顺丰房托 港物流仓租金短期内仍有肯定压力 (顺丰房托价格)

媒体 香港报道： 8月14日，顺丰房托发布今天举行线上业务发布会，行动董事兼行政总裁翟廸强表示，在面对全体香港经济不阴暗的状况，以及地缘政治各种影响，令到供应商展开亦有所减慢，集团在与租客去洽谈新租约时，他们均表示对前景感到不阴暗，因此所以他们对租用的中央的需求和展开的方案都作出一些调整，致使需求下跌，加上一年前港有一个新项目落成，所以形成集团全体空置率升至过去数十年的高位，抵达逾越10%。在需求减低，供应多的状况下，过去一年，很清楚看到香港的租金有很大的调整。

尽管政府已放置了几幅新供应物流地的出售，但有数个展开商正在兴修新项目，所以他估量未来两年有近900万呎的供应 加上短期内的市况不是很阴暗，估量租金短期内仍有肯定压力。

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营收巨亏近10亿，王卫身家缩水1340亿，顺丰如何渡过至暗时辰？

出品 | 探客Tanker

作者 | 行者

编辑 | 蛋总

5月28日，京东物流在香港上市，上市首日收涨超3.3%，报41.7港元每股，成交额约71.7亿港元，市值为2540.2亿港元。 这是继京东 安康 上市后，京东集集团系内又一家成功上市的企业。

这不由引发了外界对刘强东的调侃——“东哥又有公司上市了！”“东哥这几年为人低调了，但办企业还是高调的”。

话说回来，“东哥”这个称谓似乎是刘强东身上最突出的标签之一。 中国的互联网大佬，大少数时刻都用一种谆谆教诲的师者笼统示人，也许是由于互联网思想的拓展都靠这些传道者不遗余力的身体力行，也许是跟很多人高学历、高智商的创业背景有关。

但在这其中，有两团体是例外。 跟很多“同道”喜欢外界称自己为“教员”不同，这两位大佬更情愿与员工“称兄道弟”，而“江湖情意”就成了这两家公司留给外界最深入的印象。

他俩就是京东的刘强东和顺丰的王卫。

一个颇为幽默的故事是，刘强东每年都要选个日子，与库管、配送人员一同吃果冻，吃完果冻后再用果冻杯和他们一同喝白酒。 要素在于当年京东第一个配送站出现时，在场有人提议喝点酒庆贺一下，但没有那么多的酒杯，刘强东就让人买来果冻，大家把果冻吃完，以果冻的杯子当酒杯，共饮一杯白酒。

这是京东辉煌的末尾，也是刘强东在京东抹不去的“大哥笼统”。 很多时刻，刘强东称谓大家为“兄弟”，兄弟们也都叫他“东哥”。

王卫也是如此。

2016年4月17日，一位顺丰快递小哥不小心把一辆正在倒车的小轿车剐蹭了，司机下车后又打又骂，说话十分入耳，还连扇小哥6个耳光。

因此，别看刘强东和王卫这两人在某些方面属于“同行是冤家”，但不忘江湖情意的作风依然让他们有时会隔空惺惺相惜。

如今，随着京东物流的成功上市，同为“江湖大哥”的两人，在同一片商业江湖中，终于冤家路窄。

理想上，刘强东跟王卫之间的相关颇为复杂。

一方面，江湖气息浓重的二人，很多时刻简直同气连枝，甚至经常生出“世上有知己”的觉得。 因此，双方之间互动不时，相互援助的事情也时有出现。

2017年6月1日，王卫地下与菜鸟分裂，当晚刘强东就出面支援：“我置信顺丰的质量、王卫的为人！如今公民发送的一切公家快递信息，不论是不是该平台的都被拿走！曾经严重违法！公民的隐私信息谁来保养？呼吁有关部门调查！”

另一方面，刘强东和王卫在公司运营层面的思索还是不一样的，尤其是在员工待遇上有清楚差异。 就在刘强东支援王卫前三个月，顺丰刚刚上市时，IPO开放书披露顺丰并没有给一切的物流小哥上五险一金，这和刘强东坚持给一线员工上五险一金的作风不同。

据了解，在员工支出方面，2020年京东物流合计为一线员工支出261亿，按招股书披露的2020年底一线员工数量启动保守预算，平均每位员工年支出近11万，月支出近9000元。 这算是业内极少有的坚持为员工交纳五险一金的企业。

