资金渠道片面解锁 公募REITs三年前VS三年后 与ESG融合强势驱动市场前行！ (资金渠道是什么意思)

我国公募REITs上市三年，经验了暴跌暴跌，走过了完整的牛熊全环节，也是市场生长肯定经验的。中国作为全球第二大经济体，公募REITs是万亿蓝海市场，展开潜力微小，国际影响力也将逐渐优化，市场展开必将行稳致远。

回首如今，基础设备公募REITs肩负深刻金融供应侧结构性改造、强化资本市场服务虚体经济才干、进一步创新投融资机制、有效盘活存量资产等重担，应运而生、顺势而成。2020年4月份，中国证监会和国度展开除新委结合公布《关于推进基础设备范围不动产投资信托基金（REITs）试点相关任务的通知》，启动基础设备REITs试点任务。随后，历经一年多时期的预备，2021年6月份，首批9只基础设备公募REITs在沪深买卖所上市，这标志着公募REITs试点正式启动。

据评级机构中证鹏元研报指出，公募REITs从无到有，上市以来硕果累累：资产类型继续提质扩容，发行人涵盖更多民企，项目地域散布普遍；政策体系逐渐完备，多层次市场制度树立步伐放慢，Pre-REITs、私募REITs和公募REITs相互展开行进；基本构成“首发+扩募”双轮驱动的格式；投资者类型逐渐丰厚，“放水养鱼”，广开资金渠道；REITs和ESG相互融合；生态圈已有蔚然成风的趋向。

清点三周年的关键打破：

◆截至2024年6月21日，公募REITs首发上市36只，其中2021-2024年至今区分上市11只、13只、5只、7只，累计发行规模抵达1188.68亿元，其中首发规模为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，全市场市值规模抵达1046.82亿元。

◆资产类型涵盖消费、高速、动力、产业园、物流、环保、保证房七类，估量年底全市场发行规模有望抵达1500亿左右。

◆ 公募REITs，作为股债之间权利性的终年投资种类，兼具高比例分红、生长性和抗周期性；

◆投资组合中引入公募REITs，有助于优化全体组合风险、终年发扬其稳如泰山收益优点；

◆政策体系逐渐完备，目前初步构成“发改委958号文+发改委236号+证监会40号文”和沪深买卖所配套措施的政策体系，税收制度也有肯定打破；

◆ 已上市的公募REITs七大类资产细分行业的资产还有待进一步挖掘，同时试点政策奖励的文旅基础设备、市政基础设备、新型基础设备、水利基础设备等也在积极探求之中。另一方面，目前，酒店、写字楼等商业地产项目尚不属于试点范围，未来也有待拓展。

◆以后REITs投资者类型逐渐扩展，掩盖保险、券商自营、理财、资管、信托、私募基金，产业资本等，监管部门将继续引导公募FOF、社保基金、公募基金等相继进入市场；

◆REITs是践行ESG的严重举措，也是与国际化REITs接轨的严重举措。目前，多只REITs都曾经公布ESG报告如华夏越秀高速REIT、东久产业园REIT等。ESG评级结果与资产定价结合，有利于成功REITs财务报答与责任价值相分歧；

“新经济”浪潮引爆资产类投资：一线城市商办市场回暖 区域分化

“新经济”和另类投资，正在推进国际一线城市商办地产市场的回暖与升温。

一线城市商办市场阅历调整期后，2021年末尾出现拐点，并有继续升温的态势。 2021年，中国商业地产买卖总额达人民币2253亿元，其中物流和生命迷信项目在机构投资者的愿望清单中占据关键位置。 最近的案例是，不时以来专注于商业地产投资的凯德集团，在2021年年底以17亿元收买物流地产资产包。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔泄漏，凯德规划新经济产业，是为了继续扩展控制资产规模。

一线城市商办市场的强势回暖，得益于多元化的租户类型，有效降低了空置率，并在有少量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为清楚。

回暖的同时，市场分化也显而易见。 虽然办公楼资产继续主导一线城市市场的买卖量，但非中心区少量的新增供应也促进了投资的分化。

总体而言，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总买卖量约占全国的一半。 仰仗优秀的营商环境、微弱的市场需求以及投资者对稳如泰山收益率的偏好，上海将继续遭到投资市场的喜爱。 展望2022年，投资机构将愈加细分化，关于最大化资产价值的才干将成为未来收买的关键。

回暖

一线城市商办市场的回暖有多关键素。

首先，供需两旺。 除了供应量大增，一线城市在过去一年的吸纳量也创下新高。 比如，北京商办写字楼全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租户整合面积腾退，以及中关村、望京、通州及石景山等区域受新增供应影响空置率上升外，其他关键商务区空置率均出现不同水平的降低。 全年在微弱需求的推进下，空置率同比降低0.8个百分点。

一个理想是，一线城市在疫情时期受抑制或延迟的需求在往年得以充沛释放，北京TMT和行业算计奉献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

在投资市场，北京全年成交总额超越600亿元，市场生动度和流动性继续优化，第四季度关键成交有乐融大厦和鹏博士的两个数据中心项目。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎指出，2021 年下半年，上海商办市场的投资者关于另类投资项目的关注度优化。 比如上海的张江板块在过去一年中，仰仗有利的市场条件和子市场弱小的集群效应，共有六个资产买卖。 买家关键来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。

其次，在开展数字经济的时代背景下，高新技术头部企业的扩张需求成为办公楼市场去化的关键动力之一。 在深圳，大宗买卖市场成交总额打破两百亿元，关键买家为科技企业主，主导带动资产型买卖。 科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以过去自科技互联网企业，其次是金融板块。

