经定位为轻资产的纺织服务商，未来的运作将围绕定位启动。 我们以为土地开发可以保证并锁定业绩，分拆题材激活股性，维持2010-2011年0.32-0.40元的业绩预测，维持买入评级。 风险要素。 业务的复杂性带来了市场估值的困难。