关键是京东物流和顺丰都在物流范围均投入重金。

顺丰自不用说，物流是其主业；而京东物流则是刘强东力排众议、顶住万难，甚至“砸锅卖铁”树立起来的京东第一竞争力，自2007年以来，一步步自建物流、搭建配送队伍与自建仓库，直至如今走到上市，京东物流的每一步都走得颇不容易。

但说究竟，两人之所以能惺惺相惜，要素就在于很长一段时期里，京东物流跟顺丰之间简直没有直接的竞争相关。

虽然顺丰也做电商的生意，但京东物流无法能接京东平台之外其他电商平台的单子。 更何况，在京东平台上京东自营全部采用京东物流，只要品牌商开的店铺，才或许经常使用顺丰物流。

因此，双方基本上是“相得益彰”的态势。

但是，从2019年业内传出刘强东有意将京东物流拆分上市的信息后，双方的处境变得日益“为难”起来。

由于为了处置投资人以为“大客户支出占比过高”的疑问，京东物流逐渐末尾“去京东平台化”。 而依据京东完整的供应链控制和库存体系，京东物流这两年在工业和电商供应链控制上方，签下了不少大型企业的客户。

依据京东物流此前递交的IPO开放书来看，2018-2020年9月，京东物流外部客户支出占比从29.9%已增长至43.8%，而营收总增长率为59.38%。 这曾经说明京东物流在享用了集团业务增长的同时，外部客户支出占比还能加快提高。

要素特别简易。

京东物流是一个跟一切物流公司完全不同的外形，与其把它称作为一家物流公司，不如把它看作是一个给电商平台配套的仓储物流和控制体系。

实践上，京东更多的时刻是用“以存储替代运输”的方式来维持高周转的货物运输，正是这种方式保证了京东平台的中央自营商品8小时内的送货时效。

而这套控制体系以及在树立基础之上的信息化系统，假设对接到一些工业消费企业，正好能处置这些企业急需的供应链控制疑问。

而这点恰恰跟顺丰的业务发生了交集。 由于这种触及到供应链控制的高端物流，以往是顺丰业务的基本盘，但如今京东物流的介入引发了双方之间的竞争。

值得留意的是，2020年终京东集团的定位正式更新为“以供应链为基础的技术与服务企业”。 招股书显示，2020年京东物流一体化供应链支出占总支出的比重到达75.8%，这就是对其进军高端物流的一个有力证明。

正由于树立在这样业务拓展方向明晰的基础上，东哥在2020年年终重启了京东物流赴港上市的进程，并于5月28日成功上市，上市首日收涨超3.3%，报41.7港元每股，市值为2540.2亿港元。

京东物流成功上市，对顺丰而言，无疑是友商变得更弱小了，竞争压力也随之加大。

从招股说明书发布的数据看，京东物流2019年无论在仓库面积还是总支出方面，都遥遥抢先于国际其他一体化供应链物流服务商。

这意味着在顺丰原本占据优势的高端企业物流范围，京东物流逐渐成为了领跑者。

据「探客Tanker」观察，为了应对京东物流带来的应战，就在2月份京东物流向港交所递交上市开放书的几天后，顺丰发布公告表示拟收买港交所上市的最大的国际物流公司嘉里物流。 最新信息显示，这场收买简直尘埃落定。 在28日京东物流上市今天，顺丰公告拟以巨资收买嘉里物流超越51.8%的股份。

在2月份发布这一个惊天收买后的买卖日，顺丰股价大涨，迎来了124.7亿元的 历史 最高股价。 不过，接上去出现的事情就颇为“魔幻”了。

4月22日，顺丰发布2021年第一季度财报，营收巨亏9.89亿元，上年同期盈利9.07亿元，同比降低209.01%。 此信息一出，震惊市场，王卫为此地下致歉，履职四年的财务担任人伍玮婷女士请辞。

随后，顺丰的股价一路狂泻，截至5月28日收盘，股价已腰斩至69.85元，相比拟春节前期的低价高点，顺丰的市值蒸发了2730亿元，王卫自己身价缩水1340亿元。

曾经有媒体表达态度，以为2021年顺丰“流年不利”。

实践上，在极兔入局之后，电商快递范围的多少钱战愈发剧烈，顺丰虽然不看重低端市场，但也不得不真金白银地投入与新玩家竞争。

据新浪 财经 报道，受如今不正常的市场多少钱影响，顺丰单票支出已继续22个月降低，而且降幅继续达两位数。 最新数据显示，顺丰单票支出为15.74元，同比下滑12.12%。