纵观深圳办公楼市场，在TMT与金融双核驱动和各行业多层次开展的基础下，2021年净吸纳量超130万平方米，达2020年的两倍以上。

最后，是境外资本生动度的反弹。 2021年商业地产投资市场全体回暖，北京全年大宗成交总额超600亿元，该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。 大宗买卖生动度较去年有了清楚优化，共录得近60笔成交，成交总额较去年上提35%。 办公物业投资热度不减，全年成交占比约56%，成交金额最高案例为二季度以90.6亿元出售的SK大厦。 知名案例还包括博枫（Brookfield）收买悦荟万科广场。

仲量联行中国区投资及资本市场业务担任人庞树东表示，后疫情时代，北京商业地产投资市场生动度和流动性都失掉清楚优化。 2021年底，仍有多个买卖处于谈判阶段。 北京微弱的基本面增强了资本决计，估量2022年将有更多优质物业进入市场，市场买卖将更为生动。

值得关注的是，房企融资渐趋迫切的当下，更多优质投资时机将释放到市场，给资本提供了更多收并购的时机。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部担任人古振鹏指出，受新增供应继续高位及微观政策调整对部分开发商资金流转的影响，估量未来一年市场全体出售的写字楼项目会参与。 从需求端来看，一方面，投资者不时在积极关注深圳写字楼市场以寻求多少钱适宜的项目；另一方面得益于多重政策利好、链接国际外市场的城市开展平台以及良好的科技产业生态链，深圳不时吸引着少量的写字楼自用型买家前来投资。 随着市场上可售物业的增多，估量写字楼成交多少钱的谈判空间将在一定水平上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购置需求。

正如世邦魏理仕华北区投资及资本市场部担任人纪刚所指，投资者日益关注买卖标的以后的租金报答水平与现金支出，并对项目运营方的资管才干提出更高要求。

此外，公募REITs的稳步推进将为以研发办公为主体的产业园区、仓储物流、数据中心和长租公寓等范围资产提供更多的融资和分开渠道，有望在2022年失掉更多投资者的关注。

分化

相同都是增量的市场供应，一线城市的新增供应水平、市场空置率、租金水平却出现了清楚分化。

新增供应方面，与其他三个城市的增长趋向不一样的是，广州2022年虽有约74万平方米的优质写字楼投入市场，但较2021年增加21%。

空置率方面，仲量联行数据显示，北京以内资TMT行业为主力的微弱市场需求推进项目加快去化，全体市场空置率已恢复至2019年末疫情前的水平。 而广州空置水平被推升至五年以来的新高。 年末全体空置率到达11.9%，同比上升2.9个百分比。

租金方面，北京全市和五大中心商圈租金水平均延续了三季度的上升趋向，恢复至去年同期水平，区分为每月每平方米人民币337.6元和389.4元，环比上升1.7%和1.2%。 但部分区域如燕莎、奥体及东二环仍有下行压力。

在上海，业主对市场决计增强，进而推进租金继续上升。 2021年第四季度中央商务区租金环比小幅下跌1.0%，同比增长1.7%。 全年生动的租赁需求推进浦西中央商务区全体租金同比增长3.3%，而浦东中央商务区租金全年坚持颠簸，非中央商务区市场租金同比增长6.4% 。 前滩等板块租金表现尤为抢眼。

但在2021年四季度，广州商办写字楼租金环比降低0.7%，同比下跌1.2%。 不过，平均租金在第四季度末尾止跌回稳。

值得一提的是，由于ESG被普遍关注，租户对绿色楼宇的需求攀升。 2020年,57%的受访企业倾向选择绿色楼宇。 到了2021年，该占比上升至93%，而有 17% 的受访企业以为能否是绿色楼宇将直接影响租赁决策。

世邦魏理仕研讨数据显示，在全国关键的一二线城市，LEED 认证楼宇的年去化速率在疫情爆发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3 个百分点，而非LEED认证的楼宇则降低了1个百分点。 世邦魏理仕以为，随着更多租户推行ESG 方案，绿色楼宇的吸引力将进一步优化。 以上海为例，绿色认证写字楼的租金比没有认证的高出20%。

2022年一线城市市场将继续放量。 世邦魏理仕华北区顾问及买卖服务办公楼租户部担任人张冀苏以为，短期看，随着疫情时期被抑制的需求释放终了和新增供应回落，2022年净吸纳量估量有所回落，但仍高于历史平均水平。 在“十四五”规划推进下，数字经济、高精尖产业和现代服务业的鼎力开展将推进市场需求多元化，注入来自新经济、新赛道的新力气。 供需回归平衡之下，估量明年全体市场租金将会企稳，但一般子市场受新增供应集中影响，租金仍有下行压力。

在全体市场的动摇性和不确定性下，一线城市的办公物业继续成为投资者的偏好。 在大宗买卖中，北京、上海投资型买家为主，广州、深圳则以自用型买家为主。

综合戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等多家机构的观念来看，短期内，金融服务业、科技、生命医学等仍将是市场需求的关键驱动力。 展望2022年，一线城市甲级办公楼市场将继续受益于金融、科技、专业服务、批发等行业生动的表现。 尤其在上海，生命迷信行业以及不时更新的制造贸易类企业或将成为新的需求增长点。

先进制造业和新批发业等新经济行业将进一步拉动全体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资时机。 租金在短期内有望继续增长，但预测未来少量供应将制约租金增速，甚至带出下行压力。