中资产包租方式面临收缩机构化租赁运营方式向更轻演化 (资产包合法吗)

admin1 3小时前阅读数 1 #财经

《住房租赁条例》的落地，为住房租赁市场的规范与更新提供了顶层法律框架。在住房租赁市场中，依据房屋产权、租赁权及代理权的不同，机构化方式可以划分为重资产自持、中资产包租、轻资产托管三类运营方式。此次《条例》明白住房租赁企业的定义，是指以自有住房或许依法取得运营控制权的他人住房展开住房租赁运营业务的企业，这肯定义明白了三种方式下住房租赁企业的合法位置。

在住房租赁市场中，采纳中资产包租方式的长租公寓机构数量已清楚收缩。回溯我国住房租赁行业展开初期，该方式之所以能成为支流运营方式，中心在于市场上传期的环境适配性——当租赁需求旺盛、租金稳步下跌时，方式的收益空间可掩盖本钱压力，扩张逻辑具有可行性。但是，这一方式的固有弊端，在市场周期转向下行时被继续加大，最终形成风险集中迸发。其中心症结在于租金“刚性兑付” 的特性。

以后住房租赁市场正处于明白的下行阶段，这一环境恰恰击中了中资产包租方式的中心痛点，也成为该方式下机构数量清楚收缩的直接诱因。

在市场下行期，租赁需求疲软、租金涨幅停滞甚至回落，而中资产包租方式的“刚性兑付” 特性并未因市场变化而松动：机构仍需按原合同商定，向业主支付固定租金——这部分红本占比超 50%的刚性支出，在出租端收益下滑时，直接将利润空间进一步挤压，甚至堕入“收租本钱高于出租赁金”的倒挂困境；同时，前期装修、运营的高投入尚未回本，叠加空置率因需求有余而攀升，机构现金流承压急剧加剧，原本就软弱的资金链极易断裂。

对业主而言，下行期也让“刚性兑付”的隐性风险彻底暴露。市场上传时，业主能稳如泰山取得保底租金，风险被掩盖；但当下行期机构出租受阻、现金流告急，“高收低出”的窟窿难以填补，“长租短付”的操作便或许成为机构转嫁风险的选择，最终极易触发“暴雷”，形成业主租金无法兑现，权利受损从潜在风险变为理想疑问。

更关键的是，下行期彻底突破了中资产方式“规模扩张即收益增长”的逻辑：此前部分机构为抢占市场自觉收房，而当下出租才干有余的疑问集中迸发，大批空置房源不只无法出现收益，反而继续消耗机构的租金本钱与运营本钱，构成 “收房越多、盈余越重” 的恶性循环，最终让机构难以抵御市场下行压力，只能选择收缩甚至分开市场。

随着中资产包租方式频繁爆雷，轻资产托管方式和重资产自持方式的市场占比逐渐优化，其中轻资产托管方式更是逐渐取代中资产包租方式，成为以后市场的支流选择，目前在头部企业中占比已超七成。集中式租赁住房以及大型住房租赁社区多采纳的是重资产自持的方式，这些项目关键包括以群体土地树立用地树立、城中村革新、租赁住房用地新建、产业园区配建以及企事业单位自建的租赁住房。分散式民宅多采纳的是轻资产托管方式，轻资产托管方式是指业主委托专业租赁机构面向租客提供租赁服务，房屋租赁收益归业主一切，专业租赁机构则经过提供服务失掉收益。在这种方式下，专业租赁机构受产权人（出租人）委托代理房屋租赁事宜，业主仍保管房屋的租赁决策权。

以作为轻资产托管方式典型案例的贝壳省心租来看，其中心运营特点可概括为：以“不赚租金差价、依托服务提效盈利”重构租赁相关，保证业主收益稳如泰山和租客体验透明；依赖贝壳已有的线下人店网络与平台流量，成功房源规模化失掉与高效去化，构成可继续的服务驱动方式。其它的各大租赁企业轻资产托管方式，也都有其典型特点。

轻资产托管方式能精准直击业主痛点，推进更多闲置房源进入市场。在住房租赁市场中，集团业主终年面临“出租难、控制累、收益不稳”的三重困扰，这些疑问不只削弱了业主的出租积极性，也形成大批存量房源难以归入规范化租赁市场。轻资产托管方式依托“全周期托管服务，有效破解了业主“出租耗时费力却效果不佳的困境。同时，平台化的轻资产托管企业仰仗专业才干及流量优点，能够下降房屋空置风险，为业主带来稳如泰山继续的现金流报答。以贝壳省心租为例，最新调研数据标明，因 “租后服务节省时期”选择省心租的业主占比最高，抵达77.10%；选择“租金稳如泰山有保证”的占比也达68.29%。此外，经过对房源启动规范化验房与保养，明白房屋损耗责任，并提供资产保险等兜底服务，让业主不用担忧房屋遭不当经常经常使用，真正成功“托管即忧心”。在轻资产托管方式下，业主对空置房源的出租志愿失掉清楚优化。

以后租客对租赁住房的需求已从“有房租”更新为“租好房”。无论是日益增多的 90 后、00后年轻租客，还是家庭型租客群体，对高质量寓居空间和完善租后服务的需求都在继续优化。而轻资产托管方式恰恰能针对性处置这一需求变化：经过规范化运营革新，分散式民宅 “脏、乱、差、旧”的传统疑问失掉逐渐改善，为租客提供更优质的寓居体验。随着这种方式的深化推行，住房租赁市场正沿着规范化轨道迈向更高质量的展开阶段，成功业主、租客与市场的多方共赢。

