稳中有进彰显运营韧性 上实城市开发 行业低谷期的 路演纪要 逆行者 00563.HK (稳中有进,稳中有为)

2025年7月4日，由媒体主办的“中期战略峰会·2025”在深圳举行，众多优质上市公司高管前来与投资者零距离线上沟通。活动当日，港股上市公司上实城市开发(00563.HK)作为行业的关键代表，介入了此次路演环节。

在活动现场，公司财务总监梁瘦弱先生、企业传讯部主管傅琳女士分享了上实城市开发最新的业务进度、财务状况以及未来战略规划，回应了投资者关心的热点疑问。

以后，国际房地产市场正处于深度调整与政策密集支持的交汇期，随着中央和中央一直出台稳楼市政策，市场决计逐渐修复，政策托底效应继续显现，行业有望迎来结构性复苏。

为了让更多投资者深化了解房地产行业的最新灵敏与未来趋向，精准捕捉行业复苏中的投资机遇，媒体特地整理了此次上市公司路演内容，以飨诸君。

运营韧性继续显现，稳如泰山基本面赋能高质量生长

上海实业城市开发集团有限公司为上海实业控股有限公司之附属公司，截至2024年12月31日，集团在中国10个中原重点城市拥有27个房地产项目，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中大部份为建成及处于树立期中的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划面积约332万平方米，为公司未来3-5年的提供了坚实基础。

2024年，上实城市开发成功主营业务支出124.40亿港元，同比增长56.4%，显示出公司在市场拓展和销售方面的微弱动力。从支出结构方面，上实城市开发关键以物业销售为主，辅以租金、及服务支出以及酒店运营等板块，这种多元化的支出结构有利于继续提供稳如泰山的现金流，对冲市场坚定带来的影响。

不过，可以看到过去一年受行业全体下行影响以及公司项目结构变化，公司毛利率有所降低，降至17.1%。虽然如此，上实城市开发的中心资产依然优质，现金流坚持充沛，财务结构良好。

公司拥有中心城市优质投资性物业近125.5万平方米，2024年全年在建面积约为193.3万平方米。而截至2024年底，上实城市开发持有现金53.43亿港元，净负债率64.8%，显示出良好的财务基本面，具有较强的抗周期才干。

内行业普遍面临“增收不增利”的背景下，上实城市开发经过增强销售回款控制、促进营收优化、强化重资产变现才干和优化债务结构等方式，着力优化自身的投资才干和抗风险才干。同时，公司聚焦控制优化，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，重视优化控制严重工程、重点产业项目的才干和水平，一直完善本钱控制，深化降本增效目的。这一系罗列措，有效保证了上实城市开发的现金流安保，表现出公司较强的运营韧性。

资产质量优质，战略定力下的价值生长可期

在以后房地产行业“去库存、调结构、谋转型”的大背景下，拥有中心城市优质土储的企业更具抗风险才干，同时也内行业重构中占据先机。随着市场逐渐从“高周转、高杠杆”方式转向“高质量、可继续”展开，土地贮藏的质量、项目的盈利才干以及企业的资金实力，成为选择房企能否穿越周期的关键要素。

近年来，上实城市开发在拿地上坚持慎重态度，严控拿地节拍，优先保证现有项目的开发效率与资金周转。这种“稳中求进”的战略，不只需效降低了财务风险，也为企业内行业调整期赢得了更大的战略主动权。

对此，公司也表示后续还将连续慎重拿地的战略，坚持项目质量和盈利才干侧重，增强对现有土地贮藏的开发，乘机介入具有增长潜力的优质土地贮藏。

从区域规划来看，上实城市开发也强调将继续深耕上海都市圈、及其他中心一、二线城市，并积极探求城市更新、地铁上盖物业开发、工业地块转型更新等新方式。

无论是优化土储结构、优化单项目盈利才干，还是强化中心区域的规划，上实城市开发的战略都顺应了行业新周期的展开逻辑，表现出高度的前瞻性与战略定力。公司聚焦一、二线中心城市的规划战略，不只增强了抗风险才干，也使其在市场复苏阶段具有更强的弹性与增长潜力，有望率先受益于行业回暖带来的结构性机遇。同时公司积极寻觅新机遇，内行业调整新周期中留神逆向规划的机遇，也有望为其翻开新的生长之窗。

不美观到，上实城市开发旗下多个项目具有较强盈利才干，显示出其优质的资产质量和前瞻性的规划才干。

如105项目，其属于临海稀缺资源，收买本钱低，平均本钱仅约为1.57万元/㎡，以后售价稳如泰山在3.2万元/㎡。

再如西安天然界项目，该项目收买本钱控制良好，股权代价计入增值税后仍低于市场价。公司也曾经在西安有十年开发沉淀，项目配套成熟，估量往年将一切落成，已售面积282万平方米，未来可售面积38.7万平方米，估量毛利率达20%- 30%。

在房价下行周期中，具有“低本钱+高配套+强品牌”的项目更具抗跌性和盈利韧性。上实城市开发经过控制收买本钱、优化产品附加值，有效保证了项目利润空间。这些项目不只为公司带来了丰厚的收益，也进一步安全了公司在这些区域的市场位置。