关键是在顺丰不时占有优势的供应链市场中，如今也遇到了不小的疑问。

2017年，王卫曾雄心勃勃地表示，顺丰要对标的“不只是4千亿的传统快件配送市场，而是12万亿的大物流市场”。

香港知名投行剖析师李歆以为，为了成功王卫的这一个愿景，顺丰不惜投入巨资，在全球大举收买供应链物流公司。 “这两年很多国际知名的供应链企业都挂上了顺丰的标签，往年更是预备以175.55亿元的大手笔拿下了嘉里物流51.8%的股份。 ”李歆对「探客Tanker」表示。

不过，他以为顺丰如今依然没有从这些收买中失掉足够多的利益。 “从财报数据来看，这些在供应链范围的高额投入尚未成功预期收益，曾经成为王卫心中最关键的一块心病。 ”他补充道。

4月9日晚，王卫业绩说明会上回应业绩盈余时表示，顺丰控股往年二季度必需不会再出现盈余，但全年利润回到去年同期水平的可行性不高。

这其实说明王卫也知道，顺丰新增的利润无法掩盖本钱，而其盈余的要素关键在于盈利才干的疑问，尤其是毛利率降低给公司带来了很大的压力。

王卫之所以被人看作“商场枭雄”，就在于每当面对突发事情，他都会有自己的想法，这次也不例外。

就在很多人都在揣摩，顺丰和王卫终究会用什么方式来处置自身面临的危机时，2月10日，顺丰房地产投资信托基金（简称顺丰房托，SFREIT）向港交所递表，这被人看作是王卫对顺丰新增支出变现渠道的一个关键尝试。

最新信息显示，5月5日顺丰房托曾经末尾地下招股，出售价介于每基金单位4.68港元至5.16港元，集资最多约26.83亿港元；5月17日正式在港交所挂牌，股份代号2191。

值得一提的是，顺丰房托上市性质是REITs基金，王卫打的算盘是走一条“物流资产证券化”的路途。

所谓REITs基金，其实是将自己持有的固定资产物业转换成若干份每份标明多少钱，然后变成一个公募的基金，在证券买卖所上市。 而所购置的人跟股票一样，按所持有的份额，在这样物业年度的支出中失掉分红。

「探客Tanker」以为，王卫选择REITs这条路处置自己支出降低的疑问，确实是有自己深度的考量。

理想上，关于物流地产来说，REITs基金形式的意义严重。 物流地产是典型的重资产行业，普通物流地产项目只能经过物业运营来失掉租金等运营性支出，而不能一次性性出售回笼资金，投入资金的回收普通要求十年以上。

因此，发行REITs就能盘活资产，并使得顺丰由重转轻，既能取得富余的现金流，有效处置资金难题，又能持有稀缺的土地资源，成功规模化扩张，优化收益，可谓一举多得。

当然，在物流地产范围，将这套轻资产手法玩得风生水起的正是老大哥普洛斯。

这几年，普洛斯若无其事地经过出售REITs基金份额，从而撬动了3到5倍的杠杆，取得巨额流动资金，成为在中国乃至亚洲加快扩张的基本。

据悉，截至2020年底，普洛斯曾经成为亚太地域最大规模的物流地产运营服务商。

而且，这家公司旗下募集并运转了7支专门投资于中国的私募基金，资产控制规模超越1300多亿元，衍生的基金控制规模也打破百亿美元级别，年失掉的基金控制费到达过亿美元级别。

在她看来，京东物流与顺丰很多初级业务是重合的，如今京东物流曾经追上了，顺丰想要与其竞争就必需失掉更多的资源。 “因此，顺丰选择发行REITs基金，也跟筹集资本与京东物流在其他高端范围竞争有关。 ”她说。

而此前在谈及顺丰房托上市事宜时，顺丰的高层也无法防止地流露，经过这个基金融资的想法。 事先，顺丰房托行政总裁兼执行董事翟迪强就曾表示，“顺丰控股在香港成立顺丰房托是战略性部署融资方案的一部分，香港作为国际金融中心，顺丰房托的成立将会为集团提供很好的融资渠道。 ”