笔者引见：

邹琳华，毕业于南京大学经济学院，获经济学博士学位。2009年进入中国社会迷信院财经战略研讨院（原中国社科院财政与贸易经济研讨所），终年从事城市与房地产范围的研讨。现为中国社会迷信院财经战略研讨院住房大数据项目组组长，中国社会迷信院大学教授，中国社会迷信院“住房大数据灵敏监测”实验室孵化项目担任人。兼中国城市经济学会房地产专业委员会主任、纬房研讨院（纬房指数）首席专家、全球华人不动产学会理事。曾为美国纽约市立大学巴鲁克学院不动产系访问学者一年(2011一2012)。终年从事城市与房地产范围的实际与政策研讨，研讨方向包括房价指数、房地产周期、住房政策、城市展开等。掌管中国社会迷信院实验室孵化专项资助项目1项，中国社会迷信院国情调研严重项目2项、国度天然迷信基金面上项目1项、下级交办研讨项目多项。掌管树立“住房买卖与多少钱大数据监测”数据库。掌管多维高频房价指数“纬房指数”编制，有效促进了我国房地产市场透明度的优化。出版《中国房地产周期坚定区域差异研讨》、《基于大数据的城市住房多少钱重复买卖指数研讨》等6部中文学术专著，于Springer出版英文专著《Housing Reform and China’s Real Estate Industry, Review andForecast》（合著）一部。在《财贸经济》、《统计研讨》等各类声威中心期刊上宣布论文数十篇，在《黑暗天报》、《经济日报》、《经济参考报》、《澎湃资讯》等支流媒体上宣布评论文章近百篇。担任《房地产蓝皮书》及《住房绿皮书》副主编，介入《经济蓝皮书》等品牌报告的撰写。终年继续为住房政策建言，并获多项指示。