展望未来，上实城市开发将继续深耕上海都市圈，同时关注其他中心一、二线城市的展开机遇。公司将增强对现有优质土地的贮藏开发，集中资源努力于精品开发方式，关注城市更新革新机遇，做好城市增值服务。

而在投资兼并方面，公司也将留神行业调整中的逆向规划机遇，自创优质项目的阅历和优点，保证终年运营业绩与业务可继续展开。同时，公司还将积极探求与有阅历的开发商、金融机构的协作，经过控股、参股、结合开发等方式，以合理风险和资金本钱失掉更多优质资源。并经过资产运营与资本运作双轮驱动，成功集团资产转型更新。

Q1：房地产行业如今是怎样的状况？

答： 随着去年中央经济任务会议明白定调「促进房地产市场止跌回稳」政策，「四个关闭、四个降低、两个介入」组合拳片面落地，未来将加大城中村和危旧房革新力度，开释刚性及改善性住房需求潜力，同时放慢构建房地产行业的新展开方式。预期政策的正面效应将于2025年继续显现，进一步提振房地产市场，助力市场久远瘦弱展开。

同时，集团将亲密关注市场需求变化，掌握行业调整关键时期的机遇，增强对旗下项目的控制和销售，适时推进项目销售，争取掌握窗口期红利提高盈利。

Q2：公司在上海都市圈无相关规划，如今上海房价是不是曾经在降低，或许您预期未来跌幅多少？

答： 上海上半年楼市效果还不错，新房成交量维持颠簸，二手房成交量除了1、2月份旺季有余2万套外，其他均在2万套以上。可见，对比其他城市，上海楼市是十分安全的。在收盘去化方面，市场分化态势加剧。高端改善型项目继续热销，特地是中心区域的豪宅产品，以6月27日在黄浦区老西门板块的上海壹号院收盘为例，仅两小时便告售罄，但部分刚需项目面临较大去化压力。据统计，上半年共有58个楼盘（含重复收盘）因认购人数有余关闭摇号，其中4个项目甚至发生零认购状况。

市场分化仍是未来无法防止的趋向，但是随着在中心购房限制松动的政策的继续发酵，置信仍会有新兴置办力注入到楼市之中，带动存量房源的去化。同时，由于郊区供地量的缩减，未来市场的新增供应减缓，全体的市场去化周期将会进一步缩短。其次，楼市政策还是可以等候的。一方面，中央层面还有很多举措，比如降息下半年照旧有或许；另一方面，毕竟限购方面上海还有很高的“安保垫”，针对性的做出优化能进一步降低高库存地域的风险。

Q3：国际商品房的租金，对比国际大城市偏低很多，请问怎样看国际的房子最终能否会涨租金？

答： 展望2025年，由于保证性住房减速入市，政府减速推进保证性住房树立，据数据显示，往年将新增120万套。随着保证性住房的大幅度介入，随之带来的是周边商品房多少钱的降低。更为关键的是，上海、深圳等地的保证房租金仅为市场价的50%，将对房屋租赁市场带来清楚的下行压力，为更多低支出家庭提供可担负的寓居选择。

Q4：想问一下2024年的盈余要素？2025年是盈余增加？还是盈余扩展？

答： 2024年的盈余关键由于年内交付项目中毛利率较高的项目较去年有所增加、年外销售单价因市场状况下调及年内就物业项目确认若干减值盈余所致。此外，中国中原物业市场下行调整形成集团投资物业重估盈余扩展亦是要素之一。

展望2025年，随着支持房地产市场回稳的政策片面落地，预期相关利好影响将继续显现，并进一步提振市场。集团将着重以现金流、降负债为中心目的，促进稳健运营。此外，集团将经过增强销售回款控制、促进营收优化、强化重资产变现才干和优化债务结构等方式，着力优化运营性现金流表现，从而强化集团投资才干和抗风险才干。同时，集团将聚焦控制优化，从开源增收和节流降本两个维度双重强化，重视优化控制严重工程、重点产业项目的才干和水平，继续完善本钱控制，深化降本增效的目的。

置信这些措施会为集团来年表现带来正面影响，我们对集团未来展开有决计。

Q5：公司投资性物业重估亏算要素？未来对投资性物业的运营战略是什么？

答： 2024年度，集团投资性物业重估盈余扩展，关键是受中国中原物业市场下行影响、对租金支出带来肯定压力，以及上海世贸商城、城行项目及其他部份项目因新签租约的租金有所下调形成物业重估的公允值增加所形成。

未来，集团将继续贯彻租售并举的政策，积极拓展租赁住宅业务，放慢探求投资性物业的创新展开，并继续以上海为展开中心、深化规划其他中心一、二线城市。此外，上海世贸商城等展览馆、店铺及写字楼项目运营稳健，估量将继续为集团提供稳如泰山的支出来源。

集团将亲密关注市场灵敏，灵敏调整租赁战略，并在适宜机遇寻求优化资产结构的机遇，力图维持投资性物业板块的稳如泰山奉献。