而选择在香港上市房托基金，王卫或许以为自己占了天时天时人和的要素。

首先，从2020年末尾，国度曾经在公募REITs基金方面展开了诸多的调研，并认可这将是下一个资产证券化的方向。 其次，顺丰曾经操作过相似的基金，有了自己的阅历。

早在2018年12月，顺丰就试水过资产证券化，成立了国际首单类永续物流地产储架类REITs“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项方案”，当年首期发行募资规模达18.46亿元，公司成功资产增值投资收益约8.08亿元。

2019年，第二期募集资金总规模13.6亿元，成功资产增值投资收益6.14亿元。 截至2020年底，该专项方案募资已超越45亿元。

最后，港交所也推出了REITs的利好政策。

2020年12月4日，香港《房地产投资信托基金守则》修订，放宽REITs投资限制，包括容许房托投资物业开展项目时超越现有的资产总值10%的下限，将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等。

而且，在港股上市的类REITs也有不俗表现，比如越秀REITs在上市后成功惊人增长，资产规模从45亿元优化至2020上半年的363亿元。

正是在这些要素的影响下，王卫下定决计在香港推进顺丰REITs基金的上市。

但是在王雪莹看来，REITs并非是处置顺丰开展困境的万能药，“一只REITs能否有优秀表现，不止取决于上市市场的基本状况，更取决于旗下投资性物业的运营状况。”

目前，顺丰房托基金触及的物业资产为三处，也就是佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园以及位于香港的亚洲物流中心-顺丰大厦，依照招股书显示资产总估值达60亿港元。

“这其中香港物流园区面积最大、租金最高，估值也最高，达52亿港元，在整个资产组合中重量最重。 不过2020年受诸多要素影响，香港物业租金下跌17%，为2009年以来的最高水平。 ”王雪莹以为，这使得顺丰这个REITs基金的收益必需清楚降低，未来分红缩水，全体收益率会出现较大的负增长。

“从招股书中能看出，这也造成投资物产的公允价值出现动摇，录得盈余为64.6百万港元，使得顺丰房托2020前9月的期内盈利仅32万港元，与2019年同期相比跌去99.8%。 ”王雪莹对「探客Tanker」补充道。

而在李歆眼中，他并不看好顺丰这只基金的开展，最最少在当下阶段的开展，“从上市开放书可以看出，仅香港一地的动摇，就直接拉低了利润表现，而佛山、芜湖二地并非一线城市，租金水平的下跌空间恐怕也难以撑起较高收益。”

另外，他还以为顺丰这三个所谓的物流地产开展潜力有限，“顺丰关联租户的租金占到了同期总租金支出的八成，租金支出总额前5名中有3名来自顺丰控股。”

实践上，依据招股书数据显示，过去三年间顺丰关联租户占顺丰房托基金总收益的百分比区分为62.4%、72.1%及78.3%；租赁予顺丰关联租户及由顺丰关联租户运营的可出租面积，所占百分比区分约为45.2%、62.3%及76.3%。

正因此，李歆对「探客Tanker」表示：“这样的单一客户和关联买卖过高的理想，都会对基金收益预期有一定影响，从而降低投资人出手的兴味。”

而从上市首日的股价表现来看，市场的反应恰如上述两位剖析师所料。 这个在地下出售阶段获超额认购的新股，却未能继续取得投资者的认可，上市首日遭遇破发。

5月17日收盘顺丰房托报4.49港元/股，较发行价4.84港元/股跌9.8%；截至首日收盘，其股价跌至4.16港元/股，跌幅近15%。

有意思的是，就在顺丰发行的基金上市破发的同一天，京东物流末尾了轰轰烈烈的招股事宜。

据「探客Tanker」事先取得的多家香港券商数据，截至当日下午6时，京东物流孖展暂录1127.6亿港元，以地下集资额7.92亿港元计，相当于超额认购约141.3倍。

今天，京东物流成功上市及其股价表现，也在一定水平上凸显出了资本市场的态度——京东物流在收盘时大涨超越16%，最终报41.7港元每股，市值达2540亿港元。

资本市场对顺丰房托和京东物流的“一冷一热”，或许会让刘强东和王卫两位大佬思量许久。 而如今的一个理想是，昔日相互支援的同行，终于要在同一个战场上相对，谁也不能“手下留情”。

毕竟，股市与商场正似乎江湖普通，向来就是一个以成败论英雄的中央。

*文中题图来自：图虫创意，已获授权。

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