「安顺酒店代订」接盘、并购，谁在收割长租公寓市场？

在蛋壳公寓“暴雷”危机还没失掉处置之际，长租公寓市场又有新意向。作为长租公寓的头部玩家，自若末尾了收割市场的步伐。近日，自若宣布并购贝客青年精品公寓，经过并购，自若进一步扩张了房源数量，在去年11月，自若就发布过旗下房源总数超越100万间，运营规模超越第二、三名的总数。长租公寓是一个重资本、难盈利的生意，中小玩家选择“卖身”也很正常，贝客分属于江苏贝客邦生活服务有限公司，旗下拥有全国31个项目，关键为集中式白领公寓，算计房源近5000套，散布在北京、上海、南京、苏州等一二线城市。长租公寓行业近两年处于剧变期：暴雷、洗牌和并购在同步启动。一边，2018年长租公寓暴雷潮以来，一大批中小长租公寓机构相继破产，引发大规模的租客、房东维权事情。另一边，2019年终蛋壳开启并购，枪声一响，自若、魔方等长租公寓也陆续开启收割形式。而在洗牌中，即使是规模不小，曾经上市的蛋壳，也难逃被淘汰的命运。虽然行业出现着天翻地覆的改动，但低毛利、难盈利的最大难题，依然没有失掉处置。依据珊瑚数据统计，以深圳为例，二手房的租金报答率在1%-2%之间，租金报答较高的罗湖区也没有超越3%。中国的租房人群以中低支出人群为主，依据中国社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产开展报告No.17》，年龄在21-30岁的租客占比61.3%。支出在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%，这一部分人群也是多少钱高敏感人群。在这种状况下，长租公寓玩家为了争夺房源付出高本钱收房，为了争夺用户则低价出租，高收低卖造生长租公寓不时处于盈余之中。而租金差到目前为止都是长租公寓玩家独一的营收形式。随着接盘、并购的启动，行业正在进入寡头之战，而最终这些留上去的行业巨头，能否处置这个疑问？又能否探求出租金差以外的营收形式？长租公寓频繁暴雷，谁在接盘？长租公寓在2012年左右出现，一末尾，长租公寓的降生是为了让年轻人有更好的租房体验。 you+公寓的开创人刘洋曾表示，自己创立you+就源于自己打工漂泊中搬家30余次，遇到黑中介签假合同，遭遇房东拿钱跑路，在大城市中盼望寻觅一个暖和的家。庞大的年轻人租房群体，让长租公寓迅速成为风口，you+公寓、蘑菇公寓、寓见公寓、青年汇、青客公寓等纷繁取得资本融资，其中雷军以1亿元注资you+公寓引爆租房行业和投资行业，一度成为关注的焦点。依据相关融资数据统计，2012-2019年7年之间长租公寓得融资次数超越100次，综合融资额约2160亿元，其中现金类融资260亿元，住房租赁证券类产品约1900亿元。部分融资数据统计，图源《透视长租公寓行业》不过，行业的风险要素，也在开展中越来越清楚。 2018年8月17日，胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩展规模，以高于市场正常多少钱得20%-40%争抢房源，人为抬高收房多少钱，而且这些长租公寓重装修，‘N+1’出租形式加剧租房多少钱下跌，长租公寓企业一味满足资本市场得胃口，如今开展严重跑偏了。 ”胡景晖还进一步表示，“长租公寓爆仓比P2P爆仓更风险。 ”胡景晖的“正告”很快变成了理想。杭州鼎家长租公寓、重庆管家婆公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等一种长租公寓接连暴雷、破产，引发了大面积的租客维权事情。它们资金链断裂的要素极端相似：在资本催化下，大中小长租公寓机构全力争抢房源，付出高额本钱，造成绰绰有余；长租公寓机构为加快回笼资金，向租客一次性性收取半年或一年的租金，而按月付或许季付的方式给房东交租，发生“长收短租”疑问，收来的租金会用于扩张规模；为放慢资本扩张，补充流动资金，长租公寓机构结合金融机构推出租金贷和ABS产品，以未来的租金支出为兜底，失掉一次性性房租支出，造成租房市场违规加杠杆。暴雷声曾经响了近两年，即使是上市公司也难以幸免，连线Insight在《深度调查：被蛋壳“困住”的人们》和《长租公寓青客疑似“暴雷”，租户：好怕它成为下一个ofo》中，剖析了两家上市公司的风险和暴雷始末。长租公寓暴雷后，租客和房东四处维权，较好的结果是有玩家情愿接盘，但是要付出填补资金窟窿的代价。此前，雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓暴雷后，经过上海市房地产经纪行业协会的“搭桥铺路”，最终由麦家公寓接盘。 2019年7月，堕入运营危机的乐伽公寓，引入杭州喔客公寓作为业务承接方。而蛋壳公寓也曾经接盘爱上租，爱上租是长三角最大的住房租赁机构，在上海、苏州、南京控制公寓超越8万间，在被蛋壳收买前曾经传出资金链断裂的风险。不过，接盘暴雷机构也算棋行险招，如今蛋壳自身难保，曾经接盘过去的爱上租则变成了担负。而如今，谁又来给蛋壳接盘？据《财经》报道，我爱我家高管泄漏，过去的一个月里，住建委区分约谈了自若、我爱我家以及建行。其中，自若对接盘蛋壳的要求是政府可以适当开放住房租赁“N+1”的管制。而政府的接盘首选是树立银行，树立银行旗下长租公寓业务平台建融家园，但由于蛋壳的空置房源不多，这次接盘没谈拢。蛋壳的百亿窟窿，很清楚少有玩家情愿接盘。建融家园此前接盘青客公寓，由于担忧纠纷和坏帐，也只接收了空置房源。暴雷机构是烫手山芋，对比接盘这类机构，很清楚收买资金状况还算良好的中小玩家，是更好的选择。并购与寡头竞争目前长租公寓市场上关键分为三大派系。其一是以万科、龙湖、旭辉为代表的房地产开发商群体，他们区分成立了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，经过自持房产的和包租的方式运营长租公寓。其二是以自若、相寓、魔方等为代表的运营商平台，经过链接房东和房客，做起了二房东生意。其三是以如家、华住集团为代表的酒店企业，经过酒店式场景切入长租公寓。在市场竞争中，房企经过自持房产可以说是最具有竞争力的，不过相比于10%左右的一手房报答率，长租公寓预期报答率缺乏5%，房企开拓这一市场动力缺乏，相反由于政策规则的自持租赁住房的比例要求，房企更多的是自愿为之。龙湖集团投资者相关担任人施磊曾表示，长租公寓很难做，龙湖在长租公寓投入资金不多，80%属于轻资产，属于包租的形式。酒店品牌虽然能提供比拟高的服务质量，但是酒店资产有限，加上租金较高，难以规模化。因此，真正在跑马圈地，收割市场的，是第二类玩家。回忆近两年的长租公寓行业，并购是一大关键词。 2019年1月，湾流国际与星窝创享青年公寓宣布并购成功，湾流国际成为星窝最大股东；2019年5月，国际蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓，并购后，安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张，业务规划也从9个城市参与到17个城市；往年11月30日，自若宣布并购贝客。 58安居客房产研讨院首席剖析师张波曾在接受采访时表示，长租公寓第一阶段的“群雄并起”曾经完毕，第二阶段的“寡头之争”仍将继续。自若曾经是这个市场里的巨头。依据融资信息统计，2018年8月以来，自若在2019年6月，募集了泛大西洋资身手投，腾讯、红杉资本跟投的5亿元B轮融资，又在往年3月，取得软银愿景基金10亿美元投资。雄厚的资金在推进着自若进一步收割市场，同时也进一步加剧着寡头之战。不过关于长租公寓玩家来说，扩张和跑马圈地并不是难题，能否成功规模化盈利才是终极难题。长租公寓盈利难题能否能解？长租公寓自降生以来，就是一个薄利行业，局内者常年堕入盈余之中。财报显示，2017-2019年,蛋壳公寓盈余额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。 2020年一季度，盈余达12.30亿元，单季盈余创下近年新高。另一个上市企业青客也常年处于盈余之中，青客公寓财报显示，2019财年青客公寓净利润盈余达4.98亿元，而在2017财年和2018财年，区分盈余2.45亿元和4.99亿元，即近三年青客公寓累计盈余达12.42亿元。连线Insight曾发文剖析过长租公寓的风险和软弱：长租公寓是少见的无法经过规模化带来更多支出的行业，即使上调租金，但平台拿房、营销、获客等本钱相同高企，一旦出租率降低，则会面临生死存亡的危机。长租公寓企业优客逸家CEO刘翔此前在接受采访时提到，出租率的红线在80%，少于80%，企业就很风险。从这个角度来看，规模越大，风险性也越大。往年疫情造成的出租率降低，就是青客、蛋壳暴雷的一个导火索。虽然如此，入局者行进的步伐已不能停，或许在不时提高市场规模和品牌影响力后，可以降低本钱收房，而经过提供更好的服务优化房租，从而取得更多租金差。同时，它们也还在尝试更多的营收形式。这门生意，最终是像共享单车一样没有赢家，还是最终有玩家闯出一条生路?答案很快就会揭晓。

什么是国际租赁服务贸易

国际租赁服务贸易是指位于不同国度(地域)的出租人和承租人等当事人之间所启动的跨境运营活动。出租人与承租人签署租赁合同，承租人在租期内按商定向出租人交纳租金，租赁期满后，承租人按商定将租赁物返还出租人、续租或留购的集融资与贸易一体化的一种服务。国际租赁服务贸易的关键特点(一)国际租赁服务贸易首先是一种服务出租人提供的不是地道的商品，而是融资、融物相结合的运营活动，属于服务贸易。它经过融通设备经常使用权，来成功融通资金的目的。在国际租赁服务贸易中，出租人经过出租商品的方式，向承租人提供了中、常年资金的融通；承租人经过火期支付租金取得租赁物的经常使用权，实践上相当于到达r购置租赁物的融资目的。在这种融资与融物相结合的服务方式中，出租人直接为企业(承租人)提供其所需东西，而不是单纯的货币借贷，因此它属于一种贸易方式；同时出租人又保管了所提供商品的一切权，不属于买卖买卖，它是贸易与融资相结合的一种服务方式。 (二)国际租赁服务贸易是一切权与经常使用权分别的商品流动方式在国际租赁服务贸易中，租赁东西的一切权和经常使用权在租赁期问是分别的，出租人保管一切权，承租人享有经常使用权。在传统的商品贸易中，买卖买卖成功后，商品的一切权、经常使用权、处置权等相关权益均由卖方转移到买方。但在国际租赁服务贸易中，出租人对租赁物仍保管一切权，承租人仅仅取得租赁物在租用时期的经常使用权。第二次全球大战以后，特别是20世纪60年代后西方金融市场积聚了巨额游资，国际租赁由于其所具有的优势而被普遍地运用于融资目的，很多承租人租赁的最终目的是为了取得租赁物的一切权，这种租赁被称为非真正租赁。在非真正租赁中，租赁期满后承租人依照合同商定直接或以意味性多少钱取得租赁物，但是在租期内，租赁物的一切权和经常使用权依然是分别的，出租人在租期内保管租赁物的一切权，承租人在期满取得租赁物后享有一切权、经常使用权及相关权益。在真正租赁中，出租人则享有租赁物期满后的残值处置权。 (三)国际租赁服务贸易业务复杂1．触及当事人较多国际租赁服务贸易至少触及三方当事人，即出租人、承租人和供货人。同时．这三方当事人至少属于两个不同的国度或地域。第一，出租人与供货人之间所出现的业务相关纯属商品买卖相关。出租人与承租人之间则是由租赁合同发生的一种债务债务相关，出租人保管租赁物一切权、收取租金，成为债务人，而承租人按期支付租金、取得租赁物经常使用权，成为债务人。第二，国际租赁服务贸易具有跨国性，至少有两个国度介入。或许是出租人与承租人在同一个国度，而供货人位于境外，由出租人从境外供货人那里购置租赁物租给本国承租人经常使用；也或许是出租人与供货人在同一个国度，而承租人在另一个国度，即出租人从本国供货人那里购置租赁物后，租给位于境外的承租人经常使用；还或许是出租人、承租人、供货人属于不同的三个国度，出租人在境外供货商那里购置租赁物，然后租给第三国的承租人经常使用。 2．触及多种不同合同国际租赁服务贸易至少要求两份合同，而且合同方式多样化。只触及供货人、出租人和承租人的简易国际租赁业务，要求出租人与供货人签署购货合同，出租人与承租人订立租赁合同；假设在国际租赁业务中出租人要求金融机构的存款，那么还要求出租人与信贷机构订立存款合同。有的国际租赁业务要求签署更多的合同，例如，衡平租赁还要求签署介入协议、物主信托协议和契约受托协议等。由于国际租赁的当事人位于不同国度，触及适用法律的选择以及运输、保险等诸多疑问，要求签署多种合同。 (四)在国际租赁服务贸易中，充任出租人的各类机构较多在国际服务贸易中，充任出租人的机构关键有租赁公司、银行或其他金融机构、制造商、经销商和经纪人、租赁结合体、国际性租赁组织等。 (五)在国际租赁服务贸易中，出租人和承租人能享用多种活动政策西方国度对租赁业务普通给予投资减税、减速折旧等税收活动。从承租人的角度看，租赁资产不需计入企业的资产负债表，承租人可以免交财富税；依照某些国度税法的规则，租赁的费用——租金和资产维修费用，可以作为消费本钱从应征税额中扣除。从出租人的角度看，租赁物的折旧费可从其应征税支出中扣除。一些西方国度为奖励某类固定资产的投资，关于购置该类固定资产作为出租物的出租人，可从其应征税额中扣减资产的部分红本；假设出租人以分期付款的方式购入资产，其所支付的利息可作为消费本钱加以扣减。此外，政府还采取其他活动措施支持租赁业务，如英国出口信贷担保局对本国国产设备的对外租赁提供担保、日本政府1983年追加租赁信誉保险制度等。国际租赁服务贸易使出租人和承租人享用多种政府活动措施，促进了国际租赁业务的迅速开展。中国关于租赁的税收规则与西方国度不同。我国普通不支持企业把租金打人消费本钱以增加税收，但也制定了若干奖励国际租赁服务贸易的税收活动政策。例如，用于“三来一补”的租赁设备可免收关税和工商一致税等；财政部规则凡是合营期限在10年以上的合营租赁公司均可依照税法，从末尾获利的年度起，第一、第二年免征所得税，第3～5年减半征税；企业租赁成套设备或消费线，在用所提折旧基金支付租金缺乏的状况下，可以用该设备投产后新增利润，在交纳所得税之前归还；对租用单台设备、控制设备或服务设备的，可按投资置办固定资产处置，按期计算提取折旧等。随着中国有关国际租赁立法的完善，税收活动政策将会愈加系统化。国际租赁服务贸易的关键方式国际租赁服务贸易通常分为融资性租赁、运营性租赁和综合性租赁三大类，其中融资租赁和运营租赁是国际租赁的两种基本方式。 (一)融资性租赁(FinancialLease)融资性租赁，又称金融租赁，或称完全付清租赁(FullPay—outI。 ease)。它是具有融资、融物双重职能的租赁买卖，出租方融通资金购置或承租机械、设备等租赁物，然后出租给承租方经常使用，承租人按合同规则按期向出租人交付租金．合同期满后租赁物按合同规则处置。融资性租赁是目前国际租赁贸易中经常使用最多、最基本的方式。 1．融资性租赁的关键特征(1)租赁物是由承租人而不是由出租人从制造商或经销商处选择，出租人提供融资服务，依照其与承租人签署的合同购置设备。 (2)出租人保管租赁物的一切权，承租人在租赁合同期限内享有经常使用权，在租赁合同时期由承租人担任对租赁设备的维修、保养和保险费用。 (3)租赁期限通常较长，普通设备租期为3～5年，大型设备如飞机、钻井平台等的租期可以长达10年以上，但租期满时，租赁资产依然缺乏值。 (4)融资租赁合同具有无法撤销性，由于租赁物是由承租方自选的特定的非通用设备。 (5)融资性租赁以融通资金为中心，失掉设备投资为目的，是承租人为了处置企业在筹建或扩展消费时资金上的困难，而向出租人取得的租赁信誉。 (6)融资性租赁合同期满后对租赁物的处置方式有三种，即合同到期后租赁物返还给出租人；合同到期后承租人续租；承租人留购租赁物，通常是以名义货价(或意味性多少钱)将租赁物买下，并操持相关的正式产权转移手续。 2．融资性租赁的关键方式(1)直接租赁(DirectI．ease)。直接租赁也称自营租赁，指出租人(租赁公司或金融组织)出资从国际外制造商处购进设备，再租给承租人经常使用的一种租赁方式。在这种买卖活动中，出租人向制造厂商订货并让其向承租人直接发货，并且出租人与制造厂商和承租人区分签署购货合同和租赁合同，这是融资租赁中比拟普遍和经常出现的一种租赁方式。 (2)转租赁(Sub—I。 ease)。转租赁也称出口转租赁，指国际租赁公司租进设备后再租出给本国次承租人。即本国国际租赁公司或银行信托投资公司作为承租人，从国外出租人(租赁公司或制造厂商)租进国际次承租人所需的设备，然后再转租给国际次承租人经常使用的一种服务贸易方式。操持转租租赁业务要求本国承租人与国外出租人签署一项国际租赁合同，此外本国承租人还要求与国际次承租人签署一项国际租赁合同。 (3)衡平租赁(LeverageI，ease)。衡平租赁也称杠杆租赁，或称减税活动租赁或借贷式租赁，它是由融资租赁派生的一种租赁方式。衡平租赁是一种正式租赁(TrueI．ease)，就是租赁公司在投资购置租赁设备时，可享有衡平权益益。它是采用“财务杠杆”方式组成的融资性节税租赁。出租人通常只需投资租赁设备本钱的20％440％，金融机构贷给其他60％～80％的资金，从而出租人可拥有该没备一切权并享用没备价款10()％的减税活动。因出租人以设备第一抵押权、租赁合同和收取租金的受让权作为借款的担保，所以存款银行对出租人无追索权。衡平租赁的出现是现代租赁业的一大打破，也是以后全球上最复杂的融资方式之一，该方式关键适用于巨额价值的租赁物。其关键特点如下：①在法律E触及多方当事人．最基本的有承租人、出租人和存款人，通常还要求包租人、经纪人、物主受托人、合同受托人等当事人介入。 ②出租人投资设备本钱费用的20％～40％(至少付出设备价款的20％)，但是可以取得设备一切权及设备价款100％、的减税活动；存款人提供设备价款60％～80％的存款，却对出租人不能行使追索权。 ③承租人不得提早或延期支付租金，各期所付租金必需平衡，相差不能太大。 ④出租人不能对承租人经常使用租赁设备采取限制，而且最多只能将设备价值的80％租给承租人。 ⑤关键适用于租期较长的大型设备的巨额融资需求，如飞机、集装箱、输油管道、远洋钻井平台、卫星系统等。 ⑥租赁合同期满，出租人要将租赁设备残值按事先的公允市场多少钱出售给承租人，或按该多少钱启动续租。 (4)销售回租租赁(SaleandLeaseback)。销售回租租赁，指由物主将自己拥有的设备卖给租赁公司。然后再向租赁公司租回经常使用、支付租金的租赁方式。租赁公司按合同规则支付货款并收取租金，租赁合同期满，租赁公司承当租赁物的回收和处置租赁物残值，承租人也可按租赁物的余值或双方商定的多少钱购回租赁物。采用这种租赁方式的目的大多在于处置流动资金充足困难，或改善财务状况。企业经过出售回租设备所得资金成为自有资金，投放到企业最急需的中央，而且又不影响企业继续经常使用，产失效益，租期满后企业还可以购回设备一切权。有时国际租赁公司往往为此目的，而将自营租赁租出的设备一切权以相反多少钱转售给本国租赁公司后再回租，并与国际承租人签署转租赁合同，以失掉所需外汇资金。 (5)风险融资租赁(VentureI。 ease)。风险融资租赁，指出租人将设备以租赁和投资方式出租给承租人，由此相应取得租金和股东权益收益作为投资报答的买卖活动。在这种买卖中，租金仍是出租人的关键报答，普通为全部投资的50％，其次是设备的残值报答，普通不会超越25％，这两项是相对比拟安保牢靠的收益。其他部分按双方商定，在一定时期内以既定的多少钱购置承租人的普通股权，从而取得投资收益。这种租赁方式为高科技、高风险产业开拓了一条吸引投资的新渠道。出租人将设备融资租赁给承租人，同时取得与设备本钱相对应的股东权益，实践上是以承租人的部分股东权益作为出租人的租金的新型融资租赁方式。由于出租人作为股东可以介入承租人的运营决策，因此参与了对承租人的影响。风险融资租赁实践上是风险投资在融资租赁业务范围的创新表现。 (6)捆绑式融资租赁(BundleLease)。捆绑式融资租赁又称三三融资租赁。它是指承租人的首付金(保证金)不低于租赁物价款的30％，厂商在交付设备时收取3()％左右的货款，余款在不超越租期一半的时期内分期支付，而出租人只需融资30％左右即可启动这种方式的租赁买卖。这样，厂商、出租人、承租人各自承当一定比例的风险，三方当事人的利益“捆绑”在一同，从而改动其他租赁方式那种一切风险由出租人一方独自承当的局面。 (7)总租赁(MasterLease)。总租赁是一种开放型的租赁方式，承租人在整个合同租期内除了可以租用日前所需设备外，还可依据今后的要求，按相同的租赁条件和规则(租金除外)租用新的设备，而不要求重新签署新约，租赁公司在整个租期内有责任提供最先进的设备，设备的数量可以依据时节或承租人的要求而不同．租赁的期限通常与设备经常使用的年限差不多。这种方式的租赁，实践上相当于出租人给予承租人的一个授信额度，承租人在此额度内可以循环租用出租人的设备。总租赁通常用于卡车车队、计算机及其隶属设备等技术上规范比拟一致的租赁业务。 (二)运营性租赁(OperatingLease)运营性租赁，或称服务性租赁(ServiceLease)，或营运租赁、操作性租赁，也称不完全付清租赁(NonFullPay—outLease)。出租人既提供租赁物，又提供必要的服务．包括对设备的维修、保养、保险以及各种专门的技术服务等。它是一种短期的租赁，服务性强，因此其租金比融资性租赁的租金高，该方式关键适用于一些要求专门技术启动保养和技术更新较快的设备。 1．运营性租赁的关键特点(1)在合理条件范围内，不用等到租赁合同期满，承租人预先通知出租人就可以中止合同．将设备退还出租人，租用更先进的设备。 (2)同租赁物的经常使用寿命相比，运营性租赁期普通较短，出租人对出租物的初次租赁所得租金不能收回设备的投资和收益．因此出租人要求屡次出租该设备收回全部租赁本钱失掉利润。 (3)出租人一直拥有租赁物的一切权，并承当相关的利益和风险。普通由出租人担任租赁物的维修、保养。使设备坚持良好形态以利于合同期满后继续出租。假设租赁物多少钱下跌，出租人就不能收回其投资，因此运营性租赁比融资性租赁收取的租金高。 (4)运营性租赁适用于大批通性设备，大多具有高度专门技术、需专门保养控制、技术更新快、置办金额大并有较好的二手市场，或许垄断性强、要求特别服务。这种租赁期限普通为1～3年。采取这类方式的租赁物通常为汽车、计算机、通用的机械设备等，有利于承租人防止设备落后更新所形成的经济损失。 2．运营性租赁的关键方式(1)运营租赁(OperationI，ease)，又称控制租赁。出租人将自己投资运营的设备屡次出租，直到该设备的本钱全部收回或因过时而被淘汰为止的租赁业务。采用这种租赁方式的承租人完全是为了经常使用某项设备，一旦经常使用期完毕，如不续租，租赁合同即告解除。所以，运营租赁的设备，普通是比拟容易找到接替用户的通用设备，或许是公用设备(如修建机械、集装箱等)，而且租期较短，普通在1年以下。为了坚持设备处于良好形态，出租人承当经常性的或活期的保养和修缮责任，以利于设备的继续出租，在技术迅速开展的当代，出租人还要接受设备或许被提早淘汰的风险，再加上处置新鲜设备的费用、保养修缮等工程技术人员的开支，所以租金较高。 (2)维修租赁(MaintenanceLease)。维修租赁是在融资性租赁的基础上附加维修等各种租后服务的租赁方式。因此其租金和服务费用比拟高，但是出租人可以充沛应用租赁公司专业人员提供的知识、技术等一整套服务，省时省力，相比之下租赁费用反而比自己维修所需经费要少。日本的汽车维修租赁十分典型。租赁公司不只融资购车租给承租人经常使用，还提供注销、上税、保险、维修、检车、备用车，乃至事故处置等一系列业务所需服务，极大地简易了承租人。这种租赁方式的租期普通为1～3年，承租人在租期内有权中途向出租人收回书面通知，要求取消租赁合同，以便及时改换更先进的设备。 (三)综合性租赁综合性租赁是租赁与其他贸易方式相结合的租赁方式，实践上是租赁业务与其他各种应用外资方式相结合的产物。 1．与租赁设备相关的综合性租赁方式(1)租赁与补偿贸易相结合。是指出租人将机器、设备租给承租人，承租人用租赁来的机器、设备所消费的产品偿付租金。例如前苏联政府与日本公司的萨哈林远洋勘探、开发油田及提炼石油和自然气协议，规则日方提供地质勘探机器设备，前苏联方以该油田消费的石油和自然气偿付其租赁费用。 (2)租赁与加工装配相结合。是指承租人以租赁方式引进所需设备，展开加工装配业务，而以工缴费按期支付租赁费给提供设备方(即出租人)。 (3)租赁与包销相结合。是指由出租人将机器设备租赁给承租人，而承租人消费出来的产品则由出租人包销，出租人的租金从包销多少钱中扣除的一种贸易方式。 2．跨境租赁运营它是指企业采用租赁方式运营，即出租人(普通为企业资产一切者或企业主管部门)将整个企业(包括动产、不动产以及流动资金)出租给境外承租者，承租者按合同规则取得对企业的运营权，并依照协议规则向出租人支付租金。企业租赁运营通常有两种基本方式：(1)企业的一切权不变，经过租赁将企业的经常使用权或运营权转让给承租人，承租人按合同规则支付租金，自主运营、盈亏自傲。 (2)出租人经过收取租金的方式，逐渐收回资产价值及报酬，最后将企业产权转让给境外承租人一切，这实践上是一种以分期分批付款的方法将企业产权启动出卖的买卖企业的行为。国际租赁服务贸易的程序在国际租赁服务贸易中，由于各项业务的当事人构成不同第三节国际租赁服务贸易的程序与合同一、国际租赁服务贸易的程序在国际租赁服务贸易中，由于各项业务的当事人构成不同，业务规模大小不同，业务程序有繁有简，而且各国出租人的习气做法也不尽相反，这就使得各种类型的租赁业务在程序上存在着一定的差异。但从总体过去看，国际租赁业务的基本程序关键有：(一)选定租赁物承租人依据消费和运营要求与有关供货人或制造厂商直接咨询，洽谈商定所选租赁物的种类、规格、型号、多少钱、交货期等有关事项。有时承租人也会经银行介绍制造厂商及所需设备的型号、规格和多少钱等。 (二)洽谈租赁条件承租人与供货人洽谈自己有意向租用设备的相关条件，然后向出租人提出租赁意向，并要求出租人提供租赁费估价单。承租人还要了解出租人的相关租赁条件，经过缜密研讨出租人报来的租赁费估价单和其他条件后，作出能否预定租赁的选择。 (三)对承租人启动资信调查出租人收到承租人的预定租赁后，通常要求承租人提供其运营状况财务报表，权衡出租的风险水平。有时还或许委托资信机构调查承租人的信誉状况．然后选择能否启动该项租赁买卖。 (四)签署租赁合同租赁意向经各方当事人赞同后，出租人与承租人正式签署租赁合同。假设有银行介入，银行作为见证人也要和出租人、承租人一并在租赁合同上签字。触及设备维修合同．则要求由承租人(用户)与制造商签署。 (五)向承租人交货签署‘租赁合同后，出租人依据与承租人所签租赁合同中设备的种类、规格、型号等．向制造商订购，制造商依据出租人的订单，按期直接交货给承租人，并及时通知出租人已按要求交货。 (六)承租人验收租赁物承租人应做好租赁物抵达之前的报关、运输、提货等预备任务，收到供货人交来的设备后，立刻启动装置调试，假设验收合格，应该及时通知出租人。租赁期则从承租人(用户)验收设备终了时末尾计算。出租人依据购货合同的规则，在收到验收合格通知后，应该立刻向设备制造商付清货款。 (七)租金的支付承租人在租赁设备验收合格后，依据租赁合同的规则，应按期向出租人支付租金。租金通常按合同商定以月、季、半年等时期单位平衡支付。 (八)租赁物的保险依据租赁合同的规则，由出租人或承租人依照租赁物的价值向保险公司投保，签署保险合同，并支付保险费。在租赁时期，租赁物如出现异常事故，则可向保险公司要求赔偿。 (九)租赁物的维修和保养在租赁期内。有关租赁物的维修和保养，融资性租赁由承租人担任，在这一类租赁方式下，承租人与制造商(供货人)签署维修和保养合同，并支付有关费用；运营性租赁则普通由出租人担任维修和保养。 (十)合同期满后对租赁物的处置租赁期满后，对租赁物的处置普通如下：第一，承租人将租赁物退还出租人。第二，承租人继续租用租赁物。第三，承租人与出租人协商，按事先市场多少钱购置租赁物。国际租赁服务贸易的关键机构(一)租赁公司1．专业租赁公司它们是专门从事租赁业务的企业，往往专营某一类或某几类租赁物的租赁业务，租赁物由公司依据市场需求置办，或许由承租人指定代购，并为出租物提供保养、维修、改换零件和技术咨询等服务，同时还从事租赁业务的引见和担保等业务。 2．融资性租赁公司这类公司虽然也从事租赁业务，但它们侧重于为承租人垫付资本，向承租企业融通资金。此外依照股原本源，租赁公司又可分为内资租赁公司、合资租赁公司以及外商独资租赁公司。 (二)银行和其他金融机构银行和其他金融机构，应用其雄厚的资金设立隶属机构运营租赁业务，如13本东京租赁公司是第一劝业银行的子公司，总合租赁公司是住友银行的子公司。金融机构结合其他行业的大型公司，组建从事租赁业务的机构，如1963年成立的日本租赁公司是日本金融资本、工业资本和商业资本的协作产物，其股东搜罗了日本关键大企业，包括7家信托银行、17家保险公司、5家贸易公司、3家钢铁公司以及其他行业的公司，这类出租机构资金雄厚，能为承租人提供融资条件的活动。 (三)制造商20世纪70年代以后，很多兴旺国度大型的机械制造厂商在本企业外部设立从事租赁业务的部门或隶属的租赁公司，来扩展企业机器设备等产品的出口和销售，如美国国际商业机器公司、美国电报电话公司等就少量出租其所制造的产品。 (四)经销商和经纪人经销商是消费者和销售者的中介人，关键从事贮存、运输、分配业务。他们从事租赁业务关键是为了推销产品。作为出租人，其优势在于信息闭塞，提供的租赁标的物种类多样。而租赁经纪人是在承租人和出租人之间布置租赁买卖而收取佣金的团体或公司。他们自身不运营租赁业务，只是代表委托人寻觅买卖对象，并代表委托人与对方商量租赁条件，促进买卖成功。 (五)租赁结合体租赁结合体是由制造厂商和大型专业租赁公司或金融机构结合组成的多边租赁联营组织。租赁结合体集各方优势于一身，是实力雄厚的出租人。 (六)国际性租赁组织20世纪60年代中期以来，一些国际性的租赁组织相继出如今全球租赁市场上．如国际租赁协会、国际租赁俱乐部、西方租赁控股公司等。国际租赁服务贸易的开展现状1．国际租赁贸易业务量稳步增长，但市场散布不平衡全球租赁额从总体上看呈增长趋向，但关键市场在美洲、欧洲和拉丁美洲。从地域来看，北美是全球租赁市场的主体，占全球租赁总量近一半的份额；从国度来看，租赁额居全球前三名的是美国、日本和德国。美国从20世纪50年代起，租赁在各行各业中就被普遍运行，它是全球上开发最早和性能最全的租赁市场，融资租赁已成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。租赁业在美国属于真正的朝阳产业。据《全球租赁年报》统计，美国租赁业的市场浸透率(即租赁占全社会固定资产投资的比例)，自1984年以来不时高居30％左右，最高到达38％。开展中国度除巴西等少数国度租赁额能进人全球前10名外．前50名基本上是兴旺国度。中国、俄罗斯、印度等大国租赁的相对额与市场浸透率都很低，租赁业开展清楚落后于兴旺国度。 2．租赁贸易业务日趋国际化全球经济开展的不平衡，特别是开展中国度引进外资和国外先进技术设备的要求，促使租赁业务日益国际化。许多租赁公司走出国门，在国外设立分支机构，介入国际租赁市场竞争。如日本的西方租赁公司已在韩国、泰国、马来西亚、菲律宾、新加坡、印尼、委内瑞拉、智利、斯里兰卡、中国等国度设立境外租赁公司。 3．租赁协会发扬了关键作用租赁协会在一致行业规则、增强行业交流、防范行业风险和规范行业运作方面发扬了关键作用。国外的租赁协会具有介于政府与租赁公司之间的半官方机构性质，其义务是增强与国际外政府与组织的沟通与咨询，反映本国租赁企业的要求，并依据政府的授权对行业外部各主体之间启动必要的业务协调，并增强行业外部的自我约束和自我奖励。随着租赁业务的国际化，还发生了区域性的租赁协会——亚洲租赁协会、欧洲租赁协会和全球性的租赁协会——全球租赁协会。参考文献1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 张林主编.国际服务贸易.北京师范大学出版社,2008.2.